עא 48/16 ציון דהאן נ' יגאל שמחון

השופטת ד' ברק-ארז:

1. 1. האם, ובאלו נסיבות, הסכם שיתוף במקרקעין שאינו רשום במרשם המקרקעין מחייב צד שלישי שרכש זכויות במקרקעין? זו, בתמצית, השאלה שעלתה בערעור שבפנינו.

רקע עובדתי והתביעה בבית המשפט המחוזי

2. עניינה של המחלוקת שבפנינו הוא בחלקה בשטח של 1358 מ"ר המצויה במושבה מגדל (להלן: החלקה). הזכויות בחלקה נרכשו בשלמותן על-ידי אדם בשם אלי מזרחי (להלן: הבעלים המקורי), תושב חו"ל. הבעלים המקורי תכנן לחלק את החלקה לארבעה חלקים שעליהם ייבנו בתים אשר חלקם יימכרו לצדדים שלישיים. הבעלים המקורי, אשר כאמור אינו מתגורר בישראל, חתם על ייפוי כוח לטובת אחיו, עזרא מזרחי (להלן: עזרא), לביצוע פעולות בקשר לחלקה.

3. במהלך השנים נמכרו זכויות בחלקה לצדדים שלישיים במתכונת שיצרה ביניהם שיתוף במקרקעין. הצדדים שבפנינו נמנים עם בעלי הזכויות במקרקעין בעקבות חלק מעסקאות אלה. הלכה למעשה, כל הזכויות, מלבד אלה של המערער, נמכרו על-ידי עזרא באמצעות ייפויי הכוח. לעומת זאת, המערער רכש את זכויותיו במישרין מהבעלים המקורי. יצוין כי מרבית העובדות הנוגעות לעסקאות שנעשו ולנסיבות שבהן נחתמו שנויות במחלוקת עובדתית בין הצדדים, ולכן יוצגו בפתח הדברים רק העובדות שאינן שנויות במחלוקת. היבטים אחרים של הפן העובדתי בפרשה יובאו בהמשך במסגרת ההתייחסות לפסק דינו של בית המשפט המחוזי, שעליו נסב הערעור.

4. ביום 5.9.2004 מכר הבעלים המקורי, באמצעות עזרא, חלק מהזכויות בחלקה לרחל דרעי (להלן: דרעי), עסקה שהוגדרה כמתייחסת ל-170 מ"ר. דרעי מכרה את זכויותיה בחלקה למשיבים 5-4, בני הזוג אביטל (להלן: אביטל). ביום 5.10.2004 מכר הבעלים המקורי, באמצעות עזרא, חלק נוסף מהזכויות בחלקה למשיבים 3-2, בני הזוג הוכמן (להלן: הוכמן), עסקה שהוגדרה כמתייחסת ל-300 מ"ר. ביום 2.3.2005 מכר הבעלים המקורי, באמצעות עזרא, חלק מהזכויות בחלקה למשיב 1, יגאל שמחון (להלן: המשיב), עסקה שהוגדרה כמתייחסת ל-318 מ"ר. לבסוף, ביום 10.11.2010, כחמש שנים לאחר מכן, מכר הבעלים המקורי, בעצמו, למערער את כל הזכויות שנשארו לו בחלקה לרבות שלד הבית שהתחיל לבנות בה, עסקה שהוגדרה כמתייחסת ל-545 מ"ר.

5. במהלך השנים נרשמו העסקאות במרשם המקרקעין, והרישום של הזכויות בחלקה בעת הגשת כתב התביעה הוא כלהלן: אביטל – 170/1358; הוכמן – 300/1358; המשיב – 343/1358; המערער – 545/1358. עוד יצוין כי במהלך השנים החלו בעלי הזכויות לבנות בתים בחלקים שונים של החלקה, כמפורט בהמשך.

6. ברבות הימים התגלע סכסוך בין המשיב לבין המערער, וביום 29.4.2012 הגיש המשיב תביעה נגד המערער לבית המשפט המחוזי בנצרת, היא התביעה שביסוד ההליך דנן (ת"א 27081-04-12) [פורסם בנבו]. המשיב טען כי יש לשנות את הרישום לגבי זכויות הצדדים בחלקה, מאחר שזה אינו משקף את העסקאות שנעשו. בפרט, טען המשיב, כי בראשית שנת 2005, עוד לפני שהמערער רכש את זכויותיו, חתמו הבעלים המשותפים דאז (המשיב, הבעלים המקורי, הוכמן ודרעי) על הסכם שיתוף, אשר הסדיר את זכויותיהם של כל הבעלים בחלקה, הגדיר את חלוקת ההחזקות בה, את גבולות המגרשים המיועדים לשימוש והחזקה על-ידי כל אחד מהם ואת חלוקת אחוזי הבנייה בין הצדדים (להלן: הסכם השיתוף). עוד נטען כי הגדרת חלקו של כל אחד מהבעלים בהסכם השיתוף נעשתה על-פי הגדרת השטחים בחוזי הרכישה שלהם (הבעלים המקורי – 383 מ"ר; המשיב – 318 מ"ר; הוכמן – 300 מ"ר; דרעי – 170 מ"ר), וכי שביל הגישה למגרשים השונים בחלקה, ששטחו 99 מ"ר (להלן: שביל הגישה) ושטח של 88 מ"ר מתוך החלקה אשר יועד להפקעה לטובת דרך ציבורית (להלן: השטח המיועד להפקעה) נקבעו בהסכם השיתוף כמצויים בבעלות משותפת של כל הצדדים לו לפי חלקיהם היחסיים בחלקה.

7. לטענת המשיב, חרף האמור בהסכם השיתוף, בסופו של יום הרישום במרשם המקרקעין נעשה מבלי להביא בחשבון את זכויות הצדדים בשביל הגישה המשותף ובחלק המיועד להפקעה בחלקה. התוצאה היא, כך הוסבר, כי כמעט כל השטח של שביל הגישה והשטח המיועד להפקעה נרשמו כשייכים למערער, וזאת בניגוד לאמור בהסכם השיתוף.

8. בנוסף, המשיב טען בתביעתו כי על-פי סעיף 3.2 להסכם השיתוף, הבעלים המקורי ויתר על יתרת זכויות בנייה שלא נוצלו על-ידו והן הועברו למשיב, להוכמן ולדרעי. לבסוף, נטען כי לפי סעיף 2.4 להסכם השיתוף, כל עסקה שיבצע מי מהשותפים לרבות עסקה בנוגע להעברת הזכויות בחלקה, תהיה כפופה להסכמתו של הנעבר לקבל על עצמו את כל ההתחייבויות לפי הסכם השיתוף.

9. נוכח האמור, עתר המשיב לשלושה סעדים עיקריים במסגרת תביעתו – לרישומו של הסכם השיתוף במרשם המקרקעין; לשינוי הרישום במרשם המקרקעין של חלקי השותפים השונים בחלקה, כך שיתאים לאמור בהסכם השיתוף; וכן להצהרה כי זכויות הבנייה שבבעלות המשיב בחלקה הן לפי האמור בהסכם השיתוף.

10. מנגד, המערער טען כי דין התביעה להידחות והתנגד הן לרישומו של הסכם השיתוף והן לשינוי של מרשם המקרקעין. לטענת המערער, הסכם המכר בינו לבין הבעלים המקורי נחתם בהסתמך על מרשם המקרקעין, והוא כלל לא ידע על קיומו של הסכם השיתוף שלא נרשם. בנוסף, המערער העלה טענות בנוגע לאותנטיות של הסכם השיתוף, ובין השאר טען כי הוא אינו נושא חתימות מקוריות של הצדדים וכי הוא נחתם על-ידי עזרא בניגוד לדעתו של הבעלים המקורי.