אי-רישומו של הסכם שיתוף במרשם המקרקעין כתאונה משפטית ודיני העסקאות הנוגדות
- סעיף 29 לחוק המקרקעין מאפשר לבעלים של זכויות במקרקעין להסדיר במסגרתו של הסכם שיתוף את אופן ניהולם של המקרקעין, את השימוש בהם וכל נושא אחר הנוגע ליחסי השיתוף ביניהם, לרבות הסדרים שעניינם חלוקת זכויות החזקה ושימוש בקרקע וחלוקת הוצאות כספיות (ראו: ע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט(1) 243, 248 ו-252 (1974); דויטש, כרך א, בעמ' 554). סעיף 29 לחוק המקרקעין אף מאפשר לרשום את הסכם השיתוף במרשם המקרקעין. מטרתו של רישום הסכם השיתוף היא ברורה – הבאת ההסכמות בין השותפים במקרקעין לידיעת כולי עלמא בניסיון למנוע תאונות משפטיות. ואכן, סעיף 29 לחוק המקרקעין נותן תוקף להסכם שיתוף שנרשם גם כלפי צדדים שלישיים שלא היו צד לו בקבעו כי הסכם שיתוף שנרשם "כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר". משום כך, נהוג לראות ברישומו של הסכם השיתוף כמשכלל את ההסכמות בו לרמה של קניין (ראו: עניין בוקובזה, בעמ' 248; דויטש, כרך א, בעמ' 559).
- בשונה מן האמור עד כאן, הסוגיה שעלתה בערעור שבפנינו נוגעת לתוקפו של הסכם שיתוף שלא נרשם במרשם המקרקעין. על אף שהסכם שיתוף שאינו נרשם במקרקעין אינו בעל כוח קנייני כלפי צדדים שלישיים, הסכם כזה יכול לחייבם, במקרים המתאימים, ככל חוזה אחר שלא קיבל מעמד קנייני (ראו: דויטש, כרך א, בעמ' 570, חנוך דגן קניין על פרשת דרכים 335-334 (2005) (להלן: דגן)).
- בהמשך לכך, יש להתייחס למצב שבפנינו על-פי העקרונות המעצבים מצב של "מתקל חוזים". במהות הדברים, בפנינו מצב קלאסי של תאונה משפטית, שלה אבות רבים. מקור התאונה נעוץ כמובן בכך שהבעלים המקורי התקשר במערכות הסכמיות שאינן מתיישבות באופן מלא זו עם זו. אולם, ב"דרג שני" אחראים לה גם המערער והמשיב. המשיב הוא אחד מהצדדים להסכם השיתוף שנמנעו מרישומו, וכך לא אפשרו אזהרה מספקת של צדדים שלישיים באשר להשלכות אפשריות שלו על זכויותיהם. מנגד, המערער תרם לתאונה זו בכך שנמנע לבדוק מהם תנאיו של הסכם השיתוף בין הבעלים בחלקה.
- ההסדר הסטטוטורי המרכזי המגלם את העקרונות החלים על מצב כזה של התנגשות זכויות בתחום המקרקעין הוא סעיף 9 לחוק המקרקעין, כפי שהתפרש ויושם בפסיקתו של בית משפט זה. אמנם, ספק רב אם סעיף 9 לחוק המקרקעין חל בענייננו במישרין בהתייחס למכלול ההיבטים של החוזים שבפנינו, לרבות ההסכמות בעניין חלוקת זכויות הבנייה, שמעמדן טרם הוכרע באופן מלא בפסיקה (ראו: ע"א 36/11 חברת דואר ישראל בע"מ נ' חפציבה שיכון ופיתוח בע"מ, [פורסם בנבו] פסקאות 31-29 (3.9.2015); עניין שטינברג, בפסקאות 18-17). אולם, למצער יש להחיל את עקרונותיו של סעיף 9 ולו על דרך ההיקש בהתאם לעקרונות הקבועים בחוק יסודות המשפט, התש"ם-1980 (ראו והשוו: ע"א 3002/93 בן-צבי נ' סיטין, פ"ד מט(3) 5, 24 (1995); רע"א 1096/97 אבו ג'ובה נ' פימן בע"מ, פ"ד נג(1) 481, 496 ו-502 (1999); ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד, פ"ד נח(4) 27, 36 (2004); ע"א 2070/06 תשתית ציוד ובינוי בע"מ נ' עו"ד יעקב גרינוולד - כונס נכסים, [פורסם בנבו] פסקה 30 (9.9.2008)). בהתאם לכך, לאחר שאבהיר את השאלה שבפנינו מן הפרספקטיבה של דיני העסקאות הנוגדות, אבחן את יישום הדברים בהקשר של עסקה נוגדת להסכם שיתוף.