--- סוף עמוד 17 ---
הוא הדין באשר לירידת הערך שנקבעה על ידי המומחה אינג' נתן גרשוני.
בחוות דעתו כותב אינג' נתן גרשוני:
"סיכום ומסקנות
105. הבניין בנוי ברמה ירודה, ומחייבת השקעה ניכרת בתיקונים, עפ"י המפורט לעיל, כדי להביאה לרמה סבירה. גם אם וכאשר יבוצעו בשלמותן כל עבודות התיקון, עדיין יהיה הבניין נחות מבחינת איכותו ומזה הירידה בערך הדירות".
106. ברכוש המשותף:
עלות התיקונים: 498,300 ₪ ובתוספת 10% שירותים הנדסיים ו-18% מע"מ = 646,800 ₪ ועוד 400,000 ₪ בגין ליקויים שאינם ברי-תיקון וירידת ערך.
107. בדירות התובעים:
סה"כ עלות התיקונים: 26,100 ₪, ובתוספת 10% שירותים הנדסיים ו-18% מע"מ = 33,900 ₪, ועוד 40,000 ₪ בגיל ליקויים שאינם ברי-תיקון וירידת ערן בכל אחת מ 8- דירות התובעים) = 320,000 ₪."
שני הצדדים משיגים על הערכתו של המומחה אינג' נתן גרשוני את ירידת הערך.
מומחה התובעים המהנדס והשמאי גיל וילנס כותב בחוות דעתו כי "בהתאם לנתוני המקרה והזמן ירידת ערך הנכס עשויה להגיע ל-5% משווי הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון כאילו הייתה תקינה וריקה ופנויה מכל מחזיק או דייר".
עיון בחוות דעתו מלמד, שלצורך קביעת שיעור ירידת הערך הוא התבסס על הפגמים בדירות וברכוש המשותף והשפעתם על מוכר מרצון לקונה מרצון.
מדובר בהערכה אישית של המהנדס והשמאי גיל וילנס שכן, בחוות דעתו הוא כותב: "במקרה שלנו אין אפשרות מעשית לאתר נכס השוואתי בסביבה שנמכר לאחרונה כחדש והם בעלי פגמים מהותיים".
מומחה הנתבעים שמאי המקרקעין אורי פרי סבור, שאין כלל ירידת ערך.
דעתו של המומחה אינג' נתן גרשוני, הייתה כאמור שונה.
--- סוף עמוד 18 ---
אומנם אינג' נתן גרשוני אינו שמאי מקרקעין, אך הוא מהנדס בהנדסה אזרחית ובעל ניסיון עשיר ביותר בתחום הבנייה.
בדומה למהנדס והשמאי גיל וילנס, הערכתו מבוססת על הליקויים בדירות וברכוש המשותף.
כאמור, קביעותיו והערכותיו של המומחה אינג' נתן גרשוני את הליקויים בדירות וברכוש המשותף, עדיפות עלי על הערכותיהם של מומחי הצדדים, אשר היוו את הבסיס לחוות דעתם בנושא ירידת הערך.
הוסף לכך, שהמומחה אינג' נתן גרשוני הוא מומחה מוסכם ובהתאם לתקנה 130(ג) לתקנות סד"א התשמ"ד-1984 "לא יוגשו חוות דעת מומחה מטעם בעלי הדין" ו-"יראו חוות דעת מומחה שהגישו בעלי הדין קודם למינוי המומחה מטעם בית המשפט, כאילו לא נתקבלו כראיה".
כפועל יוצא, עדיפה עלי הערכתו של אינג' נתן גרשוני את ירידת הערך על פני הערכת מומחי הצדדים ירידת ערך זו.
סבור אני גם שנכון נהג המומחה אינג' נתן גרשוני כאשר לא עשה הבחנה לעניין ירידת הערך בין הדירות השונות באשר הפגמים שהשפעתם העיקרית על ירידת הערך, הם ברכוש המשותף, בעוד שהפגמים בדירות הם בעיקרם ברי-תיקון ולא מהותיים.
אני מאמץ את קביעתו של המומחה אינג' נתן גרשוני שיש מקום לפסוק פיצוי בסכום של 40,000 ₪ לכל דירה בשל ירידת ערך הדירה עקב ליקויי הבנייה.
דירת משפחת כהן
דירת הגן של משפחת כהן מחייבת התייחסות נוספת בשל חריגות הבנייה אשר נעשו בדירה זו, והביאו, בין השאר, להחרגתה מטופס המגורים – טופס 4 – אשר ניתן ביום 30/6/2011.
--- סוף עמוד 19 ---
מהעדויות והמסמכים אשר הוצגו בפני עולה, שבשתי דירות הגן, ביניהם דירת משפחת כהן, הייתה מתוכננת גלריה בגובה 1.80 מטר, שברצפתה פתח המאפשר עליה וכניסה מהדירה לגלריה באמצעות סולם מתכת.
במהלך הבנייה, עקב הגבהת הבניין, חלל הגלריה גדל ב – 10 ס"מ, קרי, לגובה של 1.90 מטר.
בעדותו מסביר עמי גאון:
"עד: ... אני רוצה שכבודו יבין מה אני עשיתי פה בגלל שהגבהתי את הבניין, גלריה היא לא חלק מזכויות הבנייה. היא צריכה להיות מטר שמונים הגובה שלה מה שאני עשיתי, הרמתי אותה בעוד 10 ס"מ כשבאו לבדוק אמרו לי הגלריה מטר תשעים אתה צריך לשלם. הלכתי מתוך שאני מבין בדברים האלה, עשיתי תקרת גבס,... הנמכתי את התקרה לתקרת גבס קיבלתי את האישור לזה. היום יש לזה אישור והם הרוויחו מטר תשעים במקום מטר שמונים שלא היה כלום. היום בן אדם יכול לעמוד בגלריה וליהנות ממנה ולא לעמוד בגלריה מכופף כי זה היה ככה. ככה הם קנו את הדירה גלריה שצריכים ללכת מכופפים". (עמ' 128)
ביום 21/2/2011 נערכה "ביקורת לחיבור חשמל (ט' 4)" על ידי מחלקת הפיקוח של עיריית רמת-גן.
כותב מר אלי חכים – מפקח אזורי ומנהל מדור:
"4. קיימת גלריה בשתי הדירות בקומת הקרקע, בגובה של כ- 2.0 מ', עם שירותים, בית כסא, כיור, דלתות, ריצוף, חשמל המיועד למגורים. בתוכנית לא מופיעה קומת הגלריות.
5. לגבי הדירה הצפונית, לא בוצע מיסתור כביסה.
6. המיסתור הוגבה וצורף לדירה שמעל בסטיה מהיתר, כך שלא ניתן להשתמש בו לתלית כביסה, ולכן קיימת שינוי בחזית הצפונית.
7. בדירה בקומת הקרקע, הדרומית, בחזית המערבית צירפו את שטח מסתור הכביסה לדירה."
ביום 22/3/2011 נערכה ביקורת נוספת ונמצא, כי "עדיין קיימת פלישה לתחום מסתור הכביסה בדירת הקרקע הדרומית בצד המערבי – מהווה תוספת שטח עיקרי לדירה" וכי "...הותקנו מזגנים על מעקה חיצוני של דירת הקרקע מעל הכניסה לחניון התת קרקעי, במקום להתקין המזגנים במסתור הכביסה (כי ביטלו המסתור והוסיפו השטח לדירה)."
--- סוף עמוד 20 ---
ביום 6/4/2011 בביקורת נוספת שנערכה נמצא שהבנוי אינו תואם את תכניות הבנייה המאושרות בין היתר, בשל כך "בדירה הדרומית של קומת הקרקע, צרף שטח מיסתור הכביסה לדירה ולא צבע את התוכנית החדשה, בקשר לשינויים שנעשו..." וכי "בחישובי השטחים אין התייחסות לתוספת שטח הגלריות. ... לתוספת שטח מחסנים במרתף, לתוספת שטח מסתור הכביסה ולתוספת שטח בדירת הפנטהאוז".
ביום30/6/2011 ניתן טופס 4 לבניין "אישור לשימוש במבנה (למעט דירות 1, 2, 11) במשך שנה מיום הוצאתו" (מוצג 19 למוצגי התובעים).
דירה 2 היא דירת משפחת כהן אשר הוחרגה נוכח אי ההתאמות בדירתם בין הבנייה הקיימת ובין התוכנית המאושרת כדין.
ברי, שתוספות/חריגות הבנייה המפורטות לעיל, נעשו על ידי "החברה הקבלנית" היות ומשפחת כהן קיבלה את החזקה בדירה ביום 5/8/2011.
ל"חברה הקבלנית" לא נותרה הברירה מאשר להתאים את הבנוי לתוכנית בנייה מאושרת.
את זאת היא עשתה, באמצעות בניית קירות ותקרות גבס.
ביום 5/8/2011 קיבלה משפחת כהן את החזקה בדירה.
ביום 18/9/2011 אושרה "תוכנית שינויים" אותה הגישה "החברה הקבלנית".
ביום 18/9/2011 ניתן טופס 4 לבניין כולו ללא כל החרגות. (מוצג 20 למוצגי התובעים)
דא עקא, שהשינויים שנעשו על ידי "החברה הקבלנית", על מנת להתאים את הבנייה לתוכניות מאושרות כדין ולצורך קבלת טופס 4, לא היו מקובלים על משפחת כהן.
לאחר שהתקבל טופס 4 לבניין כולו ללא החרגות, ביצעה משפחת כהן שינויים שונים בדירה, ביניהם : הסרת תקרת הגבס שתחמה את הגלריה, יצירת פתח כניסה חדש לגלריה, אשר לצורך כך בוצעה חציבה בקיר הממ"ד, כל זאת על מנת שתוכל לנצל את מלוא חלל הגלריה ליחידת דיור; וכן הסרת קיר הגבס שתחם את שטח הדירה.
מסבירה ליאת כהן:
"ת: ...אנחנו לאחר חתימת החוזה, עמי הציע לנו, לבצע שינויים בדירה, הוא אמר: "בואו אני אגביה לכם", יש, יש גלרייה למעשה בדירה, הדירה היא מדרגות, יש, נוצר מרווח של גלרייה, אמר לנו: "בואו אני אגביה לכם את הגלרייה ותשלמו לי עבור זה"... כיוון שהוא רצה לעשות את זה גם בדירה המקבילה לנו, כי בעצם הוא מגביה את כל
--- סוף עמוד 21 ---
הבניין... ואז לפתע אנחנו מגלים כשאנחנו נכנסים לדירה, שהוא למעשה שם קירות גבס, שהנמיכו את התקרה, בחזרה, את המסתור כביסה שהוא הכניס, הוא שם שוב קיר גבס כזה שמפריד,... מין עשה פרוביזורי... באו יום אחד שאני לא הייתי, הפקחים, מדדו עם לייזר ונוצרה הבעיה הזאת, ראו שפה אין שירותים ופה יש שירותים, בגלריה אצלי גם השינוי היה כולל שירותים, בשביל זה אני סגרתי את זה. הלכתי למהנדס העיר, אמרו לי: "מה אתה רוצה שאני זה? אני גנבתי?", כשראו את זה, "אני גנבתי באור לא גנבתי בחושך", הוא אומר לי, עמי: "בשביל שעכשיו שיש לי את הדוח תסגור לי את זה עם קירות גבס, כי אם הוא היא אומר לי לסגור את זה עם בטון או עם בלוקים זה היה אחרת, אמרנו לו: "עמי, אתה תוציא לנו את כל הקירות גבס האלה כי הם היו גם הכל מתנדנד", אמר לי : "כן כן איך שמקבלים טופס 4 אני מוציא לכם את הקירות גבס", כמובן שלא פגשנו אותו מאז, היו נזילות מהתקרה של השכן, ריח של תחב בין התקרת גבס ולתקרה המקורית, ריח נוראי, ושוב נאלצנו אנחנו בעצמנו להוציא את הקירות גבס, יצויין גם שזה מופיע בדוחות של העירייה, שעמי הוא זה שעשה את זה, דוחות העירייה מפברואר, ממרץ, "לא הוספה בתוכנית קומת גלרייה בגובה כשני מטר, יש להגיש תוכנית קומה של גלרייה",..." (עמ' 48)
לא שוכנעתי מדברי הסבר אלו.
לא שוכנעתי, שהסרת קיר/תקרת הגבס היא כתוצאה מרטיבות או טחב שהתגלתה בה.
ברי לי, שהסרת קיר/תקרת הגבס הייתה במטרה להשמיש את הגלריה ליחידת דיור.
משפחת כהן לא הסתפקה בהסרת תקרת הגבס.
בביקור שקיימתי בדירה בנוכחות הצדדים נוכחתי לדעת, שבוצעה על ידי משפחת כהן תוספת בנייה, אשר הגדילה את שטח הגלריה.
כך ציינתי בפרוטוקול הביקור במקום:
"מעל המטבח והסלון נעשתה תוספת מעץ של 1.37 מטר – מהווה תוספת לרצפת הגלריה. כל התוספת היא 3.5 מטר X 1.37 מטר = 4.795 מ"ר.
--- סוף עמוד 22 ---
בכך לא די.
העלייה המתוכננת לגלריה הייתה באמצעות סולם מתקפל ממתכת, בדומה לדירת הגן הנוספת הצמודה לדירתם.
דא עקא, שמשפחת כהן הסירה את סולם המדרגות המתקפל מהמתכת וסגרה בדק קרשים את הפתח שהוביל לגלריה.
בביקור במקום ציינתי:
"בגלריה נמצא הפתח המקורי אליו הוביל סולם המדרגות. הפתח נסגר בדק קרשים".
ומה במקום?
משפחת כהן, חצבה פתח בממ"ד ובנתה מדרגות אל הגלריה.
בעדותו מתייחס לכך עמי גאון:
"עד: החריגות בנייה שהם עשו, בגלריה כי הם חצבו את הממ"ד, הם פשוט חצבו את קיר הממ"ד.
...
עד: עכשיו בגלריה מופיע גם בתוכניות צריך להיות סולם עליה, לא היה מדרגות בטון, גם בדירת גן השנייה הסולם עד היום קיים הם לא עשו את מה שהם עשו. אני מכרתי גם את הדירה הזו אחרי גמר הבנייה. המדרגות הם מדרגות עליה לגג, זה עליה לגלריה זה גם מופיע בתוכנית המדרגות האלה, זה מדרגות מתקפלות של חברת קו נבון זו החברה היחידה בארץ שעושה את זה, אין חברות שעושות את זה. מה שעשו דירה מספר 2,
...
ת: משפחת כהן. הם הורידו את המדרגות האלה. הדירה שלהם היא בשלושה מפלסים, דירת הגן שלהם היא בשלושה מפלסים זה מופיע, הם נכנסים במפלס אחד ואז עולים ארבעה מדרגות, פונים, יש להם, הם הולכים לכיוון המערבי של הבניין, הדירה שלהם זה שלושה כיווני אוויר שאין דברים כאלה, זה דירה מיוחדת. הם עולים, הולכים לכיוון המערבי,
--- סוף עמוד 23 ---
ש: מה שעשו,
ת: כן. ואז הם יורדים מתחת לדירה של דירה מספר 1, 2, 3, הם יורדים מתחתיה זאת אומרת הם מתפרסים על חזית של הבניין, דירה מספר 2, מה שהם עשו, עכשיו הגלריה נמצאת מעל הסלון. יש להם גובה של 6 מטר. מה שהם עשו במדרגות של העלייה אנחנו צריכים לעלות מהמדרגות, מהפתח ככה, הם, יש פה את הקיר תומך של הבניין, של הממ"דים של כל הקומות הם פשוט העלו את המדרגות, עשו יציקת בטון העלו עוד שלוש מדרגות וחצבו את הקיר.
כב' השופט: של הממ"ד?
עד: של הממ"ד.
...
עד: ללא אישורים של מהנדסים היה פיקוח, יש פיקוח הנדסי שהלכו כי אני הגשתי תוכניות לרישום בית משותף אמרו לי אנחנו לא יכולים, אנחנו ניתן הערת אזהרה על הדירה הזו עד שהמצב לא חוזר לקדמותו. מעבר לזה שיש את החריגה של המרפסת האחורית בצד המערבי." (עמ' 130-129)
בעדותה התייחסה לכך ליאת כהן:
"ש: נכון שביטלתם ... את מדרגות העלייה לגלריה, שנכללו בהיתר?
ת: במסגרת השינויים, עמי היה אמור גם להסדיר לנו, אפשרות עלייה לגלריה, שנכנסנו לדירה גילינו שהוא שם לנו, מדרגות פרוביזוריות כאלה שאתה מושך אותן למטה, אתה עולה אתה נתקל בקיר, ואתה צריך להסתובב כדי לעלות, פשוט זה הפך את הגלרייה ללא שמישה, כי לא יכלנו לעלות אליה בכלל.
ש: ככה מקובל.
ת: לא, זה לא, אבל אנחנו...
ש: את רוצה מדרגות חשמליות?
ת: אנחנו תיאמנו איתו שהוא יעשה כניסה לגלריה, מהצד של המסתור כביסה, יש אפשרות לעשות מדרגות ולעלות לגלריה, כפי שנאלצנו לעשות את זה לאחר מכן כדי להשמיש את הגלרייה...
--- סוף עמוד 24 ---
ש: אז ביטלתם את המדרגות?
ת: נכון.
ש: נכון שיצקתם בטון בפתח המדרגות האלה, העלייה לגלריה, שבוטלו?
ת: בטון, לא, עשינו קורות.., עץ.
ש: סגרתם את הפתח.
ת: סגרנו את הפתח ודאי, שלא ייפלו משם.
ש: נכון שהוספתם מדרגות, בטון חדשות, במקום אחר בדירתכם, במקום אלה שבוטלו?
ת: נכון, זה מה שאני מתארת, כדי שאני אוכל להנגיש את הגלרייה, בבית.
ש: אוקי, נכון שחצבתם את הקיר התומך של הממ"ד כדי ליצור כניסה לגלריה?
ת: כיוון שציפינו שאת השינוי הזה יעשה עמי, והוא לא עשה, אחרי הכניסה לדירה, לקחנו יועץ קונסטרוקטור, יועצים שונים שגם הקבלות שלהם מופיעות כאן.
...
ת: ..., ביקשנו יועץ קונסטרוקטור ... ומהנדס, שבדק לנו אפשרות עלייה אחרת לגלריה שלא באמצעות המדרגות החלודות האלה שהוא שם לנו, והוא הציע לעשות פתח, עשינו פתח עם קורות פלדה גם, והכל, לפי ההמלצה של המהנדס, שמצורפת גם, במוצגים." (עמ' 51)
בביקור במקום, ציינתי:
"מוצגת הכניסה לממ"ד – שבסמוך אליה כלפי מעלה הייתה כניסה לגלריה עם סולם מתקפל – מדרגות מתקפלות. הסולם הוסר ובמקום זאת נסגר הפתח. במקום בו אמור היה להיות פתח יש קיר תקרה.
הקבלן מצביע על הקיר של הממ"ד אשר היה אטום ונעשה בו פתח כניסה לגלריה."
חריגה נוספת שבוצעה על ידי משפחת כהן היא הגבהת הגדר.
בעדותה התייחסה לכך ליאת כהן:
"ש: ... אני אומר לך שהתקנת התוספת האטומה הזאתי מעל הגדר, ...
ת: תראה, אני לא יודעת איפה את גר אבל אני לא גרה בבית האח הגדול, ולא מצפה יסתכל לי לתוך הוויטרינות בבית, ויראה אותי, אני בדיוק פונה הסלון, מטבח, הכל, ואני עם ילדים קטנים אני לא צריכה איזה...
--- סוף עמוד 25 ---
פדופילים שיסתכלו לי על הילדים בבית, וגם בגינה, שזה הכל כאילו גלוי לזה,..."
(עמ' 52)
חריגה נוספת שנעשתה על ידי משפחת כהן לאחר כניסתה לדירה הינה בהסרת הקיר שתחם את הדירה.
בביקור במקום ציינתי:
"מוצג המקום בו היה צריך להיות ממוקם הקיר התוחם את הדירה עם ויטרינה. בהמשך אמורה הייתה להיות מרפסת פתוחה מקורה מעל".
ברי, שיש להסדיר חריגות הבנייה שעדיין קיימות.
על שני הצדדים לשתף פעולה, על מנת להתאים את הבנייה הקיימת לתוכניות מאושרות כדין.
איני רואה כל הצדקה לפסוק פיצוי או תשלום כלשהו למשפחת כהן בנדון; אם עבור הפעולות שיש לנקוט כדי לנסות לאשר את חריגות הבנייה ואם עבור שטחים שייגרעו ו/או שינויים כלשהם שיהיה עליהם לבצע, על מנת להתאים את דירתם לתוכנית מאושרת כדין.
שוכנעתי, שמשפחת כהן לא שילמה ל"חברה הקבלנית" תשלום כלשהו עבור חריגות הבנייה שבוצעו.
בעדותה אומרת ליאת כהן:
"ת: עכשיו יותר מזה, במעמד הגמר חשבון הוא שלח נו מייל, תוספת שטחים בדירה 20 ס"מ גובה פלוס שמונה מטר מרפסת, 75,000 שקל, הוא דרש במעמד התשלום האחרון להוסיף לו עוד כסף, 75 אלף שקל, למזלנו, כשבאנו למסור את הכתבי ערבות לעו"ד, שמייצג גם אותו עכשיו, אז הוא פנה אליו ואמר לו שזה לא, אני רק שמעתי צעקות מהחדר, שלא יגבה ממני, מאיתנו את הסכום הזה, ולמזלנו לא גבינו, שוב אני אציין שהיינו, היינו מוכנים לשלם את זה כי פשוט היינו כבר צריכים את הדירה, היינו במצב קשה". (עמ' 48)
--- סוף עמוד 26 ---
ג. תריסים חשמליים
על פי "המפרט הטכני" שצורף לכל אחד מ"הסכמי המכר", בכל אחת מהדירות אמור היה להיות מותקן תריס חשמלי.
באף אחת מן הדירות, לא הותקנו תריסים חשמליים.
לטענת עמי גאון מנהל "החברה הקבלנית", סיבת אי ההתקנה של התריסים החשמליים נובעת מהנחיות כיבוי האש. כדבריו:
"ש: טוב עמי מה יש לך לומר בעניין אי התקנת תריסים בדירות התובעים והזיכוי שהענקת להם?
ת: בעניין התריסים אני קרוב למשהו כמו, יכול להיות שבמפרט טכני זה כנראה נפלה, נפל בתום לב שהיו תריסים אבל כתוב במפרט, הייתי חייב לעשות את זה אבל אני יגיד פה משהו קודם. יש תקן כיבוי אש, בגלל שהמרפסות, הסלון, הויטרינות שלהן הן בריש, כיבוי אש אומר אתה לא יכול לשים תריסים בריש תבחר איזה צד אתה שם. יש להם יציאה למרפסת גם מהחזית והמרפסת בגלל שהיא צורת ריש, הנה אני אגיד לאדוני, זה ככה, הדירות של צד מזרח, דרום הם ככה ומזרח צפון הן
--- סוף עמוד 27 ---
ככה. כיבוי אש לא מאשר זה תקן תכנון ובנייה, הוא אומר אתה לא שם לי תריסים בשני הצדדים, תבחר באיזה צד לשים." (עמ' 144).
...
עד: עכשיו מעבר לזה,... מאז הבניין הזה לאחור משהו כמו שבע, שמונה שנים למעלה מ-10 בניינים לא שמנו יותר כי האדריכלות היום בחזית, התריסים יותר זה קירות המסך וכל הדברים אין תריסים בחלונות, רק בחזית. כל הבניין הוא עם תריסים, כל הדירה עם תריסים. אז פה בגלל ה"ליקוי" שכיבוי אש אסר עלי בשתי הכיוונים לשים את התריס, הוא אמר לי תבחר ולדעתי ולדעת האדריכל זה היה מכער כי זה אחיד, זה קירות, אני יכול להראות את התמונה של הבניין". (עמ' 145)
...
עד: ... כשהכיבוי אז אמר לי אתה לא שם בשתי הכיוונים ... אז לא שמתי והעדפתי לשלם את הזיכוי מי שקיבל והסתדרנו והכל ..." (עמ' 146)
לגרסת התובעים, רק שני בעלי דירות - בן ישראל ו-לוי - קיבלו מהחברה הקבלנית זיכוי בסך של 1,900 ₪, שאינו משקף את סכום הזיכוי הראוי עבור תריס חשמלי. לטענתם, יש לזכות כל אחד מן הדיירים בסכום של 9,000 ₪ ואת משפחת כהן, אשר הוויטרינה בדירתה היא וויטרינה כפולה, בסך של 13,500 ₪.
לתיק מוצגי התובעים, צורפה קבלה אחת שניתנה למשפחת אליס עבור התקנת תריס חשמלי ביום 22/8/2011 בסכום של 9,000 ₪ (מוצג 25 למוצגי התובעת). מקבלה זו לא ניתן ללמוד, איזה תריס הותקן והאם הוא תואם את התריס שאמור היה הקבלן להתקין בהתאם למפרט הטכני.
בעדותו התייחס לכך עמי גאון:
"עו"ד אזרחי: מה עם התריס חשמלי שצורפה פה קבלה של 9,000 שקל של דייר אחר שרכש לעצמו,
עד: אז אני אסביר, הדייר שרכש מעצמו יש תריס גלילה חשמלי כזה דבר, יש היום דבר חדש, בדייר הזה עשה את זה. עשה את זה עם הפתחי אור שאתה, שזה עולה קצת יותר יקר והוא עשה את זה אם אני לא טועה מאלומיניום, מאלומיניום, בדרך כלל התריסים הם מוקצף כדי שלא יהיה רעש. הוא השקיע בזה, הדייר, הדירה הזו של אותו דייר שדיבר היא דירה ברמת על כי הוא עשה איתי פרוטוקול." (עמ' 206)
--- סוף עמוד 28 ---
בחוות דעת המומחה - אינג' נתן גרשוני – אין התייחסות לנושא זה ולא בכדי.
ביום 22/6/2015, במענה בכתב לשאלה שנשאל בנדון, השיב:
"לשאלה 1א', ב', ג';-
"עפ"י המפרט הייתה על הנתבעת להתקין תריס חשמלי בדירות. בפועל לא הותקנו תריסים חשמליים.
בסיור שקיימתי באתר בנוכחות ובהשתתפות המומחים משני הצדדים, ובהשתתפות נציגת הדיירים התובעים, עלתה שאלה זאת והובהר ע"י הקבלן הנתבע והמומחה מטעמו שבזמנו סוכם שהדיירים יקבלו פיצוי בתמורה לאי-ביצוע התריסים החשמליים. ונטען במקום שתמורה זאת אכן ניתנה. לא הובהר אופי הפיצוי ולא ראיתי את אופי הפיצוי כחיוני לבדיקתי. לא הובעה כל התנגדות מצד התובעים להודעת הנתבע ואף הובעה לכך הסכמה במקום. על כן ראיתי את הנושא במוסכם על דעת הצדדים, ובכך לעניין חוות דעתי שאלת התריסים החשמליים ירדה מהפרק."
בעדותו בבית המשפט הוסיף:
"ש: הקבלן הודה בחקירה שלו שהוא התחייב במפרטים לספק תריסים חשמליים. גלילה; תריסי גלילה. בחוות-דעתך לא תמחרת את הנושא הזה.
ת: נכון, והסיבה – הסברתי גם למה.
...
ת: בחוות-דעתי אני הסברתי,
...
ת: שהקבלן הודיע בזמן שסיירנו בשטח, שבמקום התריסים החשמליים הוא נתן תמורה אחרת. לא נכנסתי לפרטים של התמורה, אבל הוא טען שקיבלו תמורה מלאה. כל הצדדים הנוכחים הסכימו לזה, ...
...
ת: יש, יש פתגם בתלמוד, שאומר בריא ושמא – בריא עדיף,
...
ת: כולם הסכימו..." (עמ' 250)
מקבל אני את דבריו של המומחה אינג' נתן גרשוני, שבעת שעלה הנושא בסיור שערך בבניין ובדירות בנוכחות הצדדים, לא הייתה מחלוקת בין הצדדים הנוכחים, שהיו מיוצגים כולם על-ידי באי-כוח התובעים "שבמקום התריסים החשמליים הוא נתן תמורה אחרת".
--- סוף עמוד 29 ---
במהלך עדותו התבקש עמי גאון להתייחס לפרוטוקול המסירה למשפחת כהן בו נאמר כי מגיע להם זיכוי עבור "בית חכם" "שכירות" ו"תריס גלילה" (נספח 6 למוצגי הנתבעת).
השיב עמי גאון:
"עד: על הבית החכם, אני צריך לבדוק את זה אני לא זוכר, אני חושב שהם קיבלו את זה בתשלום האחרון הפחתה מהתשלום האחרון שנשאר להם עם השכירות ועם התריס גלילה," (עמ' 205)
...
ת: אני אומר לך הוא ירד מהתשלום האחרון. עובדה שהיו פה דיירים ואמרו שקיבלנו.
ש: שילמת לכל הדיירים על התריסים החשמליים?
ת: קיבלנו את ה,
...
עד: 1,900 שקל. אין בעיה. כולם אמרו שעמי נתן לנו זיכוי של 1,900 שקל אתמול." (עמ' 207)
הסבר זה של עמי גאון מקובל עלי.
לא הוצגו לי מכתבי דרישה של הדיירים לזיכוי עבור תריס גלילה.
למיטב זכרוני, בביקור במקום, לא הופנתה תשומת ליבי לחסר בתריסים בדירות נוספות.
בהחלט סביר בעיני, שבעת ההתחשבנות הסופית שנעשתה, זיכויים אלו של משפחת כהן, ודיירים נוספים, נלקחו בחשבון כמו גם זיכויים נוספים שהגיעו להם.
כפועל יוצא, אני מחליט שלא לפסוק פיצויים בגין חסר נטען זה.
--- סוף עמוד 30 ---
ד. פיצוי בגין איחור במסירת הדירות
סעיף 6 ל"הסכמי המכר" דן ב"השלמה ומסירה" וקובע לאמור:
"6.1 בכפוף למילוי כל התחייבויות הקונה על פי הסכם זה, במלואן ובמועדן, מתחייבת החברה כי עוד לא יאוחר מיום 30.06.2010 תושלם בניית הדירה, והיא תמסור לקונה את הדירה כשהיא מושלמת בהתאם לתכניות ולמפרט, כשהדירה פנויה מכל אדם ומכל חפץ, והיא ראויה למגורים (להלן: 'מועד המסירה').
6.2 ידוע לקונה והוא מסכים בזאת במפורש, כי במועד המסירה ייתכן ויבוצעו בתוך הבניין, בדירות אחרות ו/או בשטחים המשותפים ו/או במתקנים, עבודות שונות, וכן ימשכו עבודות בניה ופיתוח במקרקעין הכוללות, בין היתר, חנייה שבילי גישה, גינה וכיוצ"ב, אשר ישולמו תוך תשעים (90) ימים ממועד המסירה.
6.3 ...
6.4 למרות כל האמור בהסכם זה, מוצהר ומוסכם בזה מפורשות, כי מועד המסירה יהיה ניתן לדחייה על ידי החברה, מכל סיבה שהיא, לתקופה שלא תעלה על תשעים (90) ימים, אשר הינה תקופה מצטברת (ולא חופפת) לדחיית מועד המסירה, מכל סיבה אחרת הנקובה בסעיפים 6.5 – 6.7 להלן, וכי אין בדחיית מועד המסירה כאמור כדי להוות הפרת חוזה על ידי החברה ו/או כדי להקנות לקונה זכות לסעד או פיצוי, מכל סוג שהוא, בגין כך.
--- סוף עמוד 31 ---
...
6.9 מוסכם, כי עלתה דחיית מועד המסירה לתקופה העולה על כל תקופות הדחייה האמורות לעיל (במצטבר), למעט מסיבה הקשורה בקונה, יהיה הקונה זכאי לפיצוי מוסכם קבוע ומוערך מראש, השווה בשקלים לסך של 500 $ (חמש מאות דולר ארה"ב), עבור כל חודש איחור מעבר לתקופות האיחור המותרות הנ"ל ולגבי כל חלק בחודש – חלק יחסי מהסכום הנ"ל (להלן: 'הפיצוי המוסכם'). סכום הפיצוי המוסכם הינו סכום סופי שהוערך מראש על ידי הצדדים כפיצוי מלא בגין כל נזקי הקונה בגין איחור במסירה ולא יהיו לקונה כל תביעות ו/ו דרישות לתשלום ו/או פיצוי ו/או סעד נוסף כלשהו."
אין חולק, כי החזקה בדירות לא נמסרה במועד שנקבע מראש בהסכם.
אין חולק, כי חלק מבעלי הדירות קיבלו פיצוי כספי בגין האיחור במסירה; הכל כמפורט בטבלה:
משפחה
מס'
דירה
מועד
רכישת
הזכויות בדירה
מועד מסירת החזקה
סכום הפיצוי שהתקבל
התובעים 2 +1
כהן
2
05/2009
08/2011
קיבלו פיצוי בסך 50,000 ₪ עבור איחור ב-10 חודשים
התובעת 3
סקוטלסקי
3
10/2009
06/2011
הזכויות נמכרו לתובעת בשלב מאוחר יותר על ידי משפחת קריאל שרכשה את הדירה מהקבלן.
התובעים 4+5
אפרתי
5
02/2009
02/2011
קיבלו פיצוי (ר' עמ' 95 לפרוטוקול)
התובעים 6+7
בן ישראל
6
07/2009
06/2011
קיבלו פיצוי בסך 35,000 ₪ עבור איחור ב-7 חודשים
התובעים 8 +9
לוי
7
06/2009
06/2011
קיבלו פיצוי בסך 45,000 ₪ עבור איחור ב-9 חודשים
התובעים 10+ 11
אליס
8
08/2009
06/2011
קיבלו פיצוי בסך 30,000 ₪ עבור איחור ב-6 חודשים
התובעים 12 +13
זילברמן
9
02/2009
07/2011
קיבלו פיצוי בסך 40,000 ₪ עבור איחור ב- 8 חודשים
התובעים 14 +15
שלדון
10
11/1/2010
10/2/2011
דירה הושכרה לגב' איריס סער
לטענת התובעים, הם זכאים לפיצוי נוסף בסך של 15,000 ₪ עבור כל דירה (למעט התובעת גלית סקוטלסקי אשר לא רכשה את דירתה מ"החברה הקבלנית" אלא מרוכש; ולמעט משפחת שלדון שעניינם נדון בתביעה אחרת).
הנתבעת - "החברה הקבלנית" - דוחה טיעון זה וטוענת שכל אחד מבעלי הדירות קיבל את הפיצוי המגיע לו בגין האיחור במסירת הדירה וכי הפיצוי האחיד הנדרש - 15,000 ₪ -
--- סוף עמוד 32 ---
מלמד על כך, שדרישתם היא לפיצוי עבור שלושה חודשים, שהם שלושת החודשים הראשונים אשר על פי "הסכם המכר", אין למנות אותם במניין חודשי איחור אלה.
עוד מוסיפה הנתבעת:
"116. לעניין חוסר זכאותם של התובעים לקבל פיצוי בגין שלושת החודשים הראשונים שבהם נדחו מועדי מסירת הדירות לחזקתם, תטען הנתבעת כי סעיף 6.4 להסכמי המכר מעניק לנתבעת זכות לדחות את מועד מסירת הדירות לחזקת התובעים, מכל סיבה שהיא, לתקופה שלא תעלה על תשעים (90) ימים, אשר הינה תקופה מצטברת (ולא חופפת) לדחיית מועד המסירה, מכל סיבה אחרת הנקובה בסעיפים 6.5 עד 6.7 להסכמי המכר, וכי אין בדחיית מועד המסירה כאמור כדי להוות הפרת חוזה על ידי הנתבעת ו/או כדי להקנות לקונה זכות לסעד או פיצוי, מכל סוג שהוא, בגין כך.
117. סעיף 6.8 להסכמי המכר קובע, כי הארכת תקופת הבנייה ודחיית מועד המסירה בשל איזה מן הנסיבות המנויות בסעיפים 6.4 עד 6.7 להסכמי המכר, לא תהווה הפרה של הסכמי המכר על ידי הנתבעת, לא תהווה עילה ו/או טענה ו/או דרישה, מכל מן וסוג של הקונה כנגד הנתבעת, ולא יהיה בהם כדי לזכות את הקונה בכל סעד או שיפוי או פיצוי או תרופה מכל סוג שהוא, בגין כל נזק ו/או הפסד והוצאה, בין במישרין ובין בעקיפין, שנגרמו לו, ככל שייגרמו בשל כך.
118. כמו כן, סעיף 6.9 להסכמי המכר קובע כי במידה שעלתה דחיית מועד המסירה של הדירות לחזקת התובעים על כל תקופת הדחייה האמורות בסעיפים 6.4 עד 6.7 להסכמי המכר (במצטבר), למעט מסיבה הקשורה בקונה, יהיה הקונה זכאי לפיצוי מוסכם קבוע ומוערך מראש, השווה בשקלים לסך של 500 $ (ששונה במסגרת נספח השינויים לכל אחד מהסכמי המכר לסך של 5,000 ₪), עבור כל חודש איחור מעבר לתקופות האיחור המותרות (כלומר תקופות הדחייה האמורות בסעיפים
--- סוף עמוד 33 ---
6.4 עד 6.7 להסכמי המכר). סעיף זה מוסיף וקובע כי סכום הפיצוי המוסכם הינו סכום סופי שהוערך מראש על ידי הצדדים כפיצוי מלא בגין כל נזקי הקונה בגין איחור במסירה ולא יהיו לקונה כל תביעות ו/או דרישות לתשלום ו/או פיצוי ו/או סעד נוסף כלשהו.
119. על כן, מן האמור לעיל עולה בבירור, כי בהתאם להסכמי המכר, אשר נחתמו לפני יום 6.4.11 שבו נכנס לתוקף תיקון מספר 5 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 שהוסיף לחוק זה את סעיף 5א שעוסק בפיצויי איחור במסירת הדירה לידי הקונה, הרי שאין התובעים זכאים לפיצוי כספי כלשהו בגין שלושת החודשים הראשונים של דחיית מסירת הדירות לחזקתם."
מקבל אני את טיעון הנתבעת.
בסעיף 6.1 ל"הסכמי המכר" נקבע מועד המסירה ליום 30/6/2010.
בסעיף 6.4 ל"הסכמי המכר" נאמר:
"למרות כל האמור בהסכם זה, מוצהר ומוסכם בזה מפורשות, כי מועד המסירה יהיה ניתן לדחייה על ידי החברה, מכל סיבה שהיא, לתקופה שלא תעלה על תשעים (90) ימים, אשר הינה תקופה מצטברת (ולא חופפת) לדחיית מועד המסירה, מכל סיבה אחרת הנקובה בסעיפים 6.5 – 6.7 להלן, וכי אין בדחיית מועד המסירה כאמור כדי להוות הפרת חוזה על ידי החברה ו/או כדי להקנות לקונה זכות לסעד או פיצוי, מכל סוג שהוא, בגין כך".
כפועל יוצא, יש למנות את תקופת העיכוב במסירת הדירות מיום 30/9/2010.
ער אני להוראות סעיף 5(א) לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973:
"5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי ..... וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה
--- סוף עמוד 34 ---
חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."
סעיף 5(א) דלעיל, הוא תיקון מס' 5 מיום 6/4/2015, לאחר חתימת "הסכמי המכר" והוא לא הוחל רטרואקטיבית:
"11. תחולה
...
(ג) חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א-2011 (בסעיף קטן זה – תיקון מס' 5), לא יחול על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון מס' 5; על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, כנוסחו ערב יום התחילה של תיקון מס' 5."
בעדותו התייחס לכך עמי גאון:
"עד: לפני תיקון חוק המכר האחרון היה בכל החוזים אפשרות לאחר שלושה חודשים, כתוב בהסכמים ללא כל סיבה עד שלושה חודשים זה היה מותר. בחוק המכר האחרון הוא תוקן, היום אתה לא יכול לאחר יותר מחודש וחצי ואם אתה מאחר מעל חודש וחצי אתה משלם רטרואקטיבי עד לתיקון זה לא היה. עם כולם ישבתי, כולם קיבלו למעט השלושה חודשים הראשונים שכתובים בהסכם. נתתי לכולם את החודשי איחור על פי שכתוב בהסכם, כל אחד לפי הסכום שלו בהסכם. הם מבקשים את השלושה חודשים של מה שרשום בהסכם,
ש: וזה לא מגיע להם?
ת: לא מגיע להם. זה רשום בהסכם בלי שום סיבה, בלי שום דבר, בלי שום, מותר לקבלן לאחר שלושה חודשים, זה היה גם מן נוהג כזה שכולם היו חוגגים עליו. היום זה כבר לא קיים" (עמ' 151 לפרוטוקול)
כל אחד מהדיירים הזכאים, קיבל פיצוי על איחור במסירה מעבר ליום 30/9/2010. (ר' טבלה בעמ' 33 לפסה"ד).
--- סוף עמוד 35 ---
אין הם זכאים לפיצוי נוסף עבור שלושת החודשים שקדמו למועד זה.
3. ליקויים ברכוש המשותף
לליקויים אלו יש התייחסות בחוות דעת מומחי שני הצדדים והם נבחנו על ידי המומחה שמונה על ידי בית המשפט - אינג' נתן גרשוני.
בחוות דעתו כותב המומחה:
השטחים המשותפים/הציבוריים של הבניין
"9. בסעיף 4.3 מפרט מומחה התביעה המהנדס וינלס את היתרי הבנייה שהוצאו לבניין ע"י עיריית רמת-גן, ובסעיף 5 הוא מפרט דו"חות הפיקוח ופרוטוקולי הביקורת של העירייה.
10. אני סבור שחייבת להיות כאן אבחנה ברורה בין המחויבות של הנתבעת מול העירייה לבין המחויבות שלה מול התובעים בעלי הדירות.
11. המחויבות של הנתבעת מול העירייה משמעותה ביצוע כל הנדרש כדי לצאת ידי חובת רישוי הבנייה ומילוי אחרי דרישות העירייה הנוגעות לבניין, וזאת כדי לא להעביר מחויבות זו או כל חלק ממנה כ"ירושה" לתובעים/רוכשי הדירות. הקשר החוזי שבין הנתבעת והתובעים מבוססת על ההנחה שמבחינת הרישוי ודרישות העיריה, הכל מטופל או יטופל ע"י ובאחריות הנתבעת (למעט שינויים שבוצעו באופן פרטי ע"י תובע כלשהו). אחריות זאת וקיום חובות הנתבעת לעיריה הנם אבן יסוד לחוזה שבין התובעים לנתבעת.
12. המחויבות שבין התובעים (רוכשי הדירות) לבין הנתבעת מוגדרת ומפורטת בחוזה שבין הצדדים שכולל בין מסמכיו תכנית ומפרט המכר. חוות דעתי עוסקת במחויבות הזאת וכמפורט בסעיף 5 לעיל:-
- פירוט ליקויי הבנייה (באם וככל שישנם) והתיקונים הדרושים.
--- סוף עמוד 36 ---
- הערכת עלות התיקונים.
- ביצוע ע"י הקבלן או ע"י הדיירים באמצעות אחר.
- פירוט ליקויים שאינם ברי תיקון, ומה עלות הפיצוי.
- האם התיקונים מחייבים פינוי הדירה ומה עלות הפיצוי.
החניות. (סעיף 6.1 בחוו"ד וינלס):-
13. במרתף, בנוסף לחניה רגילה אחת, קיימות 10 חניות במכפילי חנייה (מתקני חנייה אוטומטיים). ב-5 חניות שבמכפילי החנייה, אין אפשרות לחניית רכבים עם הפנים כלפי פנים מחשש שהרכב יימחץ בשל קורה יורדת קונסטרוקטיבית שקיימת בשטח. המרווח האנכי החופשי מתחת לקורה פחות מ- 1.70 מטר. (ראה צילום רצ"ב נספח א'). לא מצאתי במסמכי החוזה שבין הצדדים שהבהיר זאת מראש לרוכשי הדירות.
14. המומחה וינלס קובע בחוות דעתו שערך החניה (ההפרש בין שווי דירה עם חניה לבין דירה בלי חניה) 160,000 ₪. כמו כן יש הפחתה של 25% משווי החניה כשהשימוש בה מוגבל. = 40,000 ₪ לכל אחת מ- 10 חניות. לפיכן אני סבור שסה"כ ירידת הערך = 400,000 ₪.
15. מומחה הנתבעת טוען שקיימים אישורים מהגורמים המוסמכים המאשרים את החניות כפי שבוצעו, ואין לראות בזה ליקוי. כפי שציינתי בסעיפים 10-12 לעיל, אני דוחה טענה זו.
שטחי המרתף (סעיף 6.2 בחוו"ד וינלס):-
16. בבדיקת טענות המומחים משני הצדדים, מסקנתי (כאמור בסעיפים 10-12 לעיל) שעניין זה שייך לתחום המגעים שבין הנתבעת לעירייה ואינה רלבנטית לחוות דעתי.
ניקוז מים מהמרתף (סעיף 6.3 בחוו"ד וינלס וחוו"ד של המהנדס אלכסנדר גורביץ'):-
17. בבדיקתי מצאתי שרצפת המרתף יבשה, אולם קיימת בעיה של העדר ניקוז והיווצרות שלולית ברמפת הירידה למרתף, בסיבוב שלפני הכניסה לשטח המקורה. (ראה צילום רצ"ב נספח ב').
--- סוף עמוד 37 ---
המצב הקיים מחייב ביצוע תעלה בקצה הרמפה עם סבכה לניקוז המים, ומתקן סילוק. העלות המשוערת כ- 12,000 ₪.
גמר המרתף (סעיף 6.4 בחו"ד וינלס):-
18. בבדיקתי מצאתי שקיימים אי דיוקים שלדעתי זניחים. מאידך יש צורך בתיקון ושיפור קטעי בטון, בקירות ובתקרת החניה וצביעתם. העלות המשוערת כ- 4,000 ₪.
חדר המדרגות ולוביים (סעיף 6.5 בחוו"ד וינלס):-
19. לא מצאתי כל צורך לפרק את המעקה לאורך כל חדר המדרגות ולהתקנו מחדש, כפי שנדרש ע"י וינלס.
20. סימני צבע ע"ג ארונות השרות בלוביים הקומתיים, וחוסר גימור במפגשי משקוף מעלית ורצפה לדעתי זניחים.
21. ככלל, בחדר המדרגות מצב הטיח והצבע סבירים ואינם מחייבים תיקון, מלבד שטחי הטיח והצבע בחשפי הפתחים, איטום סביב החלונות במפלס העליון שבחדר המדרגות, והסרת עודפי צבע על אבן החיפוי בכניסה העלות המשוערת כ- 4,000 ₪.
נזילת מים מהגג המשותף אל לובי קומה -15 ראה סעיף 34 להלן:
22. מצאתי שבגג העליון (בקרבת הקולטים) המעקה חלוד, הן בעמודים והן בבסיסי המוטות האנכיים. יש להסיר את החלודה ולצבוע בצבע עמיד. העלות המשוערת כ- 1,500 ₪.
פיתוח שטח (סעיף 6.6 בחוו"ד וינלס):-
23. בסעיף זה מפרט וינלס שורה של טענות ליקויים:- גדר מחופה בחלקה באבן ובחלקה בטיח, טיח לקוי ע"ג קירות הירידה למרתף, מזגנים תלויים על המעקה העורפי מעל הכניסה למרתף, צנרת חשופה ע"ג הקירות, ורצפת חדר גז שקוע.
--- סוף עמוד 38 ---
24. בהסתכלות מקרוב על הבניין ניכרים סימנים רבים של עבודה לא מושלמת או ברמה ירודה. על כן מקובלת עלי במלואה מסקנתו והערכתו של וינלס. העלות המוערכת 26,000 ₪.
חיפוי חוץ (סעיף 6.7 בחוו"ד וינלס);-
25. מבדיקתי עולה מעל כל ספק שהבניין אינו אטום לחדירת מים דרך המעטפת החיצונית, ובכך בנייתו לוקה בליקוי חמור.
26. הבדיקות המקיפות והמקצועיות לאיתור רטיבות בדירות ובחלקי הבניין הציבוריים שבוצעו בהזמנת התובעים ע"י חברת "אינפרטק", מצביעות על כמויות גדולות ובלתי סבירות של רטיבות במקומות שונים בדירות ובחלקי הבניין הפנימיים האחרים.
27. הבדיקה הנפרדת של מכון התקנים, שבוצעה אף היא בהזמנת התובעים, מצביעה על העדר שכבת ה"הרבצה" מתחת לציפוי החיצוני של הבניין - הן בשטחי חיפוי האבן והן בשטחים המטויחים.
28. אין לי כל ספק שהרטיבות שקיימת בבניין מקורה בחדירת מים דרך המעטפת החיצונית בשל העדר שכבת ה"הרבצה" שהייתה חובת הנתבעת לבצע במהלך הבנייה, וליקויים באיטום סביב החלונות. הרטיבות שקיימת בבניין למיטב הערכתי מקורה לא בליקויים שבצנרת האינסטלציה הפנימית.
29. שכבת ה"הרבצה" הינה "מעיל הגשם" של הבניין ומיועדת לאטום את קירות הבניין ולהגן עליהם בפני חדירת רטיבות. ביצועה חובה - כשכבה תחתונה/ראשונה בציפוי הטיח החיצוני, וחובה לבצעה הן ובקטעי קיר שעתידים להיות גמורים בטיח והן בקטעים שעתידים לקבל ציפוי בלוחות אבן (כמו בבניין הנדון כאן). אי ביצוע שכבה זו מהווה עבירה על חוקי בנייה תקניים, ליקוי חמור באיכות הבנייה, פגיעה בנורמות מקצועיות מקובלות, ואף מבטיחה מראש שללא תיקון יסודי הבניין יסבול מרטיבות במשך כל חייו. אין להעלות על הדעת הישארות מצב זה ללא תיקון יסודי.
30. בבדיקת מכון התקנים גם נתגלה שאין רשת חיזוק לקשירת אבני החיפוי כפי שמתחייב. ללא רשת חיפוי קיימת סכנה מתמדת שלוחות האבן יתנתקו מהקיר וינשרו לחצר/לרחוב תוך סיכון חיי אדם.
--- סוף עמוד 39 ---
31. גילוי סימני רטיבות בחלקי הבניין השונים אינו מצביע בהכרח על מקום חדירת הרטיבות. קיימת תופעה מוכרת שבה המים חודרים במקום אחד, עושים את דרכם הנוחה בתוך חלקי הבניין הפנימיים, ומופיעים בגלוי במקום אחר. משמעות הדבר:- גילוי סימני רטיבות במקום מסוים אינו מצביע בהכרח שבאותו מקום חדרו המים.
32. חדירת רטיבות למעטפת הבניין מהווה לא רק פגיעה חמורה באיכות חיי הדיירים, ובאם לא תיעצר תגרום בטווח הארוך לחלודה ופגיעה בפלדת הזיון של שלד הבניין והחלשתו, וכן לסיכון בטיחותי בשל חדירת מים לצנרת החשמל.
33. במהלך בדיקתי אובחן קטע קטן של כ-שני מ"ר בגג עליון ששייך לדירת פנטהאוס, ושבוצעו בו שינויים (הנחת צינור מבוטן) שלכאורה פגעו באיטום הגג, מנעו ניקוז תקין באותו קטע ויצרו שלולית עמוקה שממנה חדרו מים בכמויות גדולות לתוך חלל חדר המדרגות שלמטה. יש לתקן מפגע זה, והעלות הינה עניין שבין הדיירים ואינו רלבנטי לתביעה שנדונה כאן. אין לראות בכך שינוי או צמצום במשמעות ובמסקנות שבסעיפים 25-32 לעיל.
34. נטען שהנתבעת ביצעה עבודות בקירות חוץ מתוך כוונה למנוע את חדירת הרטיבות. לאור המצב הקיים בבדיקתי אני סבור שעבודות אלה, ככל שהיו, לא הועילו.
35. יש להסיר את כל האבן בחזיתות הבניין והטיח מתחתיו, והטיח במקומות ללא אבן, ולבצע חיפוי מחדש כולל שכבת הרבצה תקנית. וביצוע רשת חיזוק לקשירת אבני החיפוי. עבודה זו חייבת להתבצע תחת פיקוח הנדסי צמוד.
העלות המשוערת.-
36. הסרת כל אבן החיפוי והטיח שמתחתיו וביצוע חיפוי מחדש כנדרש כולל שכבת הרבצה תקנית ומעליה שכבת טיח ורשת חיזוק לאבני החיפוי, תוך התאמה לפתחים הקיימים. העלות המשוערת (כולל פיגומים):
כ- 450 מ"ר X 500 ₪/מ"ר = 225,000 ₪.
--- סוף עמוד 40 ---
הסרת הטיח (במקומות שבהם אין חיפוי אבן) וביצוע מחדש. העלות משוערת (כולל פיגומים: כ- 450 מ"ר X 280 ₪/מ"ר = 112,000 ₪.
מסתורי הכביסה (סעיף 6.8 בחוו"ד וינלס):-
37. בחוות דעתו טוען וינלס שהעבודות בוצעו בחסר ובאיכות ירודה, ובוצע מסתור כביסה נוסף מאלומיניום עם קירות בטון בהיקף ובתוך המסתור הותקן דוד וצנרת מים בולטת, וברגי המסתור חלודים. לעומת זאת טוען מומחה הנתבעת שהמסתור נבנה כנדרש, מכסה על דוד החימום, והליקוי היחיד שמחייב תיקון הברגים החלודים והצורך בצביעתם.
38. מקובלת עלי דעתו של מומחה הנתבעת. יש להסיר את החלודה ולצבוע את הברגים החלודים. העלות המשוערת כ-800 ₪.
גג הבית המשותף (סעיף 6.9 בחוו"ד וינלס):-
39. בחוו"ד וינלס נטען שגמר הטיח לקוי. מומחה הנתבעת מסכים. בבדיקתי מצאתי שאכן הטיח לקוי ומחייב תיקון.
40. בחוו"ד וינלס נטען שמעקה הברזל (בגג העליון) חלקי (חסר בו קטע), לא בטיחותי ויש להשלימו. לעומתו טוען פרץ-פרי שהגישה אל גג המבנה באמצעות סולם ולא באמצעות מדרגות, ואין חובה להתקין מעקה. עליתי על הגג ומצאתי שהמצב מסוכן ומחייב השלמת המעקה.
41. כפי שצוין ע"י וינלס (דף 29 בחוות דעתו) הגג העליון על כל חלקיו כולל המרפסת של דירת הגג חייב להיות אטום כחלק מפעולות האיטום של מעטפת הבניין. דעה זו מקובלת עלי. משמעות הדבר הרמת הריצוף וביצוע מחדש אחרי האיטום. הערכתי לכלל הפעולות על הגג 60,000 ₪.
אף מים בקצה מרפסות וספי שיש (סעיף 6.10 בחוו"ד וינלס):-
42. בחוו"ד וינלס נטען שלא הותקן אף מים בקצוות אלמנטים בולטים. (לא בתחתית המרפסת ולא בקצה סף חלון משיש במרפסות. לעומתו טוען פרץ-פרי שאין דרישה לבצע אף מים בקצוות אלמנטים בולטים כלל, ומזה שאין ליקוי. מקובלת עלי טענתו של פרץ-פרי. אין ליקוי.
החלפת משאבות (סעיף 6.11 בחוו"ד וינלס וחוות הדעת של אלכסנדר גורביץ'):-
--- סוף עמוד 41 ---
43. המומחה מטעם התובעים בחוות דעתו מצביע על ליקויים והחובה להחלפת משאבות וציוד לבור שאיבת הביוב. אני סבור שהטענה מוצדקת ויש לפעול על פי המלצותיו. העלות המשוערת כ-53,000 ₪.
ליקויים אלו והצורך לתקנם הוצגו והוסברו על ידי המומחה בביקור במקום. חלקם אף קיבל התייחסות ב"פרוטוקול הביקור במקום".
אני מאמץ את חוות דעת המומחה - אינג' נתן גרשוני - את קביעותיו והמלצותיו, למעט הסתייגות אחת הנוגעת לסעיף 43 לחוות הדעת, המתייחס ל"החלפת משאבות" מערכת הניקוז.
כאמור, היה כשל במערכת הניקוז אשר הביאה עמה להצפות ורטיבות בדירות.
הדיירים נאלצו לתקן בעצמם את הליקויים והכשל במערכת הניקוז.
הדיירים נעזרו לצורך כך, בחוות דעתו של המהנדס גורביץ אלכסנדר שתחום מומחיותו "תכנון מערכות אינסטלציה".
ביום 15/7/2012 שילמו התובעים סך של 1,044 ₪ לחברת "כל פרויקט" עבור שאיבת בור משאבות בחניון, על ידי ביובית (מוצג 11 למוצגי התובעים).
ביום 17/1/2013 שילמו התובעים סך של 1,400 ₪ לחברת "כל פרויקט" עבור שאיבת של בור משאבות על ידי ביובית ושטיפת הבור בלחץ מים. סה"כ שאיבה של שלוש מכליות מלאות, דבר המצביע על כמות הצטברות המים (מוצג 10 למוצגי התובעים).
ביום 10/10/2013 שילמו התובעים סך של 1,416 ₪ לחברת "כל פרויקט" עבור שאיבת בור משאבות על ידי ביובית (מוצג 9 למוצגי התובעים).
בחוות דעתו כותב אינג' אלכסנדר גורביץ את המלצותיו לפתרון.
"2. המלצות
...
ב. להקטין את כמות השפכים שזורמים לתוך בור המשאבה עד ל-80% על ידי חיבור של שש הקומות העליונות למערכת ביוב בגרביטציה. לזה נדרש לקבל אישור של חברת מי רמת גן לחיבור נוסף לביוב העירוני ברח' חברון."
ביום 26/11/2013 שילמו התובעים לאייל עמר שירותי אינסטלציה סך של 31,860 ₪ עבור עבודות אינסטלציה הכוללות שינוי כיוון זרימה של הביוב ההולך לבור שאיבה וכיוון הביוב הראשי בגרביטציה ללא שאיבה (מוצג 4 למוצגי התובעים).
--- סוף עמוד 42 ---
תיקון אחרון זה, אשר בוצע בהמלצת אינג' אלכסנדר גורביץ, פתר את הבעיה.
בעדותה העידה הגב' סקוטלסקי גלית כי תיקון זה פתר את הבעיה.
(ראה עדותה בעמ' 89-83)
כפועל יוצא, מתייתר הצורך בהחלפת המשאבות כמפורט בסעיפים 6, 11 לחוות דעת מומחה התובעים גדי וילנס המסתמך על חוות הדעת של המהנדס אלכסנדר גורביץ, עליהם הסתמך מומחה בית המשפט אינג' נתן גרשוני בסעיף 53 לחוות דעתו.
על הנתבעת "החברה הקבלנית" להשיב ל"קופת ועד הבית" סכומי ההוצאות המפורטות לעיל, בתוספת הצמדה מלאה למדד המחירים לצרכן וריבית חוקית ממועד תשלום סכומים אלו ועד התשלום בפועל.