בסעיף 6 לכתב התביעה: " יודגש ויובהר, כי בקשת הרכישה איננה התקשרות חוזית מכל סוג שהוא, כמצוין בה במפורש- סעיף 9 לבקשה".
סעיף 20 לכתב ההגנה: " בכותרת הבקשה עליה חתמו התובעים נכתב "בקשה לרכישת יחידת דיור", ומטרתה הצעה מצד התובעים לנתבעת לרכישת יחידת דיור. הבקשה וחתימת המציע עליה, אינה יוצרת התקשרות חוזית (ור' גם סע' 9 לבקשת הרכישה).."
יש לראות בבקשת הרכישה כהצעה מצד התובעים. ב- עע"מ 9035/15 קבעה כבוד הרשמת בנמלך כי כל עוד לא השתכלל חוזה נותרו המבקשים, אשר חתמו על בקשות רכישה, במעמד של מציעים בלבד.
ראה גם, 64723-06-15 (מחוזי חיפה) פלוני נ' אלמונית, [פורסם בנבו], וכן ת"א 6384/98 (שלום –ירושלים) ליגד השקעות ובנין בע"מ נ. שלמה שוקרון [פורסם בנבו] (להלן - ענין ליגד השקעות).
הצעה זו התקבלה על ידי הנתבעת בדרך של התנהגות, זאת משמסרה לידי התובעים את טיוטת חוזה המכר, וזימנה פגישה לחתימה על החוזה ביום 19.4.15 בנוכחות נציגים מטעמה. בעניין ליגד השקעות, ציין כבוד השופט סולברג : "החוזה בין הנתבע לתובעת נכרת אף ללא חתימת התובעת- במעשה ובדיבור בעל פה מצידה, כאשר התקיימו היסודות הדרושים ליצירת חוזה, בהם כוונה ליצירת יחסים משפטיים, גמירות דעת ומסוימות."
ראה גם, 28877-03-16 (מחוזי- חיפה) גידי ברבר נ' ערן עמור, [פורסם בנבו], וכן 64723-06-15 (מחוזי חיפה) פלוני נ' אלמונית [פורסם בנבו].
- סעיף 8 של בקשת הרכישה עליה חתמו התובעים, קובע כדלקמן:
"ביחס לדמי ההרשמה, אנו מציעים לכם, כדלקמן: אם תודיע לנו על סירובכם להיעתר לבקשת הרכישה, שלא בנסיבות של אי השלמת הרכישה על ידינו (להלן: "הודעת הסירוב"), כי אז תשיבו לנו את דמי ההרשמה, מיד עם מתן הודעת הסירוב. אם תודיעו לנו על סיום שמירת היחידה בתום תקופת המו"מ או אם נודיעכם בכתב, קודם לתום תקופת המו"מ ( לרבות הארכתה, ככל שתהיה: לפי שיקול דעתכם, כי אין בכוונתו לרכוש מכם את היחידה ו/או לחתום על חוזה המכר (להלן: " הודעה על הביטול", תהיו רשאים לחלט את סכום דמי ההרשמה כפיצוי מוסכם ומוערך מראש על ידינו. אם ייחתם בינינו חוזה המכר, נהיה זכאים לזקיפתם לטובתנו ע"ח התשלום הראשון של מחיר היחידה."
בכדי לבדוק האם חילוט דמי ההרשמה התבצע כדין, יש לבדוק מי מהצדדים הוא זה שחזר בו מהצעתו או מקיבולו.
לכל אורך הדרך הנתבעת לא חזרה בה מהקיבול, אך כפי שהראנו לעיל, התובעים הם שחזרו מהצעתם עוד ביום 19.4.15.
- ביום 22.04.2015 לאחר ששכרו את שירותיו של עו"ד, שלחו התובעים לנתבעת רשימת ארוכה של הערות לשינוי סעיפים בחוזה. חלק מהשינויים שהתבקשו, אכן התקבלו. בהתייחס לשינויים נוספים, היה צפוי מראש כי לחלקם הנתבעת לא תוכל להסכים (כגון סעיפים 8, 17, ו-23 למכתב מיום 22.5.15).
ביום 27.04.2015 נשלח לב"כ התובעים הודעת מייל בצירוף חוזה מתוקן ומסמכים נוספים, אך זמן קצר לאחר משלוח המסמכים, הודיע ב"כ התובעים על סיום המו"מ ודרש את השבת דמי ההרשמה.
וכך נרשם בהודעתו:
"בהמשך לשיחתנו הטלפונית בעניין המחלוקות הנוגעות לטיוטת ההסכם שנשלחה לעיון מרשיי, הריני לעדכן, כי שוחחתי עם מרשיי בעניין הסעיפים אשר נותרו במחלוקת ולגבי הסעיפים שתיקונם ו/או מחיקתם התבקשו ולא נתקבלו.
לאור עמדת מרשתך, הריני להודיעך, כי מרשיי אינם מעוניינים ברכישת הדירות בתנאים האמורים.
לפיכך, אודה על השבת התשלומים ו/או הפיקדון, ככל שהופקדו על ידי מרשיי ו/או על ידי מי מטעמם."(נספח 5 לכתב התביעה)
בתגובה הודיעה באת כוח הנתבעת, כדלקמן:
"ראשית, על פי סעיף 8 לבקשת הרכישה דמי ההרשמה אינם מוחזרים.
שנית, עם כל הכבוד, צורת ניהול המשא ומתן הזו אינה מקובלת ואף אינה קולגיאלית.
רבות מהערותיך תוקנו, רבות מהערותיך אינן תואמות את חוק המכר(דירות), כמו גם את שיטת השוברים הקבועה בחוק (הדבר הוסבר לך, הסתכלנו ביחד בחוק, ואף הסכמת איתי) ורק מעט מהערותיך לא התקבלו והסיבות לכך הוסברו לך טלפונית ואף הסכמת איתי (למעט שתיים שלוש הערות בהן היינו חלוקים).
מדבריך עולה כי מרשיך אינם מעוניינים לרכוש את הדירות ולא בשל נוסח חוזה המכר.
אם אכן נוסח חוזה המכר הוא שמפריע למרשיך, אנא התכבד לפרט מהן ההערות המפריעות למרשיך, כפי שנעשה בכל משא ומתן לחתימת חוזה."
בהודעה נוספת מיום 28.4.15, הודיע שוב בא כוח התובעים על סיום המשא ומתן, מבלי שפירט את השגותיהם של התובעים לגוף העניין.
התנהגות התובעים עולה כדי חוסר תום לב. התובעים לא הסכימו לשאת ולתת עם הנתבעת בנוגע לסעיפים השנויים במחלוקת, אלא ביקשו להפסיק באופן מידי את המשא ומתן. התובעים מיאנו מלפרט אלו סעיפים הם מהותיים מבחינתם, סעיפים אשר ללא תיקונם לא יסכימו לחתום על חוזה המכר, על מנת לאפשר את המשך המשא ומתן. במקום זאת, משנוכחו התובעים כי לא התקבלו כל הערותיהם, חזרו על דרישתם להשבת דמי ההרשמה. כפי שצוין לעיל, היה צפוי כי הנתבעת לא תוכל להסכים לחלק מהשינויים שהתבקשו, בפרט שינויים אשר אינם תואמים את הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974. כך למשל, התובעים דרשו כי התשלומים יועברו לידי נאמן עד למועד בו ימסרו להם בטוחות, וזאת בניגוד להסדר הקבוע בסעיף 3(ב) לחוק האמור.
על פי סעיף 3(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 רשאי המציע לחזור בו מן ההצעה בהודעה לניצע, ובלבד שהודעת החזרה נמסרה לניצע לפני שנתן הודעת קיבול. במקרה דנן הניצע (הנתבעת) קיבלה את ההצעה, זאת על פי הוראות סעיף 6(א) לחוק החוזים. בהמשך האריכה הנתבעת את המועד לניהול משא ומתן על מנת לאפשר השגת הסכמות בנוגע לנוסח חוזה המכר, אך התובעים פעלו בחוסר תום לב, והכשילו את חתימת חוזה המכר. הכשלת המשא ומתן מתיישבת עם כוונתם הראשונית של התובעים לסגת מבקשת הרכישה עליה חתמו.
בנסיבות אלה, הייתה רשאית הנתבעת לחלט את דמי ההרשמה כפיצויים מוסכמים מראש על פי הוראות סעיף 8 של בקשת הרכישה.
אציין כי איני סבורה כי הוראות סעיף 8 לבקשת הרכישה הם בגדר חוזה אחיד בעל תנאי מקפח. לעניין זה יש להפנות להחלטה שניתנה בתיק (שלום – חיפה) 34317-10-15, אלי בק נ' י.ע. בילה יזמות בע"מ, [פורסם בנבו] ולדבריה של כבוד השופטת גץ אופיר, כדלקמן: בהתאם לפסיקה, המבחן לתנאי מקפח הוא מבחן ההגינות והסבירות, לפיו תנאי מקפח הוא, אם יש בו הגנה על האינטרס של צד אחד להסכם מעבר לראוי בסוג כזה של התקשרות.
התנאי הוא לא מקפח, כל אימת שהוא נועד לשמור על האינטרס הלגיטימי של אותו הצד , ובמקרה דנן, האינטרס הלגיטימי של הנתבעת לוודא כי הרוכש הפוטנציאלי, אכן מחוייב לעסקת המקרקעין, וכי הוא גמר בדעתו לרכוש את דירת המגורים, בהתאם לחוזה מכר שייחתם בשלב מאוחר יותר, עם קבלת היתר הבניה"
- סעיף 15(א) חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 קובע כדלקמן:
" הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה."
הנתבעת טענה כי נגרם לה חיסרון כיס כתוצאה מהתנהלות התובעים, אשר עיכבו אותה במשך למעלה מחודש ימים מלהציג את הדירה לרוכשים פוטנציאלים אחרים, וכן הביאו לבזבוז משאביה, בשל הצורך בהעסקת עורכי דין ועובדים נוספים אשר טיפלו בעריכת החוזה אל מול התובעים.
ב- ע"א 126/84 דוד יצחקי ואח' נ' משה שור, פ"ד לח(3) 620, 627, נפסק כי :
"המבחן לא ייעשה על-פי הנזק, אשר נגרם בפועל ובדיעבד עקב ההפרה, ואין זה מעלה ואינו מוריד, אם בפועל לא נגרם כל נזק שהוא, או אם נגרם נזק, ששיעורו עולה מאה מונים על שיעור הפיצוי המוסכם. השאלה אינה, אם הפיצוי המוסכם גבוה או נמוך. השאלה היא אם הוא נקבע תוך יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו כתוצאה מהפרה כזו שארעה בפועל"
ראה גם, ע"א 707/78 ידיד יוסף נ' פרופ' שמואל קניאל, פ"ד לה(4) 796, 797.
לטעמי, יש להפחית במידת מה את הפיצוי המוסכם, זאת משום שבשלב החתימה על בקשת הרכישה לא ניתן היה לצפות כי יגרם לנתבעת נזק בסך 30,000 ₪. עם זאת, התובעים יכלו לצפות כי העסקת עורך דין ועובדים נוספים מטעם הנתבעת לשם קידום ההתקשרות עימם, וכן עיכוב במכירת הדירה במשך למעלה מחודש, יגרום לנתבעת נזקים שאינם מבוטלים.
סופו של דבר-
קיימת הצדקה להפחתת סכום הפיצויים המוסכמים.
לפיכך, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים 1 ו -3 סך של 10,000 ₪, וכן לשלם לתובעים 2 ו 4 סך של 10,000 ₪.
כן תישא הנתבעת בהוצאות התובעים 1 ו- 3 בסכום של 2000 ₪, ובהוצאות התובעים 2 ו- 4 בסכום של 2000 ₪. הנתבעת תשלם סכומים אלה בתוך 30 ימים מהיום.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, ח' תמוז תשע"ז, 02 יולי 2017, בהעדר הצדדים.
דלית ורד