עא 48/16 ציון דהאן נ' יגאל שמחון

השופטת ד' ברק-ארז:

1. 1. האם, ובאלו נסיבות, הסכם שיתוף במקרקעין שאינו רשום במרשם המקרקעין מחייב צד שלישי שרכש זכויות במקרקעין? זו, בתמצית, השאלה שעלתה בערעור שבפנינו.

רקע עובדתי והתביעה בבית המשפט המחוזי

2. עניינה של המחלוקת שבפנינו הוא בחלקה בשטח של 1358 מ"ר המצויה במושבה מגדל (להלן: החלקה). הזכויות בחלקה נרכשו בשלמותן על-ידי אדם בשם אלי מזרחי (להלן: הבעלים המקורי), תושב חו"ל. הבעלים המקורי תכנן לחלק את החלקה לארבעה חלקים שעליהם ייבנו בתים אשר חלקם יימכרו לצדדים שלישיים. הבעלים המקורי, אשר כאמור אינו מתגורר בישראל, חתם על ייפוי כוח לטובת אחיו, עזרא מזרחי (להלן: עזרא), לביצוע פעולות בקשר לחלקה.

3. במהלך השנים נמכרו זכויות בחלקה לצדדים שלישיים במתכונת שיצרה ביניהם שיתוף במקרקעין. הצדדים שבפנינו נמנים עם בעלי הזכויות במקרקעין בעקבות חלק מעסקאות אלה. הלכה למעשה, כל הזכויות, מלבד אלה של המערער, נמכרו על-ידי עזרא באמצעות ייפויי הכוח. לעומת זאת, המערער רכש את זכויותיו במישרין מהבעלים המקורי. יצוין כי מרבית העובדות הנוגעות לעסקאות שנעשו ולנסיבות שבהן נחתמו שנויות במחלוקת עובדתית בין הצדדים, ולכן יוצגו בפתח הדברים רק העובדות שאינן שנויות במחלוקת. היבטים אחרים של הפן העובדתי בפרשה יובאו בהמשך במסגרת ההתייחסות לפסק דינו של בית המשפט המחוזי, שעליו נסב הערעור.

4. ביום 5.9.2004 מכר הבעלים המקורי, באמצעות עזרא, חלק מהזכויות בחלקה לרחל דרעי (להלן: דרעי), עסקה שהוגדרה כמתייחסת ל-170 מ"ר. דרעי מכרה את זכויותיה בחלקה למשיבים 5-4, בני הזוג אביטל (להלן: אביטל). ביום 5.10.2004 מכר הבעלים המקורי, באמצעות עזרא, חלק נוסף מהזכויות בחלקה למשיבים 3-2, בני הזוג הוכמן (להלן: הוכמן), עסקה שהוגדרה כמתייחסת ל-300 מ"ר. ביום 2.3.2005 מכר הבעלים המקורי, באמצעות עזרא, חלק מהזכויות בחלקה למשיב 1, יגאל שמחון (להלן: המשיב), עסקה שהוגדרה כמתייחסת ל-318 מ"ר. לבסוף, ביום 10.11.2010, כחמש שנים לאחר מכן, מכר הבעלים המקורי, בעצמו, למערער את כל הזכויות שנשארו לו בחלקה לרבות שלד הבית שהתחיל לבנות בה, עסקה שהוגדרה כמתייחסת ל-545 מ"ר.

5. במהלך השנים נרשמו העסקאות במרשם המקרקעין, והרישום של הזכויות בחלקה בעת הגשת כתב התביעה הוא כלהלן: אביטל – 170/1358; הוכמן – 300/1358; המשיב – 343/1358; המערער – 545/1358. עוד יצוין כי במהלך השנים החלו בעלי הזכויות לבנות בתים בחלקים שונים של החלקה, כמפורט בהמשך.

6. ברבות הימים התגלע סכסוך בין המשיב לבין המערער, וביום 29.4.2012 הגיש המשיב תביעה נגד המערער לבית המשפט המחוזי בנצרת, היא התביעה שביסוד ההליך דנן (ת"א 27081-04-12) [פורסם בנבו]. המשיב טען כי יש לשנות את הרישום לגבי זכויות הצדדים בחלקה, מאחר שזה אינו משקף את העסקאות שנעשו. בפרט, טען המשיב, כי בראשית שנת 2005, עוד לפני שהמערער רכש את זכויותיו, חתמו הבעלים המשותפים דאז (המשיב, הבעלים המקורי, הוכמן ודרעי) על הסכם שיתוף, אשר הסדיר את זכויותיהם של כל הבעלים בחלקה, הגדיר את חלוקת ההחזקות בה, את גבולות המגרשים המיועדים לשימוש והחזקה על-ידי כל אחד מהם ואת חלוקת אחוזי הבנייה בין הצדדים (להלן: הסכם השיתוף). עוד נטען כי הגדרת חלקו של כל אחד מהבעלים בהסכם השיתוף נעשתה על-פי הגדרת השטחים בחוזי הרכישה שלהם (הבעלים המקורי – 383 מ"ר; המשיב – 318 מ"ר; הוכמן – 300 מ"ר; דרעי – 170 מ"ר), וכי שביל הגישה למגרשים השונים בחלקה, ששטחו 99 מ"ר (להלן: שביל הגישה) ושטח של 88 מ"ר מתוך החלקה אשר יועד להפקעה לטובת דרך ציבורית (להלן: השטח המיועד להפקעה) נקבעו בהסכם השיתוף כמצויים בבעלות משותפת של כל הצדדים לו לפי חלקיהם היחסיים בחלקה.

7. לטענת המשיב, חרף האמור בהסכם השיתוף, בסופו של יום הרישום במרשם המקרקעין נעשה מבלי להביא בחשבון את זכויות הצדדים בשביל הגישה המשותף ובחלק המיועד להפקעה בחלקה. התוצאה היא, כך הוסבר, כי כמעט כל השטח של שביל הגישה והשטח המיועד להפקעה נרשמו כשייכים למערער, וזאת בניגוד לאמור בהסכם השיתוף.

8. בנוסף, המשיב טען בתביעתו כי על-פי סעיף 3.2 להסכם השיתוף, הבעלים המקורי ויתר על יתרת זכויות בנייה שלא נוצלו על-ידו והן הועברו למשיב, להוכמן ולדרעי. לבסוף, נטען כי לפי סעיף 2.4 להסכם השיתוף, כל עסקה שיבצע מי מהשותפים לרבות עסקה בנוגע להעברת הזכויות בחלקה, תהיה כפופה להסכמתו של הנעבר לקבל על עצמו את כל ההתחייבויות לפי הסכם השיתוף.

9. נוכח האמור, עתר המשיב לשלושה סעדים עיקריים במסגרת תביעתו – לרישומו של הסכם השיתוף במרשם המקרקעין; לשינוי הרישום במרשם המקרקעין של חלקי השותפים השונים בחלקה, כך שיתאים לאמור בהסכם השיתוף; וכן להצהרה כי זכויות הבנייה שבבעלות המשיב בחלקה הן לפי האמור בהסכם השיתוף.

10. מנגד, המערער טען כי דין התביעה להידחות והתנגד הן לרישומו של הסכם השיתוף והן לשינוי של מרשם המקרקעין. לטענת המערער, הסכם המכר בינו לבין הבעלים המקורי נחתם בהסתמך על מרשם המקרקעין, והוא כלל לא ידע על קיומו של הסכם השיתוף שלא נרשם. בנוסף, המערער העלה טענות בנוגע לאותנטיות של הסכם השיתוף, ובין השאר טען כי הוא אינו נושא חתימות מקוריות של הצדדים וכי הוא נחתם על-ידי עזרא בניגוד לדעתו של הבעלים המקורי.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

11. ביום 29.10.2015 קיבל בית המשפט המחוזי (השופט ז' הווארי) את התביעה שהגיש המשיב והורה על רישומו של הסכם השיתוף וכן על שינוי הרישום של הזכויות בחלקה.

12. לאחר שבחן את עדויות הצדדים ויתר הראיות שהובאו בפניו קבע בית המשפט המחוזי כי הסכם השיתוף הוא אותנטי וחתום על-ידי מי שהיו הבעלים של הזכויות בחלקה ביום חתימתו, כך שהוא מחייב את החתומים עליו לכל דבר ועניין.

13. בהמשך לכך, נקבע כי הבעלים המקורי ביצע עסקאות נוגדות – מצד אחד, הסכם השיתוף שחילק את השטח המיועד להפקעה ואת שביל הגישה בין כל בעלי הזכויות במגרש וכן הקנה זכויות בנייה נוספות למשיב, להוכמן ולדרעי, ומצד אחר, הסכם המכר עם המערער שבו תנאים אלה לא הוזכרו ולכן אינו מכיר בזכויות הבנייה הנוספות כאמור.

14. בנוסף, בית המשפט המחוזי קבע כי בשלב שבו בוצע הרישום המערער לא היה תם לב במובן זה שידע על קיומו של הסכם שיתוף ולכן זכותו נדחית מפני זכותו של המשיב, אף אם הוא סיים את העסקה ברישום. בית המשפט המחוזי קבע כי אמנם לא הוכח שהמערער ידע באופן פוזיטיבי על הסכם השיתוף, אך סבר שיש לייחס לו ידיעה קונסטרוקטיבית בדבר קיומו ותוכנו. בהקשר זה, בית המשפט המחוזי עמד על כך שהמערער עשה עסקה שתכליתה לאפשר לו בניית בית בחלק מחלקה, והרי לא ניתן לעשות עסקה שעניינה רכישת חלק מסוים במקרקעין אלא באמצעות הסכם שיתוף. בית המשפט המחוזי התייחס בהרחבה לעדותו של עו"ד חסין, אשר ייצג את המערער במסגרת הסכם הרכישה, וקבע כי היא לא הותירה רושם חיובי ומהימן וכי תשובותיו היו "מתחמקות, לא ענייניות, מעוררות סימני שאלה ולא הניחו את הדעת". בית המשפט המחוזי עמד על כך שבתחילה עו"ד חסין הודה כי תנאי לרכישתו של חלק ספציפי בחלקה הוא חתימה על הסכם שיתוף, אך הוסיף כי הוא לא שאל ולא בדק את דבר קיומו של הסכם כזה במקרה של המערער. בית המשפט המחוזי סבר כי עו"ד חסין תירץ את תשובותיו לעניין בהסברים "תמוהים" ו"בלתי הגיוניים". בית המשפט המחוזי המשיך וקבע כי בהתאם להוראות סעיף 2 לחוק השליחות, התשכ"ה-1965, ניתן לייחס את הידיעות אשר מצויות אצל השליח גם לשולח. לכן, כך נקבע, התנהלותו של עו"ד חסין משמיטה את הבסיס לטענת תום הלב של המערער.

15. בנוסף, בית המשפט המחוזי קבע כי עדותו של המערער הייתה לא אמינה. בית המשפט המחוזי סבר כי למרות שהמערער ניסה להציג את עצמו כאדם "תמים" שאינו מבין דבר בנוגע לרכישת הזכויות בחלקה, הלכה למעשה הבין היטב כי הוא רוכש חלק ספציפי בחלקה. כמו כן, נקבע כי תשובותיו של המערער לשאלה כיצד במקרה זה לא ביקש לראות את הסכם השיתוף היו מתחמקות ותמוהות. בית המשפט המחוזי קבע כי במצב דברים שבו המערער רכש חלק ספציפי בתוך החלקה נדרש היה ממנו לבדוק מה רכשו שאר השותפים בחלקה והאם קיים הסכם שיתוף. לכל הפחות, כך נקבע, היה עליו לראות את ההסכמים שנעשו עם שאר הקונים. בית המשפט המחוזי הסתמך גם על כך שהמערער עוסק בבנייה קלה ובעבודות עץ, ועל רקע זה מבין בתוכניות מקרקעין, כך שקשה לראותו כמי שלא ערך את כל הבדיקות הנדרשות.

16. בית המשפט המחוזי המשיך וקבע כי המערער ידע על ניצול זכויות הבנייה הנוספות על-ידי המשיב. בית המשפט המחוזי קיבל את עדותו של המשיב לפיה המערער ביקר אותו בחלקה וראה כי הוא בונה תוספת בקומה השנייה, וכי במעמד זה המערער הודה בפניו כי עיין בתיק הבניין הנוגע לחלקה ובכל המסמכים המצויים בו, לרבות המסמכים המעידים על הרחבת זכויות הבנייה של המשיב. בית המשפט המחוזי עמד על כך שלמרות האמור המערער נמנע בכוונה ובחוסר תום לב מלבדוק את הסכם השיתוף אלא הזדרז לרשום את זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין על מנת שיוכל להסתמך על רישום זה בעתיד.

17. עוד נקבע כי זהר אביטל, המשיבה 5, אחייניתו של המערער, ניצלה את הגדלת זכויות הבנייה כתוצאה מהסכם השיתוף והרחיבה את ביתה מגודל של כ-50 מ"ר לכ-115 מ"ר. בית המשפט המחוזי קבע כי הוכח שהיחסים בין המערער לאחייניתו טובים וכי הוא ביקר אצלה כאשר רכשה את ביתה. בית המשפט המחוזי קבע כי השכל הישר מלמד שבסיטואציה זו המערער יכול היה לשאול את אחייניתו על אודות המסמכים שעליהם חתמה עובר לחתימתה על הסכם המכר וכך יכול היה ללמוד כי היה שינוי בזכויות הבנייה שבגינו היא הרחיבה את ביתה.

18. בהסתמך על כל האמור לעיל, בית המשפט המחוזי הורה על תיקון הרישום של הזכויות במקרקעין כך שהשטח המיועד להפקעה ושביל הגישה יחולקו באופן שווה בין כל בעלי הזכויות. עוד הורה בית משפט המחוזי על רישומו של הסכם השיתוף במרשם המקרקעין והצהיר כי הוא מחייב את כל בעלי הזכויות במקרקעין.

טענות הצדדים

19. לטענת המערער די בכך שהסכם השיתוף לא נרשם במשך חמש שנים ולא נרשמה בגינו הערת אזהרה על מנת לקבוע שיש לפסוק במחלוקת לטובתו. לשיטתו, רישומו של הסכם השיתוף היה יכול למנוע את התאונה המשפטית שהתרחשה, והאחריות בגין אי-רישומו רובצת לפתחו של המשיב. עוד טוען המערער כי המשיב היה צריך לרשום הערת אזהרה בגין ניוד זכויות הבנייה, וכי משלא עשה כן – העברתן בהסכם השיתוף אינה מחייבת אותו.

20. המערער טוען כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי מעודד צדדים שלא לרשום הסכמי שיתוף באופן שעלול לגרום לתאונות משפטיות. עוד נטען כי משלא נרשם הסכם השיתוף בית המשפט המחוזי צריך היה לבחון את התאונה המשפטית שקרתה לאור העקרונות הקבועים בסעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) כפי שאלה פורשו ויושמו בפסיקתו של בית משפט זה בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003) (להלן: עניין גנז). בהתאם, כך נטען, יש לבדוק בראש ובראשונה את התנהגותו של הקונה הראשון בזמן. בענייננו, המערער הצביע על כך שהמשיב לא רשם את הסכם השיתוף, למרות שהיה מונע הנזק היעיל ביותר, ולכן אין מקום להעדיף את זכויותיו.

21. המערער טוען כי רישום הזכויות בחלקה נעשה על-ידי עו"ד מקלינן, שייצג את כלל הקונים של הזכויות במקרקעין, למעט המערער. לטענתו, לא היה ברישום כל פגם והוא נעשה בהתאם להסכמי המכר עליהם חתמו כל בעלי הזכויות. הראיה לכך, לטענת המערער, היא כי מאוחר יותר נעשו תיקונים ברישום, אולם לא התבקש תיקון בהתאם להסכם השיתוף. גם בהקשר זה טוען המערער כי אפילו היה הרישום שגוי, המשיב הוא שאחראי לכך שהטעות לא תוקנה, ובמחדלו הוא גרם למערער להסתמך על רישום זה.

22. עוד טוען המערער כי למרות שפגש במשיב מספר פעמים בטרם רכש את הזכויות בחלקה, המשיב לא עדכן אותו בדבר הגדלת זכויות הבנייה במגרשו.

23. המערער מוסיף כי לא היה יכול לדעת שישנו הסכם שיתוף שמחלק את זכויות הבנייה בין הצדדים שלא לפי הגודל היחסי של הזכויות בחלקה. המערער טוען כי הוא עיין בתיק של המגרש במחלקת ההנדסה, ושם ראה תשריט שמחלק את המגרש לארבעה חלקים שונים, וכן כי ניתנו לכל החלקים היתרי בנייה. בנסיבות אלה, כך נטען, המערער לא שאל או הוסיף לבדוק בעניינו של הסכם השיתוף.

24. בנוסף, המערער מעלה טענות רבות כנגד קביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי. לטענת המערער, הבעלים המקורי לא ידע על הסכם השיתוף ועל העובדה שהוענקו בו למשיב זכויות בנייה עודפות, מאחר שהסכם זה היה תוצאה של קנוניה שנרקמה בין עזרא למשיב.

25. המשיב מצדו טוען כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי נשען על ממצאים עובדתיים ועל קביעות מהימנות שבהם לא נוהגת ערכאת הערעור להתערב. בהקשר זה, המשיב טוען כי בית המשפט המחוזי דחה את גרסתו של המערער לפיה הוא לא ידע על הסכם השיתוף, ואף קבע כי הוא ידע על ניצול זכויות הבנייה על-ידי המשיב עוד בטרם רכש זכויות בחלקה.

26. המשיב טוען עוד כי גם הסכם שיתוף שלא נרשם מחייב צדדים שידעו עליו. לשיטת המשיב, בפסיקתו של בית משפט זה נקבע כי ההלכה שנקבעה בעניין גנז תחול רק במקרים שבהם הקונה השני בזמן פעל בתום לב או לא ידע על הקונה הראשון בזמן, ומוסיף כי אין צורך בידיעה ממש של הקונה השני בזמן אלא די בכך שמדובר בנסיבות שבהן היה מתעורר חשדו של האדם הסביר.

27. עוד טוען המשיב כי אין כל אפשרות לבצע עסקה בחלק מסוים במקרקעין אלא באמצעות הסכם שיתוף. לטענת המשיב, מדובר בעקרונות יסוד שאמורים להיות בידיעתו של כל אדם מן הישוב. לטענת המשיב, המערער הודה בחקירתו שלצורך רכישת זכויות ספציפיות בחלקה מתחייב קיומו של הסכם שיתוף. משכך, לדעת המשיב, המערער ידע על קיומו של הסכם שיתוף.

28. טרם שאפנה לדיון והכרעה אציין כי המערער הגיש בקשה למחיקה של סעיפים 19 ו-75 מסיכומי המשיב. בסעיף 19 מעלה המשיב טענות עובדתיות הנוגעות לאירועים הקשורים לחתימה על הסכם השיתוף ואילו בסעיף 75 מעלה המשיב טענות בנוגע לאפשרות העקרונית של רישומו של הסכם שיתוף. לטענת המערער יש בסעיפים אלה טענות עובדתיות חדשות המהוות הרחבת חזית. התוצאה שאליה הגעתי, כמפורט להלן, אינה מסתמכת על טענות אלה של המשיב, ולכן לא ראיתי להכריע בבקשה.