טענות הצדדים
- לטענת המערער די בכך שהסכם השיתוף לא נרשם במשך חמש שנים ולא נרשמה בגינו הערת אזהרה על מנת לקבוע שיש לפסוק במחלוקת לטובתו. לשיטתו, רישומו של הסכם השיתוף היה יכול למנוע את התאונה המשפטית שהתרחשה, והאחריות בגין אי-רישומו רובצת לפתחו של המשיב. עוד טוען המערער כי המשיב היה צריך לרשום הערת אזהרה בגין ניוד זכויות הבנייה, וכי משלא עשה כן – העברתן בהסכם השיתוף אינה מחייבת אותו.
- המערער טוען כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי מעודד צדדים שלא לרשום הסכמי שיתוף באופן שעלול לגרום לתאונות משפטיות. עוד נטען כי משלא נרשם הסכם השיתוף בית המשפט המחוזי צריך היה לבחון את התאונה המשפטית שקרתה לאור העקרונות הקבועים בסעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) כפי שאלה פורשו ויושמו בפסיקתו של בית משפט זה בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003) (להלן: עניין גנז). בהתאם, כך נטען, יש לבדוק בראש ובראשונה את התנהגותו של הקונה הראשון בזמן. בענייננו, המערער הצביע על כך שהמשיב לא רשם את הסכם השיתוף, למרות שהיה מונע הנזק היעיל ביותר, ולכן אין מקום להעדיף את זכויותיו.
- המערער טוען כי רישום הזכויות בחלקה נעשה על-ידי עו"ד מקלינן, שייצג את כלל הקונים של הזכויות במקרקעין, למעט המערער. לטענתו, לא היה ברישום כל פגם והוא נעשה בהתאם להסכמי המכר עליהם חתמו כל בעלי הזכויות. הראיה לכך, לטענת המערער, היא כי מאוחר יותר נעשו תיקונים ברישום, אולם לא התבקש תיקון בהתאם להסכם השיתוף. גם בהקשר זה טוען המערער כי אפילו היה הרישום שגוי, המשיב הוא שאחראי לכך שהטעות לא תוקנה, ובמחדלו הוא גרם למערער להסתמך על רישום זה.
- עוד טוען המערער כי למרות שפגש במשיב מספר פעמים בטרם רכש את הזכויות בחלקה, המשיב לא עדכן אותו בדבר הגדלת זכויות הבנייה במגרשו.
- המערער מוסיף כי לא היה יכול לדעת שישנו הסכם שיתוף שמחלק את זכויות הבנייה בין הצדדים שלא לפי הגודל היחסי של הזכויות בחלקה. המערער טוען כי הוא עיין בתיק של המגרש במחלקת ההנדסה, ושם ראה תשריט שמחלק את המגרש לארבעה חלקים שונים, וכן כי ניתנו לכל החלקים היתרי בנייה. בנסיבות אלה, כך נטען, המערער לא שאל או הוסיף לבדוק בעניינו של הסכם השיתוף.
- בנוסף, המערער מעלה טענות רבות כנגד קביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי. לטענת המערער, הבעלים המקורי לא ידע על הסכם השיתוף ועל העובדה שהוענקו בו למשיב זכויות בנייה עודפות, מאחר שהסכם זה היה תוצאה של קנוניה שנרקמה בין עזרא למשיב.
- המשיב מצדו טוען כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי נשען על ממצאים עובדתיים ועל קביעות מהימנות שבהם לא נוהגת ערכאת הערעור להתערב. בהקשר זה, המשיב טוען כי בית המשפט המחוזי דחה את גרסתו של המערער לפיה הוא לא ידע על הסכם השיתוף, ואף קבע כי הוא ידע על ניצול זכויות הבנייה על-ידי המשיב עוד בטרם רכש זכויות בחלקה.
- המשיב טוען עוד כי גם הסכם שיתוף שלא נרשם מחייב צדדים שידעו עליו. לשיטת המשיב, בפסיקתו של בית משפט זה נקבע כי ההלכה שנקבעה בעניין גנז תחול רק במקרים שבהם הקונה השני בזמן פעל בתום לב או לא ידע על הקונה הראשון בזמן, ומוסיף כי אין צורך בידיעה ממש של הקונה השני בזמן אלא די בכך שמדובר בנסיבות שבהן היה מתעורר חשדו של האדם הסביר.
- עוד טוען המשיב כי אין כל אפשרות לבצע עסקה בחלק מסוים במקרקעין אלא באמצעות הסכם שיתוף. לטענת המשיב, מדובר בעקרונות יסוד שאמורים להיות בידיעתו של כל אדם מן הישוב. לטענת המשיב, המערער הודה בחקירתו שלצורך רכישת זכויות ספציפיות בחלקה מתחייב קיומו של הסכם שיתוף. משכך, לדעת המשיב, המערער ידע על קיומו של הסכם שיתוף.
- טרם שאפנה לדיון והכרעה אציין כי המערער הגיש בקשה למחיקה של סעיפים 19 ו-75 מסיכומי המשיב. בסעיף 19 מעלה המשיב טענות עובדתיות הנוגעות לאירועים הקשורים לחתימה על הסכם השיתוף ואילו בסעיף 75 מעלה המשיב טענות בנוגע לאפשרות העקרונית של רישומו של הסכם שיתוף. לטענת המערער יש בסעיפים אלה טענות עובדתיות חדשות המהוות הרחבת חזית. התוצאה שאליה הגעתי, כמפורט להלן, אינה מסתמכת על טענות אלה של המשיב, ולכן לא ראיתי להכריע בבקשה.