תא (ת"א) 25429-05-16 יצחק דנון נ' בי.אי.טי יזום ופיתוח נדל"ן בע"מ

כללי

1. לפני ארבע תובענות אשר הדיון בהן אוחד בהחלטת כב' הנשיא אורנשטיין מיום 5.9.2016 (להלן גם: "החלטת האיחוד").

התובענות הוגשו על ידי מספר רוכשים של דירות בפרויקט המכונה "פרויקט אנטוקולסקי" בתל אביב, לנוכח הודעות ביטול הסכם אותן שלחה הנתבעת. הודעות הביטול נשלחו בהסתמך על סעיף שנכלל בכל אחד מהסכמי המכר (סעיף מס' 3.1). שאלת כשרותן של הודעות הביטול עומדת בלב הדיון.

2. כך תוארה המחלוקת בהחלטת האיחוד של כב' הנשיא:

"...בכולן מתעוררות שאלות עובדתיות ומשפטיות זהות בעיקרן, שנובעות מהסכמי מכר שנחתמו בין החברה לבין רוכשים שונים בפרויקט אנטוקולסקי בתל אביב ... ואשר בוטלו על ידי החברה בהודעה בכתב שנשלחה לרוכשים .... לטענת הרוכשים, החברה הפרה חובות חוזיות ולא פעלה לקידום היתר הבנייה לפרויקט ועל כן היא אינה רשאית לבטל את ההסכם שנחתם עימם. בנוסף נטען שהודעות הביטול נשלחו בחוסר תום לב, משיקולים עסקיים – כלכליים גרידא ולאחר שהחברה נוכחה לדעת שעומדות לפניה אפשרות עסקיות עדיפות. מנגד, החברה סבורה שלא נפל כל פגם בביטול ההסכמים וזאת לאור סעיף 3.1 להסכמי המכר אשר מורה כי תוקפו של ההסכם מותנה בקבלת היתר בנייה וכי ככל שזה לא יינתן בתוך שנתיים מחתימת ההסכם מוקנית לכל צד הזכות לבטל את ההסכם."

3. בכל התובענות הוגשו בקשות למתן צווי מניעה זמניים. הבקשות נדונו בפני מותבים שונים (ובפרט: כב' השופט טובי, כב' השופט אטדגי וכב' השופט הבכיר פרגו). במסגרת החלטת האיחוד הועברו כל התובענות לפני. בדיון שהתקיים ביום 22.9.2016 במעמד הצדדים בכל התיקים, גובשו הסכמות בענין הצווים הזמניים.

4. בהמשך הגיעו הצדדים להבנות שקיבלו תוקף של החלטה לפיהן יוכרעו התיקים עצמם על יסוד החומר שבתיק, ללא צורך בחקירות ולאחר שיוגשו עיקרי טיעון וישמע טיעון בעל פה. בהקשר זה יובהר כי לנוכח העובדה שבכל התיקים הוגשו בקשות לסעדים זמניים ובהינתן ששניים מההליכים החלו דרכם כהמרצות פתיחה, כבר הוגשו תצהירים כאלה ואחרים בכל התיקים מטעם הצדדים. הטיעונים הוגשו ונשמעו כמוסכם.

5. למען הנוחות יעשה להלן שימוש במונח "התובעים" גם אם סוגיה כזו או אחרת הועלתה על ידי תובע מסוים ולא על ידי תובע אחר או שהיא רלוונטית רק לחלק מהתובעים. עת יהא צורך בדבר, תבוצע התייחסות נפרדת לתובע קונקרטי.

6. הפניות שיבוצעו להלן הינן לפרוטוקול הדיונים והפניות שיבוצעו להלן למוצגים, הינן הפניות לתיק המוצגים המאוחד של הנתבעת, הכל – אלא אם מצוין או משתמע אחרת.

רקע עובדתי – תמצית

7. בהסכם מיום 24.6.2010 רכשה הנתבעת (להלן גם: "החברה") מאת בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ (להלן: "בזק") את זכויותיה של בזק במקרקעין הגובלים ברחובות אבן גבירול, אנטוקולסקי ושטרוק בתל אביב (להלן: "המקרקעין").

בהסכם רכשה החברה 93% מזכויות החכירה במקרקעין מבזק. 7% מהזכויות במקרקעין היו ונותרו של חברת דואר ישראל בע"מ (להלן: "חברת הדואר" או "הדואר"). הזכויות מוחזקות במושע, על המשתמע מכך.

במקרקעין פועל סניף של חברת הדואר.

8. רכישת הזכויות במקרקעין ע"י החברה בוצעה לצורך בניית פרויקט מגורים ומסחר (להלן: "הפרויקט").

בהסכם מיום 28.11.2012 בין החברה לבין הדואר נקבע כי ברצון הצדדים ליזום תב"ע (תכנית בנין עיר) חדשה אשר תגדיל את אחוזי הבנייה^[1] או תשנה את יעוד הנכס ולבנות נכס משותף חדש (להלן: "הסכם נובמבר 2012"). הסכם נובמבר 2012 נועד להסדיר את זכויותיהם וחובותיהם של החברה והדואר בקשר עם תכנון ובניית הנכס המשותף החדש, לרבות בתקופת ביניים בה ידרש פינוי של סניף הדואר הפועל במקרקעין.

9. במסגרת הסכם נובמבר 2012 נקבע בין השאר (בסעיף 34(א) לו), כי הצדדים יהיו רשאים לבטלו במקרה בו החברה לא תוציא היתר בנייה (בין לפי התב"ע התקפה ובין לפי תב"ע חדשה) בתוך 60 חודשים ממועד חתימת ההסכם, מכל סיבה שהיא.

60 חודשים ממועד חתימת הסכם נובמבר 2012 יחלפו בנובמבר 2017.

10. החל מחודש פברואר 2014 לערך, החלה החברה לשווק את הפרויקט ולמכור בו יחידות לרוכשים שונים ובהם התובעים (בפרסומי החברה מכונה הפרויקט: "אנטוקולסקי-שטרוק").

11. הסכמים בין החברה לבין התובעים בתובענות שבכותרת נחתמו בחודשים מרץ 2014 עד אוגוסט 2014:

• ביום 20.3.2014 נחתם הסכם בין החברה לבין התובעת בתיק 22674-08-16 (להלן: "מונטגי יעוץ ושיווק" או "מונטגי") המתייחס לדירה, כהגדרתה בהסכם, בקומה 5, שסימונה הזמני הוא 5B43. מדובר בדירה בשטח של 61 מ"ר בצירוף מרפסת בשטח של 15 מ"ר. התמורה החוזית בהסכם היא 2.68 מליון ₪.
• ביום 10.4.2014 נחתם הסכם בין החברה לבין התובעים בתיק 25429-05-16 (להלן: "דנון") המתייחס לדירה, כהגדרתה בהסכם, בקומה "לפני אחרונה", שסימונה הזמני הוא 7E7. מדובר בדירה בשטח של 154.2 מ"ר בצירוף מרפסת בשטח של 58 מ"ר. התמורה החוזית בהסכם היא 6.53 מליון ₪.
• ביום 20.5.2014 נחתם הסכם בין החברה לבין התובעת בתיק 42567-07-16 (להלן: "בן שבת הנדסת תחבורה" או "בן שבת") המתייחס לדירה, כהגדרתה בהסכם, בקומה 2, שסימונה הזמני הוא 2B15. מדובר בדירה בשטח של 54 מ"ר בצירוף מרפסת בשטח של 16 מ"ר. התמורה החוזית בהסכם היא 2.164 מליון ₪.
• ביום 14.8.2014 נחתמו הסכמים בין החברה לבין התובעים בתיק 7288-08-16 (להלן: "סגמן") לגבי שתי דירות, כהגדרתן בהסכם, בקומה ­­"אחרונה", שסימונן הזמני הוא 8E91 ו-8E92. 8E91 היא דירה בשטח של 72.3 מ"ר בצירוף מרפסת בשטח של 16 מ"ר. התמורה החוזית בהסכם היא 3.033 מליון ₪. 8E92 היא דירה בשטח של 88 מ"ר בצירוף מרפסת בשטח של 13.5 מ"ר. התמורה החוזית בהסכם היא 3.618 מליון ₪. סך התמורה החוזית בענין סגמן: 6.651 מליון ₪.

לכל הדירות צמודים חניה ומחסן.

12. לפי ההסכמים, התשלום הראשון – בשיעור של 7% מהתמורה – שולם במעמד החוזה בהמחאה שיועדה לחשבון נאמנות. התשלום השני (בשיעור של 23% מהתמורה) אמור להיות משולם לאחר שהחברה תודיע שהתקבלו שוברי תשלום והתקבל היתר חפירה מרשויות התכנון.

13. סעיף 3.1 להסכם, אשר עומד במוקד המחלוקות בין הצדדים ויצוטט במלואו בהמשך פסק דין זה, קובע בין השאר[2]: "הקונה מצהיר ומאשר כי ידוע והובהר לו, שטרם ניתן היתר בנייה... הוסבר לקונה, כי בשלב הראשון יבקש המוכר... היתר בניה להקמת של כ-85 יח"ד ושטחי מסחר, על פי התב"עות החלות היום על המקרקעין ובמקביל יגיש המוכר 'תב"ע מקומית' חדשה, שתאפשר לבנות יח"ד נוספות... כן מצהיר הקונה והוא מאשר בזאת, כי ידוע לו שתוקפו של חוזה זה מותנה בתנאי, לפיו היה ולא יינתן היתר בניה בו מופיעה הדירה בתוך 24 חודשים... יהיה זכאי כל אחד מהצדדים לבטל חוזה זה בהודעה בכתב למשנהו של 14 יום מראש, וזאת מבלי שהביטול ייחשב כהפרת החוזה ע"י מי מהצדדים... למרות האמור לעיל, מוסכם כי כל עיכוב בקבלת היתר כפועל יוצא מעיכוב של עיריית תל אביב באישור התב"ע החדשה, יאריך את המועד הנקוב דלעיל...".

14. בחלוף שנתיים[3], לא ניתן היתר בנייה לפרויקט.

15. במהלך שנת 2016 שלחה החברה לתובעים הודעות על ביטול ההסכמים:

• למונטגי נשלחה הודעה מיום 31.3.2016.
• לדנון נשלחה הודעה מיום 7.4.2016.
• לבן שבת נשלחה הודעה מיום 24.5.2016.
• לסגמן נשלחה הודעה מיום 14.8.2016 (לגבי 2 הדירות)

16. הודעת ביטול "סטנדרטית" נוסחה באופן הבא:

"לכבוד

XYZ

א.נ.,

הנדון:   פרויקט אנטוקולסקי-שטרוק

חוזה מכר דירה ____ מיום ____ - הודעת ביטול

הריני לפנות אליך בענין שבנדון, כדלקמן:

ביום... נחתם בינך לבין החברה חוזה המכר נשוא הדירה שבנדון (להלן: "החוזה").

מאז ועד היום פעלה החברה על מנת לקדם את הליכי הרישוי והתכנון מול עיריית ת"א, הוועדה המקומית וועדת הערר. חלק מההליכים נפרסו בפניך במהלך התקופה.

על אף מאמצי החברה טרם ניתן היתר בנייה לפרויקט וזה לא צפוי להתקבל בשנה הקרובה.

נציין כי בפני ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז תל-אביב תלוי ועומד עדיין ערר אשר הוגש מטעם השכנים הסמוכים למקרקעי הפרויקט, כנגד היתר החפירה והדיפון אשר התבקש ע"י החברה. חרף בקשותיה של החברה להחשת מתן ההחלטה, ועדת הערר טרם נתנה את החלטתה בערר זה.

בנסיבות העניין ובהתאם לסעיף 3.1 לחוזה המכר, הרינו מודיעים לך בזאת על ביטול החוזה שבנדון.

בימים הקרובים נתאם עמך פגישה לחתימת מסמכי הביטול והשבת מלוא התמורה ששולמה על ידך.

אנו מודים על האמון שנתת בחברה ובפרויקט.

בכבוד רב ובברכה,

[שם הנתבעת וחתימה]"

בחלק מהמקרים הודעות הביטול הינן במתכונת שונה לפי שנכללו בתכתובת נרחבת יותר בין הצדדים (ענין בן שבת, מוצג 43; ענין סגמן, מוצג 89).

17. בארבע התובענות שלפני, עותרים התובעים במתכונת כזו או אחרת, על דרך של צו עשה או על דרך של צו הצהרתי, כי בית המשפט יורה על תוקפם של הסכמי המכר ועל בטלות הודעות הביטול. מטיבם וטבעם של דברים, ניסוח הסעדים שונה מעט בין התובענות שהוגשו על ידי תובעים שונים באמצעות עורכי דין שונים. ברם, זהו לב הענין בכל התובענות.

מחלוקות מרכזיות

18. הצדדים העלו שלל טענות מדיני החוזים והפנו למגוון הוראות מחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים הכללי") ומחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות").

19. לאחר עיון במכלול החומר דומני כי את עיקר המחלוקות בין הצדדים ניתן לחלק למספר "ראשים" עיקריים:

• מחלוקות הנוגעות לפרשנותו של סעיף 3.1 לכל אחד מהסכמי המכר (להלן גם: "סעיף 3.1 להסכם", "סעיף 3.1" או בקיצור – "הסעיף"). בהקשר זה נחלקים הצדדים בשאלות כמו: האם יש תנאים מוקדמים לשימוש באפשרות ביטול ההסכם שבפסקה השנייה של סעיף 3.1; האם יש לפרש את הסעיף כמאפשר לנתבעת להודיע על ביטול ההסכם גם מטעמים של כדאיות כלכלית; האם בנסיבות הענין יש תחולה לסיפא סעיף 3.1 באופן המחריג את אפשרות הביטול; ועוד.
• מחלוקות הנוגעות להתנהלותה של הנתבעת והשלכת התנהלות זו על אפשרות הביטול. בהקשר זה נדרשים הצדדים לשאלות כמו: האם לאור הדרך בה התנהלה הנתבעת בשלב ההתקשרות (האם בחוסר תום לב? האם נכללו מצגי שוא מכוונים?) או לאור הדרך בה הנתבעת התנהלה לאורך תקופת ההסכם (האם לא פעלה בשקידה ראויה לקבלת היתר בנייה? האם הפרה את ההסכם?), היא מנועה מלעשות שימוש בזכות הביטול באשר יהא בכך משום שימוש חסר תום לב בזכות חוזית; ועוד.
• במידה שהדבר רלוונטי, השאלה אם יש מקום למתן סעד של אכיפה במקרים דנן.
• במידה שהדבר רלוונטי, פלוגתאות קונקרטיות בין מי מהתובעים לבין הנתבעת.

עיקר הדיון הנוגע לשני ה'סוגים' הראשונים ישֹים גם להיבטים חוזיים נוספים שאינם נזכרים באופן מפורש לעיל.

סעיף 3.1 להסכם

20. בפתח הדברים יובא סעיף 3.1 להסכם במלואו^[4]. ההדגשות שלהלן, בין על דרך הבלטת אותיות ובין על דרך קו תחתון, מופיעות במקור.

"הקונה מצהיר ומאשר כי ידוע והובהר לו, שטרם ניתן היתר בנייה, כי התוכניות המצורפות כנספח ג' הן התוכניות שהוגשו לרשויות התכנון במסגרת בקשה להיתר (מס' 132405) אך לא בהכרח אלה שתאושרנה. הוסבר לקונה, כי בשלב הראשון יבקש המוכר את רשויות התכנון להנפיק היתר בנייה להקמת של כ- 85 יח"ד ושטחי מסחר, על פי התב"עות החלות היום על המקרקעין ובמקביל יגיש המוכר 'תב"ע מקומית' חדשה, שתאפשר לבנות יח"ד נוספות, בכפוף לתיקון או תוספת להיתר הנ"ל ו/או לקבלת היתר בנייה נוסף ו/או להקלה - כך שבסה"כ יבנו כ- 103 יח"ד בפרויקט.

כן מצהיר הקונה והוא מאשר בזאת, כי ידוע לו שתוקפו של חוזה זה מותנה בתנאי, לפיו היה ולא יינתן היתר בניה בו מופיעה הדירה, בתוך 24 חודשים ממועד חתימת חוזה זה ו/או היה וייוודע למוכר על-ידי רשות התכנון, כי לא יונפק היתר בנייה אף בטרם יחלפו 24 חודשים ו/או במידה והיתר הבנייה לא יכלול את הדירה נשוא הסכם זה - יהיה זכאי כל אחד מהצדדים לבטל חוזה זה בהודעה בכתב למשנהו של 14 יום מראש, וזאת מבלי שהביטול ייחשב כהפרת החוזה ע"י מי מהצדדים, כאשר כל צד מוותר בזאת על כל טענה ו/או תביעה כנגד האחר. למרות האמור לעיל, מוסכם כי כל עיכוב בקבלת היתר כפועל יוצא מעיכוב של עיריית תל אביב באישור התב"ע החדשה, יאריך את המועד הנקוב דלעיל, אולם אין באמור כדי לפגוע במועד המסירה."

21. זהו הנוסח המלא של הסעיף. אם נרצה להתמקד – לפי שהנתבעת הודיעה על ביטול ההסכמים על יסוד סעיף 3.1 הנ"ל, עסקינן בהוראה הקובעת כי:

"...תוקפו של חוזה זה מותנה בתנאי, לפיו היה ולא יינתן היתר בניה בו מופיעה הדירה, בתוך 24 חודשים ממועד חתימת חוזה זה ו/או היה וייוודע למוכר על-ידי רשות התכנון, כי לא יונפק היתר בנייה אף בטרם יחלפו 24 חודשים ו/או במידה והיתר הבנייה לא יכלול את הדירה נשוא הסכם זה - יהיה זכאי כל אחד מהצדדים לבטל חוזה זה בהודעה בכתב... מבלי שהביטול ייחשב כהפרת החוזה... כאשר כל צד מוותר בזאת על כל טענה...".

22. ברמה העובדתית, אין מחלוקת כי חלפו 24 חודשים (ויותר) ממועד חתימת כל אחד מההסכמים וטרם ניתן היתר בנייה. אף אין מדובר במקרה, שהועלה כאפשרות בסעיף, בו הונפק היתר בנייה אך ההיתר לא כלל את הדירה של מי מהתובעים.

משכך, ניתן "לצמצם" מעט את שלב הביטול לכדי המשפט הבא:

"...תוקפו של חוזה זה מותנה בתנאי, לפיו היה ולא יינתן היתר בניה בו מופיעה הדירה, בתוך 24 חודשים ממועד חתימת חוזה זה...יהיה זכאי כל אחד מהצדדים לבטל חוזה זה בהודעה בכתב... וזאת מבלי שהביטול ייחשב כהפרת החוזה... כאשר כל צד מוותר בזאת על כל טענה...".

23. כאמור לעיל, לא ניתן היתר בנייה בחלוף 24 חודשים ויותר. לפי הציטוט, יכול לכאורה כל אחד מהצדדים להסכם לבטל את ההסכם בהודעה בכתב מבלי שהדבר יהווה הפרה ותוך ויתור הדדי על טענות.

24. הנתבעת הודיעה בכתב על ביטול ההסכם.