אין צורך להביא את הכתיבה הרבה הקיימת בעשרים השנים האחרונות (לערך) בשאלת פרשנותו של הסכם. יצויין בתמצית כי, כידוע, פסקי הדין בענין "אפרופים" (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (6.4.1995)) ובענין "ארגון מגדלי הירקות" (דנ"א 2045/05 מגדלי הירקות-אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1 (11.5.2006)) שימשו כר פורה לדיונים בפסיקה ובספרות ואף עמדו ברקע תיקון מספר 2 לחוק החוזים הכללי (חוק החוזים (חלק כללי) (תיקון מס' 2), תשע"א-2011, ס"ח תשע"א מס' 2273 מיום 26.1.2011 עמ' 202 (להלן: "תיקון מס' 2")). ר' למשל תיאור הדברים, תוך התייחסות נרחבת לתיקון מספר 2 לחוק חוזים הכללי, ברע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ בשם מגדל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד סה(2) 563 (26.2.2012), אשר גם בו ניתן לראות מחלוקות. לפסיקה נוספת ר' למשל: ע"א 841/15 פנורמה הצפון חברה לבנייה בע"מ נ' פלוני (23.5.2016); רע"א 6565/11 החברה המרכזית לייצור משקאות קלים בע"מ נ' EMI MUSIC PUBLISHING LTD (22.7.2014); ע"א 2232/12 הפטריארכיה הלטינית בירושלים נ' פארוואג'י (11.5.2014); ע"א 3894/11 דלק - חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' בן שלום (6.6.2013); רע"א 1452/10 מפעל הפיס בע"מ נ' טלמור (11.10.2010); ע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' כהן (23.2.2010).
למען הסר ספק מובהר כי המסקנה לפיה הוראות הפסקה הראשונה אינן תנאי מוקדם הכרחי להוראות הפסקה השנייה, יפה לפי כל העמדות בענין דרך פרשנותו של הסכם לאחר תיקון מס' 2.
- בנוסף להיבט הלשוני של סעיף 3.1, לא הובאו ראיות אשר יש בהן ללמד על קיומו בפועל של תנאי מוקדם המחייב הפעלת כל הנזכר בפסקה הראשונה של הסעיף על מנת שתקום הזכות המפורטת בפסקה השנייה, או על אומד דעת לכך. אף קיימות ראיות לסתור את הדבר – כך למשל בתכתובות בשלב המו"מ (בענין בן שבת) צוין כי יתכן שהנתבעת לא תגיש תב"ע לפי שכנראה זכויות הבניה הקיימות מספקות, ומנגד יתכן שתגיש (מוצגים 24, 27).
- אין למעשה חולק כי כוונת הצדדים בעת ההתקשרות בהסכם היתה לחתור לקבלתו של היתר בנייה בתוך התקופה שצוינה בהסכם. אולם יש פער בין אומד דעת כזה לבין מסקנה ולפיה יש לפרש את האמור בפסקה הראשונה של סעיף 3.1 כתנאים מקדימים הכרחיים ומצטברים לקיום זכות הביטול הנזכרת בפסקה השנייה.
- טענה "קשורה" המועלית בטעוני הצדדים, הגם שלא זהה לקודמתה, נוגעת לשאלת מחוייבות הנתבעת לפי רישא סע' 3.1. כלומר: האם הנתבעת מחוייבת – אף אם לא כתנאי מוקדם להפעלת זכות הביטול – להמשיך ולקדם את מתווה הרישוי ואת מתווה התב"ע החדשה (ואף האם היא מחוייבת כלל בהגשת וקידום תב"ע חדשה).
- אין צורך לקבוע מסמרות בסוגיה זו שכן לדידי, כפי שיובהר בהמשך, אף אם היתה מחוייבות כזו או אחרת מטעמה של הנתבעת, נסיבות הענין – לרבות השתלשלות הארועים ולרבות מהותו של סעד אכיפה בפרויקט דנן בשלב הנוכחי – מעלות כי בכל מקרה אין מקום לסעד אכיפה.