מהכלל אל הפרט
- טרם שאדרש לניתוח המשפטי של הסיטואציה שבפנינו אקדים ואומר כי לא ראיתי להתערב בקביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי. משכך, לא ראיתי לקבל את טענות המערער באשר לאותנטיות של הסכם השיתוף או לידיעתו של הבעלים המקורי באשר להסכם השיתוף.
- ומכאן לשאלה המשפטית שמעורר המקרה שבפנינו – האם זכויותיו של המערער לפי חוזה הרכישה שעליו חתם גוברות על זכויות המשיב מכוח הסכם השיתוף? בענייננו, דומה כי המערער, הקונה השני בזמן, לא עמד בדרישת תום הלב המצופה ממנו, שעליה עמדנו לעיל, במובן זה שהיה עליו לברר האם קיים הסכם שיתוף במקרקעין ומהו תוכנו.
- מסקנה זו מבוססת בנסיבות העניין קודם כול על הדברים שהיו בידיעת עו"ד חסין, עורך דינו של המערער, אשר "עצם עיניו" מלברר אם קיים הסכם שיתוף למרות חשדותיו. במלים אחרות, כפי שאראה, המערער לא עמד במקרה זה אף בדרישת תום הלב הסובייקטיבית. בית המשפט המחוזי קבע כי עו"ד חסין, שייצג את המערער בעסקת המכר עם הבעלים המקורי, אישר במפורש בעדותו כי הוא מודע לכך שעל מנת לקבל זכויות בחלק ספציפי במקרקעין משותפים נדרשת עריכתו של הסכם שיתוף (כפי שאף עולה מסעיפים 13 ו-27 לחוק המקרקעין). יחד עם זאת, בהמשך עדותו, הוא הודה כי לא שאל או בדק דבר על קיומו של הסכם שיתוף במקרקעין, ותירץ זאת בהסברים שעל-פי התרשמותו של בית המשפט המחוזי היו תמוהים ובלתי הגיוניים (כמפורט בפסקה 14 לעיל). בנוסף, בית המשפט המחוזי קבע כי אף המערער הבין היטב כי הוא רוכש חלק ספציפי בחלקה וכי תשובותיו לשאלה כיצד במקרה זה לא ביקש לראות את הסכם השיתוף היו מתחמקות ותמוהות. בנסיבות אלה אני סבורה כי המערער לא היה תם לב ולכן זכויותיו אינן גוברות על זכויות המשיב מכוח הסכם השיתוף.
- כאמור, כפי שציינתי לעיל, דומה כי זו המסקנה שנכון היה להגיע אליה אפילו לא התקיימו אינדיקציות המעידות על ידיעתו של המערער ועורך דינו באשר להשלכות שעשויות להיות להסכם שיתוף. במקרה דנן, שבו מדובר על רכישת מקרקעין שבהם נועדו לחלוק ארבעה שותפים על מנת לבנות בהם בתים ולחלק אותם דה-פקטו ביניהם, אפשר היה לצפות מהמערער לברר האם קיים הסכם שיתוף, ולו על דרך הפניית שאלה בעניין לבעלים המקורי. הדברים מקבלים אף משנה חיזוק בכל הנוגע לבירור באשר לחלוקה של זכויות הבנייה בחלקה בנסיבות שבהן המערער ידע שהשותפים חולקים בהן, ובכל זאת נמנע מלברר באיזה אופן.
סיכום
- אשר על כן, אציע לחבריי לדחות את הערעור, ולחייב את המערער בהוצאות המשיב 1 בסך של 20,000 שקל.
ש ו פ ט ת
השופטת א' חיות:
- אני מצטרפת אל התוצאה שאליה הגיעה חברתי השופטת ד' ברק-ארז ולפיה דין הערעור להידחות, אך להשקפתי די לצורך כך בקביעתו העובדתית של בית המשפט המחוזי לפיה המערער עצמו וכן עורך דין חסין שייצג אותו בעיסקת המכר עם הבעלים המקורי (אלי מזרחי) היו מודעים למצער ברמה של עצימת עיניים לקיומו של הסכם שיתוף במקרקעין בנסיבות המקרה דנן. את קביעתו זו ביסס בית המשפט המחוזי על ההתרשמות השלילית מן התשובות המתחמקות, התמוהות והבלתי-הגיוניות שניתנו על ידי המערער ועל ידי עורך הדין חסין במענה לשאלה הכיצד לא ביקשו לראות את הסכם השיתוף במקרה זה טרם ההתקשרות בהסכם המכר.
- סעיף 29(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) קובע כי "הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן - הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר". השאלה האם סעיף 29 לחוק המקרקעין מהווה הסדר שלילי, היינו כי רק הסכם שיתוף שנרשם במרשם המקרקעין יהיה תקף כלפי צד שלישי, טרם נדונה על ידי בית משפט זה (לדיון בשאלה בערכאות הדיוניות ראו ע"א (י-ם) 193/75 אשורי נ' לוי [פורסם בנבו] (31.12.1978) כן ראו ת"א (מחוזי חיפה) ד.ר נופרים וא. חן בע"מ נ' בוטבול [פורסם בנבו] (20.4.2009); ע"א (מחוזי חיפה) 1020/03 בובליל נ' שטיינר [פורסם בנבו] (25.2.2004); בר"ע (מחוזי חיפה) 1999/07 סמאר נ' סמאר [פורסם בנבו] (7.8.2007)). לגישת המלומד מ' דויטש ה"לאו" שיש לגזור מן הכלל שבסעיף 29(א) לחוק הוא כי הסכם שיתוף שנרשם כוחו מחייב ככוחו של קניין אך אין הוא נטול כוח לחלוטין כלפי צדדים זרים גם בהעדר רישום ובמקרה כזה מעמדו הוא כמעמד כל הסכם אחר נטול מעמד קנייני (מיגל דויטש קניין כרך א 570 (1997); כן ראו - סעיף 593 להצעת חוק דיני ממונות, התשע"א-2011; חנוך דגן קניין על פרשת דרכים 335-334 (2005) הקורא להבהרת הסוגיה והמאוזכר על ידי השופטת ברק-ארז בפסקה 34 לחוות דעתה). לגישה זו מצטרף גם פרופסור י' ויסמן המציין בהקשר זה כי:
סבורים אנו כי מן העובדה שהחוק קובע שרישום הסכם שיתוף מביא לכך שהוא תקף כלפי צד שלישי, אין ללמוד את המשפט ההפוך, כי באין רישום אין ההסכם עשוי להיות תקף כלפי צד שלישי, מכוח דוקטרינות אחרות, כגון מניעות, תום לב, שימוש לרעה בזכות (יהושע ויסמן דיני קנייין בעלות ושיתוף 213 (1997)).
מקובלת עליי, אפוא, מסקנתה של השופטת ברק-ארז כי במקרים מתאימים היעדר רישום אינו שולל את תוקף ההסכם כלפי צד שלישי (פסקה 34 לחוות דעתה), וכזה הוא המקרה שלפנינו.
- לעניין סעיף 9 לחוק המקרקעין כבר נפסק כי על מנת לשלול את תום-ליבו של הקונה השני בזמן די להוכיח כי זה עצם את עיניו מפני ראיית העובדות לאשורן (ראו, למשל, ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן, [פורסם בנבו] פסקה 32 לפסק דיני (14.4.2010) והאסמכתאות שם; ע"א 3099/10 אבו שקרה נ' חדאד, [פורסם בנבו] פסקה 13 (9.10.2012)). בענייננו קיימת התנגשות בין הזכויות של השותפים בחלקה על פי הסכם השיתוף ובין הזכויות שרכש המערער בעיסקת המכר כפי שהשתקפו במרשם, ובהיקש מן העקרונות החלים על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין במקרה של התנגשות בין עסקאות נוגדות, ניתן לומר כי המערער יוצא במקרה זה וידו על התחתונה משהוכח כי לא היה תם-לב בהתקשרו בעסקת המכר ועד להשלמתה ברישום (לנטל ההוכחה ראו ע"א 9767/08 קדמני נ' מולא, [פורסם בנבו] פסקאות 16-15 (16.1.2011); ע"א 999/09 זגייר נ' אלענאני, [פורסם בנבו] פסקה 27 (23.12.2010)).
- חברתי הוסיפה וציינה בחוות-דעתה כי גם אלמלא האינדיקציות המעידות על דבר מודעותם של המערער ועורך דינו לקיומו של הסכם השיתוף "ניתן היה לצפות מהמערער לברר האם קיים הסכם שיתוף".
הטלת חובה כללית כזו על הרוכש – בהבדל מממצא עובדתי-קונקרטי בדבר עצימת עיניים במקרה נתון – מעוררת בעיניי קושי. זאת, בין היתר, בהינתן המציאות הקרקעית בארצנו אשר לא מעט מן החלקות בה רשומות במושע ומספרם של בעלי הזכויות בכל חלקה הוא לעיתים רב מאוד. במציאות כזו סימון קו ברור המפריד בין מקרים אשר בהם יש אפשרות לערוך בירור בדבר קיומו של הסכם שיתוף ובין מקרים שבהם דרישה כזו אינה מעשית, אינו פשוט כלל ועיקר. על כן, ומשגם לגישת חברתי חובת הבירור המוצעת על ידה צויינה למעלה מן הצורך, דומני כי מוטב להותיר לעת מצוא שאלה עקרונית זו שהינה מורכבת ורבת-פנים.
ש ו פ ט ת
השופט ח' מלצר:
אני מצטרף בהסכמה לתוצאה המוצעת על-ידי חברתי, השופטת ד' ברק-ארז, וזאת בכפוף להערותיה של חברתי, השופטת א' חיות, להן אני שותף.
אציין כי בעניין קרוב אחר (ראו: ע"א 8881/07 לב נ' טובי [פורסם בנבו] (27.08.2012)), אשר עסק גם הוא, בין היתר, בחריגים להלכת גנז (ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003)) התבטאתי כך:
"אכן, בנסיבות בהן הרוכש השני פעל בחוסר תום-לב הוא לא יוכל ליהנות מהוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין ובמקרה כזה גם לא ניתן יהיה לומר כי אי רישום הערת האזהרה הוא שהוביל למצב של עסקאות נוגדות (ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' עבד אלרחמן [פורסם בנבו] (14.4.2010) (להלן: חברת אלקודס); ע"א 7643/06 אבו זיאד נ' עלי בשיר [פורסם בנבו] (28.10.2008); ע"א 3180/05 זריק נ' ג'רייס [פורסם בנבו] (29.4.2007)). בהקשר זה אף נקבע כי תום-הלב של הרוכש השני בזמן צריך להיות סובייקטיבי ואובייקטיבי (ראו: חברת אלקודס, פיסקה 32; ועיינו גם: מ' דויטש קניין (2007), כרך ג', בעמ' 223-220 וההפניות שם)".
בנסיבות שלפנינו די בממצאים העובדתיים שקבע בית המשפט המחוזי הנכבד כדי להצדיק את התוצאה אליה הגיעו חברותיי, ומשכך ניתן להשאיר, לעת הזו, את המשך פיתוח ההלכה, כמוצע על-ידי חברתי, השופטת ד' ברק-ארז, בצריך עיון, וזאת מבלי לקבוע מסמרות בדבר.
ש ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ד' ברק-ארז.
ניתן היום, י"ז באב התשע"ז (9.8.2017).
| ש ו פ ט ת | ש ו פ ט | ש ו פ ט ת |