אמנם, אין אינדיקציה שהיו פעולות שיכולה היתה הנתבעת לעשות במהלך תקופה זו – של מעורבות רבד – והיו מביאות בסבירות של ממש לכך שהיתר בנייה יתקבל עוד קודם לחלוף התקופה שנקבעה בסע' 3.1. משכך ובהינתן הממצאים לגבי התנהלות הנתבעת בתקופה שקדמה לכך, אין להדרש לטענה לפיה הנתבעת היא עצמה שגרמה לכך שלא ניתן היתר הבנייה בתוך התקופה שנקבעה בסעיף 3.1 וכי מטעם זה אין להתיר לה להסתמך על התקיימותו של תנאי זה.
יחד עם זאת, הנתונים בענין מעורבותה של רבד, לרבות ובפרט כעולה מהדיווח המיידי (סע' 118 לעיל), מעלים את התחושה כי משלוח הודעות הביטול בסמוך לאחר מכן נבע במידה בלתי מבוטלת, גם אם לא בלעדית, ממעורבות רבד ומחישוביה בענין היבטיה הכלכליים של העסקה וכי לדבר היתה השלכה על דרך ההתנהלות בתקופה שקדמה לכך.
- לכאורה, יתכן כי מבחינת התקופה בה היתה מעורבות של רבד בהתנהלות, היה מקום לשקול אם ראוי שלא לקחת בחשבון פרק זמן זה במנין התקופה הקבועה בסעיף 3.1 והאם בשים למועדים הרלוונטיים לתובענות או חלק מהן, יש לראות בכך טעם לליקוי בבסיס הודעות הביטול כפי שניתנו.
- יחד עם זאת, בסופו של יום, מבלי לגרוע מהערות לעיל או מהאפשרות כי ההתנהלות יכולה להקנות לרוכשים סעדים אחרים, נראה כי בכל מקרה אין במקרים דנן מקום להורות על אכיפת ההסכמים. לאחר עיון באתי לכלל מסקנה כי המקרה אינו הולם הענקת סעד של אכיפת הסכמי המכר, ולו משום שנראה שצו אכיפה ידרוש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית משפט כאמור בסע' 3(3) לחוק התרופות. המסקנה בעינה אף עת ניתנת הדעת למרכזיות סעד האכיפה ולפרשנות מצמצמת הניתנת תכופות לחריג זה.
(השוו: כב' השופטת רונן בענין סובר ספז: "גם לו היה ממש בטענת התובעים ביחס להפרת ההסכם על ידי הנתבעות, ספק אם היה מקום להיעתר לבקשתם לאכוף אותו. זאת, משום שתביעה לאכיפה בשלב מקדמי כזה של ביצוע הפרויקט, עלולה היתה לחייב מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט").
- במסגרת התובענות דנן ניתן לכל היותר להורות כי הודעות הביטול הקונקרטיות הנזכרות בתובענות ניתנו שלא כדין. ברם, הדבר לכאורה אינו מונע מהנתבעת מלשלוח הודעות ביטול חדשות (בכפוף ליישום תוכנו של פסק דין זה) כל זמן שאין בנמצא היתר בנייה.
אין מדובר במקרה בו היתר בנייה ניתן בסמוך לאחר הודעת ביטול ההסכם. עד למועד הדיון במעמד הצדדים בו גובש מתווה הדיון בתיקים העיקריים ועד למועד בו נשמעו הטיעונים לפי ההסדר, לא ניתן היתר בנייה. למעשה, ככל הנראה לא ניתן היתר בנייה עד למועד כתיבת פסק דין זה (ויתכן כי הבקשה להיתר אף נדחתה, ר' לעיל). רבות מהשאלות אליהן מתייחסת תובענה זו יכולות להיות מועלות מחדש, לרבות לגבי התקופה שלאחר הגשת בקשת היתר חדשה (תקופה שראשיתה עוד קודם להגשת שתיים מהתובענות), ובפרט בהינתן השלב התכנוני. לשיקול מוסדי בסוגיית סעד האכיפה, ר' למשל גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות (2009), § 6.21 אליו מפנה הערת שוליים 129 ב-§ 6.44.
- עסקינן בפרויקט שעודו בשלבים מקדמיים, המצריך שיתוף פעולה של גורמים שלישיים, ההסכמים לגביו מאפשרים שיקול דעת רחב בסוגיות תכנוניות, שלבים לא מעטים עוד צפויים עד להבשלתו, אם וככל שיבשיל, ואכיפת הסכמי מכר לגביו בנסיבות הענין עלולה כאמור לחייב מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט (ע"א 108/84 סתם נ' אברהם מרקוביץ - חברה לבנין ולהשקעות בע"מ, פ"ד מב(1) 757 (18.4.1988); ע"א 611/80 צדקה נ' בן ארצי הכהן, פ"ד לז(4) 313 (23.10.1983)).
- לאור האמור, דין התובענות להדחות.
- לאור מסקנה זו, אין צורך להדרש לטיעונים נוספים ובכלל האמור בשאלת הסייג שבסיפא סע' 3.1. למען הסדר הטוב ולאור ריבוי הטיעון תובאנה להלן מספר הערות משלימות בסוגיית סיפא הסעיף.
שאלת תחולת סיפא סעיף 3.1 – הערות
- עמדות הצדדים בענין סיפא סעיף 3.1 הובאו לעיל.
- ברמה העובדתית נמצא לעיל כי בכל הנוגע לתקופה שמאז ההתקשרות בהסכמי המכר ועד למועד הודעות הביטול, העיכוב נבע בראש ובראשונה מהעיכוב הממשי בדיון בוועדת הערר המחוזית לגבי היתר ההריסה, החפירה והדיפון.
ענין התב"ע החדשה טופל במקביל באופן שתואר בפירוט בפרק קודם. לא סברתי כי הדרך בה התנהלו הדברים, לרבות בענין דרישות העירייה או בענין העלויות שהלכו והסתברו, הינה משום עיכוב עירייה שהוביל לעיכוב בקבלת ההיתר.
- ברמה הלשונית, יש קושי לומר כי העיכוב בקבלת היתר הבנייה הוא פועל יוצא מ"עיכוב של העירייה באישור התב"ע החדשה"[17].
- התובעים טוענים כי יש לפרש את סיפא הסעיף ככולל לא רק את עיריית תל אביב אלא את רשויות התכנון בכלל, וכי לכך היתה כוונת הצדדים בעת כריתת ההסכם. לדידם, כל עיכוב בהליכי התכנון שאינו נובע מהנתבעת עצמה, נכנס בגדרו של סייג זה.
- לשונית, מתייחס סיפא הסעיף באופן פרטני לעיריית תל אביב. אין צורך להדרש לשאלת האבחנה בין העירייה לבין הוועדה המקומית שכן מקור העיכוב במקרה דנן הוא בוועדת ערר מחוזית ובוודאי שהעירייה וועדת ערר זו אינן היינו הך (ור' סע' 12א לחוק התכנון והבניה; עע"מ 4875/12 גרומר נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה (03.11.2013), סע' 4 לחוות דעתה של המשנה לנשיא (כתוארה אז) נאור). יוער כי בחלקים קודמים בסעיף נעשה שימוש במונח "רשויות התכנון", כך שאך נקל היה לעשות במונח זה שימוש נוסף לו לכך היתה הכוונה.
- כמו כן, סיפא הסעיף אינו מתייחס לעיכוב של עיריית תל אביב בהליכי התכנון באופן כללי. המשפט מתייחס רק לעיכוב הנוגע לאישור התב"ע החדשה. הוא אינו מתייחס לעיכוב של העירייה במתן היתר בנייה על יסוד תכניות קיימות. במקרה שלפנינו העיכוב נבע בעיקרו מהעיכוב בדיון בוועדת הערר על היתר החפירה, ללא קשר לשאלת התב"ע החדשה.
- בחנתי את השאלה האם למרות האמור, אין בכל זאת לקרוא את הסייג שבסיפא סע' 3.1 ככולל עיכובים של רשויות התכנון (ולא רק של העירייה עצמה) בתהליכים הדרושים לשם השגת היתר (ולא רק בהקשר תב"ע חדשה). כך בין השאר על רקע המסקנה דלעיל כי לא היתה לנתבעת כוונת מכוון לשלב מכשול במסגרת סעיף 3.1 (שהרי ניתן להעלות את השאלה, מדוע הותירה הנתבעת לעצמה שיקול דעת כה רחב בענינים תכנוניים אך צמצמה את הסייג לאפשרות הביטול לניסוח הקונקרטי שבסיפא סע' 3.1). יכולה להינתן הדעת גם לכלל הפרשנות נגד המנסח ולשאלה האם בסוגיית הסייג שבסיפא סע' 3.1 יש בכל זאת מקום לעשות בו שימוש. התובעים גם מפנים לכלל הפרשני הנוטה לחתור לקיומם של הסכמים[18]. בנסיבות הכוללות של ההתקשרות, טענה לפיה כוונת הצדדים היתה לקבוע הארכת מועדים במקרה בו למרות שקידה ראויה, היה עיכוב 'בירוקרטי' בעוכרי קבלת ההיתר, אינה נשמעת מופרכת לגמרי.
- יחד עם זאת, טענה לפיה למרות התייחסות קונקרטית של סעיף חוזי לעירייה ולהליכי תב"ע חדשה יש לקרוא לתוכו את מכלול הליכי התכנון (הן רישוי והן תב"ע חדשה) ואת כל הגופים הקשורים לכך (לרבות ועדת ערר מחוזית), יכולה להחשב למרחיקת לכת. התובעים עצמם טוענים כי הנתבעת התעקשה על הדרך בה נוסח סעיף 3.1 מאז ראשית המשא ומתן (עיקרי טיעון דנון, סע' 11). הדבר מקשה על הטענה לפיה יש לקרוא את נוסח הסעיף באופן שונה מאשר הוא נוסח בפועל.
- כמו כן, לו היתה בחינת החומר מובילה למסקנה כי הנתבעת "שתלה" את סע' 3.1 כ'מוקש' מתוך ידיעה שלא יתקבל היתר לפי התב"ע הקיימת ולא תקודם התב"ע החדשה, היה הדבר אולי מחזק רצון לפרש את סיפא הסעיף באופן שלא יאפשר לה לקבל את מבוקשה (דומה כי אף לא היה צריך לעשות שימוש בפרשנות סיפא הסעיף אלא די היה להדרש לשאלות של תום לב). אולם לא אלה היו הממצאים.
- מכל מקום, לאור המסקנות לעיל בענין סעד האכיפה, אין באמור כדי לשנות את מסקנות הדיון בתובענות אלה (ובהתאם, אין צורך לקבוע בכך מסמרות).
הערות וסיום
- מובהר כי לא מצאתי בטעונים וב"ניואנסים" האחרים אשר הובאו מטעם מי מהצדדים או בשיקולים נוספים, כדי לשנות את תוצאות הדיון לגופו של ענין (רע"א 1491/16 פלונית נ' פלוני (14.4.2016); בע"מ 2468/11 פלוני נ' פלונית (26.5.2011); רע"א 9294/09 חן נ' בנק הפועלים (25.3.2010); ע"א 4861/05 שיכון עובדים נ' מנהל מיסוי מקרקעין (11.8.2008); ע"א 84/80 קאסם נ' קאסם, פ"ד לז(3) 60 (15.6.1983)) ובכלל האמור, טענת הנתבעת להרחבת חזית מצד סגמן בענין פרשנות סיפא הסעיף (האם יש לקרוא את המונח "רשויות התכנון" לתוך הסייג); טענת סגמן בענין מאבק של "צרכן" למול "תאגיד עסקי"; טענת מונטגי כי סע' 3.1 מאפשר ביטול לא רק ל'נפגע' ולכן מדובר בחריג שיש לפרש בצמצום (דומה כי הטיעון נסמך על דברים שצוינו בענין פורת; מבלי להתייחס לטיעון העקרוני לרבות מעגליות לכאורית בהגדרת 'נפגע', הרי שבכל מקרה יש מגוון הבדלים בין נסיבות פורת לנסיבות הענין כאן); טענה כי יש לקרוא את אפשרות הנתבעת להודיע על ביטול רק במקרה בו היא סבורה כי קיומו של הפרויקט מוטל בספק או במקרה בו אין התכנות לפרויקט; טענות הדדיות כאילו עצם העלאת טענה מסוימת מהווה חוסר תום לב והפרת הסכם; טענות הדדיות בענין השתקים שיפוטיים; הטענה כאילו יש לראות בתכתובת מסוימת עם הנתבעת בשלב המו"מ משום מחוייבות להשגת היתר בתוך שנתיים (מוצג 27, תכתובת 13.3.2014); תיקון 3א לתמ"א 38 והבג"צ שהוגש בענין (כנראה בג"צ 64/17); השאלה מי מהתובעים התכוון לגור בדירה בעצמו ומי רכש אותה מטעם אחר; טענת בן שבת כי יש להורות על ביטול הפסקה השנייה של סע' 3.1 המאפשרת ביטול ההסכם, על יסוד סע' 19 לחוק החוזים חלק כללי; ועוד. אין גם צורך להדרש פרטנית לסעדים 'נגזרים' שצוינו בחלק מהתובענות (אף לא אותרה התייחסות קונקרטית של הצדדים לסעדים אלה).
- התובעים עתרו למתן היתר לפיצול סעדים. בחלק מהתובענות נזכרה סוגית פיצול הסעדים כבר בכתב התובענה וכל התובעים הגישו בקשת היתר בערבו של ההליך, לאחר הטיעון וקודם למתן פסק הדין. כידוע, בקשה להיתר פיצול סעדים ניתן להגיש כל עוד התובענה תלויה ועומדת וטרם נסתיים הדיון בה (רע"א 1282/05 רסקו חברה להתישבות חקלאית ועירונית בע"מ נ' ארוך (29.5.2006); בר"ע 384/88 מרגלית נ' כהן (19.05.1993); ע"א 615/84 אברהם מרקוביץ - חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' חייא סתם, פ"ד מב(1) 541 (31.3.1988)).
לאחר עיון בטיעוני הצדדים, אני מוצאת ליתן ולו למען הזהירות היתר פיצול סעדים כמבוקש (מבלי שיהא בכך כדי לקבוע כי קיימת עילה לדרישת סעדים נוספים). זאת בשים לב בין השאר למהות התובענות אשר התמקדו בשאלת תוקף ההסכמים ושאלת האכיפה, ניסוח חלק מהתובענות מלכתחילה כעתירות לסעד הצהרתי, המתכונת המקוצרת בה התבררו ההליכים לפי הסכמת כל הצדדים (שתיים מהתובענות הוגשו מלכתחילה כהמרצות פתיחה), לנוכח הקביעה כי בכל מקרה אין מקום למתן סעד של אכיפה וכאשר ככל שקיים בסיס בדין לתביעת פיצוי (ר' לעיל) יש טעם בטענה כי כאלה טרם התגבשו מטיבם וטבעם של דברים. לא סברתי כי יש בטעוני תגובת הנתבעת (כגון העדר תצהיר, שיהוי וכו') כדי למנוע מתן היתר כאמור. לגבי אחת מטענות הנתבעת יוער, כי אין במתן היתר פיצול סעדים כדי לשנות מדינים אחרים, כמו מעשה בית דין, מקום בו יש לאלה תחולה.
- סוף דבר: התובענות נדחות. חרף תוצאה זו, בשים לב להערות ששולבו במסגרת פסק הדין ולמכלול נסיבות הענין, אין צו להוצאות.
המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, י"ד אב תשע"ז, 06 אוגוסט 2017, בהעדר.
תמר אברהמי
[1] ככלל, למען נוחות הקריאה וכמו שנהגו הצדדים, יעשו שימוש בכתיב מלא במילה "בנייה". זאת, למעט מקרים של ציטוטים בהם מופיע כתב חסר, שם חוק וכיוצ"ב.
[2] יש הבדלים מסוימים בנוסח של סעיף 3.1 כפי שהוא מופיע בהסכמים עליהם חתומים התובעים השונים. הציטוט לעיל מובא מהנוסח ה"עיקרי". ככל שיש שינוי נוסח באיזה מההסכמים שיש לו רלוונטיות לדיון, יצוין הדבר בהמשך.
[3] ולמעשה, עד כל מועד ידוע.
[4] כפי שהוא מופיע ברוב ההסכמים. ר' ה"ש 2 לעיל. לגבי שינויים או הבדלים במקרים קונקרטיים – ר' בהמשך.
[5] בניגוד לאשר ניתן אולי להבין מחלק מהטיעונים, ההבדל אינו באבחנה בשימוש בביטוי "יגיש" (בהסכמי סגמן) למול שימוש בביטוי "יבקש" (בהסכמים האחרים). גם בהסכמים של התובעים האחרים כתוב בהקשר התב"ע החדשה כי המוכר "יגיש" תב"ע חדשה.
[6] ניתן להעלות על הדעת אפשרויות הקשורות למועד בו נחתמו הסכמי סגמן (לאחר שניתן היתר חפירה וכאשר לפי הצפי והכוונה, הפעילות עמדה להיות בעיקרה לקידום תב"ע חדשה), אך אין מקום להדרש לכך בהעדר טיעון בנושא.
[7] למרות שאינה כוללת ביטוי כמו "מכל סיבה שהיא".
[8] השוו: טענות סגמן בדבר חריגות המקרה בו מוכר מבקש לבטל הסכם כשהרוכש אינו חפץ בכך, וכי "תמיד אבל תמיד" זכות הביטול היא לצרכן הקונה.
[9] השוו: טענת מונטגי לפיה לה עצמה יש זכות להודיע על ביטול ההסכם כאשר בחלוף התקופה מתברר ש"לא ניתן" היתר בנייה בעוד לנתבעת יש זכות להודיע על ביטול כאמור רק אם מתברר כי "לא ניתן לקבל" היתר בנייה ואין אפשרות להוציא את הפרויקט אל הפועל (סע' 9 לעיקרי הטיעון).
[10] טענת התובעים לפיה היתה חובה לפי דין לכלול בהסכם הוראה מסוג 3.1, אינה מדויקת. דיני החוזים מסדירים את המצב בו היתה נעדרת הוראה חוזית לגבי משמעות אי קבלת היתר (סע' 27ב לחוק החוזים הכללי קובע כי "חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רשיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרשיון הוא תנאי מתלה").
[11] ברוב הנוסחים.
[12] הנחה מובנית בטיעון ה"מוקש" היא כי הנתבעת היתה משוכנעת לחלוטין כי מחירי הדירות לא ירדו, שהרי האפשרות להביא את ההסכם לידי גמר בהעדר היתר, ניתנה לשני הצדדים וככל שמחירי הדירות היו משנים כיוון, "מוקש" מסוג זה עלול להתפוצץ בידיו או בפניו של מטמינו.