- בשאלת הדדיותה של אפשרות הביטול, קיים דמיון בין המקרה דנן לבין הענין שנדון בת"א (מחוזי ת"א) 1597/07 סובר ספז ריימונד נ' נצבא החזקות 1995 בע"מ (5.7.2010) (ערעור לבית המשפט העליון נדחה בהמלצת בית המשפט, ע"א 7073/10, 4.6.2012) (להלן: "ענין סובר ספז"). גם בענין סובר ספז עמדה על הפרק תנייה אשר איפשרה לשני הצדדים להודיע על ביטול ההסכם ככל שלא התקבל היתר בנייה בתוך תקופה מסוימת (הגם שנוסח הסעיף אינו זהה למקרה שלפנינו, והוא כולל את המלים: "מכל סיבה שהיא" לגבי אי קבלת ההיתר). גם שם הודיע המוכר לרוכש על ביטול ההסכם[8] ואילו הרוכש התנגד וטען כי מניעים כלכליים גרידא עומדים בבסיס הודעת הביטול.
במסגרת התהליך הפרשני של הסעיף ההסכמי נדרש בית המשפט בענין סובר ספז (כב' השופטת רונן) בין השאר להדדיותה של זכות הביטול ומצא בה תימוכין לזכותו של המוכר להודיע על ביטול ההסכם. הרוכשים באותו מקרה טענו, בין השאר, כי למרות שהדבר אינו מצוין בסעיף, הזכות לבטל את ההסכם נועדה רק למקרה בו אי קבלת היתר הבנייה נגרם מנסיבות שלא ניתן לצפותן מראש. בדחותו עמדה זו עמד בית המשפט על ההדדיות של זכות הביטול לפי ההסכם וציין כי כפי שזכותם של הרוכשים לא הוגבלה והם יכולים היו לבטלו בכל מקרה בו לא הושג היתר בנייה בתוך פרק הזמן שנקבע, כך גם יש לפרש את הזכות ההדדית, המקבילה, של המוכרות ואין להגבילה רק למקרה בו ההיתר לא הוצא בנסיבות שלא היו צפויות.
- מנגד, שונה המקרה דנן בסוגיה זו מהענין שנדון בה"פ (מחוזי ת"א) 39970-08-14 פורת נ' אבן בדולח בע"מ (3.3.2016) (ערעור לבית המשפט העליון נמחק בעקבות הסכם פשרה, ע"א 3233/16, 4.9.2016) (להלן: "ענין פורת"). אף בענין פורת הודיע מוכר על ביטול הסכם לאור אי השגת היתר בנייה בתוך תקופה שנקבעה ועל יסוד תנייה חוזית המתירה זאת לשיטתו (נוסח ההוראה החוזית אינו זהה לנוסח במקרה שלפנינו). ברם, באותו מקרה היו כמה ניסוחים בהסכם שהתייחסו לזכות הביטול, בית המשפט מצא העדר התאמה בין ההוראות השונות ונתן עדיפות להוראות אשר הזכירו רק את הרוכש כמי שיכול להודיע על ביטול על פני הוראות שציינו את שני הצדדים. אין במקרה שלפנינו טענה לגבי קיומה של הוראה בהסכם או בנספחיו אשר מזכירה באורח הדומה לענין פורת רק את הרוכשים כבעלי אפשרות להודיע על ביטול כאשר לא מתקבל היתר בנייה בתוך התקופה שנקבעה.
- בכלל ה"פרשנות נגד המנסח", אליו מפנים התובעים, אין כדי לשנות מהאמור. עסקינן בכלל פרשנות משני בו נעשה שימוש כאשר הלשון אינה ברורה, כשמובנה דו-משמעי ועת ניצבות לפני הפרשן שתי משמעויות סבירות במידה שווה פחות או יותר, או אז תועדף המשמעות אשר נוחה יותר לצד שלא ניסח את המסמך (ע"א 8325/12 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' מהדרין בע"מ, סע' נז (5.6.2014); ע"א 453/11 מ.ש. מוצרי אלומניום בע"מ נ' "אריה" חברה לביטוח בע"מ, סע' 28 (21.8.2013); ע"א 631/83 המגן חברה לביטוח נ' מדינת הילדים בע"מ, פ"ד לט(4) 561, 573-572 (8.12.1985)). מדובר ב"מפלט אחרון בשלב הפרשני שלאחר מיצוי השימוש בכללי פרשנות אחרים" (ע"א 779/89 שלו נ' סלע חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מח(1) 221, 241-240 (22.8.1993); ור' גם ע"א 8325/12 מינהל מקרקעי ישראל נ' מהדרין בע"מ (5.6.2014)).
- לענין כלל הפרשנות נגד המנסח ר' כיום סעיף 25(ב1) לחוק החוזים הכללי אשר שולב בחוק כחלק מתיקון מס' 2 (ע"א 4024/13 תקווה - כפר להכשרה מקצועית בגבעות זייד בע"מ נ' פינקוביץ (29.08.2016), סע' 5 לפסק דינו של השופט עמית).
סעיף 25(ב1) קובע כי "חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו". פסיקת בית המשפט העליון לגבי משמעות כלל זה והיותו כלל משני, של "סוף הדרך", אשר יופעל כאשר ניצבות שתי משמעויות סבירות באותה מידה מבחינה לשונית, מוחלת גם לאחר התקנתו במסגרת החוק (ע"א 453/11 מ.ש. מוצרי אלומניום בע"מ נ' אריה חברה לביטוח בע"מ (21.08.2013)).
- במקרה דנן אין לומר כי שתי האפשרויות הפרשניות סבירות באותה מידה. הסעיף קובע במפורש כי זכות הביטול היא הדדית. קביעה מפורשת זו אף שונה בברור מהוראה סמוכה בהסכם, בה ניתן לרוכשי הדירות בלבד (והדבר מודגש) אפשרות לבטל את ההסכם במקרה של שינויים בהיקף מסוים בשטח הדירה (ר' סיפא סע' 3.2 להסכמי המכר). לא מצאתי לקבל את הטענה (למשל, עמ' 38 ש' 13 – עמ' 39 ש' 4) כי מתוך הכללת סיפא הסעיף ועל רקע תכלית מסחרית נטענת, יש ללמוד על כך שזכות הביטול עצמה נתונה למעשה לרוכשים בלבד.
- בשולי ענין זה יצוין כי במשא ומתן על הסכמי המכר, הסכמים העוסקים בדירות יקרות במיקום מרכזי בעיר תל אביב, היו כל התובעים מיוצגים על ידי עורכי דין. אמנם הנתבעת היא שניסחה מלכתחילה את ההסכם ועת יהיו שתי משמעויות הסבירות במידה שווה פחות או יותר, יהיה מקום לבחור בפרשנות אשר פחות מיטיבה עימה. יחד עם זאת, אין מדובר במקרה בו לא היתה לתובעים אפשרות לשינוי הוראותיו (לעתים אף שונו הוראותיו של סעיף 3.1 עצמו, עקב דרישה מצד התובעים – ר' ענין בן שבת להלן) ואין מדובר במקרה של מבוטח למול מבטח או חוזים דומים מסוג זה בהם יחסי הכוחות בענין ניסוחו של ההסכם הם חד צדדיים באופן מובהק יותר.
- במקביל, בית המשפט ער לכך שלנתבעת, בשונה מהתובעים, יש מידה מסוימת של שליטה באשר לתהליך קבלת היתר. בענין זה אין הדדיות ובהתאם, ניתן להבין לליבם של רוכשים אשר חושדים בנתבעת כאשר הם רואים כי היעדרו של היתר "מתיישב" עם שיקוליה הכלכליים לאור עליית מחירי הדירות. יש הצדקה לדרישה לבחון את התנהלות הנתבעת כדי לוודא כי זו בוצעה באופן שאין בו ניצול של הכח שיש בידיה בנוגע לתהליכי התכנון (כח שאינו בידי התובעים)[9].
- אשר לאינטרס הכלכלי, טוענים התובעים כי בענין סובר ספז נקבע, כי אם היזם היה מבטל את ההסכם משיקול כלכלי, קרי – בשל עליית מחירי הדירות ורצון למכור לרוכש אחר, התנהלות כזו היתה נחשבת לחוסר תום לב (טיעוני בן שבת, סיפא סע' 13). הנתבעת סבורה, כנזכר, כי סעיף 3.1 מאפשר את ביטול ההסכם בהתקיים התנאי העובדתי של העדר ההיתר גם אם האינטרס הוא כלכלי, הגם שהיא טוענת כי אינטרס זה לא היווה שיקול יחיד בהחלטתה.
- בענין סובר ספז ציינה כב' השופט רונן בהקשר זה:
"אינני סבורה כי הנתבעות היו רשאיות לבטל את ההסכם רק משום שמחירי הדירות בפרויקט עלו [ההדגשה במקור – ת.א], ולו זה היה הטעם היחיד לביטול (תוך חדילת המאמצים להוצאת היתר הבניה רק כדי שניתן יהיה לבטל את ההסכם), יתכן כי התנהלות זו היתה נחשבת חסרת תום לב. גם לו היה מוכח כי הנתבעות התכוונו כבר במועד ההתקשרות בהסכם שלא לקיימו ולא להוציא היתר בניה, וכי היו להם שיקולים זרים להתקשרות בהסכם, היתה התנהגותן נחשבת ככול הנראה לחסרת תום לב.
אולם, כפי שיפורט להלן, אני סבורה כי לא הוכח שהנתבעות חדלו במכוון מלנסות להשיג את היתר הבניה רק משום שמחירי הדירות עלו, וכדי לאפשר להן לנצל את ס' 2.3 להסכם כדי "לחמוק" מההסכם, ולבטלו. לכן, אין צורך במקרה דנן לקבוע מסמרות ביחס לשאלת זכותן של הנתבעות לבטל את ההסכם רק משום שמחירי הדירות עלו. ההכרעה בשאלה זו צריכה היתה להביא בחשבון גם את השאלה האם היו התובעים זכאים לבטל את ההסכם אם היתר הבניה לא היה מוצא תוך 12 חודשים, רק משום שמחירי הדירות ירדו".
ענין סובר ספז, עמוד 8 לפסק הדין (אין מיספור של פסקאות או סעיפים).
- גם בענין סובר ספז, אפוא, נטייתו של בית המשפט היא לבחון את שאלת אפשרות ביטול ההסכם (בשל אינטרס כלכלי) ב"ערוץ" של תום לב.
מכל מקום, כפי שיבואר בהמשך, גם במקרה דנן אין תשתית ללמוד הימנה כי במקרה שלפנינו הכללתו של סעיף 3.1 בהסכמי המכר נועדה מלכתחילה לאפשר לנתבעת לחמוק מההסכמים לאחר מכן, או כי התנהלותה של הנתבעת בהמשך, מהלך רוב התקופה, באה לשרת כוונה שכזו. לאור נסיבות הענין והמסקנות כפי שיובאו בהמשך הדיון, אין צורך להכריע בשאלת אפשרות ביטול על יסוד כלכלי בלעדי.
סיפא סעיף 3.1 – הקדמה
- טענה ממוקדת נוספת המועלית על ידי התובעים בענין פרשנות סעיף 3.1 נוגעת לסיפא הסעיף. טענה זו תובא עתה בקצרה ותידון במידת הצורך בהמשך.
- בסיפא הפסקה השנייה בסעיף 3.1, לאחר ההוראה הקובעת כי אם לא יינתן היתר בנייה בתוך 24 חודשים יהא זכאי כל אחד מהצדדים לבטל את ההסכם בהודעה בכתב, נקבע כדלקמן (ציטוט זה יכונה: "סיפא הסעיף"):
"למרות האמור לעיל, מוסכם כי כל עיכוב בקבלת היתר כפועל יוצא מעיכוב של עיריית תל אביב באישור התב"ע החדשה, יאריך את המועד הנקוב דלעיל..."
- התובעים טוענים כי התנהלות הנתבעת עצמה גרמה לעיכוב בקבלת ההיתר. יחד עם זאת הם טוענים, כי אפילו אם נקבל את עמדת הנתבעת לגבי סיבת העיכובים, הרי שעסקינן בעיכובים של העירייה ושל רשויות התכנון הקשורות בה וכי לעיכוב מסוג זה התכוונו הצדדים בסיפא הסעיף במועד כריתת ההסכם. עמדת התובעים היא, כי בנסיבות הענין, בשים לב להסכם כמכלול ועל רקע אומד הדעת הסובייקטיבי והאובייקטיבי, יש לקבוע כי העיכוב בקבלת ההיתר הינו מטעמים שיש בהם כדי להאריך את התקופה שנקבעה (לפי סיפא הסעיף) ובהתאם, כי טרם הגיע מועד בו קמה למי מהצדדים זכות לביטולו של ההסכם, ככל שיגיע מועד כזה.
הנתבעת מצדה טוענת, כי אין תחולה לחריג סיפא סעיף 3.1 שכן העיכוב בקבלת ההיתר נובע מהליכי ערר שהוגש על מתן היתר הריסה, חפירה ודיפון לפרויקט (יולי 2014), היתר הנוגע לתב"ע התקפה במקרקעין ואינו נובע מעיכוב של עיריית תל אביב באישור תב"ע חדשה. נטען כי יש הבדל בין עניינים אלה הן בכל הנוגע למהות הגוף הנזכר בסיפא הסעיף (ועדת הערר המחוזית למול עיריית תל אביב) והן בכל הנוגע למהות ההליך (הדיפת ערר בענין היתר למול קידום תב"ע חדשה).
- הרלוונטיות של המחלוקת הפרשנית בענין סיפא סעיף 3.1 קשורה בטבורה לשאלה מהו הטעם שבעטיו חל העיכוב (ובחינת הטעם לעיכוב בקבלת ההיתר שלובה במידה רבה במחלוקת בין הצדדים בענין התנהלותה של הנתבעת – האם בתום לב אם לאו, סוגייה שתבחן בהמשך). משכך, לאחר שיובהר מהי התשתית הקיימת בסוגיית הטעם לעיכוב ובמידת הנדרש, ניתן יהא לבחון האם יש צורך להדרש לעמדות הצדדים בענין פרשנות סיפא הסעיף.
- הערה: הדיון לגבי סיפא סעיף 3.1 אינו רלוונטי במישרין לתובעת "בן שבת". בהסכם בין תובעת זו לבין הנתבעת, בוצע שינוי (במסגרת תוספת שנחתמה) ובו נמחק הסיפא שצוטט לעיל. בן שבת היא זו שדרשה כי סיפא הסעיף ימחק (מכתב ב"כ בן שבת מיום 3.3.2014, מוצג 23). הדעת נותנת כי דרישה זו עלתה משום שבן שבת לא רצתה כי במקרה בו יחול שיהוי במתן ההיתר והיא עצמה תרצה להודיע על ביטול ההסכם, תטען הנתבעת כי העיכוב נגרם בשל עיכוב מאת עיריית תל אביב ותדחה את הודעת הביטול. בהתאם, בן שבת אינה יכולה להסתמך על חריג כאמור בטענותיה כלפי הנתבעת (והיא אישרה כי העלאת טענה מצדה בשלב מוקדם של ההליך על סמך החריג שבסיפא הסעיף, נבעה מטעות; בקשה מס' 7 מיום 29.8.2016 בתיק בן שבת).
הסכם על תנאי
- בהיבט של פרשנות ההסכם טוענים התובעים בין השאר, כי גם אם לא תתקבלנה טענותיהם האחרות, הרי שהנתבעת עצמה היא שגרמה לכך שלא ניתן היתר הבנייה בתוך התקופה שנקבעה בסעיף 3.1 ומשכך אין להתיר לה להסתמך על התקיימותו של תנאי זה, בין אם תראה בו תנאי מתלה לקיומו של ההסכם ובין אם תראה זאת כתנאי מפסיק, וזאת בשים לב להוראות סעיף 28 לחוק החוזים הכללי[10].
- סע' 28 לחוק החוזים הכללי קובע כי במקרה בו "היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו" (סע' 28(א)); במקרה בו "היה חוזה מותנה בתנאי מפסיק וצד אחד גרם לקיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על קיומו (סע' 28(ב)); וכי "הוראות סעיף זה לא יחולו אם היה התנאי דבר שהצד היה, לפי החוזה, בן חורין לעשותו או לא לעשותו, ולא יחולו אם מנע הצד את קיום התנאי או גרם לקיומו שלא בזדון ושלא ברשלנות" (סע' 28(ג)).
- הטענה האמורה, לאור טיבה וטבעה, קשורה אף היא בטבורה לשאלת הטעם בעטיו לא ניתן היתר בתוך התקופה הנזכרת בסעיף ובשאלת הקשר בין העדר ההיתר לבין התנהלות הנתבעת. משכך, תבחן הטענה במידת הצורך לאחר העיון בסוגיות אלה.
פרשנות הסעיף – שונות
- בנוסף לכל שצוין עד כה, העלו הצדדים, התובעים בפרט, טיעונים רבים בענין אומד הדעת הסובייקטיבי והאובייקטיבי לפיו יש לפרש את סעיף 3.1 להסכם. יצוין כי בחלק מהסוגיות לא היתה מחלוקת של ממש (ובכלל האמור מוסכם למעשה כי כוונת הצדדים מלכתחילה היתה לחתור לקבלתו של היתר בנייה בתוך התקופה שצוינה בהסכם).
- טענות בענין אומד דעת אובייקטיבי וסובייקטיבי אינן עומדות בפני עצמן ואינן נטולות הקשר. על טענות אלה לגבות עמדה מסוימת בענין דרך פרשנותו של הסעיף. אין די לומר כי יש לפרש את הסעיף באופן ש"לא יאפשר" התנהלות מסוימת (כמו ביטול ההסכם). יש להבהיר את הטעם לכך ומהי דרך הפרשנות בה יש לנקוט. יש לבאר האם טענה לפיה יש לפרש את הסעיף באופן שלא יאפשר לנתבעת לבטל את ההסכם באופן בו ביטלה אותו, נסמכת על טענה – למשל – כי רק לתובעים יש זכות לבטל את ההסכם; כי אמנם לשני הצדדים יש זכות לבטלו אך רק בהתקיים ארוע כזה או אחר אשר לא התקיים; כי לתובעים זכות לבטל את ההסכם במקרים מסוימים ולנתבעת זכות לבטלו במקרים אחרים; או על כל טענה אחרת.