פרק (מרכז) 25351-01-12 התחנה המרכזית החדשה בתל – אביב בע"מ (בהקפאת הליכים) נ' כונס הנכסים הרשמי

מונחת לפני בקשה למתן הוראות מטעם רו"ח חיים קמיל ורו"ח עליזה שרון בתפקידם כנאמנים בהקפאת הליכים של חברת התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב בע"מ (להלן: "הנאמנים"), בגדרה מבקשים הנאמנים מבית המשפט כי יחייב את דן חברה לתחבורה ציבורית בע"מ (להלן: "דן"), לשלם לחברת התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב בע"מ (בהקפאת הליכים) (להלן: "החברה" או "התמחת") דמי שכירות בסך של 7,618,652 ₪ – סכום אשר קוזז על ידי דן כנגד חובה של התמחת כלפיה.

1. רקע עובדתי
2. המבקשת, התמחת, הוקמה לצורך רכישת מניות חברה שבבעלותה חלקים ממבנה התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב, הידוע כחלקות 57-58 בגוש 6070 והמצוי ברח' לוינסקי 108 בתל-אביב (להלן: "התחנה המרכזית החדשה" או "התחנה").
3. החברה לניהול התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב (בהקפאת הליכים) (להלן: "החברה לניהול") הוקמה על ידי התמחת לצורך ניהול התחנה, והיא חתומה על הסכמי ניהול עם מרבית בעלי הנכסים בתחנה.
4. חברת ת.מ.ח.ת (1988) בע"מ (בהקפאת הליכים) (להלן: "תמחת 1988") הוקמה על ידי התמחת לצורך ביצוע רישום הזכויות לגבי נכסים בתחנה אשר לא נמכרו לרוכשי החנויות והינם שייכים לתמחת.

(לשם הנוחות התמחת, החברה לניהול ותמחת 1988 יכונו להלן, לשם הקיצור, "החברות").

4. המשיבה, חברת דן, הינה מפעילת התחבורה הציבורית הגדולה באזור גוש דן.
5. ביום 17.8.93 נפתחה התחנה המרכזית החדשה בת"א. כתוצאה מפתיחת התחנה נאלצה דן, לטענתה, לעזוב את מתחם התחנה המרכזית הישנה שבתל-אביב, בו עשתה שימוש ללא תמורה, ולהעתיק את פעילותה אל מבנה התחנה המרכזית החדשה. עוד באותו יום נחתם בין דן לבין התמחת חוזה שכירות לתקופה של 10 שנים שנמנו ממועד תחילת השימוש בנכס המושכר, הכולל אופציה להארכת החוזה ב- 10 שנים נוספות (להלן: "הסכם 1993") (הסכם זה צורף כנספח 1 לתגובת דן). לטענת דן דמי השכירות שנקבעו בחוזה זה הינם גבוהים ביותר.
6. ביום 9.6.99 יצרה התמחת אגרת חוב על נכסיה לטובת בנק דיסקונט. ביום 17.6.99 נרשם שעבוד זה ברשם החברות כשעבוד מספר 21 (אגרת החוב ותעודת הרישום צורפו כנספח 18 לבקשה). המדובר בשעבוד קבוע ומשכון ראשון בדרגה על כל הרכוש, הזכויות והנכסים בקשר עם מקרקעי פרויקט התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב, לרבות זכויותיה העתידיות של התמחת עפ"י הסכמי השכירות (כמפורט בסעיף 1.3 לתוספת א' לאגרת החוב).
7. ביום 14.6.99 חתמו דן והתמחת על חוזה שכירות נוסף בגדרו אימצו את האמור בהסכם 1993 (חוזה השכירות המקורי), בתוספת שינויים מסוימים (להלן: "הסכם יוני 1999"). הסכם יוני 1999 כלל, בין היתר, הגדלה משמעותית של דמי השכירות (סעיף 5) והענקת אופציה מדורגת לדן לרכישת עד 15% ממניות התמחת (סעיף 10) (הסכם זה צורף כנספח 2 לתגובת דן).
8. באותו חודש (יוני 1999) חתמו הצדדים על הסכם נוסף לשכירת משרדים במתחם התחנה המרכזית החדשה בת"א, בשטח של 5,000 מ"ר, בתמורה להתחייבותה של דן לשלם לתמחת דמי שכירות שנתיים בסך של 1,725,000 ₪. לטענת דן, הסכם זה נערך על אף שלא היה לה צורך ממשי לשכור משרדים אלו.
9. ביום 28.2.00 נרשם על נכסי החברה שיעבוד מס' 23 לזכות בעלי מניותיה – אמד החברה לפיתוח נכסי דלא ניידי ובהשתתפות בנכסים 1988 בע"מ, החברה לבניין ונכסים מישור החוף בע"מ, וחברת נכסים ייזום ופיתוח (נ.י.פ) בע"מ (להלן: "אמד 88", "מרל"ז" ו- "ניפ" בהתאמה). השעבוד נרשם בגין הסכם הלוואה שבמסגרתו הלוו בעלי המניות דאז לתמחת סך כולל של 25,577,254 ₪ (להלן: "ההלוואה הראשונה") (הסכם זה צורף כנספח 1 לבקשה).
10. לטענת דן, מעת לעת נחתמו בין דן לבין התמחת הסכמים לתשלומי מקדמות ולהעמדת אשראי לטווח קצר, וזאת בדרך של הקדמת דמי שכירות, תוך עשיית שימוש מעורבב בין תשלום דמי השכירות לבין השקעות והלוואות. כדוגמא לכך מציינת דן כי ביום 12.10.00 הקדימה לשלם לתמחת תשלומי דמי שכירות במיליוני ₪ בגין שכירת המשרדים הנזכרים לעיל, וזאת על אף שבפועל משרדים אלו כלל לא נמסרו לחזקתה. לטענת דן, נקבע כי בתמורה להקדמת התשלום תעביר החברה לדן ריבית שנתית בשיעור מסוים.
11. ביום 18.6.01 נחתמו שני הסכמים בין דן לבין התמחת, בגדרם בוטלו, ללא כל תמורה, האופציה להנפקת מניות בתמחת לדן, והסכם שכירת המשרדים, וכל זאת כנגד פיצוי בסך של 5,000,000 ₪ אותו חויבה דן לשלם לתמחת.
12. בהמשך נרשם על נכסי החברה לניהול שיעבוד מס' 5 לזכות אמד פיתוח נדל"ן (להלן: "אמד") בגין הלוואה מיום 8.1.02 על סך של 1,220,000 ₪ אותה נטלה החברה לניהול מאמד (להלן: "ההלוואה השניה") (הסכם זה צורף כנספח 2 לבקשה). נקבע כי שיעבוד זה יחול לגבי חשבון בנק נפרד שתפתח החברה לניהול, כי בחשבון נפרד זה יופקדו צ'קים דחויים של לקוחות החברה לניהול, וכי הבנק יעביר לאמד, מדי שבוע, את תמורת הצ'קים הדחויים שנפרעו באותו שבוע.
13. לטענת דן, המהלך של המעבר לתחנה המרכזית החדשה, בשילוב הירידה המתמדת במספר הנוסעים, גרר אותה למשבר פיננסי עמוק, שבעקבותיו ביצעה, החל משנת 2002, הליך הבראה ושינוי מבני, אשר הגיע לשיאו בשנת 2005, עת ביצעה שינוי עמוק במערך הניהולי שלה, שבעקבותיו החלה "לעלות על פסים של יציבות" (סעיף 36 בתגובת דן). כתוצאה מכך, החליטו מנהלי קבוצת דן שלא להיענות יותר לבקשות התחנה לקבלת אשראי, ערבויות, הלוואות וכו', עד לקבלת תוכנית עסקית ברורה שתצדיק את המשך מימון פעילותה של התמחת. דן טוענת כי על אף בקשתה זו טרם הוצגה לה תוכנית עסקית כאמור.
14. לטענת דן, במהלך השנים השקיעה קבוצת דן בחברת התמח"ת סכומי עתק של למעלה מ- 450 מיליוני ₪ (בשערוך להיום), בהתאם לפירוט הבא:

• השקעה בהון המניות, משנת 1993 ועד היום, בסך של כ- 65 מיליון ₪;
• הלוואות בעלים, מעת לעת, בין במישרין ובין בדרך של הקדמת תשלומי דמי שכירות, בסך מצטבר של מיליוני ₪;
• דמי שכירות ואחזקה (ניהול), בין השנים 1993-1998, בסך נומינאלי מצטבר של כ- 47,760,000 ₪ (לאחר שיערוך להיום – כ- 80.4 מיליוני ₪);
• דמי שכירות ואחזקה (ניהול), בין השנים 1999-2012, בסך נומינאלי מצטבר של כ- 235,800,000 ₪ (לאחר שיערוך להיום – כ- 267.4 מיליוני ₪);
• תשלומים שונים, דוגמת בגין ביטול הסכם שכירות המשרדים (5,000,000 ₪) וביטול האופציה לקבלת מניות ללא הפחתת דמי השכירות (כ- 91 מיליוני ₪).

15. לטענת דן, החל משנת 2009 – ניפ, שהינה בעלת השליטה בחברה (מחזיקה ב- 100% ממניות חברת אחזקת התחנה בע"מ המחזיקה את מרבית מניות התמחת) ריכזה את מלוא היכולת לכוון את עסקי התמחת בידיה בלבד, תוך מידור יתר בעלי המניות. כן רכשה ניפ מבנק דיסקונט לישראל בע"מ (להלן: "בנק דיסקונט") את חובה של התמחת כלפי בנק דיסקונט. לטענת דן, בהתנהלותה זו של ניפ הפכה התמחת למעין חטיבה נוספת בניפ, תוך שהתמחת "מתנהלת בערבוביה וניגודי עניינים מובנים ומובהקים של נושאי המשרה בה, אשר כיהנו בה בעת גם כנושאי משרה בבעלת השליטה, במערך שלם של קבלת החלטות שלכאורה לא תמיד ניכר שטובת החברה לעיניהם" (סעיף 76 בתגובת דן). לפיכך, לטענת דן, החל ממועד זה לא היה לה כל קשר ניהולי עם התמחת.
16. ביום 10.12.09 נחתם בין בנק דיסקונט לבין ניפ הסכם המחאת חיובים, בגדרו בנק דיסקונט העביר, מכר והמחה לניפ את כל החיובים, הזכויות והחובות באשראים שניתנו לתמחת ע"י בנק דיסקונט, לרבות בבטוחות ובערובות שהיו בידי הבנק – וזאת בתמורה לתשלום סך של 137,760,000 ₪ (הסכם זה צורף כנספח 2 לחוות דעתו של עו"ד אורי גאון, שהוגשה על ידי הנאמנים במסגרת תיק זה להלן: "חוות דעת גאון").
17. עוד באותו יום רכשה חברת נהור בע"מ, שהינה חברת בת של דן (להלן: "נהור"), מאמד ומאמד 88 את מלוא זכויותיהן (חובות ומניות) כלפי החברות, באופן הבא:

• אמד 88 המחתה לנהור את כל זכויותיה כלפי התמחת בהתאם להסכם ההלוואה הראשונה. יצוין כי בהתאם לספרי אמד 88, עמד חלקה ביתרת ההלוואה הראשונה שטרם נפרעה על סך של 6,943,783 ₪ (נכון למועד הקיזוז ביום 9.10.11);
• אמד 88 חתמה על שטר העברת מניות לפיו העבירה לנהור 352,067 מניות רגילות של התחמת;
• אמד המחתה לנהור את כל זכויותיה כלפי החברה לניהול בהתאם להסכם ההלוואה השניה. יצוין כי בהתאם לספרי אמד עמד חלקה ביתרת ההלוואה השניה שטרם נפרעה על סך של 674,869 ₪ (נכון למועד הקיזוז ביום 9.10.11).

18. חברת אחזקת התחנה בע"מ, המחזיקה במרבית המניות בתמחת ונשלטת על ידי ניפ, פנתה לבית המשפט המחוזי בתל אביב בתביעה לקבלת סעד הצהרתי אשר לפיו יקבע כי בהתאם לתקנון התמחת, עומדת לה זכות סירוב ראשונה לעסקה שבין אמד 88 ונהור (ה"פ 35169-02-10). ביום 6.7.11 ניתן פסק דינו של כב' השופט א. זמיר בגדרו נדחתה תביעה זו.

בעקבות פסק הדין – הועברו מניות התמחת אשר נמצאו בבעלות אמד 88 לנהור, ולפיכך מחולקת כיום האחזקה במניות התמחת בין בעלי המניות הבאים:

• חברת אחזקות התחנה (שבשליטת ניפ) מחזיקה בכ- 75% ממניות התמחת;
• אגד מחזיקה בכ- 15% ממניות התמחת;
• נהור (שבשליטת דן) מחזיקה בכ- 10% ממניות התמחת.

19. ביום 14.8.11 ניתן פסק דין חלקי בת.א. (ת"א) 2065-08 מרקור נ' התחנה המרכזית החדשה בת"א בע"מ (פורסם בנבו, 14.8.2011) (להלן: "פרשת מרקור") אשר קבע כי התובע, מר מרקור, ביטל כדין את ההסכמים עליהם חתם לרכישת חנויות בתחנה המרכזית החדשה בת"א וכי הוא זכאי לסעד כספי של השבה בגין ביטול הסכמים אלה נוכח מחדלה של התמחת וכישלונה לרשום על שמו את זכויותיו בחנויות אותן רכש.
20. ביום 26.9.11 שלחה התמחת מכתב לדן ובו הורתה לה לשלם, עד להודעה חדשה, את דמי השכירות השוטפים לחשבון של החברה לניהול (צורף כנספח 9 בבקשה):

"אנו מורים לכם בזאת להעביר את מלוא התשלומים אשר עליכם לשלם כדמי שכירות לחברת התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב בע"מ, לחשבון החברה לניהול התחנה המרכזית בתל אביב 1988 בע"מ, בנק הפועלים סניף 600 מספר חשבון 634802. הוראתנו זו תעמוד בתוקפה כל עוד לא נורה לכם אחרת, בהוראה בכתב".

21. ביום 6.10.11 הפך לחלוט פסק הדין שניתן בה"פ 35169-02-10 ע"י כב' השופט א. זמיר [פורסם בנבו] , אשר בגדרו נדחתה התביעה שהגישה חברת אחזקת התחנה בע"מ, וזאת – נוכח חלוף המועד בו ניתן היה לערער עליו.
22. ביום 9.10.11 הודיעה נהור לתמחת ולחברה לניהול כי היא ממחה לדן את כל זכויותיה כלפיהן על פי ההלוואה הראשונה (זכויות שהומחו בעבר לנהור על ידי אמד 88) ועל פי ההלוואה השניה (זכויות שהומחו בעבר לנהור על ידי אמד). כן ציינה נהור כי על התמחת והחברה לניהול לעמוד בקשר עם נציגי דן לעניין פירעון הלוואות אלו.

עוד באותו יום הודיעה דן לתמחת ולחברה לניהול כי נוכח העובדה שנהור המחתה לה את זכויותיה בהלוואה הראשונה ובהלוואה השניה, ולנוכח העובדה שמדובר בהלוואות בסכומים נכבדים אשר מועד פירעונם הגיע זה מכבר – החליטה דן להעמיד את מלוא סכום ההלוואות לפירעון מיידי, וזאת באמצעות קיזוז תשלום דמי השכירות אותם חייבת דן לתמחת ולחברה לניהול מסכום החוב (הנובע מאי פירעון ההלוואות הנ"ל) של התמחת והחברה לניהול לדן (להלן: "הודעת הקיזוז", צורפה כנספח 7 לבקשה).