פסק דין מתוקן
(בהתאם להחלטות מיום 6/7/2017 ו-1/8/2017)
1. מבוא
בפני תביעה כספית שעניינה ליקויים נטענים בדירות ובבניין אשר ברח' חברון 6 רמת גן, גוש 6158 חלקה 593 (להלן: "הבניין").
התובעים דיירי הבניין.
תביעתם מתמקדת במספר ראשי נזק עיקריים:
א. נזקים/ליקויים נטענים בכל אחת מדירות המגורים;
ב. נזקים/ליקויים נטענים בבניין וברכוש המשותף;
ג. עיכוב במסירת הדירות ותוצאתו;
ד. ירידת ערך;
ה. טרדה ועוגמת נפש;
את תביעתם תמכו התובעים בחוות דעת שניתנו על ידי המהנדס גיל וילנס והמהנדס אלכסנדר גורביץ
הנתבעת היא החברה הקבלנית אשר בנתה את הדירות והבניין (להלן: "החברה הקבלנית").
הנתבעת – "החברה הקבלנית" – דוחה את הנטען.
לטענתה: "התובעים אף הגדילו לעשות כאשר 'ניפחו' את תביעתם, ומליקויי בנייה מעטים ושוליים הנלווים באופן טבעי לכל פרויקט יצרו להם תביעה
--- סוף עמוד 2 ---
בסכום כולל שעולה עד 3.3 מיליון ₪ !!!"; ו"כי הנתבעת נענתה לכל פניה מצד התובעים לביצוע תיקונים בבניין"; ו"כי כל התובעים קיבלו את מלוא הפיצוי המגיע להם בגין האיחור במסירת הדירות לחזקתם".
את הגנתה תומכת הנתבעת, בחוות הדעת של אורי פרץ פרי שמאי מקרקעין.
נוכח המחלוקות בין הצדדים – בהסכמת הצדדים – מונה על ידי בית המשפט אינג' נתן גרשוני כמומחה מוסכם.
המומחה הגיש את חוות דעתו לבית המשפט והשיב לשאלות שנשאל על ידי הנתבעת.
לאחר שמיעת ראיות הצדדים, נערך ביקור במקום בנוכחות ב"כ הצדדים והמומחה, לרבות בדירת משפחת כהן בנוכחות הגב' ליאת כהן בעלת הדירה.
שמיעת הראיות הסתיימה עם עדותו של המומחה אינג' נתן גרשוני.
הצדדים הגישו דברי סיכום בכתב.
--- סוף עמוד 3 ---
2. דיון
א. ליקויי הבנייה - כללי
כל אחד מבעלי הדירות חתם על "הסכם מכר" עם "החברה הקבלנית".
"הסכמי המכר" בתנאיהם הכלליים זהים לכלל הדיירים.
לענייננו, אין כל חשיבות לכך, שחלק מהדירות לא נרכשו ישירות מן "החברה הקבלנית", אלא מרוכשים אשר רכשו את דירותיהם. אותם רוכשים, רכשו לעניין הנדון בפני, את אותן זכויות אשר היו לרוכשי הדירות "מהחברה הקבלנית".
ב"הסכמי המכר" נקבע, בין השאר:
"7. אחריות, בדק ותיקונים
7.1 בכל מקרה שבתקופת הבדק ובתקופת האחריות כהגדרתן בחוק המכר, תתגלה בדירה אי התאמה כמשמעה בחוק המכר, מתחייבת החברה לתיקון אי ההתאמה שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים לקויים או פגומים, ובלבד שהקונה הודיע בכתב על כך לחברה, לא יאוחר מ-30 יום ממועד היווצרות אי ההתאמה או מהמועד בו ניתן היה לגלותה.
7.2 לא הודיע הקונה לחברה במועד כאמור, לא תהיה אחראית החברה לתיקון אי ההתאמה ו/או ההחמרה של אי ההתאמה הנובע מאי מסירת ההודעה כאמור ו/או שנגרם או הוחמר בשל מעשה ו/או מחדל של הקונה ו/או מי מטעמו, ובכלל זה בשל אי מילוי הוראות החברה כמפורט בסעיף 6.18 לעיל.
7.3 הקונה מתחייב לאפשר לחברה, לקבלן, לקבלני המשנה, לעובדים ו/או למי מטעמם להיכנס לדירה בכל זמן סביר ולבדוק את טענת אי ההתאמה ו/או היקפה ולבצע את התיקונים שידרשו בשעות העבודה המקובלות, והוא מצהיר כי לא תהיה לו כל תביעה ו/או טענה לגבי זמן ביצוע העבודות ו/או אי הנוחות שתגרם כתוצאה מכך.
--- סוף עמוד 4 ---
לצורך ביצוע העבודות, הקונה מתחייב להעמיד לרשות מבצע התיקונים, גישה נוחה וסבירה ושטח עבודה מתאים, כפי שיידרש לצורך ביצוע העבודות, ובכלל זה יפנה כל רכוש, מיטלטלין, חפץ, מתקן, ציוד, ריהוט, אביזר ו/או גורם אחר העלול להפריע לביצוע העבודות ו/או להינזק (להלן: 'הרכוש'). לא פינה הקונה את הרכוש מאזור העבודות והגישה אליו כאמור, לא תהיה החברה אחראית לכל נזק שיגרם לרכוש הנ"ל.
לא יאפשר הקונה ביקור בדירה ובדיקת טענותיו לאי התאמה ו/או את ביצוע עבודות התיקון, לא תהיה המוכרת חייבת לבצע התיקונים בדירה, והדבר ייחשב כוויתור מוחלט של הקונה כלפי החברה ו/או מי מטעמה, על ביצוע התיקונים ו/או על כל תביעה ו/או טענה ו/או דרישה לפיצוי או סעד כלשהו ביחס לאי ההתאמה ו/או חבות החברה ו/או אחריותה לביצוע תיקונים".
סעיף 4 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)" דן בנושא זה:
"אי-התאמה
(א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:
(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;
(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;
(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;
(4) בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן – תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית), התגלתה אי-התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;
(5) התגלתה אי-התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;
--- סוף עמוד 5 ---
(6) ...
(ב) אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח-1968.
(ג) לענין סעיף זה -
"אי-התאמה יסודית" - אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;
"תקופת בדק" - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;
"תקופת אחריות" - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.
סעיף 4א "הודעה על אי-התאמה או אי-התאמה יסודית" קובע לאמור:
(א) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה.
(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה;
(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.
(ב) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה יסודית שלא היה ניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותה."
4ב. זכות תיקון אי-התאמה
(א) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.
--- סוף עמוד 6 ---
(ב) חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון.
"חוק המכר (דירות)" מוסיף וקובע את התקופה בה ניתן להגיש תובענה בגין אי התאמה.
החוק מתייחס לשתי תקופות:
"תקופת בדק - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה" – תקופות משתנות בהתאם לסוג הליקוי.
...
תקופת אחריות - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק."
מדובר בתקופות מצטברות, אשר במערכת עובדות מסוימת תקופת ההתיישנות יכול ותעמוד על 10 שנים, ממועד העמדת הדירה לרשות הרוכש.