כל זמן שהטיעון אינו ממוקד בדרך פרשנות מסוימת של ההסכם אשר צד חפץ כי יקבע שהיא דרך הפרשנות הנכונה, מתאימים רבים מטיעוני הצדדים בענין אומד הדעת להיבט האחר של המחלוקות ביניהם, שהוא היבט תום לבה של הנתבעת לגבי ביטול ההסכם. היבט זה נראה הולם יותר רבות מהטענות הכלליות אשר באות למעשה לשכנע כי הדרך בה פעלה הנתבעת אינה יכולה להתקבל לאור הנסיבות הכוללות.
- גם טענת התובעים לפיה יש אפשרות לביטולו של ההסכם רק במקרה בו קבלת ההיתר נמנעה למרות שקידה ראויה של הנתבעת לקבלו וכי אין לאפשר לה להשתחרר הימנו במקרה אחר, מתיישבת במידה רבה ומקבלת מענה, על דרך של בחינת התנהלות הנתבעת בענין ההסכם והפעילות להשגת היתר בפרט. הדברים דומים לגבי טענה לפיה יש לקרוא אל ההסכם תנאי מכללא לגבי חובת הנתבעת לבקש היתר לפי התב"ע הקיימת ולפעול לקידום הבקשה.
לענין התנהלותה של הנתבעת נעבור עתה.
התנהלותה של הנתבעת
כללי
- בטיעוניהם מתייחסים התובעים להיבטים שונים בהתנהלות הנתבעת בתקופות שונות החל משלב המשא ומתן ואילך.
התובעים רואים בהיבטים אלה משום סיוע ותימוכין לקבלת עמדתם בתובענות, לרבות ובפרט לטענתם כי עסקינן בחוסר תום לב שיש בו כדי למנוע מהנתבעת להודיע על ביטול ההסכמים בהודעות אותן שלחה ואליהן מתייחסות התובענות (הם אינם עותרים לסעד כמו ביטול הסכם בשל חוסר תום לב).
- על מנת להדרש לטענות אלה, נבחנו המסמכים שהוגשו בהליך מטעם הצדדים. להלן יובאו רכיבים מהשתלשלות העניינים העולה מהמסמכים, ממצאים הרלוונטיים לכך ובחינה של טיעוני הצדדים בסוגיה.
- יאמר כבר כאן, כי ניתן למצוא טעם בטענות שהובאו מאת 'שני' הצדדים בסוגיית ההתנהלות.
שלב המשא ומתן וכריתת הסכמי המכר
- בכל הנוגע לשלב המשא ומתן וכריתת ההסכמים, על פני הדברים יש קושי בהיבטים מסוימים של התנהלות הנתבעת. כך למשל, הנתבעת המשיכה לציין בהסכמי מכר שנחתמו עם רוכשים כי הוגשה על ידה בקשת היתר (מס' 132405) אף לאחר שבקשה זו "נמשכה" על ידה – בענין בני הזוג סגמן, עמם נחתמו הסכמים כחודש וחצי-חודשיים לאחר שבקשת ההיתר האמורה כבר נסגרה. ציון קיומה הלכאורי של בקשת היתר שאינה קיימת, ובפרט כאשר זו נזכרת בסמוך להוראה המתירה את סיומו של ההסכם כאשר לא ניתן היתר בתוך תקופה מסוימת, יכול להיות משום מתן נופך לא מדויק להצגת הדברים העובדתית.
וכך, הנתבעת לא מצאה לנכון לציין את קיומן של התנגדויות שהוגשו בענין בקשת היתר החפירה ובענין בקשת היתר הבנייה (ר' להלן), הגם שאלה הוגשו עוד קודם לחתימת ההסכמים ויש בהן לכאורה כדי לעורר קושי, למצער בענין לוחות הזמנים (להתנגדויות מחודשים דצמבר 2013 וינואר 2014 ר' מוצגים 139, 140, 142 (=149), 143, 144, 146, 148, 150, 153).
- יחד עם זאת, ניתן להציב סימן שאלה לגבי טעונים אחרים שהעלו התובעים בענין התנהלות הנתבעת בשלב המו"מ וכריתת ההסכמים ולגבי המסקנות שביקשו להסיק מהתנהלות זו.
- להבהרת הטיעונים יצוין תחילה, כי לפי החומר שהוגש והוצג, בסוף שנת 2013 (כנראה בחודש דצמבר 2013, ר' מוצג 136) הגישה הנתבעת שתי בקשות, אותן מתארת העירייה כך (מוצג 172): בקשה להיתר חפירה ודיפון (להלן גם: "היתר חפירה") (בקשה מס' 132333) ובקשת הריסה והקמת הבניין החדש (בקשה מס' 132405). במסגרת בקשה 132405, עתרה הנתבעת להיתר לבניית 103 יח"ד.
- התובעים מפנים ללשון סע' 3.1 להסכם[11] שם נכתב בין השאר כי "בשלב הראשון יבקש המוכר את רשויות התכנון להנפיק היתר בניה להקמת של כ-85 יח"ד... על פי התב"עות החלות היום... ובמקביל יגיש... 'תב"ע מקומית' חדשה, שתאפשר לבנות יח"ד נוספות... כך שבסה"כ יבנו כ-103 יח"ד בפרויקט", וטוענים כי הנתבעת הגישה את בקשת ההיתר כאשר היא יודעת שאין "כל סיכוי" ואין "כל היתכנות", כי הבקשה תתקבל על בסיס התכניות התקפות למועד ההסכמים (למשל – עיקרי טיעון בן שבת, סע' 4; עיקרי טיעון מונטגי, סע' 15).
התובעים ממשיכים וטוענים, כי הגשת הבקשה באופן האמור ובצד זאת, הכללת תנאי המאפשר סיום ההסכם עת לא מתקבל היתר בתוך תקופה קצובה, הינם מעשה מכוון של הטמנת "מוקש" בהסכם, בו הנתבעת התכוונה מראש לעשות שימוש ויישמה כוונה זו עת הודיעה על ביטול ההסכמים[12]. דומה כי אף נרמז שכוונת הנתבעת היתה לעשות בתקופה זו שימוש בכספי הרוכשים לצרכיה שלה ואז "להיפטר" מהתחייבויותיה כלפיהם (טיעוני דנון, סע' 19).
- הנתבעת מצדה טוענת כי בקשת היתר הבנייה הוגשה עבור 103 יח"ד על בסיס המידע שהיה אותה עת ועל בסיס חישובי זכויות אשר להבנת יועציה איפשרו לעתור אפילו ל-125 יח"ד וכי רק לאחר דין ודברים עם הרשויות הסתבר כי עמדת הרשויות היא שתיק המידע עליו התבססו החישובים היה שגוי וכי בקשת ההיתר אינה יכולה לעמוד במתכונתה. יצוין כי התובעים גורסים כי לאור הדרך בה נוסח סע' 3.1 להסכמי המכר, מנועה הנתבעת לטעון כי סברה שניתן לבנות 103 יח"ד לפי התכניות התקפות.
הנתבעת טוענת בנוסף, כי הגישה את הבקשות באופן מפוצל (בקשה להיתר חפירה ובקשה להיתר בנייה) לאור פרקטיקה שהיתה נוהגת אותה עת בעיריית תל אביב לפצל היתרים של פרויקט לשניים, פרקטיקה שאף היתה ראויה ויעילה לקיצור הליכי תכנון, כאשר פרק הזמן הדרוש לשלב ההריסה, החפירה והדיפון נוצל להשלמת תכנון ואיפשר קידום היתר הבנייה. הנתבעת מוסיפה וטוענת כי סברה שניתן יהא לקבל את שני ההיתרים גם יחד בתוך שנה אחת וממילא כי קציבת תקופה של שנתיים לקבלת היתר בנייה נחזתה כסבירה ואף שמרנית, ובפרט עת זכות הביטול בהעדר היתר היא הדדית.
ממשיכה הנתבעת וטוענת שהסתבר לה כי נפלו טעויות בתיק המידע של העירייה, כי העירייה אינה מסכימה לתיאור הזכויות באופן בו תוארו בבקשת ההיתר כפי שהוגשה ב-2013 וכי על הנתבעת לבקש תיק מידע מעודכן ולפעול על פיו. בנוסף הסתבר לנתבעת במחצית הראשונה של שנת 2014 כי חל שינוי במדיניות העירייה כך שהיא אינה מאפשרת עוד הגשה מפוצלת של בקשות היתר.
- עיון בחומר מעלה כי החל מחודש ינואר 2013 (ההסכם בין הנתבעת לדואר בענין תכנון ובניית נכס משותף חדש נחתם בשלהי נובמבר 2012) התקשרה הנתבעת עם יועצים, מתכננים ונותני שירות שונים לגבי הפרויקט (תנועה וחניה, אקוסטיקה, תכנון קונסטרוקציה, חשמל, מע' אינסטלציה סניטרית כיבוי אש ומיזוג אויר, יקרקע וביסוס, מיגון, מעליות, בטיחות, איכות סביבה, תברואה, נגישות, אלומיניום וזכוכית, ניהול ופיקוח, איטום, ועוד).
בתכתובת מחודש נובמבר 2013 בין ב"כ הנתבעת לבין העירייה, מציינת העירייה כי היא מאפשרת להוציא היתרים בשני שלבים (מוצג 135).
בחודש דצמבר 2013 הוגשו הבקשות להיתר חפירה ולהיתר בנייה.
- בקשת היתר הבנייה מס' 132405 מחודש דצמבר 2013 (מוצג 137) מציינת את המספר 125 יח"ד במסגרת טבלת חישוב הזכויות באופן התומך בטענה כי זה היה הלך הרוח של הנתבעת אותה עת לגבי היקף הזכויות האפשרי[13].
- ממסמכי סטטוס פנימיים של משרד האדריכלים (מסמכים מסוג זה יכונו להלן: "סטטוס פנימי") מהתאריכים 23.1.2014 ו-5.2.2014 (מוצגים 152, 154) עולה כי בין שני תאריכים אלה (כנראה ביום 27.1.2014) התקיימה פגישה במינהל ההנדסה, וכי בעקבות זאת הוכנה טבלת שטחים ה'נגזרת' מאותה פגישה ועל פיה ניתן לבנות 84 יח"ד בשטח עיקרי.
בפגישה בעירייה סוכם כי הנתבעת תכין טבלת שטחי זכויות בנייה וככל שזו תאושר, יערוך מינהל ההנדסה תיק מידע חדש (מוצג 158, פרק רישוי סע' 1). לאחר הפגישה פנתה ב"כ הנתבעת לעירייה במכתב מפורט המסכם את עמדת הנתבעת לגבי זכויות הבנייה וכן כולל התייחסות לסוגיית פיצול ההיתר (חפירה ודיפון תחילה ולאחר מכן בנייה) תוך אזכור תכתובת קודמת בענין פיצול זה (מוצג 157, מיום 27.2.14).
- נזכיר כי הראשון בהסכמי המכר שבין הנתבעת לבין התובעים בתובענות דנן, נושא את התאריך 20.3.2014 (הסכם מונטגי).
- החומר שהוצג תומך אפוא בטענה כי בין המועד בו הוגשה בקשת ההיתר (דצמבר 2013) לבין המועד בו החלו להחתם ההסכמים, התחוור לנתבעת כי לפי העירייה ניתן לבנות "כ-85 יח"ד" (הניסוח בהסכמי המכר), להבדיל מהדרך בה ראו זאת הנתבעת ויועציה הן במועד הגשת הבקשה ואף לאחר מכן (יש אינדיקציה כי גם לאחר שידעה כי עמדת העירייה שונה, סברה הנתבעת כי התכניות הקיימות מאפשרות 103 יח"ד ואף הרבה יותר (דוא"ל ב"כ הנתבעת מיום 7.4.2014, מוצג 162). הנתבעת שבה על עמדה זו גם בשלבים מאוחרים יותר, כמו בתשובתה לערר שהוגש בענין היתר חפירה (מוצג 187)). בהינתן מצב הדברים, אין לומר כי ההוראה בהסכם אשר מתייחסת להיקף של כ-85 יח"ד כהיקף התואם תכניות קיימות ולהיקף של 103 יח"ד לאחר תכנית חדשה – אשר את הכללתה יש לקרוא על רקע הארועים הנ"ל – מונעת מהנתבעת לטעון כי היא סברה בעת הגשת הבקשה שניתן לקבל היתר ל-103 יח"ד על יסוד התוכניות הקיימות. הנתבעת המשיכה וסברה כי ניתן ליתן היתר ל-103 יח"ד על בסיס התכניות הקיימות בזמן אמת וגם לאחר שנודע כי העירייה סבורה אחרת.
- בנסיבות הענין גם אין לומר כי בקשת ההיתר הוגשה בידיעה כי אין כל סיכוי או היתכנות שתתקבל (כנטען ע"י התובעים) וכי הוראת סעיף 3.1 הוכנסה כמוקש מכוון. המסמכים שהוצגו בהליך הוכנו על ידי גורמים שלא היה חולק על בקיאותם בסוגיות תכנון, בנייה ורישוי מסוג זה ולא הוגש מסמך של גורם מקצועי אחר (בין בדרך של חוות דעת ובין בדרך אחרת) שהיה בו כדי לשלול את סבירות עמדת הנתבעת אותה עת.
- על האמור ניתן להוסיף כי הרוכשים, שכולם היו מיוצגים ע"י עורכי דין בקיאים, הצהירו בהסכמים כי קראו את בקשת ההיתר הקונקרטית (מס' 132405) ואת התב"עות החלות על המקרקעין, קיבלו את כל המידע, אין להם כל טענה וכו' (סע' 4.5 להסכמים). יש קושי להשמע לטענות בענין תוכנו של ההיתר בחלוף זמן כה ממשי מהחתימה. יש קושי גם בטענות לפיהן למרות ההצהרה, חרף הייצוג המשפטי וחרף העובדה שבחלק מהמקרים היתה תכתובת לענין העיון בהיתר, לא בוצע עיון בפועל.
- הערה: בהקשר הטענה (המודגשת) כי הנתבעת ידעה שאין כל סיכוי כי בקשת ההיתר תתקבל אי פעם וכי הגשת בקשה ל-103 יח"ד לא היתה טעות אלא כוונת מכוון, טוענים התובעים גם כי "הוכח" שהתנגדות העירייה לבקשת היתר הבנייה נבעה מכך שהבקשה נגדה תכניות קיימות.
לאור האמור לעיל, ספק אם יש צורך להדרש לטענת משנה זו. למען הסדר הטוב יוער, כי ההפניות המבוצעות על ידי התובעים (בן שבת, הערת שוליים 1 סיפא עמ' 1 לעיקרי הטיעון; מונטגי, סיפא סע' 14 לעיקרי הטיעון) אינן מבססות את הנטען. ההפנייה היא לשני מסמכים בלבד (ולא לשלושה כפי שנחזה לכאורה בענין בן שבת, שתיים מההפניות הן לאותו מסמך עצמו, שאף צורף בתיק המוצגים כחלק ממוצג 200) אשר אחד מהם הוא מסמך התנגדות של שכנים ולא עמדה של העירייה. כלומר, לגבי עמדת העירייה מדובר במסמך אחד. אשר למסמך הנוסף, מדובר בעמוד אחד מתוך תשובת הוועדה המקומית לערר (על ההחלטה בענין היתר חפירה), וכל שצוין בו בהקשר בקשת ההיתר לבניין חדש הוא, כי הוגשו התנגדויות לבקשה זו וכי "בעקבות חוות דעת שלילית של צוות רישוי מרכז" החליטו מבקשי הבקשה לסגור אותה ולפנות בבקשה לאישור תכנית חדשה[14]. כפי שראינו לעיל וכפי שיבואר בהמשך, האינדיקציות הספורות הקיימות בכתב לגבי אותה תקופה מלמדות כי המציאות מורכבת יותר ומכילה, בין השאר, דיאלוג ארוך לגבי היקף הזכויות לפי התכנית הקיימת שיתכן והסתיים בהבנה הקרובה ל-103 יח"ד (102 יח"ד) אך גם עמדה של העירייה כי יהיה קושי להתמודד עם ההתנגדויות שהוגשו (בלי לפרט מאיזה היבט והאם מדובר בענין של מספר יח"ד) מבלי להגיש תכנית חדשה. שילוב הדברים הוביל לסגירת בקשת ההיתר שהוגשה בדצמבר 2013 (בקשה 132405) תוך נסיון להמשיך ולקדם את בקשת היתר החפירה כך שניתן יהא להתחיל בביצוע עבודות הריסה, חפירה ודיפון תוך כדי קידום ענין היתר בניית המבנה החדש.
- במקביל לכל האמור, אין לכחד כי הסברים אלה אינם נותנים מענה להעדר התייחסויות בהסכמי המכר לקיומן של התנגדויות שהוגשו עוד קודם לחתימתם (ר' לעיל). ההתנגדויות שהוגשו היו מגוונות במובן זה שכללו הן פניות של גורמים בלתי מיוצגים הכוללות הנמקה לקונית והן פניות ארוכות ומפורטות באמצעות עו"ד מהתחום הרלוונטי.
לכל המאוחר בשלהי חודש מרץ 2014 ידעה הנתבעת כי העירייה סבורה שיהא קושי להדוף התנגדויות שהוגשו לבקשת ההיתר מבלי שתוכן תב"ע חדשה (מוצג 160). הנתבעת עצמה מציינת כי נודע לה שעל רקע ההתנגדויות שהוגשו, עלולים להיווצר "קשיים מהותיים" במתן האישור לבקשת ההיתר כפי שהוגשה (סע' 39 לכתב ההגנה).
למרות ידיעה זו, ההתנגדויות לא נזכרו אף בהסכמים שנחתמו לאחר חודש מרץ, וכמו כן ולמרות שנראה כי הנתבעת החלה להתקל במהמורות שיכולות להשליך על התקופה הדרושה לקבלת היתר, לא חל שינוי בתקופה שנקבעה במסגרת סע' 3.1 להסכמים.
- דומה כי היה על הנתבעת לציין את קיומן של ההתנגדויות האמורות. אין הדעת נוחה מטענת הנתבעת לפיה הרוכשים היו יכולים לדעת על קיומן של ההתנגדויות ע"י פנייה אליה או באמצעות עיון בחומר שבמאגרי העירייה, לרבות אתר אינטרנט (וזאת מבלי להדרש למחלוקת העובדתית האם ועד כמה ניתן היה לראות את המידע האמור בזמן אמת). "...טענה כי היה על הקונים להיזהר על פי הכלל "ייזהר הקונה" (caveat emptor) אינה פוטרת את המוכרים מחובת גילוי של עובדות מהותיות, מה גם שלאחר חקיקת חוק החוזים, חובת הגילוי מוטלת על המוכר, שהעובדות מצויות בידיעתו... זהירותו של הקונה, ככל שחשובה וראויה היא, אינה פוטרת את המוכר מחובתו שלו..." וכן "בעימות שבין מוכר-מפר שידע (או היה עליו לדעת) בעת גמירת החוזה את דבר קיומן של עובדות מסוימות, אותן לא גילה לקונה – לבין רשלנות הקונה שלא בדק ולא גילה אותן עובדות (ואפילו הצהיר שעשה כן) – יד הקונה על העליונה" (ע"א 5393/03 פרג' נ' מיטל (18.01.2005); ור' גם ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס (11.02.2014), ואין צורך להדרש בהקשר דנן למחלוקת בשאלת האפשרות להטיל אשם תורם). יצוין כי בהקשר עיון בהיתר הבנייה נזכרה לעיל הצהרת הרוכשים בהסכם כי עיינו בחומר. להצהרה זו, שנקבה בהיתר במפורש תוך ציון מספרו, אין לתת את אותה משמעות כאשר מדובר בהתנגדויות שעצם קיומן לא נזכר בהסכם כלל. לסוגיה זו נשוב בהמשך.