תא (ת"א) 25429-05-16 יצחק דנון נ' בי.אי.טי יזום ופיתוח נדל"ן בע"מ - חלק 5

מרץ עד אוגוסט 2014 (חודשי כריתת ההסכמים)

80. אשר להשתלשלות הענינים בחודשים מרץ עד אוגוסט 2014, מהחומר שהוגש עולה כי הנתבעת המשיכה להתנהל למול העירייה בסוגיות הנזכרות. בשלהי מרץ 2014 התקיימה פגישה בה נזכרה, בין השאר, עמדתה של מנהלת אגף הרישוי כי לא ניתן עוד לפצל בקשות היתר וכי יש עמדה שלילית אפוא לגבי בקשת היתר החפירה (מוצג 160).

יועצי הנתבעת הכינו טבלת זכויות מבוקשת חדשה לשם העברה לעירייה (מוצג 161), המשיך דיאלוג בעל פה, בפגישות ובכתב עם העירייה בין היתר לגבי מספר יחידות הדיור אותן ניתן לאשר (למשל, מוצגים 162, 163, 165), נעשו פעולות לקבל תיק מידע חדש (מוצג 163, 165).

81. בתקופה זו לערך נחתמו ההסכמים עם דנון ועם בן שבת.

82. בשלהי חודש מאי 2014 התקיימה פגישה בה הושגה הבנה (כך צוין בסטטוס פנימי) לגבי חישוב הזכויות בפרויקט והועברה טבלת זכויות לצורך עדכון תיק המידע (מוצג 169 ור' מוצג 168 הכולל טבלה המתייחסת ל-102 יח"ד).

ב"כ הנתבעת שבה ופנתה לעירייה באופן מפורט על מנת לקבל היתר להריסה, חפירה ודיפון כשלב ראשון, למרות השינוי שהתרחש "לאחרונה" וההחלטה שלא לאפשר עוד פיצול היתרים (מוצג 167). בסטטוס פנימי של אדריכלי הנתבעת צוין כי ענין פיצול ההיתרים יועלה שוב וכי הוא חשוב ללוחות הזמנים של הפרויקט (מוצג 169).

83. ימים ספורים לאחר מכן, בראשית יוני 2014, פנה מנכ"ל הנתבעת למהנדס העירייה במכתב המתייחס הן לענין קבלת תיק מידע שגוי והן לענין שינוי מדיניות פיצול ההיתרים ומלין על עיכובים והנזק הכספי שנגרם (מוצג 170). הנתבעת ביקשה מהעירייה כי למרות שינוי המדיניות, תאפשר לה בכל זאת לפצל היתרים ולקבל היתר חפירה ודיפון כאשר תוך כדי פעולות החפירה והדיפון כבר ניתן יהא לקבל היתר בנייה.

84. לאחר דין ודברים, לרבות ישיבה, הורתה העירייה לנתבעת לתקן את בקשת היתר החפירה כך שנושא ההריסה יתווסף אליה^[15] והוועדה תדון בסוגיית ההריסה ביחד עם החפירה והדיפון כמקשה אחת, ואילו בכל הנוגע לבניית בניין חדש, צוין כי על הנתבעת לסגור את הבקשה הקודמת (132405) ולהגיש בקשה חדשה (מוצג 172, דוא"ל מיום 13.6.2014). במסמך העירייה (מיום 13.6.2014) גם מצוין כי מאחר שסוכם על קידום תכנית בענין הקמת הבניין, על התכנית החדשה להתאים לתכנית האמורה.

85. בעקבות האמור צרפה הנתבעת בקשת היתר חפירה מתוקנת אשר להבנתה אמורה להיות נדונה בדיון הקרוב של הוועדה המקומית וביקשה לסגור את בקשה 132405 תוך ציון כי תוגש בקשה חדשה "בהתאם לתוכנית ו/או במקביל לתכנית שתקודם על ידי הצדדים" (מוצג 173, מכתב מיום 26.6.2014). הנתבעת המתינה לתיק מידע מעודכן (מוצג 174, מסמך סטטוס פנימי 26.6.2014). ביום 9.7.2014 התקבל תיק מידע מעודכן (מוצגים 175, 176).

86. בהחלטה מיום 16.7.2014 ניתן היתר (מותנה) להריסה, חפירה ודיפון (ר' מסמך עירייה מיום 22.7.2014, מוצג 177).

87. ביום 31.8.2014 הוגש ערר של דיירי בנין סמוך על החלטת הוועדה המקומית מיום 16.4.2014 לאפשר בתנאים הריסה, חפירה ודיפון (מוצג 184).

88. ההסכמים עם סגמן נחתמו בין מועד מתן היתר החפירה לבין מועד הגשת הערר.

89. ברמה הטכנית, מעת חתימת הסכמי סגמן, היו הסכמי כל התובעים בתוקף (בתקופה שבין 20.3.2014 לבין 14.8.2014, מבחינת חלק מהתובעים דובר בתקופת משא ומתן ואילו מבחינת חלק אחר מהתובעים דובר בתקופת חיי ההסכם). לשם שבירת הרצף הוויזואלי, נעבור עתה לבחינת השתלשלות הענינים בתקופה בה היו כל ההסכמים בתוקף.

לאורך חיי (כל) ההסכמים

90. גם בכל הנוגע לחלק כרונולוגי זה בהשתלשלות העניינים, של חודש אוגוסט 2014 ואילך, הועלו טענות לגבי התנהלות הנתבעת.

91. בהיבט העובדתי – ברמת "כותרות" או "שורות תחתונות" – לאחר שמשכה הנתבעת את בקשת היתר הבנייה (מס' 132405) לא הוגשה על ידה בקשה מעודכנת להיתר על יסוד התכניות הקיימות. במקביל, גם לא הוגשה בקשה לתב"ע חדשה, הגם שנעשו פעולות לקידומה של כזו. בקשה להיתר בנייה הוגשה מחדש – על יסוד תכניות קיימות (לכאורה) – רק ביום 31.7.2016, כאשר כבר נשלחו חלק מהודעות ביטול ההסכמים וכבר הוגשו חלק מהתובענות דנן. עובדתית, לא היתה תלויה ועומדת בקשה להיתר בנייה מהלך יותר משנתיים ימים (מאז נמשכה הבקשה הקודמת ביוני 2014 ועד להגשת המעודכנת ביולי 2016).

92. התובעים מצביעים על נתונים אלה וטוענים להתנהלות חסרת תום לב של הנתבעת. התובעים מוסיפים כי לא היו מודעים כלל למצב הדברים האמור וסבורים כי אי הדיווח של הנתבעת על מצב הדברים מהווה אף הוא התנהלות חסרת תום לב כמו גם הפרת הסכם.

עוד מעלים התובעים טענות קונקרטיות בנוגע לחודשים האחרונים עובר לשליחת הודעות הביטול. זאת לדעת – בראשית חודש מרץ 2016 נכנסה חברת רבד בע"מ (להלן: "רבד") כמשקיעה בנתבעת ונטלה את השליטה בה. התובעים טוענים כי במסגרת המגעים עם רבד לקראת התקשרות זו ועוד קודם לחלוף תקופת השנתיים הקבועה בסע' 3.1, כבר "התבססה" הנתבעת על כך שתוכל לבטל את הסכמי המכר על יסוד סע' 3.1 להסכמים וכבר גייסה כספים על בסיס הנחה זו המגלמת אפשרות למיקסום טוב יותר של הפרויקט בשל ביטול ההסכמים (וקבלת מחירים גבוהים יותר עבור אותן דירות).

לטענת התובעים, לאור התנהלותה האמורה של הנתבעת, לרבות ובפרט העדר התנהלותה, לא היתה זו רשאית להודיע להם, עת עשתה כן, על ביטול ההסכמים בשל העדר היתר בנייה וכי הפעלת זכות הביטול ההסכמית בוצעה שלא בתום לב.

93. הנתבעת מצדה טוענת בין השאר כי פעלה ללא לאות, תוך השקעת מאמצים רבים ובתום לב; כי העיכוב בן השנתיים לערך נוצר כתוצאה מהליכי הערר שהוגש על ההחלטה למתן היתר הריסה, חפירה ודיפון, שהוא היתר שניתן לפי תב"ע קיימת; כי לפי חוקי התכנון והבניה, הגשת ערר מקפיאה, מעכבת ולא מאפשרת מתן היתרי בנייה בפרויקט; כי העיכוב של הליכי הערר נבע מאילוצים של ועדת הערר המחוזית; כי הנתבעת הפעילה מכבש לחצים בנסיון לקדם את הליכי הערר; כי חרף הליכי הערר המשיכה הנתבעת לקדם תב"ע חדשה, אך אפשרות זו הסתברה כלא אפשרית וכלא כלכלית; וכי במקביל היתה הנתבעת ערוכה להגיש בקשת היתר לפי התב"ע הקיימת מיד לאחר ההכרעה בערר, ואכן כך עשתה. לשיטת הנתבעת, היא פעלה בתום לב לאורך התקופה וכן בהפעלת הזכות לביטול ההסכם.

94. נבחן את אשר עולה מהחומר שהובא.

95. ערר על החלטת הוועדה המקומית מיום 16.7.2014 לאפשר הריסה, חפירה ודיפון, הוגש, כנזכר, ביום 31.8.2014 (מוצג 184).

96. בכל הנוגע ללוחות הזמנים בדיון בערר ולפעילות הנתבעת, רואים כי ראשית נקבע הדיון בערר ליום 1.1.2015 (מוצג 185, מסמך מיום 1.9.2014); ביום 18.9.2014 הגישה הנתבעת בקשה לדחייתו של הערר על הסף וכן תשובה לגופו של ענין (מוצג 187); באותו מועד (18.9.2014) הגישה הנתבעת גם בקשה להקדמת מועד הדיון בערר. ההחלטה שניתנה בבקשת ההקדמה היא כי אין בשלב זה מועדים מוקדמים ביומן הוועדה (מוצג 188).

97. במקביל התקיימו פגישות בעירייה הן לגבי תכנית הריסה וחפירה (שנקבע כי לא ניתן לקדמה לאור הערר) והן לגבי קידום תב"ע חדשה, כאשר נמסר כי מועד לדיון ועדה על התב"ע לא יתאפשר עד לחודש נובמבר 2014 (סטטוס פנימי מיום 2.10.2014, מוצג 189).

98. ועדת הערר החליטה שאין מקום לדחיית הערר על הסף (החלטה מיום 22.10.2014, מוצג 191); התקיימו מגעים נוספים של הנתבעת עם העירייה, לרבות לענין קידום התכנית (סטטוס פנימי 30.10.2014, מוצג 192); האדריכלים המשיכו לעסוק במצב התכנוני, לרבות לגבי כמות היח"ד (דוא"ל 9.11.2014, מוצג 193); בישיבה מיום 19.11.2014 של ועדת משנה לתכנון ובניה התקבל אישור עקרוני להפקדת התב"ע החדשה שגובשה, בכפוף לתנאים מסוימים, כאשר הנתבעת תחויב במטלה ציבורית (מוצג 196).

99. פעילות בענינים אלה המשיכה כדלקמן: בחודש דצמבר 2014 נכרת הסכם שכירות בין הדואר לבין "גן העיר" לשם העתקת סניף הדואר שבשטח הנכס, אל קניון גן העיר, החל מיום 18.1.2015, וזאת לתקופה של כחמש שנים (עם אופציה ל-14 חודש), כאשר על הנתבעת הוטלו מחוייבויות כספיות בענין שכירות זו, לרבות נשיאה בתשלומים וערבות (מוצג 197); עוד נחתם במהלך חודש דצמבר 2014 הסכם לביצוע עבודות הריסה, חפירה ודיפון (מוצג 198); הנתבעת והעירייה בחנו את החלופות האפשריות למטלה הציבורית שהוטלה עליו בענין התב"ע החדשה, כגון קניית זכויות ממבנה לשימור או הכללת שטח ציבורי בפרויקט, כאשר דיון נוסף בוועדה אמור להתקיים לאחר בחירת החלופה (סטטוסים פנימיים מדצמבר 2014, מוצגים 199 ו-201).

100. כזכור, הערר נקבע לדיון ליום 1.1.2015. ברם, ביום 28.12.2014 התקבלה הודעה דחופה מאת ועדת הערר כי ישיבת 1.1.2015 מבוטלת בשל אילוצי הוועדה וכי טרם נקבע מועד חילופי (מוצג 202). הנתבעת פנתה מייד למנכ"ל משרד הפנים, הדגישה את חובתה לעמוד בלו"ז, וביקשה את התערבותו הבהולה לשם קיום הדיון בוועדת הערר (מוצג 203), ופנייתה הועברה לטיפול היועץ המשפטי של משרד הפנים (מוצג 204). לפי הערות בגופם של מסמכים, ביטול הדיון בוועדת הערר נבע מפרישת יו"ר הוועדה הקודם ואי מינוי יו"ר ועדה חדש.

101. במקביל, גובשה הצעה של הנתבעת בענין מטלה ציבורית (חלל ציבורי בפרויקט), זו נבחנה על ידי העירייה, בוצעו בה שינויים והושגה הסכמה לגביו כבסיס לחתימת חוזה שיאפשר סלילת דרך לאישור הוועדה המקומית לקידום התב"ע, כך לפחות סברה הנתבעת (סטטוסים פנימיים מתאריכים 8.1.2015, 29.1.2015, 12.2.2015, מוצגים 207-205).

102. מרשימות הסטטוס הפנימיות הבאות עולה כי זמן מה לאחר שסברה הנתבעת כי קיימת הבנה עם העירייה לגבי המטלה הציבורית, הובהר כי העירייה אינה מסתפקת בחלל הציבורי בפרויקט ועל הנתבעת לרכוש שטחים לניוד ממבנים לשימור. הכנת התב"ע לאישור הוועדה תתאפשר רק לאחר שיושלם האמור (סטטוסים פנימיים מהתאריכים 26.2.2015 ו-12.3.2015, מוצגים 210-209).

103. בשלב זה פנתה ב"כ הנתבעת במכתב מפורט לעירייה בו נטען בין השאר כי הדרישות הנוספות של העירייה הוצגו בחוסר סמכות, כי הן מנוגדות לעמדת הצוות ולהחלטת הוועדה המקומית ואף אינן מידתיות. הנתבעת דרשה להסיר מעל הפרק את הדרישות החדשות ולסלול את הדרך לקיום דיון בהקדם בוועדת המשנה כדי שניתן יהא להפקיד את התכנית ללא דיחוי נוסף (מכתב מיום 25.3.15, מוצג 211). לפי סטטוס פנימי מאותה עת, "קיים ויכוח בנושא המטלה הציבורית בין היזם לצוות המרכז" והנושא "יועבר לדיון בפורום מהנדס העיר ב 12.4" (מוצג 212, סטטוס פנימי 26.3.2015). בהמשך, גם מהנדס העיר מצא כי אין די באשר הוצע לצורך מטלה ציבורית וצוין כי מדיניות העירייה היא קניית שטחים ממבנים לשימור (מוצג 213, סטטוס פנימי 16.4.2015).

104. כל אותה עת – ולוח השנה הרלוונטי כבר הגיע למחצית חודש אפריל 2015 – עדיין לא נקבע מועד חדש לדיון בוועדת הערר (חלף הדיון שהיה קבוע ליום 1.1.2015) בענין הערר שהוגש על מתן היתר להריסה, חפירה ודיפון.

105. ביום 21.4.2015, ככל הנראה לאחר מינוי יו"ר חדש(ה) לוועדת הערר, ביקשה הנתבעת להביא בפני היו"ר את בקשתה (הקודמת) להקדמת מועד דיון. בהחלטה מיום 7.5.2015 צוין כי הערר יקבע לדיון בהתאם ליומן הוועדה (מוצג 214).

106. מישור החלופה הציבורית לצורך קידום התב"ע החדשה, טרם הוסדר. בשלהי חודש אפריל 2015 התקיימה פגישה בענין זה במשרד סגן ראש העיר (מוצג 215); בשלהי חודש מאי 2015 התקיים דיון נוסף בוועדת המשנה לתכנון ובניה והוחלט על שתי חלופות העומדות בפני הנתבעת לצורך המטלה הציבורית (ובכל מקרה תוך הכללת ניוד זכויות בנייה משימור) (מוצג 217).

107. בסמוך לכך, התקשרה הנתבעת בהסכם לביצוע עבודות להכשרת השטח בקניון גן העיר אליו אמור לעבור סניף הדואר (מוצג 219, הסכם מיום 16.6.2015).

108. בשלב זה נתקבל בשעה טובה מועד חדש לדיון בוועדת הערר, והוא – 3.9.2015 (ר' הערה בסטטוס פנימי מוצג 221). הנתבעת פנתה בבקשה להקדמת מועד הדיון תוך שציינה כי נגרמים לה נזקים כבדים, אולם הבקשה נדחתה בשל אילוצי יומן הוועדה (פנייה מיום 22.6.2015, החלטה מיום 7.7.2015, מוצג 222).

109. בחודש יולי 2015 התקשרה הנתבעת עם שמאי מקרקעין לקבלת הצעת מחיר לענין ניוד הזכויות וליווי עד מתן תוקף לתב"ע (19-20.7.2015, מוצג 224), אולם לא אותר מגרש ממנו ניתן יהא לנייד זכויות לצורך קיום המטלה הציבורית הדרושה כדי שניתן יהא להפקיד את התב"ע החדשה וצוין כי המאמצים לאתר מגרש מתאים נמשכים (סטטוסים פנימיים מיום 16.7.2015 ומיום 6.8.2015, מוצגים 223, 225).

110. באותה תקופה מתחילה הנתבעת לבחון את האפשרות להגיש בכל זאת בקשה להיתר על יסוד תב"ע קיימת, ובכך להמנע מהכנת תב"ע ולבטל את המטלה הציבורית (מוצג 225). על הפרק עומדת טבלת שטחים מעודכנת לפי 98 יח"ד ותכנון מוצע נוסף לפי 92 יח"ד (סטטוס פנימי 20.8.2015, מוצג 227). הנתבעת שבה ועותרת לתיק מידע מעודכן (מוצג 230, מיום 8.9.2015; תיק כאמור עדיין לא היה מוכן חודשיים לאחר מכן, סטטוס פנימי 5.11.2015, מוצג 235).

111. מהחומר עולה כי במקביל לאמור, התגלע סכסוך בין הנתבעת לבין הדואר, אשר – כנזכר בפתח הדברים – מחזיק עם הנתבעת במושע זכויות במקרקעין. במהלך חודש יולי 2015 הגישה הנתבעת תובענה כנגד הדואר (ה"פ 41162-07-15) בה עתרה בעיקר כי יוצהר שהדואר מחוייב לפי ההסכם מנובמבר 2012 לחתום על מסמכים הדרושים לשם רישום שעבוד לטובת בנק מלווה (מוצג 266). הנתבעת הלינה בתובענתה כי הדואר מתחמק מהלך מספר חודשים מקיום התחייבותו.

112. אם נשוב לענין הליכי התכנון הרי שביום 17.9.2015 מתקיים דיון בערר בוועדת הערר המחוזית (ר' פרוטוקול הדיון, מוצג 232). הדיון אינו מסתיים בהחלטה. הנתבעת פונה ביום 26.10.2015 בבקשה למתן החלטה (מוצג 234). נקדים את המאוחר ונציין כי החלטה בבקשה למתן החלטה ניתנת חודשים רבים מאוחר יותר (בהחלטה מיום 31.5.2016 צוין כי החלטה בערר תנתן מהר ככל הניתן; מוצג 246).

113. לאור העלויות הכרוכות ברכישת זכויות מבניינים לשימור, מחליטה הנתבעת לחזור להליך הרישוי (מוצג 242), מנהלת מגעים עם העירייה לגבי היקף זכויות הבנייה ומצב תיק המידע ומתחילה עבודה מחודשת על בקשה להיתר בנייה (סטטוס פנימי מיום 19.11.2015, מוצג 236). בישיבה בעירייה אושרה טבלת שטחים והועברה לשם הכנת תיק המידע (מוצג 240). טיוטה של בקשה להיתר בנייה מיום 29.11.2015 מתייחסת ל-91 יח"ד (מוצג 238). הנתבעת שוכרת שירותיו של גורם שיסייע לה לקדם את היתר הבנייה (מוצג 239, מסמך מיום 3.12.2015), מחליטה להמתין לקבלת תיק המידע, להקפיא את עבודת התכנון עד אז (סטטוס פנימי 3.12.2015, מוצג 240) ופונה לעירייה במספר דרישות להנפיק את תיק המידע לאלתר (מוצג 241 מיום 7.12.2015, מוצג 242 מיום 20.12.2015).