- עסקינן בפרויקט שעודו בשלבים מקדמיים, המצריך שיתוף פעולה של גורמים שלישיים, ההסכמים לגביו מאפשרים שיקול דעת רחב בסוגיות תכנוניות, שלבים לא מעטים עוד צפויים עד להבשלתו, אם וככל שיבשיל, ואכיפת הסכמי מכר לגביו בנסיבות הענין עלולה כאמור לחייב מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט (ע"א 108/84 סתם נ' אברהם מרקוביץ - חברה לבנין ולהשקעות בע"מ, פ"ד מב(1) 757 (18.4.1988); ע"א 611/80 צדקה נ' בן ארצי הכהן, פ"ד לז(4) 313 (23.10.1983)).
- לאור האמור, דין התובענות להדחות.
- לאור מסקנה זו, אין צורך להדרש לטיעונים נוספים ובכלל האמור בשאלת הסייג שבסיפא סע' 3.1. למען הסדר הטוב ולאור ריבוי הטיעון תובאנה להלן מספר הערות משלימות בסוגיית סיפא הסעיף.
שאלת תחולת סיפא סעיף 3.1 – הערות
- עמדות הצדדים בענין סיפא סעיף 3.1 הובאו לעיל.
- ברמה העובדתית נמצא לעיל כי בכל הנוגע לתקופה שמאז ההתקשרות בהסכמי המכר ועד למועד הודעות הביטול, העיכוב נבע בראש ובראשונה מהעיכוב הממשי בדיון בוועדת הערר המחוזית לגבי היתר ההריסה, החפירה והדיפון.
ענין התב"ע החדשה טופל במקביל באופן שתואר בפירוט בפרק קודם. לא סברתי כי הדרך בה התנהלו הדברים, לרבות בענין דרישות העירייה או בענין העלויות שהלכו והסתברו, הינה משום עיכוב עירייה שהוביל לעיכוב בקבלת ההיתר.
- ברמה הלשונית, יש קושי לומר כי העיכוב בקבלת היתר הבנייה הוא פועל יוצא מ"עיכוב של העירייה באישור התב"ע החדשה"[17].
- התובעים טוענים כי יש לפרש את סיפא הסעיף ככולל לא רק את עיריית תל אביב אלא את רשויות התכנון בכלל, וכי לכך היתה כוונת הצדדים בעת כריתת ההסכם. לדידם, כל עיכוב בהליכי התכנון שאינו נובע מהנתבעת עצמה, נכנס בגדרו של סייג זה.
- לשונית, מתייחס סיפא הסעיף באופן פרטני לעיריית תל אביב. אין צורך להדרש לשאלת האבחנה בין העירייה לבין הוועדה המקומית שכן מקור העיכוב במקרה דנן הוא בוועדת ערר מחוזית ובוודאי שהעירייה וועדת ערר זו אינן היינו הך (ור' סע' 12א לחוק התכנון והבניה; עע"מ 4875/12 גרומר נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה (03.11.2013), סע' 4 לחוות דעתה של המשנה לנשיא (כתוארה אז) נאור). יוער כי בחלקים קודמים בסעיף נעשה שימוש במונח "רשויות התכנון", כך שאך נקל היה לעשות במונח זה שימוש נוסף לו לכך היתה הכוונה.
- כמו כן, סיפא הסעיף אינו מתייחס לעיכוב של עיריית תל אביב בהליכי התכנון באופן כללי. המשפט מתייחס רק לעיכוב הנוגע לאישור התב"ע החדשה. הוא אינו מתייחס לעיכוב של העירייה במתן היתר בנייה על יסוד תכניות קיימות. במקרה שלפנינו העיכוב נבע בעיקרו מהעיכוב בדיון בוועדת הערר על היתר החפירה, ללא קשר לשאלת התב"ע החדשה.
- בחנתי את השאלה האם למרות האמור, אין בכל זאת לקרוא את הסייג שבסיפא סע' 3.1 ככולל עיכובים של רשויות התכנון (ולא רק של העירייה עצמה) בתהליכים הדרושים לשם השגת היתר (ולא רק בהקשר תב"ע חדשה). כך בין השאר על רקע המסקנה דלעיל כי לא היתה לנתבעת כוונת מכוון לשלב מכשול במסגרת סעיף 3.1 (שהרי ניתן להעלות את השאלה, מדוע הותירה הנתבעת לעצמה שיקול דעת כה רחב בענינים תכנוניים אך צמצמה את הסייג לאפשרות הביטול לניסוח הקונקרטי שבסיפא סע' 3.1). יכולה להינתן הדעת גם לכלל הפרשנות נגד המנסח ולשאלה האם בסוגיית הסייג שבסיפא סע' 3.1 יש בכל זאת מקום לעשות בו שימוש. התובעים גם מפנים לכלל הפרשני הנוטה לחתור לקיומם של הסכמים[18]. בנסיבות הכוללות של ההתקשרות, טענה לפיה כוונת הצדדים היתה לקבוע הארכת מועדים במקרה בו למרות שקידה ראויה, היה עיכוב 'בירוקרטי' בעוכרי קבלת ההיתר, אינה נשמעת מופרכת לגמרי.
- יחד עם זאת, טענה לפיה למרות התייחסות קונקרטית של סעיף חוזי לעירייה ולהליכי תב"ע חדשה יש לקרוא לתוכו את מכלול הליכי התכנון (הן רישוי והן תב"ע חדשה) ואת כל הגופים הקשורים לכך (לרבות ועדת ערר מחוזית), יכולה להחשב למרחיקת לכת. התובעים עצמם טוענים כי הנתבעת התעקשה על הדרך בה נוסח סעיף 3.1 מאז ראשית המשא ומתן (עיקרי טיעון דנון, סע' 11). הדבר מקשה על הטענה לפיה יש לקרוא את נוסח הסעיף באופן שונה מאשר הוא נוסח בפועל.
- כמו כן, לו היתה בחינת החומר מובילה למסקנה כי הנתבעת "שתלה" את סע' 3.1 כ'מוקש' מתוך ידיעה שלא יתקבל היתר לפי התב"ע הקיימת ולא תקודם התב"ע החדשה, היה הדבר אולי מחזק רצון לפרש את סיפא הסעיף באופן שלא יאפשר לה לקבל את מבוקשה (דומה כי אף לא היה צריך לעשות שימוש בפרשנות סיפא הסעיף אלא די היה להדרש לשאלות של תום לב). אולם לא אלה היו הממצאים.
- מכל מקום, לאור המסקנות לעיל בענין סעד האכיפה, אין באמור כדי לשנות את מסקנות הדיון בתובענות אלה (ובהתאם, אין צורך לקבוע בכך מסמרות).