- במהלך חודש דצמבר 2015 גם מקבלת הנתבעת את תשובת הדואר להמרצת הפתיחה אותה הגישה בחודש יולי. מתשובת הדואר עלה בין השאר, כי בחודש מרץ 2015, במסגרת התקשרות כוללת בין הדואר לבין מדינת ישראל, התחייב הדואר להעביר למדינה נכסים שונים ובהם את הזכויות במקרקעין המוחזקים ביחד עם הנתבעת (מוצגים 267, 268). הנתבעת מציינת שנודע לה קודם לכן שמהלך כזה נשקל במסגרת הליכים בין הדואר לבין מחזיקי האג"ח, וכי במסגרת התשובה להמרצת הפתיחה, התאמתו חששותיה והמסמכים צורפו. עמדת הנתבעת היא כי העברת זכויות מהדואר למדינה מנוגדת להתחייבויות הדואר ובכללן זכות סירוב ראשונה לפי הסכם נובמבר 2012. הנתבעת מציינת כי ניהלה משא ומתן כדי לרכוש את הזכויות שהדואר העביר למדינה (שלא כדין לשיטתה) אך הדבר לא נשא פרי (ובהמשך, בספטמבר 2016, המדינה אף הודיעה כי יש "להמתין עם העסקה", לאור "אי הבהירות התכנונית"; מוצג 270). לטענת הנתבעת, הכנסתה של המדינה כ"שותפה" לפרויקט גורמת נזק רב, בהינתן הדרך בו מתנהלים עניני המדינה "בעצלתיים ובקשיים בירוקרטיים אין קץ" (סע' 8 לעיקרי הטיעון; ור' גם עמ' 67 ש' 8-7).
- במישור התכנוני, הועבר תיק המידע לבסוף מהעירייה ביום 1.2.2016 (מוצג 243). מהאמור בתיק המידע עולה כי מספר היח"ד המותר ירד ל-83 (סטטוס פנימי 11.2.2016, מוצג 244). בשלב זה האדריכלים מציגים את הפרויקט בפני "רוכש פוטנציאלי" (כנראה רבד) וממתינים להנחיות הנתבעת (שם).
- רצף העדכונים הפנימיים שהובא במוצגי הנתבעת נקטע והוא מתחדש אך מספר חודשים לאחר מכן, בחודש מאי 2016.
- כפי שצוין לעיל, בראשית חודש מרץ 2016, נרכשה השליטה בנתבעת ע"י חברת רבד. עוד יצוין כי החל מאותה תקופה החלה הנתבעת לשלוח הודעות ביטול הסכם לתובעים (ולרוכשים נוספים). אין אלא להניח כי להתפתחויות אלה יש קשר להפסקת העדכונים ממשרד האדריכלים.
- לגבי התקופה הסמוכה להודעות ביטול ההסכמים (לערך החל מינואר 2016 ומהלך מספר חודשים), לא הוצבה תשתית הולמת לגבי פעילות הנתבעת. זאת, עת כבר ידוע שרבד "נכנסה לתמונה". מתוך הדיווח המיידי של חברת רבד לרשות ניירות ערך מיום 8.3.2016 (צורף למשל כנספח 12 לתביעת מונטגי) עולה כי עוד בחודש ינואר 2016 העמידה רבד לנתבעת הלוואה בסך 5 מליון ₪ (סע' ב(4) שם). כמו כן, באותו דיווח מיידי מוצאת רבד לציין מפורשות כי בהסכמי המכר של הנתבעת עם רוכשי דירות קיים סעיף המאפשר את ביטול ההסכם ככל שלא יוצא היתר בנייה בתוך שנתיים וכי מכירת רוב הדירות התבצעה בין חודש פברואר 2014 לבין חודש דצמבר 2014.
- בראשית חודש מאי 2016 מוגשת הראשונה בתובענות דנן, היא תובענת דנון. התובענות הנוספות מוגשות בחודשים יולי ואוגוסט 2016. בכולן מוגשות בקשות לצווי מניעה זמניים, כפי שצוין בראשית פסק דין זה.
התפתחויות שלאחר הגשת התובענה הראשונה וקודם לדיון בבקשות לסעד זמני
- עדכוני הסטטוס הפנימי של משרד האדריכלים מתחדשים ביום 19.5.2016 ומהם עולה כי האדריכלים החלו לעבוד למול "היזם החדש" וצוותו (סטטוסים פנימיים מיום 19.5.2016, 2.6.2016, 16.6.2016, מוצגים 245, 247 ו-248).
- ביום 18.7.2016 ניתנת החלטת ועדת הערר המחוזית וזו דוחה את הערר על הסף וגם לגופו (מוצג 249). נקבע כי לא היתה לעוררים זכות להתנגד לבקשה וזכות להגיש ערר על ההחלטה, וכן כי אין ממש בטענה כי הבקשה סוטה מתכנית. בהחלטה גם צוין כי המקרה מצדיק חריגה ממדיניות הוועדה ומתן היתר לפעולות הריסה, חפירה ודיפון במנותק מהבקשה לבניית הבניין, כאשר במקביל לביצוע הפעולות הנזכרות, יקודם ההליך התכנוני לבניין.
- לאחר דחיית הערר, בהמשך חודש יולי 2016, מגישה הנתבעת בקשה חדשה להיתר בנייה לפי 91 יח"ד (מוצג 250) ומקבלת דרישות מהעירייה לצורך קבלת היתר החפירה (מוצג 251, 27.7.2016).
- האחרונה בתובענות המאוחדות הוגשה ביום 9.8.2016 (תובענת מונטגי).
התפתחויות מאוחרות (לאחר הדיון בבקשות לסעדים זמניים)
- הנתבעת הגישה לתיק בית המשפט מספר מסמכים ובהם עדכונים. חלק מהתובעים התנגדו להגשות אלה. התובעים סבורים כי עסקינן בפרקטיקה נואלת המפרה את ההסדר הדיוני לפיו נוהל ההליך, כי המסמכים כוללים הרחבות חזית אסורות וכי על בית המשפט להוציאן מהתיק ומכל מקום להתעלם מהאמור בהן ולא לייחס להן משקל.
- לפי ההסכמה שקיבלה תוקף של החלטה בדיון מיום 22.9.2016, הצדדים הסכימו לקיים דיון על יסוד החומר בתיק ותוך ויתור על חקירות. במסגרת הדיון שהתקיים בחודש ינואר 2017, העלו התובעים השגות לגבי מסמכים שהוגשו ע"י הנתבעת בתיק המוצגים שהוגש על ידה, ולאחר ששקלו בדבר, התקיים לבסוף הדיון על יסוד כל המסמכים שבתיק (נכון לאותה עת).
- ברמה הכרונולוגית, לאחר הדיון בבקשות לסעדים זמניים בו הושגה הסכמה דיונית על דרך ניהול התיק (ספטמבר 2016) וקודם לדיון בו נשמעו טיעונים לגופו של הליך (ינואר 2017), הגישה הנתבעת ביום 7.12.2016 'הודעה' ובה פירטה את השתלשלות התביעה שהגישה נגד חברת הדואר וטענה כי על אף שתביעה זו נמחקה, לא היה בכך כדי לפתור את המחלוקות, שנטען כי אף החמירו לנוכח העברת זכויות הדואר לידי המדינה. הנתבעת טענה עוד, כי היא פועלת לפתרון המחלוקות בהסכמה מול חברת הדואר והמדינה, אך אם לא יימצא פתרון היא עלולה להגיש תביעה חדשה ואף בקשה לפירוק השיתוף במקרקעי הפרויקט. בהמשך לכך, ביום 3.1.2017, ערב הדיון בו נשמעו הטעונים, הגישה הנתבעת 'הודעת עדכון' כי הגישה תובענה לפירוק שיתוף במקרקעין כנגד חברת הדואר והמדינה (ת"א 5155-01-17).
- אשר לתקופה שלאחר דיון ינואר 2017, הרי שביום 22.3.2017 הגישה הנתבעת 'הודעת עדכון' ולפיה חברת הדואר והמדינה מתנגדות לתובענה לפירוק השיתוף וכי חברת הדואר אף הגישה התנגדות לבקשת ההיתר שהגישה הנתבעת בחודש יולי 2016. עוד עדכנה הנתבעת, כי קיבלה הודעת ביטול מצד אחד מרוכשי הדירות בפרויקט. להודעת עדכון זו הוגשה תשובה מטעם מונטגי (30.3.2017) ובה הובעה תרעומת על "שיטת הודעות העדכון" בה נוקטת הנתבעת ונתבקש שלא לייחס משקל להודעות אלה.
- ביום 6.7.2017 הגישה הנתבעת 'הודעת עדכון' לפיה התקבלה אצלה חוות דעת מטעם מהנדס ועדת התכנון המקומית שלא לקבל את בקשת ההיתר, בין היתר בשל חריגות מתב"עות קיימות. להודעת עדכון זו הוגשה תשובה (התנגדות) מטעם בן שבת (9.7.2017) ותגובה מטעם הנתבעת (18.7.2017) שהובילה להתנגדות מחודשת של בן שבת (19.7.2017) בטענה שגם לתגובה צורפו מסמכים נוספים בלא רשות.
- דיון במעמד הצדדים התקיים ביום 20.7.17.
- כפי שצוין בפני הצדדים במעמד הדיון, שאלות בבסיס תובענה זו, כמו – האם בדין נשלחו הודעות ביטול ההסכמים, מוכרעות כעקרון על יסוד מצב הדברים במועד הרלוונטי.
אשר להתפתחויות מאוחרות יותר, ניתן להביא את אלה לשם השלמת התמונה ותוך שבית המשפט ער להבדלי המועדים. אם להפנות לפסקי דין אליהם הפנו גם התובעים עצמם הרי שבפסק הדין בענין סובר ספז מצאה כב' השופטת רונן לציין כי גם במועד בו נשמעו העדויות באותו תיק, התב"ע לא קיבלה תוקף וכל עוד אין תוקף, לא ניתן לבנות; בענין פורת עליו נסמכו התובעים תכופות, התייחס בית המשפט לסוגיות שהתרחשו לאחר מועד הודעת הביטול (לרבות ובפרט קבלת היתר מספר חודשים לאחר מכן ותוך כדי ניהול ההליך בבית המשפט) בבוחנו את תום הלב של היזם (שם בסע' 27).
עוד ניתן להעיר כי בכל הנוגע לשאלת הסעד, בנסיבות מסוימות יכול בית המשפט לתת דעתו גם לארועים המאוחרים למועד הגשת תביעה (השוו: ע"א 571/80 אילן רחמים חברה לבנין והשקעות בע"מ נ. טביק, פ"ד לז (2) 77 (7.4.1983) בעמ' 80).
ממצאים; סעד של אכיפה
- מהתיאור המפורט של הדברים לעיל כמו גם מעיון בחומר שהובא עולה, כי במועד הגשת בקשת ההיתר (מס' 132405) סברה הנתבעת כי התכניות הקיימות מאפשרות את היקף היחידות שצוין בבקשה. בין המועד בו הוגשה בקשת ההיתר לבין המועד בו החלו להחתם ההסכמים, התחוור לנתבעת כי לפי העירייה ניתן לבנות "כ-85 יח"ד" (הניסוח בהסכמי המכר), להבדיל מהדרך בה ראו זאת הנתבעת ויועציה הן במועד הגשת הבקשה ואף לאחר מכן. את ההוראה בהסכם אשר מתייחסת להיקף של כ-85 יח"ד כהיקף התואם תכניות קיימות ולהיקף של 103 יח"ד לאחר תכנית חדשה יש לקרוא על רקע הארועים הנ"ל. הנתבעת אינה מנועה מלטעון כי סברה בעת הגשת הבקשה שניתן לקבל היתר ל-103 יח"ד על יסוד התוכניות הקיימות. החומר אינו תומך בטענה (שהועלתה) כי בקשת ההיתר הוגשה בידיעה כי אין סיכוי או היתכנות שתתקבל וכי הוראת סעיף 3.1 הוכנסה כמוקש מכוון.
- עוד עלה מהחומר, כי הנתבעת פעלה באופן אינטנסיבי בנסיון לקדם את הדיון בערר שהוגש על היתר החפירה שניתן לה ביולי 2014 ואת מתן ההחלטה בו והדבר לא צלח מטעמים שאינם תלויים בה.
- במקביל לכך פעלה הנתבעת בנסיון לקדם תב"ע חדשה, כיוון שמתווה התב"ע היה מועדף על העירייה אשר סברה כי מורכבות הפרויקט מצדיקה זאת. גם בענין זה נתקלה הנתבעת במהמורות לנוכח מה שנחזה כהתפתחויות בדרישות העירייה. בשלב מסוים הגיעה הנתבעת למסקנה כי העלויות בקיום דרישות העירייה הן כבדות מדי. או אז שבה למסלול של הגשת בקשה להיתר בנייה על יסוד התכנית הקיימת.
- עוד במקביל לאמור נתקלה הנתבעת בקשיים למול הדואר, בעל הזכויות הנוסף במושע, עימו התקשרה בהסכם נובמבר 2012. קושי אחד, לגבי סוגיית מסמכי רישום שעבוד, הגיע לכדי התדיינות משפטית שנפתחה ביולי 2015 (בטיעוני חלק מהתובעים צוין כי הדואר סיכל כנראה את אפשרות הנתבעת לקבל מימון והם סבורים כי זה הדבר שגרם לגרירת רגליים; עמ' 36 ש' 25-18). קושי כולל בענין העברת זכויות הדואר למדינה, היה תלוי ועומד במועדים הרלוונטיים.
- אין בחומר שהוצג לפני אינדיקציה לכך שהנתבעת התמהמהה באופן שנועד להביא לכך שהיא תוכל להשתחרר מההסכמים למול הרוכשים, כך לפחות לגבי רוב התקופה הרלוונטית (ור' להלן). רוב החומר אף מלמד על היפוכו של דבר. הנתבעת השקיעה מאמצים ממשיים בנסיון "לדחוף" את הליכי התכנון ונתקלה בקשיים מגוונים.
- אכן, לאחר שניתן לנתבעת היתר חפירה (החלטה עליה הוגש ערר), לא פעלה הנתבעת להגשת בקשת היתר מעודכנת לבניין חדש על יסוד התב"ע הקיימת אלא פעלה לקידום תב"ע חדשה וניסתה להביא לכך שהערר שהוגש ישמע ויוכרע. ברמה העובדתית, הביא הדבר לכך שלא היתה בקשת היתר תלויה ועומדת מהלך תקופה ארוכה[16].
נקל להבין מדוע צורם הדבר בעיני התובעים. שהרי החל מחודש מרץ 2016 החלה הנתבעת לשלוח הודעות על ביטול הסכמים בשל העדר היתר בנייה, כאשר מאז יוני 2014 אין כלל בקשה תלויה ועומדת להיתר.
- החומר שהוצג במסגרת ההליך מעלה כי לשיטת והבנת העירייה עצמה, וכך גם ועדת הערר המחוזית, הליכי תכנון הבניין שיוקם אמורים להיות מקודמים לאחר קבלת היתר החפירה, תוך כדי ביצוע עבודות ההריסה, החפירה והדיפון. היתר החפירה אמור להיות השלב הראשון והיתר הבנייה – לאחריו. אמנם, יש דרישה שהבקשה להיתר בנייה תוגש בסמוך לאחר היתר החפירה אולם טענת הנתבעת כי בקשת היתר בניית המבנה החדש בכל מקרה לא תידון כאשר תלוי ועומד ערר על היתר חפירה שניתן, שהיא מסתברת, נתמכת ברוח המסמכים מזמן אמת וכן בתצהיר האדריכל אביב אלנבוגן. התובעים לא הציגו מסמכים או גיבוי ראייתי מקצועי אחר לטענותיהם, ובכלל האמור כי היה מתאפשר בתקופת הערר קידום של בקשת היתר בנייה חדשה ללא רכיב החפירה. לא שוכנעתי כי לו היתה הנתבעת מגישה בקשה להיתר בנייה ומקדמת אותה בזמן שהערר על היתר החפירה תלוי ועומד, כי אז ניתן היה לקבל החלטה המאשרת את ההיתר בשלב בו עדיין אין היתר חפירה תקף (החלטת מתן ההיתר מוקפאת בזמן שהערר תלוי ועומד; מוצג 229) או כי חל עיכוב הנובע מאי הגשה בזמן שהערר תלוי ועומד (והגשה מספר ימים לאחר דחיית הערר). למרות ה"צרימה" המובנת, לא סברתי כי התנהלות הנתבעת בענין אי הגשת בקשת היתר מעודכנת כל זמן שהערר תלוי ועומד, כשלעצמה, נועדה לנישולם של הרוכשים או היתה קשורה למטרה כזו.
- בנסיבות הענין אין די בשאלת הפרשנות העקרונית של לשון החוק וניתן להותיר לעת מצוא את המחלוקת בין הצדדים לגבי משמעותו של סעיף 152(ב) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ("חוק התכנון והבניה"). השאלה הינה אם יש לראות בהתנהלות הנתבעת בסוגיה זו משום חוסר תום לב או אף הפרת הסכם אשר יש בהם כדי להצדיק את אכיפתם של ההסכמים למול הרוכשים, ולא מצאתי כי יש לקבוע כך.
- על האמור ניתן להוסיף כי לפי החומר שהוצג, הנתבעת סברה מהלך תקופה של ממש, ב"דחיפת" העירייה, כי ממילא עליה לקדם תב"ע חדשה. הנתבעת פעלה לקידום הפקדת תכנית חדשה עד אשר הוברר כי דרישות העירייה כפי שהתפתחו או התבררו עם הזמן, כרוכות בעלויות גבוהות והנתבעת שבה למסלול הרישוי, חידשה את העבודה על בקשת היתר, והמתינה להחלטת ועדת הערר.
- במקביל ראינו כי נמצא קושי לכל הפחות בכך שהנתבעת לא מצאה לנכון לציין את קיומן של התנגדויות שהוגשו עוד קודם לחתימת ההסכמים ושהיה בהן כדי לעורר בעייתיות למצער בענין לוחות הזמנים. הנתבעת ידעה בשלהי חודש מרץ 2014 כי העירייה סבורה שיהא קושי להדוף התנגדויות שהוגשו לבקשת ההיתר וכי על רקע התנגדויות אלה עלולים להיווצר "קשיים מהותיים" ולמרות זאת לא מצאה לנכון להזכיר את ההתנגדויות בעת התקשרויות או לעדכן את התקופה שנקבעה בסע' 3.1 להסכמים. יוזכר גם כי הנתבעת המשיכה לציין בהסכמי מכר כי הוגשה על ידה בקשת היתר מס' 132405 אף לאחר שבקשה זו "נמשכה" על ידה.
- הדעת גם אינה נוחה מטענת הנתבעת כי התובעים ידעו או היו יכולים לדעת על המצב התכנוני (למשל לגבי סגירת בקשת ההיתר בחודש יוני 2014, לגבי קיומן של התנגדויות, ועוד) וכי יש לראותם כמנועים מהעלאת טענותיהם. לא מצאתי לקבל את הטענה כי מטעם זה חל שיהוי בהגשת התובענות וכי יש לראות את התובעים כמי שהסכימו להתנהלות הנתבעת עת לא הלינו בזמן אמת (לדיון מפורט בדוקטרינת השיהוי ר' לאחרונה ע"א 4352/15 קורן נ' עו"ד אורן הראל (2.8.2017)). מנגד, בהינתן הדרך בה השתלשלו הארועים (באורח שתואר בפרטים בפרק קודם), לא סברתי כי העדר העדכון נבע מהתנהלות מכוונת שנועדה לנשל את התובעים מההסכמים. מבלי להתייחס להשלכות אפשריות אחרות, לא ראיתי בכך משום מהלך שיש בו כדי להצדיק מתן סעד של אכיפת ההסכמים.
- עוד יש לציין כי התשתית שהוצבה בענין התקופה הסמוכה להודעות ביטול ההסכמים, התקופה בה כנראה כבר היתה מעורבות של רבד, היא רופפת.