דיון והכרעה
הערה מקדימה – הסכמים בזכויות בנייה
- כפי שתואר לעיל, חלק ניכר מהמחלוקת בין הצדדים שבפנינו נגעה לאופן חלוקתן של זכויות הבנייה בחלקה, אשר שונתה במסגרתו של הסכם השיתוף. לכן, אקדים מספר מלים בעניין מעמדן של זכויות הבנייה והאפשרות להביא לידי ביטוי עסקאות הנעשות בהן במרשם המקרקעין.
- זכויות בנייה, המבטאות את היקף וסוג הבנייה המותר במקרקעין אינן נמנות עם רשימת הזכויות המנויות בחוק המקרקעין. אולם, החשיבות הכלכלית הרבה של זכויות בנייה במקרקעין הביאה לפסיקה ענפה הדנה במעמדן. ברגיל, חלקו של שותף במקרקעין בזכויות הבנייה הוא בהתאם לחלקו היחסי בבעלות (ראו: רע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס, פ"ד נ(1) 517, 527 (1996)). אולם, ייתכן בהחלט כי בעלי זכויות במקרקעין יסחרו בזכויות בנייה ויחתמו על הסכמים מגוונים בנוגע אליהן (להרחבה ראו: ע"א 467/14 שטינברג נ' חברת לילינבלום 13 בע"מ, [פורסם בנבו] פסקאות 35-20 (9.9.2015) (להלן: עניין שטינברג)). באופן ספציפי לענייננו ניתן לציין כי החוק והפסיקה הכירו בתוקפם של הסכמים בין בעלי זכויות באותם מקרקעין שנועדו לשנות את אופן החלוקה של זכויות הבנייה ביניהם (ראו: סעיף 71ב לחוק המקרקעין; ע"א 19/81 ביבי נ' הורברט, פ"ד לז(2) 497 (1983); ע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר, פ"ד נט(6) 449 (2005) (להלן: עניין שטרייכר); ע"א 2427/11 מפעל חסד תורה ירושלים, ת"ו נ' פליישמן, [פורסם בנבו] פסקה 14 (11.3.2014), וההפניות שם; מיגל דויטש קניין כרך א 665 (1997) (להלן: דויטש, כרך א)).
- בפסיקתו של בית משפט זה עלתה במהלך השנים השאלה האם וכיצד ניתן לתת תוקף רישומי להסכמים שנעשים בנוגע לזכויות בנייה (ראו למשל, בעניין שטרייכר). בעניין שטינברג דנתי בהרחבה בסוגיה זו, והגעתי למסקנה כי לא ניתן לרשום במרשם המקרקעין הערת אזהרה בנוגע לעסקה בזכויות בנייה. יחד עם זאת, עמדתי על מנגנונים שונים המאפשרים להביא לידי ביטוי עסקה בזכויות בנייה במרשם המקרקעין, אף אם באופן חלקי ולא ממצה, על מנת למנוע תאונות משפטיות. באופן ספציפי ציינתי כי ניתן לתת ביטוי לעסקה בזכויות בנייה הנעשית בין שותפים למקרקעין באמצעות עריכתו של הסכם שיתוף ורישומו במרשם המקרקעין (שם, בפסקה 50).
- אם כן, בהתחשב בכך שהסכם השיתוף בין בעלי זכויות במקרקעין הוא כלי מרכזי להסדרת חלוקתן של זכויות הבנייה ביניהם ואף למתן ביטוי פומבי לחלוקה זו, נפנה כעת לבחינת ההסדרים החלים על רישומו של הסכם שיתוף.