עמדת התובעים היא, כי למרות האמור יש לפרש את הסעיף באופן שאינו מאפשר לנתבעת בנסיבות הענין להודיע על ביטול ההסכם. נבחן טענות אלה. כותרות המשנה שלהלן נועדו לנוחות בלבד ואין בהן כדי למצות את תיאור הדיון לאחר כל כותרת. קיים עירוב נושאים ותחומים.
תנאים מוקדמים להפעלת זכות הביטול; מחוייבות הנתבעת לפי רישא סע' 3.1
- טענה אחת המועלית מטעם התובעים (ר' למשל סיכומי דנון) היא, כי יש לפרש את סעיף 3.1 באורח בו זכות הביטול המופיעה בפסקה השנייה, מותנית בכך שהנתבעת תבצע את שתי הפעולות הנזכרות בפסקה הראשונה: הגשת בקשה להיתר בנייה "להקמת של כ-85 יח"ד ושטחי מסחר, על פי התב"עות החלות היום על המקרקעין" וכן הגשת 'תב"ע מקומית' חדשה, שתאפשר לבנות יח"ד נוספות... כך שבסה"כ יבנו כ-103 יח"ד בפרויקט". לפי טענה זו, מדובר ב"קשר גורדי" בין הפסקאות, ורק במקרה בו הנתבעת ביצעה את הפעולות הנזכרות בפסקה הראשונה, במצטבר (דבר שלא ארע כפי שנראה בהמשך), יכולה לקום לה זכות לבטל את ההסכם על יסוד הפסקה השנייה.
- לשון הסעיף אינה משקפת קיומה של התנאה מהסוג הנטען. הפסקה הראשונה כוללת הסבר של הנתבעת לתובעים לגבי העדרו של היתר בנייה ולגבי הפעולות שהיא מתעתדת לבצע (בקשת ההיתר, הגשת התב"ע החדשה). הקשר הדברים מעלה כי הדגש הוא על מתן הבהרה לרוכש כי עסקינן ברכישה של נכס שאינו בנמצא ואולי לא יהיה בנמצא באופן שהוצג (רכישה "על הנייר").
בהמשך מתחילה הפסקה השנייה – בה כלולה ההוראה לגבי אפשרות הביטול – במילה "כן". האמור בפסקה השנייה מתווסף לאמור בפסקה הראשונה. אין אינדיקציה כי האמור בפסקה הראשונה הוא משום תנאי מקדים הכולל רכיבים מצטברים לעצם קיומה של הזכות המפורטת בפסקה השנייה.
- במקביל ובנוסף, קיימות בהסכם הוראות אשר נותנות לנתבעת שיקול דעת נרחב לגבי סוגיות תכנוניות (להלן גם: "סעיפי התכנון"). כך למשל, בסעיף 4.7 להסכם, שהוא אחד הסעיפים בפרק הנוגע להצהרת ואישור "הקונה", מצהיר כל רוכש כי "ידוע לו, כי יתכן ויהיו שינויים בבקשה להיתר ו/או שינויים בתכנון כאמור בסעיף 7 להלן, ולקונה אין ולא תהא כל טענה בגין כל שינוי שיחול בפרויקט ו/או בבניין ו/או בדירה ו/או במפרט ו/או בתכניות..."; בסעיף 7.1 להסכם נקבע בין השאר, כי "המוכר יהיה רשאי, בכל עת, החל מיום שהגיש לרשויות התכנון את בקשה להיתר בנייה הנ"ל ואף לאחר מועד המסירה, לבצע שינויים בבקשה להיתר שהגיש ו/או בתכנון הפרויקט ו/או הבניין ו/או הדירה, לרבות, אך לא רק, במידות ו/או השטחים ו/או להוסיף דירות ו/או קומות... ו/או לבנות בניינים נוספים על המקרקעין ו/או על שטחי קרקע נוספים שיאוחדו... ו/או להכניס שינויים בתכנון ו/או בתב"ע הקיימת או החדשה כאמור לעיל ו/או לשנות את השטחים הציבוריים ו/או לנצל זכויות בניה נוספות ו/או קיימות... ו/או להוסיף ו/או לשנות שטחי מסחר וכל פעולה תכנונית לפי שיקול דעתו של המוכר ו/או ביוזמת גורמים אחרים, במובן הרחב... בלא שהקונה יבוא בטענה כלשהי בעניין ומבלי שהקונה יהיה זכאי להתנגד או להפריע לכך ו/או לטעון להפרת חוזה זה, ובלבד שממועד מסירת החזקה לקונה, תישמר לו גישה סבירה ואפשרות לעשות שימוש למגורים לדירה...". ור' גם סעיף 7.2 להסכם.
הוראות כאלה, שהגיונן בצדן בפרויקט מורכב הנמצא בשלבים מוקדמים, אינן מתיישבות עם טענה לפיה הנתבעת מחוייבת בפעולה באופן שמפורט בפסקה הראשונה של סעיף 3.1 ואין בלתו.
- בסיפא כל אחד מסעיפי התכנון הנזכרים, נכתב כי אין באמור בהם כדי לגרוע מהוראות סעיף 3 להסכם. לא אותרה טענה לפיה הסיפא מביא להכפפת הוראות סעיפי התכנון לדברי ההסבר הכלליים שברישא סעיף 3.1. למען הזהירות יוער כי הכפפה כזו אינה מסתברת. סעיף 3 כולל חמישה סעיפי משנה, לרבות סעיפים המתייחסים למקרים בהם ינתן היתר בנייה אולם שטח הדירה או המרפסת בהיתר יהא שונה מאשר כתוב בעיקרי המפרט. יש קשר מובן בין סעיפים אלה לבין ההוראות הנוגעות לשינויים אפשריים בתכנון. ככל שמדובר בתת-סעיף 1 (כלומר – סעיף 3.1 להסכם) נראה כי ניתן לקרוא את ההוראה הקובעת שסעיפי התכנון אינם גורעים מהוראות סעיף 3 באורח לפיו אין בשיקול הדעת שהוענק לנתבעת בסוגיות התכנוניות, כדי לגרוע מזכות הרוכשים לבטל את ההסכם לפי סעיף 3.1 מבלי שהדבר יחשב כהפרה מצדם.
- העולה מן האמור וממכלול החומר שהובא הוא, כי ההיבט הלשוני של סעיף 3.1 ושל ההסכם בכללותו אינו תומך בקיומם של תנאים מקדימים מהסוג הנטען.
- אליבא דכולי עלמא יש לתת ללשון ההסכם משקל ממשי, תהא אשר תהא העמדה המשפטית בענין דרך פרשנותו של הסכם, ככל שיש הבדל של ממש בין עמדות אלה.
אין צורך להביא את הכתיבה הרבה הקיימת בעשרים השנים האחרונות (לערך) בשאלת פרשנותו של הסכם. יצויין בתמצית כי, כידוע, פסקי הדין בענין "אפרופים" (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (6.4.1995)) ובענין "ארגון מגדלי הירקות" (דנ"א 2045/05 מגדלי הירקות-אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1 (11.5.2006)) שימשו כר פורה לדיונים בפסיקה ובספרות ואף עמדו ברקע תיקון מספר 2 לחוק החוזים הכללי (חוק החוזים (חלק כללי) (תיקון מס' 2), תשע"א-2011, ס"ח תשע"א מס' 2273 מיום 26.1.2011 עמ' 202 (להלן: "תיקון מס' 2")). ר' למשל תיאור הדברים, תוך התייחסות נרחבת לתיקון מספר 2 לחוק חוזים הכללי, ברע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ בשם מגדל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד סה(2) 563 (26.2.2012), אשר גם בו ניתן לראות מחלוקות. לפסיקה נוספת ר' למשל: ע"א 841/15 פנורמה הצפון חברה לבנייה בע"מ נ' פלוני (23.5.2016); רע"א 6565/11 החברה המרכזית לייצור משקאות קלים בע"מ נ' EMI MUSIC PUBLISHING LTD (22.7.2014); ע"א 2232/12 הפטריארכיה הלטינית בירושלים נ' פארוואג'י (11.5.2014); ע"א 3894/11 דלק - חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' בן שלום (6.6.2013); רע"א 1452/10 מפעל הפיס בע"מ נ' טלמור (11.10.2010); ע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' כהן (23.2.2010).
למען הסר ספק מובהר כי המסקנה לפיה הוראות הפסקה הראשונה אינן תנאי מוקדם הכרחי להוראות הפסקה השנייה, יפה לפי כל העמדות בענין דרך פרשנותו של הסכם לאחר תיקון מס' 2.
- בנוסף להיבט הלשוני של סעיף 3.1, לא הובאו ראיות אשר יש בהן ללמד על קיומו בפועל של תנאי מוקדם המחייב הפעלת כל הנזכר בפסקה הראשונה של הסעיף על מנת שתקום הזכות המפורטת בפסקה השנייה, או על אומד דעת לכך. אף קיימות ראיות לסתור את הדבר – כך למשל בתכתובות בשלב המו"מ (בענין בן שבת) צוין כי יתכן שהנתבעת לא תגיש תב"ע לפי שכנראה זכויות הבניה הקיימות מספקות, ומנגד יתכן שתגיש (מוצגים 24, 27).
- אין למעשה חולק כי כוונת הצדדים בעת ההתקשרות בהסכם היתה לחתור לקבלתו של היתר בנייה בתוך התקופה שצוינה בהסכם. אולם יש פער בין אומד דעת כזה לבין מסקנה ולפיה יש לפרש את האמור בפסקה הראשונה של סעיף 3.1 כתנאים מקדימים הכרחיים ומצטברים לקיום זכות הביטול הנזכרת בפסקה השנייה.
- טענה "קשורה" המועלית בטעוני הצדדים, הגם שלא זהה לקודמתה, נוגעת לשאלת מחוייבות הנתבעת לפי רישא סע' 3.1. כלומר: האם הנתבעת מחוייבת – אף אם לא כתנאי מוקדם להפעלת זכות הביטול – להמשיך ולקדם את מתווה הרישוי ואת מתווה התב"ע החדשה (ואף האם היא מחוייבת כלל בהגשת וקידום תב"ע חדשה).
- אין צורך לקבוע מסמרות בסוגיה זו שכן לדידי, כפי שיובהר בהמשך, אף אם היתה מחוייבות כזו או אחרת מטעמה של הנתבעת, נסיבות הענין – לרבות השתלשלות הארועים ולרבות מהותו של סעד אכיפה בפרויקט דנן בשלב הנוכחי – מעלות כי בכל מקרה אין מקום לסעד אכיפה.
למעלה מן הצורך יוער, כי לכאורה בלבד אין לקבל טענה מהסוג הנזכר. בסעיף 3.1 להסכמים אמנם צוין כי הוסבר לרוכשים שהנתבעת תבקש בשלב הראשון לקבל היתר בנייה על פי התב"עות התקפות ובמקביל תגיש 'תב"ע מקומית' שתאפשר לבנות יח"ד נוספות (כך שבסה"כ יבנו כ-103 יח"ד בפרויקט). כמו כן אמנם נעשה שימוש במונח פוזיטיבי כמו "יגיש" (המוכר = הנתבעת) לגבי התב"ע החדשה. ברם, את הדברים יש לקרוא בהקשר הכולל ולפיו שמרה הנתבעת לעצמה שיקול דעת רחב בכל הנוגע לסוגיות תכנוניות. לעיל הובאו ציטוטים מתוך סעיפי התכנון המלמדים על שיקול דעת בענינים אלה. הוראות סעיפי התכנון אינן מתיישבות עם טענה לפיה הנתבעת מחוייבת בפעולה באופן שמפורט בפסקה הראשונה של סעיף 3.1 ובפרויקט מורכב הנמצא בשלבים מוקדמים, ניתן להבין את ההגיון בכך ואין זה מסתבר כי המוכר יהא כבול במתווה קונקרטי חרף נסיבות מורכבות או משתנות. ר' לענין זה גם ההערה לעיל לגבי הראיות שהובאו ולא הובאו לגבי אומד הדעת בענין זה.
- על פני הדברים יפה האמור גם לגבי ההסכמים שנחתמו עם סגמן, למרות קיומו של שוני בנוסח בהסכמים אלה: בסע' 3.1 להסכמי סגמן נעדר המשפט "הוסבר לקונה, כי בשלב הראשון יבקש המוכר את רשויות התכנון להנפיק היתר בניה להקמת של כ- 85 יח"ד ושטחי מסחר, על פי התב"עות החלות היום על המקרקעין, ו". חלף זאת, הסעיף מתחיל במשפט המתייחס לכך שהקונה מאשר כי ידוע לו שטרם ניתן היתר בנייה וכי תכניות שצורפו כנספח והוגשו במסגרת בקשה להיתר הן לא בהכרח אלה שתאושרנה, ועובר במישרין למשפט העוסק בכך שהמוכר יגיש תב"ע חדשה (כשנוסח המשפט בענין הגשת התב"ע החדשה אינו זהה)[5]. לא שוכנעתי כי הבדל זה נובע מכוונה קונקרטית של הצדדים לחייב את הנתבעת לפעול על דרך של הגשת תב"ע חדשה ולאיין את מכלול ההוראות המעניקות לה שיקול דעת בסוגיות תכנוניות, למרות שהשלב עודו מוקדם, ולא מצאתי ליתן להבדל זה את המשמעות המיוחסת לו על ידי סגמן (לרבות עמדתם כי הגשת תב"ע חדשה היתה עוצרת את ה"שעון" לנצח (עמ' 41 ש' 14-12)), הגם שלא אותר הסבר קונקרטי מצדה של הנתבעת[6].
- אין באמור עד כה – הן בשאלת קיום תנאים מוקדמים והן בשאלת מחוייבות הנתבעת למתווה תכנוני שצוין בסעיף – כדי להוביל למסקנה לפיה הנתבעת היתה רשאית שלא לעשות דבר מהלך 24 חודשים ואז להודיע על ביטולו של ההסכם (ר' למשל עמ' 5 סע' 13 לטיעוני בן שבת). למעשה, אין עוררין כי היה על הנתבעת לפעול וכי יכול שדרך התנהלות כזו או אחרת שלה, תשליך על האפשרות למימוש זכות הביטול (למשל, על ידי בחינת שאלת תום הלב במימוש זכות). ברם, יש מרחק בין חיוב לפעול בתום לב וכיוצא באלה חיובים, לבין קביעה כי פעולות מסוימות הינן משום מחוייבות בכלל ומשום תנאים מוקדמים מצטברים להפעלת זכות בפרט.
האינטרס הכלכלי; שאלת ההדדיות
- טענה נוספת ומרכזית של התובעים נוגעת לאינטרס הנתבעת בביטול ההסכמים. התובעים טוענים כי הנתבעת הודיעה על ביטול ההסכמים לא בשל קושי בקבלת היתר אלא משום שערכן של הדירות עלה משמעותית מאז חתימת ההסכמים והיא חפצה למכור אותן מחדש במחירים גבוהים יותר, כדי למקסם את רווחיה. לטענת התובעים אינטרס כזה אינו לגיטימי, אינו מהווה חלק מתכליתו של סעיף 3.1, והתנהלות הנתבעת מהווה גזל (למשל סע' 14 לעיקרי טיעון בן שבת).
הנתבעת טוענת כי הסיבות לביטול היו רבות ומורכבות, תוך שאינה מכחישה כי עליית מחירים היתה אחת מהן. לדידה, עסקינן בשיקול לגיטימי וגם התובעים היו רשאים לקחת בחשבון שיקול כזה בהחלטתם האם להודיע על ביטול ההסכם כפי זכותם לאחר שלא נתקבל היתר בנייה בתוך 24 חודשים (כאשר במקרה של הרוכשים, מן הסתם היה הדבר מתרחש במקרה של ירידת מחירים).
- לדידו של בית המשפט, נקודת מוצא לדיון בסוגיה זו היא כי ערכן של הדירות אכן עלה, לפחות עד למועדים הרלוונטיים לדיון זה. לא הוגשו חוות דעת שמאיות לתיק בית המשפט אולם דומני, למרות כמה הערות מנוגדות של הנתבעת, כי לא היתה בין הצדדים מחלוקת אמיתית בענין. בנוסף, ניתן לקבל כנקודת מוצא לדיון כי אינטרס כלכלי היווה שיקול בהחלטתה של הנתבעת להודיע על ביטול ההסכמים, כאשר הנתבעת מאשרת שהדבר היווה אחד ממכלול שיקוליה וטוענת כי לא היה היחיד.
- למרות ריבוי הטיעון של הצדדים בענין זה, אני סבורה כי בסופו של יום "מתנקזים" הדברים גם בסוגיה זו אל ערוצים של תום לב וסבירות. אבהיר.
- לשונו של סעיף 3.1 מתנה את זכות הביטול רק במצב עובדתי של מתן (או אי מתן) היתר בנייה בתוך תקופה מסוימת. הלשון מאפשרת את הביטול גם אם אינטרס כלכלי של מי מהצדדים מהווה שיקול בהחלטתו לעשות כן. אין היא קובעת כי ביטול ההסכם אפשרי רק בהעדר אפשרות אובייקטיבית לקבל היתר בנייה או בהעדר היתכנות לפרויקט (עמ' 46 ש' 25 – עמ' 47 ש' 2) או כל הגבלה אחרת מסוג זה[7].
בנוסף, לשון הסעיף אינה מאבחנת בין הצדדים והיא מורה כי במקרה בו לא יתקבל היתר בתוך התקופה שנקבעה (הכל כמפורט בסעיף), יהיה זכאי "כל אחד מהצדדים" לבטל את ההסכם בהודעה בכתב מבלי שהביטול יחשב כהפרת ההסכם "ע"י מי מהצדדים" וכאשר "כל צד" מוותר על כל טענה או תביעה "כנגד האחר". לפי לשון הסעיף, אם חולפת התקופה הנקובה בו וההיתר טרם ניתן, רשאים גם רוכשי הדירות להודיע על ביטול ההסכם אם היו חפצים בכך, אף אם לא צפוי קושי ממשי לקבלת ההיתר בתוך תקופה שאינה ארוכה לאחר חלוף המועד, ולרבות בשל אינטרס כלכלי כמו שינוי במחירי השוק (ולהעדר הדדיות ביכולת להשפיע על מתן היתר – ר' להלן). גם אם לוקחים בחשבון את סיפא הסעיף, הקובע נסיבות בהן תחול דחייה של המועד בו ניתן להודיע על ביטול ההסכם, עדיין יש בזכות זו של הרוכשים משום סיכון כלכלי משמעותי לנתבעת, כפי שציינו התובעים עצמם (עמ' 41 ש' 26 – עמ' 42 ש' 3). להדדיות זכות הביטול ניתן לתת משקל עת נדרשים ללגיטימיות של שיקול כלכלי בעת מתן הודעת ביטול.