--- סוף עמוד 7 ---
הוכח בפני, שעם כניסת הדיירים לדירותיהם, התגלו ליקויים רבים בדירות וברכוש המשותף.
בדברי הסיכום טוענת הנתבעת:
"22. ...החובה ליתן הזדמנות לתקן, קיימת בדין הישראלי באופן מפורש הן בחוק החוזים (תרופות), הן בחוקי המכר השונים והן בחוק חוזה קבלנות ובחוק השכירות והשאילה. בין היתר, מטעמים של הרמוניה חקיקתית בקוד האזרחי, יש לפרש את סעיף 4ב לחוק, ככזה השולל מרוכש דירה סעד כלשהו, כאשר הנ"ל מפר את חובתו ליתן הזדמנות לתיקון הליקויים. כמו-כן, עקרונות הצדק ותום הלב מהווים מקור נוסף לעיגון החובה, כאמור.
23. למותר לציין כי הנטל להוכיח שניתנה למוכר הודעה במועד על הליקויים וכן ניתנה לו הזדמנות נאותה לתקנם מוטל כל כולו על כתפי הקונה (התובעים). התובעים לא עמדו בנטל זה. נהפוך הוא!"
אני דוחה טיעון זה.
הוכח בפני, שהדיירים פנו אל "החברה הקבלנית" במועד, ולמעשה מאז קבלת החזקה בדירות, פרטו בקשו ודרשו לתקן את הליקויים.
ראה:
- פניות הדיירים המרוכזות בנספחים 4, 5, 7, 9, 10, 11, 12 לכתב התביעה.
- עדויות הדיירים בעמ' 26 (איריס סער) בעמ' 56 (ליאת כהן) עמ' 63 (אליס יצחק) עמ' 71 (אוליביה בן ישראל) עמ' 83 (סקוטלסקי גלית) עמ' 99 (שירלי אפרתי) עמ' 104 (לוי ראובן) עמ' 113 (זילברמן אביגדור).
לא מעט אורך רוח גילו הדיירים כלפי "החברה הקבלנית", תוך מתן אפשרות לתקן את הליקויים הנדרשים.
--- סוף עמוד 8 ---
דא עקא, שהליקויים עליהם התלוננו הדיירים לא תוקנו במלואם, וגם אלה שנטען שתוקנו, תוקנו שלא כהלכה, כמפורט בחוות דעת המומחה שמונה על ידי בית המשפט אינג' נתן גרשוני.
אין מקום להעניק ל"חברה הקבלנית" הזדמנות נוספת לביצוע התיקונים הנדרשים, מה גם שלא השתכנעתי שאם יימסרו תיקונים אלו עתה לידיה, היא תבצע אותם במלואם כנדרש, ללא ויכוח והתמקחות כבעבר, וגם אם ייעשה הדבר תחת פיקוח של מומחה שימונה לצורך כך על ידי בית המשפט.
מעדותו של העד - עמי גאון - מנהל "החברה הקבלנית" - התרשמתי, שהמחלוקת שהיו לו עם הדיירים בנושאים אלו, יחזרו על עצמם.
בנסיבות אלו, סבור אני שיש לאפשר לדיירים לתקן בעצמם את אותם ליקויים ברי-התיקון ולהעניק להם פיצוי ראוי על אותם ליקויים, שאינם ברי-תיקון.
בחוות דעתם, ריכזו מומחי התובעת את הליקויים בדירות וברכוש המשותף.
ליקויים אלו נבחנו על ידי המומחה שמונה על ידי בית המשפט - אינג' נתן גרשוני. חלקם אף הוצגו בפני בית המשפט בביקור שנערך במקום.
בפתח חוות דעתו כותב אינג' נתן גרשוני:
"3. הבניין הנו בניין מגורים בן 5 קומות + קומת גג ("פנטהאוס") המכיל 11 דירות:-
...
4. מתון 11 הדירות שבבניין, 8 כלולות בתביעה זו:-
- קומת קרקע דירה 2 (כהן, אמיר וליאת).
- קומה 2 דירה 3 (סקוטלסקי, גלית).
- קומה 3 דירה 5 (אפרתי, רפאל ואירן).
- קומה 3 דירה 6 (בן ישראל, גרשון ואוליביה).
- קומה 3 דירה 7 (לוי ,ראובן ומזל).
- קומה 4 דירה 8 (אליס, יצחק וקטיה).
- קומה 5 דירה 9 (זילברמן, אביגדור וצילה).
- קומה 5 דירה 10 (שלדון, פיטר ויהודית).
...
6. המסמכים שנמסרו לי ושעמדו לרשותי בהכנת חוות דעתי זאת הם :-
- כתב התביעה המתוקן, על נספחיו.
- כתב ההגנה, על נספחיו.
--- סוף עמוד 9 ---
- כתב התשובה לכתב ההגנה.
- חוות הדעת (מטעם התביעה) של המהדס גיל וינלס, וינלס מהנדסים (לרכוש הציבורי/המשותף ולדירות).
- חוות הדעת (מטעם התביעה) של אינפרטק טכנולוגיות מתקדמות בע"מ. (לעניין הרטיבות).
- חוות הדעת (מטעם התביעה) של המהנדס אלכסנדר גורביץ' (תכנון מערכות הביוב).
- חוות הדעת (מטעם ההגנה) של השמאי אורי פרץ-פרי (שני תכנון ופקוח הנדסי ושמאות מקרקעין).
7. אחרי המפגש הראשון עם הצדדים ב-08/04/2014, קיימתי 5 סיורי ביקורת
בדירות ובשטחים הציבוריים 18/06/2014, 19/06/2014, 15/07/2014, 22/12/2014, 16/01/2015. לאור מרכזיותה של טענות הרטיבות והליקויים באיטום הבניין, סיורי הביקורת האחרונים התקיימו אחרי הפסקה של מספר חודשים כדי לבחון את מצב הבניינים בעונת הגשמים.
בביקור במקום בנוכחות הצדדים, הצביע המומחה על חלק מהליקויים, הסביר את חוות דעתו ולאחר מכן, השיב לשאלות הצדדים בדיון שהתקיים בבית המשפט.
אתייחס תחילה לליקויים ולתביעות הנטענות בכל אחת מהדירות ולאחר מכן לליקויים ברכוש המשותף.
ב. הליקויים בדירות
הליקויים הנטענים בדירות, כפי שהם מופיעים בחוות דעת מומחי התובעים, הוצגו בפני אינג' נתן גרשוני ונבחנו על ידו:
--- סוף עמוד 10 ---
דירת משפחת בן ישראל, גרשון ואוליביה (קומה 3 דירה 6):-
"44. מס' 1 שלד ובנייה: - בחוו"ד וינלס נטען שקיימות סטיות בקירות הפנים ועל כן יש לקבוע ירידת ערך בהתאם. מנגד טוען פרץ-פרי שאין ליקוי ואין ירידת ערך. בבדיקתי מצאתי שהמצב בפועל מצביע על סטיות משמעותיות. לדוגמא - אובחנו סטיות שבין 2 ל-5 ס"מ בקיר הכניסה לממ"ד וסטיות בגובהי דלת בין 2.5 ל-5.5 ס"מ. בשל היקף העבודה שתידרש תיקון אין זה מעשי היום לחייב תיקון, שמשמעותו הריסת הדירה ובנייתה מחדש. מקובלות עלי מסקנותיו של וינלס שיש לקבוע ירידת ערך אולם בהתחשב בהיקפי הסטיות ובהסתמך על ניסיוני אני סבור שירידת הערך הראויה (כמו גם לדירות האחרות בבניין) 50% מהסכום שקבע וינלס = 40,000 ₪.
45. מס' 2 מסגרות:- וינלס טוען שהמעקה המרפסת מתנדנד. פרץ-פרי טוען שהמעקה לא מתנדנד. וינלס טוען שלא הותקן תריס חשמלי בחדר המגורים. נמסר שהתובעים קבלו על כך פיצוי. בבדיקתי לא אובחן ליקוי שמחייב תיקון.
46. מס' 3 מטבח:- ויגלס טוען שהשיש שרוט ודורש החלפתו, והחלפת אריחים לגודל אחיד. כמו-כן לא הותקן תריס חשמלי בחדר הדיור. פרץ-פרי טוען שאין ליקוי. בגין התריס החשמלי נמסר שהתובעים שקלו זיכוי. בבדיקתי לא אובחן ליקוי שמחייב תיקון.
47. מס' 4 ממ"ד:- וינלס טוען שקיימות סטיות בלתי-קבילות בגובהי הריצוף ודורש פירוקו וביצועו מחדש, כולל פנלים ותיקוני טיח וצבע. כמו כן נדרש תיאום ותיקון חלון ההדף שלא נסגר. פרץ-פרי מסכים שיש לתקן את נעילת חלון ההדף וביתר הטענות אין ליקוי. בבדיקתי מצאתי שקיימת סטייה במפלס הריצוף שמחייב תיקון. יש לפרק את הריצוף בממ"ד ולבצעו מחדש גולל פנלים ותיקוני טיח וצבע, בעלות מוערכת של כ-5,000 ₪, והתאמת סגירת חלון ההדף בעלות מוערכת של 300 ₪, ובסה"כ כ-5,300 ₪.
48. מס' 5 צבע:- וינלס טוען שהצבע במפגשי קירות ותקרה לקוי ודורש צביעה מחדש. פרץ-פרי טוען שאין ליקוי. בבדיקתי לא אובחן ליקוי שמחייב תיקון.
49. מס' 6 טיח:- וינלס טוען שהטיח לקוי ודורש ירידת ערך. פרץ-פרי טוען שהטיח בוצע כנדרש, אין גליות בטיח ואין ליקוי. בבדיקתי לא אובחן ליקוי שמחייב תיקון.
--- סוף עמוד 11 ---
50. מס' 7 ריצוף:- וינלס טוען שהרובה במישקים אינה תקינה, קיימים הבדלי גוונים עקב חדירת מים למילוי, שיפוע לקוי במרפסת ומרצפות שבורות בסלון ובמסדרון. פרץ-פרי טוען שהכל בוצע כנדרש ואין ליקוי. בבדיקתי אובחנו 4 אריחים פגומים שיש להחליף, ויש להסיר את הרובה הלא-תקינה ולא-אחידה וביצוע מחדש של הרובה בחומרים ובשיטות מקצועיות. העלות המוערכת כ- 1,500 ₪.
51. מס' 8 אלומיניום:- וינלס טוען טענה כוללנית ללא פירוט ודורש השלמות והתאמות. פרץ-פרי טוען שהתובעים קבלו דירה תקינה ואחריות לאחזקת הדירה חלה על התובעים. בבדיקתי לא אובחן ליקוי המחייב תיקון.
52. מס' 9 רטיבות:- נושא זה משותף לכל הבניין והדירות בו, ונדון על פרטיו בסעיפים 25-36 לעיל.
דירת משפחת לוי, ראובן ומזל (קומה 3 דירה 7):-
53. מס' 1 שלד ובנייה:- ירידת ערך 40,000 ₪.
54. מס' 2 מסגרות:- וינלס טוען שלא הותקן תריס חשמלי בחדר המגורים. נמסר שהתובעים קבלו על כן פיצוי. בבדיקתי לא אובחן ליקוי המחייב תיקון.
55. מס' 4 ממ"ד:- יש לבצע תיאום סגירת חלון ההדף בעלות מוערכת של 300 ₪. בלבד זאת בבדיקתי לא אובחן ליקוי אחר המחייב תיקון.
56. מס' 5 צבע:- וינלס דורש צביעת כל הדירה בשל נזקי הרטיבות. פרץ-פרי מאשר תיקונים. אני סבור שיש לבצע תיקוני צבע חלקיים בעלות מוערכת של 1,000 ₪.
57. מס' 6 טיח:- בבדיקתי לא אובחן ליקוי שמחייב תיקון.
58. מס' 7 ריצוף:- וינלס דורש החלפת הריצוף (כמו בדירת בן-ישראל). פרץ-פרי טוען שאין ליקוי. בבדיקתי נמצא שאין שיפוע בקרבה המידית של הנקז. יש לפרק כ-1 מ"ר ולבצעו מחדש עם שיפועי ניקוז. תוך התאמה לנקז. העלות המוערכת 700 ₪.
59. מס' 8 אלומיניום:- בבדיקתי אובחן הצורך בתיקונים והשלמת פלסטיקים ואיטומים סביב החלונות. הערכת העלות 300 ₪.
--- סוף עמוד 12 ---
60. מס' 9 רטיבות:- נושא זה משותף לכל הבניין והדירות בו, ונדון על פרטיו בסעיפים 25-36 לעיל.
דירת משפחת זילברמן, אביגדור וצילה (קומה 5 דירה 9):-
61. מס' 1 שלד ובנייה:- אובחן שחסר אריח אבן שיש בצד חלון חדר השינה המזרחי. יש להשלימו, בעלות מוערכת של 200 ₪. ירידת ערך 40,000 ₪. סה"כ 40,200 ₪.
62. מס' 2 מסגרות:- יש לבצע תיאום סגירת חלון ההדף בממ"ד בעלות מוערכת של 300 ₪. בלבד זאת בבדיקתי לא אובחן ליקוי אחר המחייב תיקון.
63. מס' 5 צבע:- בבדיקתי עולה שעקב נזקי רטיבות יש לבצע תיקוני צבע מקומיים בעלות מוערכת של 500 ₪.
64. מס' 6 טיח:- בבדיקתי אובחנו ליקויים מקומיים בטיח. יש לבצע תיקוני טיח בעלות מוערכת (כולל צבע) של 1,000 ₪.
65. מס' 7 ריצוף:- בבדיקתי לא אובחן ליקוי שמחייב תיקון.
66. מס' 8 אלומיניום:- בבדיקת* לא אובחן ליקוי שמחייב תיקון.
67. מס' 9 רטיבות:- נושא זה משותף לכל הבניין והדירות בו, ונדון על פרטיו בסעיפים 25-36 לעיל.
דירת משפחת אליס, יצחק וקטיה (קומה 4 דירה 8):-
68. מס' שלד ובנייה:- בבדיקתי הוברר שקיר בלוקים בכניסה לחדר הרחצה היה עקום, וכוסה בהסכמת הצדדים ע"י קיר גבס. ירידת ערך 40,000 ₪.
69. מס' 2 מסגרות:- בבדיקתי נמצא שרצפת המסתור מלוכלכת מבטון ואינה מתנקזת כנדרש. יש לנקותה ולוודא ניקוז תקין. העלות המוערכת 500 ₪. מלבד זה לא אובחן ליקוי שמחייב תיקון.
70. מס' 5 צבע:- הדירה נצבעה ע"י הדייר. לא אובחנו ליקויים שמחייבים תיקון.
71. מס' 6 טיח:- בבדיקתי אובחנו ליקויים בטיח שבמרפסת. יש לבצע תיקוני טיח בעלות מוערכת (כולל לצבע) של 1,000 ₪.
--- סוף עמוד 13 ---
72. מס' 7 ריצוף:- הדייר ביצע רצפת פרקט. שיפוע הניקוז במרפסת תקין. אין ליקוי שמחייב תיקון.
73. מס' 8 אלומיניום:- בבדיקתי לא אובחן ליקוי שמחייב תיקון.
74. מס' 9 רטיבות:- נושא זה משותף לכל הבניין והדירות בו, ונדון על פרטיו בסעיפים 25-36 לעיל.
דירת משפחת אפרתי, ראובן ואירן (קומת 3 דירה 5):-
75. מס' 1 שלד ובנייה: בבדיקתי נמצא שמצב הקירות גבולי עם עקמומיות זעירה בגבולות המותר. ירידת ערך 40,000 ₪.
76. מס' 2 מסגרות:- בבדיקתי נמצא שרצפת המסתור מלוכלכת מבטון ואינה מתנקזת כנדרש. יש לנקותה ולוודא ניקוז תקין העלות המוערכת 500 ₪. מלבד זה לא אובחן ליקוי שמחייב תיקון.
77. מס' 5 צבע:- בבדיקתי אובחן ליקוי בצבע שבמרפסת. התיקון המתחייב כלול בסעיף 78 להלן.
78. מס' 6 טיח:- בבדיקתי אובחנו ליקויים בטיח שבמרפסת. יש לבצע תיקוני טיח בעלות מוערכת (כולל צבע) של 1,000 ש"ח, כמו כן אובחן שעיבוד הציפוי החיצוני בקיר החוץ של הממ"ד פגום בצורה חריפה ויש לתקנו, בעלות מוערכת של 500 ₪.
79. מס' 7 ריצוף:- בבדיקתי מצאתי שהרובה בריצוף לקוי ומחייב שיפור, ושבממ"ד קיימת סטייה במפלס הריצוף שמחייב תיקון. יש לתקן את הרובה, לפרק את הריצוף בממ"ד ולבצעו מחדש כולל פנלים ותיקוני טיח וצבע, בעלות מוערכת של כ-5,700 ₪, והחלפת 2 אריחים פגומים ואריח אחד שבור בעלות מוערכת של 300 ₪, ובסה"כ כ-6,000 ₪.
80. מס' 8 אלומיניום:- אובחן הצורך בביצוע ו/או בהשלמת סתימות סביב לסרגלי הגימור. בדלתות ובחלונות. העלות המוערכת 400 ₪.
81. מס' 9 רטינות:- נושא זו משותף לכל הבניין והדירות בו, ונדון על פרטיו בסעיפים 25-36 לעיל.
דירת סקוטלסקי, גלית (קומה 2 דירה 3):-
--- סוף עמוד 14 ---
82. מס' 1 שלד ובנייה:- ירידת ערך 40,000 ₪.
83. מס' 2 מסגרות:- בבדיקתי נמצא שמצב מסתור הכביסה תקין. יש לתקן ולהתאים את פתיחת וסגירת הדלת וחלון הממ"ד. העלות המוערכת 500 ₪.
84. מס' 5 צבע:- ראה סעיף 85 להלן.
85. מס' 6 טיח:- בבדיקתי אובחנו קטעים בודדים בדירה שמחייבים תיקוני טיח וצבע., בעלות מוערכת (כול לצבע) של 1,000 ₪.
86. מס' 7 ריצוף:- בבדיקתי מצאתי שהרובה בריצוף לקוי ומחייב תיקון שכולל הסרת הרובה הקיים וביצוע מחדש עם חומרים ושיטות תקניים. העלות המוערכת 400 ₪. מעבר לכן לא אובחנו ליקויים שמחייבים תיקון.
87. מס' 8 אלומיניום:- בבדיקתי לא אובחן ליקוי שמחייב תיקון.
88. מס' 9 רטיבות:- נושא זה משותף לכל הבניין והדירות בו, ונדון על פרטיו בסעיפים 25-36 לעיל.
דירת משפחת שלדון, פיטר ויהודית (קומה 5 דירה 10):-
89. מס' 1 שלד ובנייה:- בבדיקתי נמצא שקיר הבטון בכניסה לממ"ד עם בטן. יש ליישרו (כולל תיקוני טיח צבע) בעלות מוערכת של 2,000 ₪. ירידת ערך 40,000 ₪. סה"כ 42,000 ₪.
90. מס' 2 מסגרות:- בבדיקתי נמצא שהמצב הקיים תקין ואינו מחייב כל תיקון.
91. מס' 5 צבע:- מלבד המצוין בסעיף 89 לעיל, בבדיקתי נמצא שהמצב הקיים תקין ואינו מחייב כל תיקון.
92. מס' 6 טיח:- מלבד המצוין בסעיף 89 לעיל, בבדיקתי נמצא שהמצב הקיים תקין ואינו מחייב כל תיקון.
93. מס' 7 ריצוף:- בבדיקתי נמצא שהמצב הקיים תקין ואינו מחייב כל תיקון.
94. מס' 8 אלומיניום:- בבדיקתי נמצא שהמצב הקיים תקין ואינו מחייב כל תיקון.
--- סוף עמוד 15 ---
95. מס' 9 רטיבות:- נושא זה משותף לכל הבניין והדירות בו, ונדון על פרטיו בסעיפים 25-36 לעיל.
דירת משפחת כהן, אמיר וליאת (קומת קרקע דירה דרומית 2):-
96. מס' 1 שלד ובנייה:- הגלריה במפלס 3.10 + מופיעה בתכנית הבקשה להיתר הבנייה. הדייר (התובע) קנה חלל שהיה חלק אינטגרלי של תכנון הבית, והפך חלל זה לגלריה שימושית. ככל שיש בעיה בעניין זה עם העיריה, יש לראות בכך עניין שבין הדייר לעירייה שאינה רלבנטית לנתבעת.
הדייר הפך את המרפסת בצד המערבי לחלק פנימי כדי לאפשר גישה לגלריה. עקב כן שטח המרפסת הפך לשטח פנים של הדירה. מבחינה הגיונית/שימושית הדייר צדק, אולם לכאורה עקב כך אין עדיין טופס 4. לדעתי אין לראות את הנתבעת כאחראית למצב זה.
ירידת ערך 40,000 ₪.
97. מס' 2 מסגרות:- בבדיקתי נמצא שהמצב הקיים תקין ואינו מחייב כל תיקון.
98. מס' 5 צבע:- בבדיקתי נמצא שהמצב הקיים תקין ואינו מחייב כל תיקון.
99. מס' 6 טיח:- בבדיקתי אובחנו ליקויים מקומיים בטיח. יש לבצע תיקוני טיח בעלות מוערכת (כולל צבע) של 600 ₪.
100. מס' 7 ריצוף:- בבדיקתי מצאתי שהרובה בריצוף לקוי ומחייב תיקון שכולל הסרת הרובה קיים וביצוע מחדש עם חומרים ושיטות תקניים. העלות המוערכת 400 ש"ח. מעבר לכן לא אובחנו ליקויים שמחייבים תיקון.
101. מס' 8 אלומיניום:- יש להשלים ברגים חסרים בחלון מקלחת הורים, בעלות מוערכת 200 ₪ לא אובחנו ליקויים אחרים שמחייבים תיקון.
103. מס' 9 רטיבות:- נושא זה משותף לכל הבניין והדירות בו, ונדון על פרטיו בסעיפים 25-36 לעיל.
104. מס' 10 חשמל חכם:- נטען שהדיר/התובע קיבל על כך זיכוי. לא מצאתי אסמכתא לכך."
--- סוף עמוד 16 ---
מאמץ אני במלואה את חוות הדעת של אינג' נתן גרשוני.
התרשמתי מחוות הדעת, מתשובותיו בכתב לשאלות שהופנו אליו, מהסבריו בביקור במקום ומעדותו בבית המשפט, שהוא עשה את מלאכתו כהלכה ובמקצועיות רבה, תוך שהוא שוקל ומשקלל את טיעוני הצדדים וחוות דעת המומחים, כמיטב הבנתו וניסיונו העשיר.