פסק דינו של בית המשפט המחוזי
- ביום 29.10.2015 קיבל בית המשפט המחוזי (השופט ז' הווארי) את התביעה שהגיש המשיב והורה על רישומו של הסכם השיתוף וכן על שינוי הרישום של הזכויות בחלקה.
- לאחר שבחן את עדויות הצדדים ויתר הראיות שהובאו בפניו קבע בית המשפט המחוזי כי הסכם השיתוף הוא אותנטי וחתום על-ידי מי שהיו הבעלים של הזכויות בחלקה ביום חתימתו, כך שהוא מחייב את החתומים עליו לכל דבר ועניין.
- בהמשך לכך, נקבע כי הבעלים המקורי ביצע עסקאות נוגדות – מצד אחד, הסכם השיתוף שחילק את השטח המיועד להפקעה ואת שביל הגישה בין כל בעלי הזכויות במגרש וכן הקנה זכויות בנייה נוספות למשיב, להוכמן ולדרעי, ומצד אחר, הסכם המכר עם המערער שבו תנאים אלה לא הוזכרו ולכן אינו מכיר בזכויות הבנייה הנוספות כאמור.
- בנוסף, בית המשפט המחוזי קבע כי בשלב שבו בוצע הרישום המערער לא היה תם לב במובן זה שידע על קיומו של הסכם שיתוף ולכן זכותו נדחית מפני זכותו של המשיב, אף אם הוא סיים את העסקה ברישום. בית המשפט המחוזי קבע כי אמנם לא הוכח שהמערער ידע באופן פוזיטיבי על הסכם השיתוף, אך סבר שיש לייחס לו ידיעה קונסטרוקטיבית בדבר קיומו ותוכנו. בהקשר זה, בית המשפט המחוזי עמד על כך שהמערער עשה עסקה שתכליתה לאפשר לו בניית בית בחלק מחלקה, והרי לא ניתן לעשות עסקה שעניינה רכישת חלק מסוים במקרקעין אלא באמצעות הסכם שיתוף. בית המשפט המחוזי התייחס בהרחבה לעדותו של עו"ד חסין, אשר ייצג את המערער במסגרת הסכם הרכישה, וקבע כי היא לא הותירה רושם חיובי ומהימן וכי תשובותיו היו "מתחמקות, לא ענייניות, מעוררות סימני שאלה ולא הניחו את הדעת". בית המשפט המחוזי עמד על כך שבתחילה עו"ד חסין הודה כי תנאי לרכישתו של חלק ספציפי בחלקה הוא חתימה על הסכם שיתוף, אך הוסיף כי הוא לא שאל ולא בדק את דבר קיומו של הסכם כזה במקרה של המערער. בית המשפט המחוזי סבר כי עו"ד חסין תירץ את תשובותיו לעניין בהסברים "תמוהים" ו"בלתי הגיוניים". בית המשפט המחוזי המשיך וקבע כי בהתאם להוראות סעיף 2 לחוק השליחות, התשכ"ה-1965, ניתן לייחס את הידיעות אשר מצויות אצל השליח גם לשולח. לכן, כך נקבע, התנהלותו של עו"ד חסין משמיטה את הבסיס לטענת תום הלב של המערער.
- בנוסף, בית המשפט המחוזי קבע כי עדותו של המערער הייתה לא אמינה. בית המשפט המחוזי סבר כי למרות שהמערער ניסה להציג את עצמו כאדם "תמים" שאינו מבין דבר בנוגע לרכישת הזכויות בחלקה, הלכה למעשה הבין היטב כי הוא רוכש חלק ספציפי בחלקה. כמו כן, נקבע כי תשובותיו של המערער לשאלה כיצד במקרה זה לא ביקש לראות את הסכם השיתוף היו מתחמקות ותמוהות. בית המשפט המחוזי קבע כי במצב דברים שבו המערער רכש חלק ספציפי בתוך החלקה נדרש היה ממנו לבדוק מה רכשו שאר השותפים בחלקה והאם קיים הסכם שיתוף. לכל הפחות, כך נקבע, היה עליו לראות את ההסכמים שנעשו עם שאר הקונים. בית המשפט המחוזי הסתמך גם על כך שהמערער עוסק בבנייה קלה ובעבודות עץ, ועל רקע זה מבין בתוכניות מקרקעין, כך שקשה לראותו כמי שלא ערך את כל הבדיקות הנדרשות.
- בית המשפט המחוזי המשיך וקבע כי המערער ידע על ניצול זכויות הבנייה הנוספות על-ידי המשיב. בית המשפט המחוזי קיבל את עדותו של המשיב לפיה המערער ביקר אותו בחלקה וראה כי הוא בונה תוספת בקומה השנייה, וכי במעמד זה המערער הודה בפניו כי עיין בתיק הבניין הנוגע לחלקה ובכל המסמכים המצויים בו, לרבות המסמכים המעידים על הרחבת זכויות הבנייה של המשיב. בית המשפט המחוזי עמד על כך שלמרות האמור המערער נמנע בכוונה ובחוסר תום לב מלבדוק את הסכם השיתוף אלא הזדרז לרשום את זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין על מנת שיוכל להסתמך על רישום זה בעתיד.
- עוד נקבע כי זהר אביטל, המשיבה 5, אחייניתו של המערער, ניצלה את הגדלת זכויות הבנייה כתוצאה מהסכם השיתוף והרחיבה את ביתה מגודל של כ-50 מ"ר לכ-115 מ"ר. בית המשפט המחוזי קבע כי הוכח שהיחסים בין המערער לאחייניתו טובים וכי הוא ביקר אצלה כאשר רכשה את ביתה. בית המשפט המחוזי קבע כי השכל הישר מלמד שבסיטואציה זו המערער יכול היה לשאול את אחייניתו על אודות המסמכים שעליהם חתמה עובר לחתימתה על הסכם המכר וכך יכול היה ללמוד כי היה שינוי בזכויות הבנייה שבגינו היא הרחיבה את ביתה.
- בהסתמך על כל האמור לעיל, בית המשפט המחוזי הורה על תיקון הרישום של הזכויות במקרקעין כך שהשטח המיועד להפקעה ושביל הגישה יחולקו באופן שווה בין כל בעלי הזכויות. עוד הורה בית משפט המחוזי על רישומו של הסכם השיתוף במרשם המקרקעין והצהיר כי הוא מחייב את כל בעלי הזכויות במקרקעין.