הפ (מרכז) 19158-11-16 קירת חברה קבלנית לבניה בע"מ נ' ענת יואבי

תובענה למתן פסק דין הצהרתי, לפיו חוזה מכר אשר נערך בין המבקשת לבין המשיבים בוטל כדין. כמו כן, מבוקש להורות למשיבים לנקוט בכל הפעולות הכרוכות בביטול חוזה המכר והדרושות לשם השלמת הליכי ביטולו.

• רקע עובדתי

1. ביום 5.5.2015 חתמו המשיבה 1, הגב' ענת יואבי (להלן: "ענת" או "המשיבה 1"), ובעלה, המשיב 2, מר ערן יואבי (להלן: "ערן" או "המשיב 2", וביחד עם המשיבה 1: "יואבי") על חוזה לרכישת בית מגורים צמוד קרקע בפרויקט שהקימה המבקשת, קירת חברה קבלנית לבנייה בע"מ, במקרקעין הידועים כגוש 5557 חלקה 140 בראש העין (להלן: "חוזה המכר"; "הבית"; "החברה" או "המבקשת"; ו"הפרויקט", בהתאמה).

2. ביום 15.5.2015 שילמו יואבי לחברה סך של 492,978 ₪, כמקדמה המהווה 20% מן התמורה הכוללת הקבועה בחוזה המכר.

3. במהלך חודש יולי 2016, שלחה אדריכלית מטעם החברה ליואבי סקיצה של משטח היציאה לחצר הבית, ואולם בהמשך, נשלחה אליהם סקיצה נוספת אשר לשיטתם לא תאמה את הסקיצה הראשונית. בעקבות זאת, פנו יואבי אל החברה בטענה כי יש לשנות את משטח היציאה לחצר, בעוד שהחברה טענה כי מדובר בשינוי החורג מהוראות חוזה המכר וכי לפיכך איננה מחויבת בביצועו. יואבי, אשר לא היו שבעי רצון מתגובת החברה לעניין זה, פנו למנהל החברה, מר יהודה קראוזה (להלן: "קראוזה") בבקשה לביטול חוזה המכר.

4. ביום 1.8.2016 פנתה באת כוחה של החברה בדוא"ל אל יואבי, בו נכתב "טרם קיבלתי מכם הודעה על ביטול ההסכם בכתב, כפי שיהודה ביקש מכם לשלוח. אודה לקבלת הודעה כאמור בהקדם האפשרי". בתגובתם מאותו היום, ציינו יואבי כי לא נתבקשו עד אותו מועד לשלוח מסמך כאמור, וכי במטרה להתקדם מצורף מכתב מטעמם (להלן: "המכתב"). מפאת חשיבותו לענייננו, יובא להלן מכתב זה כלשונו:

"לכבוד,                                                    מ.ל.ב

קירת חברה קבלנית לבניה בע"מ      תאריך: 01.08.2016

באמצעות עו"ד אורית קים                         בדוא"ל

ג.נ, שלום רב.

הנדון: הודעה על הסכמה לביטול הדדי של חוזה מכר מיום 05.05.2015

יחידת דיור 174, חלק מחלקה 140 בגוש 5557, שכונת פסגות אפק בראש העין

בהתאם לשיחת טלפון מיום 26.07.2016 בין הרוכשים לנציג המוכר ובעקבות מחלוקות באשר לבניה ביחידה, הוחלט על ידי הצדדים בהסכמה הדדית על ביטול החוזה הנדון והשבה הדדית של:

1. השבת מלוא התשלומים אשר שולמו עד כה על חשבון התמורה מהמוכר לקונה.
2. השבת פוליסות הביטוח אשר ניתנו לפי חוק המכר מהקונה למוכר.

בכבוד רב,

ענת יואבי               ערן יואבי"

5. ביום 2.8.2016 נתבקשו יואבי בדוא"ל להעביר את המכתב האמור כשהוא חתום על ידם, ואכן, בהודעתם מיום 3.8.2016 נשלח לחברה המכתב החתום. בשלב כלשהו אף נחתם המכתב גם על ידי החברה, אך זאת לטענת החברה לצרכים פנימיים בלבד, כאשר ישנה מחלוקת בין הצדדים בשאלה האם עותק חתום כאמור הועבר גם ליואבי אם לאו.

6. כמו כן, ביום 3.8.2016, לאחר קבלת המכתב החתום, שלחה באת כוח החברה בדוא"ל לערן מסמך שכותרתו "הסכם לביטול עסקה מיום 5.5.2015" (להלן: "הסכם פעולות הביטול"), ואשר מפרט את הפעולות שעל הצדדים לבצע בקשר עם ביטול ההסכם, וביניהן: חתימה על תצהיר ביטול לרשויות המס, מסירת פוליסות הביטוח, חתימה על מסמך ביטול בטוחות והשבת הסכומים ששולמו. בין התאריכים 3.8.2016-25.8.2016 החליפו ביניהם הצדדים בדוא"ל טיוטות של הסכם פעולות הביטול, כאשר כל צד הוסיף את הערותיו להסכם. ביום 25.8.2016, ובתגובה להערה שנוספה להסכם, כתב ערן לבא-כוח החברה "אנא העבר נוסח נקי וסופי לחתימה. אקבע עם מארק". ביום 29.8.2016 שלח ערן הודעת דוא"ל נוספת לבא-כוח החברה בה ציין כי בהמשך לשיחתם הטלפונית הוא מבקש כי יועברו אליו: נוסח סופי ונקי של ההסכם, נוסח של תצהיר ביטול מלא וכן שלושה מועדים לתיאום חתימה על הסכם פעולות הביטול והתצהיר. באותו יום נשלחה לערן טיוטה של ההסכם, כאשר בתשובתו ביקש ערן לקבל נוסח של ההסכם כשהוא נקי וללא הערות וכן תצהיר מלא למיסוי מקרקעין.

7. יומיים לאחר מכן, ביום 31.8.2016 התקשרו יואבי לבאת כוח החברה והודיעו לה כי הם מעוניינים לחזור בהם מן הביטול באופן בו חוזה המכר יוסיף לעמוד על כנו. לטענת יואבי, החלטתם נבעה מהערות החברה על הסכם פעולות הביטול ובעיקר מן ההערה לפיה יש לבדוק את סכום ההשבה. באשר לתשובת החברה להודעה זו חלוקים הצדדים, כאשר לגרסת יואבי אישרה באת כוח החברה במסגרת השיחה (אשר התנהלה בינה לבין ענת) את קבלת ההודעה, וציינה שאין בכך כל בעיה. בנוסף גורסים יואבי, כי נציג מכירות של החברה אף התקשר אליהם, הביע שמחתו על כך שחוזה המכר לא בוטל, הציע כי יגיעו למשרדי החברה עם עוגה ואף ציין שהחברה קיבלה הצעה גבוהה יותר לרכישת הבית וערכה עם המציעים "רישום מותנה". מנגד, לגרסת החברה, באת כוחה לא השיבה שאין בעיה אלא ציינה שהיא תעביר את ההודעה לקראוזה, וכי אכן עם חזרתו של קראוזה מחו"ל התקבלה ההחלטה שלא לשוב ולהתקשר עם יואבי, כאשר הודעה על דחיית הבקשה ל"החייאת" חוזה המכר נמסרה לאחרון.

8. בין התאריכים 15.9.2016- 29.9.2016 הוחלפו מכתבים בין הצדדים. בין היתר, טענה החברה במסגרתם, כי נוכח סירובה לאפשר חזרה מביטול ההסכם על יואבי להגיע לחתימה על מסמכי הביטול וההשבה הפרוצדוראליים, בעוד שיואבי טענו כי קיבלו את הסכמת החברה לכך שביטול חוזה המכר איננו עוד על הפרק. בעקבות זאת הוגשה ביום 8.11.2016 התובענה דנן, כאשר בימים 2.11.2016, 7.12.2016 וה-18.12.2016 ביצעו יואבי הזמנות מספקים שונים (של אריחים, מטבח, כלים סנטריים ודלתות) עבור הבית.

9. בדיון אשר התקיים בפני ביום 7.3.2017 ביקשו הצדדים לוותר על שלב החקירות, והסכימו כי פסק הדין יינתן על בסיס החומר הקיים בתיק בלבד.

• טענות הצדדים

תמצית טענות המבקשת

10. לטענת החברה, יואבי הם שדרשו את ביטול חוזה המכר, כאשר המכתב שנשלח לחברה ואף נחתם על ידי יואבי מהווה הודעת ביטול מטעמם, אשר קובלה על ידי החברה והפכה להסכם ביטול מחייב. לשיטת החברה, יואבי שיקפו את גמירת דעתם לביטול חוזה המכר עת ניסחו את המכתב לאחר מחשבה, ללא התערבות מצד החברה, ואף חתמו עליו. החברה טוענת, כי התעקשותה לקבל את המכתב מאת יואבי כשהוא חתום וכן התנהלותה לקידום הסכם פעולות הביטול מעידות אף על גמירת דעת מצידה לביטול חוזה המכר, כאשר נוסח המכתב עצמו מעיד על כך שהצדדים גמרו בדעתם לבטל את החוזה. החברה מוסיפה כי אין באי-השבתם בפועל של התשלומים ליואבי כדי לשקף העדר גמירת דעת לביטול חוזה המכר, שכן סירוב יואבי להשלמת הפרוצדורה מול חברות הביטוח הוא הגורם לעיכוב התשלומים, בהיותו תנאי סף לשחרורם מחשבון הנאמנות. החברה טוענת כי המכתב אף מסוים דיו, מאחר שמוסדרות במסגרתו סוגיות נוספות הקשורות בביטול - כגון השבת תשלומים ופוליסות הביטוח - וכי ממילא גיבוש מסמך פרוצדוראלי כהסכם פעולות הביטול, הכולל אך השלמות הכרוכות בהליך הביטול, איננו שולל את יסוד המסוימות שבמכתב.

11. לעמדת החברה, המכתב נתן תוקף לעצם ביטול חוזה המכר בין הצדדים, וכל שנותר הוא להסדיר במסגרת הסכם פעולות הביטול את העניינים הפרוצדוראליים הנדרשים לצורך השלמת הפרידה ביניהם, ואשר נובעים מן הדין המיוחד החל על חוזה המכר לפי חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר"). החברה טוענת כי הושגה הסכמה בין הצדדים בדבר נוסחו הסופי של הסכם פעולות הביטול ושיואבי אף ביקשו לתאם מועד לחתימתו, ועל כן, העובדה שהסכם זה לא נחתם לבסוף איננה פוגמת בתוקף הביטול של חוזה המכר, שהושלם זה מכבר.

12. לגרסת החברה, קראוזה הינו הגורם המוסמך מטעמה להיקשר בהסכמים ומשום כך, גם הגורם המוסמך להסכים על "החייאת" חוזה המכר, וכי מאחר שקראוזה לא נחקר על תצהירו מהווה תצהיר זה ראייה חלוטה. החברה טוענת כי קראוזה פיקח על הליך ביטול חוזה המכר והגם שחלק משלבי הביטול בוצעו הלכה למעשה על ידי בא-כוחו אין בכך כדי לשלול את מעורבותו, אשר הייתה בידיעת יואבי. לטענת החברה, באת כוחה מעולם לא אישרה שחוזה המכר לא יבוטל שכן קראוזה שהה באותה עת מחוץ לישראל, כאשר אף נציג מכירות מטעמה איננו מוסמך לכרות הסכמים בשמה או לבטל את ביטול חוזה המכר. החברה מוסיפה כי עובדה זאת היתה ידועה ליואבי, ואף צוינה בסעיף 20.2 לחוזה המכר. עוד טוענת החברה, כי פרטיהם של יואבי הועברו על ידה לספקים בסמוך למועד חתימת חוזה המכר ולא בסמוך לביטולו וכי הפניות נעשות מיוזמת הספקים וללא ידיעתה, כך שאין בהן כדי להעיד על כוונתה לחזרה מביטול חוזה המכר, קל וחומר וכאשר מדובר בהזמנות שבוצעו לאחר דחיית החייאת החוזה והגשת התובענה דנן.

13. בנוסף טוענת החברה, כי התנהלות יואבי מסבה לה נזקים, שכן בהתאם להוראות חוק המכר נדרשת החברה להנפיק פוליסת ביטוח כנגד כל תשלום בפרויקט וכי חברת הביטוח איננה מנפיקה פוליסות חדשות כל עוד הפוליסות שהונפקו ליואבי לא ישובו אליה.

תמצית טענות המשיבים

14. לטענת יואבי, חוזה המכר כלל לא בוטל, שכן המכתב לא נחתם על ידי שני הצדדים ומשכך איננו בעל תוקף מחייב. יואבי טוענים כי המכתב, המהווה הודעה על רצונם לבטל את חוזה המכר, נשלח לבקשת החברה ונחתם רק על ידם, וזאת על אף שלפי סעיף 19.8 לחוזה המכר כל שינוי שיערך בחוזה יחייב את הצדדים רק בכפוף לחתימת שניהם. לגרסתם, המכתב הינו הודעה שממנה מתחיל משא ומתן לכריתת הסכם ביטול, וכי רק אילו היה נחתם לבסוף הסכם כאמור, היה בו כדי להוות ביטול מחייב של חוזה המכר.

15. לשיטת יואבי, המכתב איננו משקף גמירת דעת, שכן ההסכמה במסגרתו הייתה על ניהול משא ומתן לכריתת הסכם ביטול, כאשר אין בעריכת "הסכם מוקדם", תוך הסכמה על חתימה על חוזה בשלב מאוחר יותר כדי להוות בסיס להתקשרות מחייבת. לשיטתם, גם התנהלות החברה לאחר מועד המכתב מעידה על כי לא גמרה בדעתה לבטל את חוזה המכר, היות שלא הודיעה לספקים על הביטול, ואלו המשיכו לפנות ליואבי לביצוע הזמנות לבית. לעמדת יואבי, המכתב אף נעדר מסוימות ביחס לנושאים מהותיים שאינם ניתנים להשלמה חיצונית, דוגמת פירוט סכום ההשבה, מועד ההשבה ומנגנוני הגנה על הכספים עד למועד ההשבה, כאשר מאחר שהצדדים לא חתמו על טיוטת הסכם פעולות הביטול ולא הגיעו לנוסח סופי ומוסכם לגביו, לא השתכלל ביטול כדין, וחוזה המכר נותר על כנו.

16. לחילופין טוענים יואבי, כי גם אילו חוזה המכר היה מבוטל, הצדדים הסכימו לחזור בהם מן הביטול הן מפורשות והן בהתנהגותם. לגרסתם, באת-כוח החברה אישרה את הודעתם בדבר אי-הביטול של חוזה המכר ונציג המכירות של החברה חזר על הסכמה זו. יואבי סבורים כי הסכמת גורמים אלו בחברה מחייבת את החברה שכן לא נאמר לה כי חזרה מן הביטול תעשה על ידי קראוזה בלבד, גם אם לא שהה בישראל באותה העת. לטענת יואבי, גם התנהגות החברה מעידה כי חוזה המכר לא בוטל, שכן לאחר החזרה מן הביטול החברה לא פנתה אליהם, לא העבירה להם נוסח סופי של הסכם פעולות הביטול וספקי החברה הוסיפו ליצור עימם קשר לתיאום הזמנות לבית. לטענת יואבי, נציג המכירות של החברה מסר להם כי החברה קיבלה הצעה לרכישת הבית בסכום גבוה יותר וזו הסיבה בגינה היא מנסה לחזור בה מהסכמת הצדדים שלא לבטל את חוזה המכר בחוסר תום לב.

17. עוד טוענים יואבי, כי תצהירו של קראוזה מהווה עדות שמיעה פסולה שכן קראוזה איננו מצהיר במסגרתו מידיעתו האישית, וכי העובדה שהחברה לא הביאה לעדות את העדים אשר יש בכוחם להעיד על הנסיבות מכלי ראשון פועלת לרעתה, ומנגד, יש לטענתם לקבל את תצהיריהם במלואם שכן בהעדר חקירות אין ראיה לסתירתם.

• דיון והכרעה

18. האם השתכלל בין הצדדים הסכם מחייב לביטול חוזה המכר? ככל שהתשובה לכך הינה בחיוב - האם הסכם זה נותר על כנו או שמא בוטל בהסכמתם המאוחרת של הצדדים לחזור בהם מן הביטול האמור ו"להחיות" את חוזה המכר? כריתתו וביטולו של הסכם לביטול חוזה הינה אפוא הסוגיה הניצבת בבסיס התובענה שבפני.

את ראשיתו של הדיון אקדיש לבחינת שכלולו כדין של הסכם לביטול חוזה המכר לאור היסודות הדרושים לכריתת חוזה תקף. לאחר מכן, אדרש למשמעותו של הסכם פעולות הביטול והאם יש בו כדי להשליך על תוקפו של הביטול. ככל שמסקנתי תהא כי בין הצדדים נכרת הסכם מחייב לביטול חוזה המכר, אפנה לבחון האם בין הצדדים התגבשה הסכמה לחזרה מן הביטול אם לאו. אפנה אפוא לדון בסוגיות אלו כסדרן.

• האם בין הצדדים נכרת הסכם לביטול חוזה המכר?

19. על מנת לייצר את מסגרת הדיון בענייננו, אקדים ואומר, כי הגם שבהתייחסם למכתב השתמשו הצדדים בטיעוניהם במינוחים "הודעת ביטול" (ס' 3 לסיכומי המבקשת) ו"הודעה על רצון לבטל את הסכם המכר" (ס' 21 לסיכומי המשיבים), הלכה למעשה כלל כתבי טענותיהם מציגים טיעונים בדבר היות המכתב בגדר הסכם, לרבות ביחס להתקיימותם או העדרם של יסודות גמירת הדעת והמסוימות במסגרתו. בתארם את העובדות, לא מייחסים הצדדים למי מהם הפרה מפורשת של ההסכם אשר בעקבותיה וכתוצאה ממנה הופעלה לצד הנפגע מן ההפרה זכות הביטול על פי סעיפים 7 ו-8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות")). כך, על אף שיואבי מציינים כי המחלוקת עם החברה התגלעה בעקבות אי-התאמות, מובהר על ידם כי המדובר באי התאמות בין הסקיצה המקורית שנשלחה על ידי אדריכלית החברה לסקיצה המאוחרת יותר, ובסטייה מן ההסכמה שבין האדריכלית ליואבי (ס' 5.5-5.11 לתצהיר ערן). לא נטען אפוא כי הדבר מהווה הפרה של סעיף מסעיפי חוזה המכר וכי הביטול הינו כתוצאה מהפרה כאמור, אלא, על-פי גרסותיהם של שני הצדדים, בעקבות המחלוקות שנתגלעו בעניין הסקיצות האמורות, פנו יואבי בבקשה לבטל את חוזה המכר והחברה נעתרה לכך (ס' 12-14 להמרצת הפתיחה; ס' 2.10-2.11 לתשובה להמרצת הפתיחה). לפיכך, נוכח הצגת הצדדים את המצב העובדתי (ואף המצב המשפטי הנגזר מכך לשיטתו של כל אחד מהם), והעדר טענה ברורה להתקיימות הפרה כמשמעותה בחוק התרופות - ועל-אף שימוש הצדדים במינוח "הודעת הביטול" - הרי שאיננו מצויים במקרה דנן במסגרתה של הודעת הביטול הקבועה בחוק התרופות ואשר עניינה במקרי הפרה (דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ד 289 (2011)) (להלן: "פרידמן וכהן"), ובהתאם, יתמקד אפוא הניתוח שלהלן בבחינת ההסכמה לביטול, ולא בהודעת ביטול חד-צדדית הנשלחת בעקבות הפרת הסכם לפי חוק התרופות.

20. מעקרון חופש החוזים נובע כי אין מניעה לכך שביטולו של חוזה עשוי יתרחש בעקבות הסכמה אליה מגיעים צדדים, בין במפורש ובין במשתמע, בדבר סיום יחסיהם החוזיים, כאשר במקרה מעיין זה – בשונה לדוגמא, ממקרה בו בוטל החוזה בעקבות הפרתו או בשל פגמים בכריתתו - ביטול החוזה מהווה פעולה משפטית הדדית ומוסכמת (גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים - התרופות לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 542 (2009); פרידמן וכהן, בעמ' 39; דוד קציר תרופות בשל הפרת חוזה חלק ב 619 (1991)). האם בענייננו השתכללה בין הצדדים הסכמה לביטול חוזה המכר? כפי שאפרט להלן, סבורני כי התשובה לכך הינה בחיוב.

21. כידוע, הסכם נכרת בדרך של הצעה וקיבול, קרי, באמצעות הצהרות רצון, לרוב עוקבות, אשר מפגשן יוצר חוזה (ס' 1 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"); גבריאלה שלו דיני חוזים 83 (1995) (להלן: "שלו")). כמו כן, על מנת שייווצר חוזה נדרשת התקיימותם של שני יסודות מצטברים: הראשון, גמירת דעתם של הצדדים להתקשר זה עם זה בהסכם והשני, כי ההצעה תהא מסוימת דיה כדי אפשרות לכרות את החוזה בעת קיבולה (ס' 2 ו-5 לחוק החוזים; שלו, בעמ' 85-88; ע"א 6235/15 חלאק נ' כריים, פס' 20 לפסק דינו של השופט ג'ובראן (פורסם בנבו, 15.2.2017) (להלן: "פרשת חלאק")). בענייננו, ובניגוד לטענת יואבי, לא ניכר מן המכתב כי מטרתו הינה לשקף הסכמה על ניהול משא ומתן לכריתת הסכם ביטול בלבד, ולמעשה, לא מצאתי באמור בו כל אחיזה לטענה לפיה נועד המכתב אך להוות הסכם ראשוני לעניין הביטול, אשר יוביל לכריתתו של הסכם סופי ומחייב. על-פי המכתב, אשר שלחו יואבי לחברה, התקיימה בין הצדדים שיחת טלפון מספר ימים עובר למועד שליחתו, במהלכה התגבשה ביניהם הסכמה לביטול חוזה המכר ולהשבה הדדית של הסכומים ששולמו במסגרתו ושל פוליסות הביטוח. יוצא אפוא, כי המכתב מהווה העדה "מזמן אמת" לכך שהצדדים גמרו בדעתם לבטל את חוזה המכר ומפגש רצונותיהם לעניין זה התרחש אף בטרם שליחת המכתב. זאת ועוד, גמירת דעתם של יואבי לביטול באה לידי ביטוי הן בעצם שליחת המכתב המציין כי קיימת הסכמה הדדית לביטול חוזה המכר, והן בעובדה שהמכתב נוסח על ידם ללא התערבות כלשהי מצד החברה, ומשכך, ניתן להניח כי שיקף נאמנה את רצונם לביטול החוזה.

יתרה מכך, סבורני כי גם בהתנהגות החברה לאחר שליחתו יש כדי לחזק את המסקנה בדבר הסכמתה לביטול חוזה המכר (על הסקתה של הסכמה לביטול הסכם מתוך התנהגות ראו ע"א 2702/92 גינזברג נ' בן יוסף, פ"ד מז(1) 540, 552 (1993) (להלן: "פרשת גינזברג"); ע"א 306/85 Datalab Management pty. Ltd  נ' פולק אינטרנשיונל בע"מ, פ"ד מג(2) 309, 315 (1989) (להלן: "פרשת Datalab"); ע"א 5099/07 נת-קר שומריה בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פס' 7 לפסק דינה של השופטת ארבל (פורסם בנבו, 30.12.2010)). כך לדוגמא, החברה היא שפנתה ליואבי תוך עדכונם כי טרם קיבלה הודעתם בכתב בדבר ביטול החוזה וביקשה כי הודעה זו תשלח אליה "בהקדם האפשנרי" (הודעת דוא"ל מיום 1.8.2016 – נספח 5 להמרצת הפתיחה); החברה לא הסתפקה בקבלת המכתב, אלא ביקשה כי יועבר אליה חתום (הודעת דוא"ל מיום 2.8.2016 – נספח 5 להמרצת הפתיחה); בהודעה בה נשלח המכתב החתום ציינו יואבי כי הם יודו "על קידום הנושא" ובתגובה, נשלחה אליהם טיוטת הסכם פעולות הביטול (הודעות דוא"ל מיום 3.8.2016 – נספח 5 להמרצת הפתיחה) והצדדים הוסיפו הערותיהם אליה. לכך ניתן אף להוסיף את טענת יואבי לפיה נציג המכירות של החברה ציין בפניהם שהחברה מצויה בתהליכי התקשרות ו"רישום מותנה" ביחס לבית עם רוכשים אחרים, דהיינו, כי החברה כבר נקטה בפעולות מול גורמים שלישיים בעקבות הביטול. התנהגותה של החברה מעידה אפוא על קבלת ביטול חוזה המכר.