220. בהינתן שזה מצב הדברים, מצאתי לנכון לבסס את קביעת נזקי המבנה על חוות דעתו של מר כרמלי, שנראית מבוססת יותר ונשענת על הערכות שהמציאו התובעים בזמן אמת לשיקום המבנה. מבין החלופות השונות שהציע מר כרמלי מצאתי כי החלופה הגבוהה
--- סוף עמוד 67 ---
יותר משקפת את הפיצוי הראוי, לא ראיתי מקום להפחית מחוות הדעת בלאי, כפי שהציע מר מרכוס, מקום בו מר כרמלי עצמו העריך את עלות השיקום בסכום גבוה היותר מזה שבו העריך מר מרכוס את הבלאי, ובהיעדר בסיס מספיק לקביעתו של מר מרכוס. התובעים אף בנו מבנה אחר (ר' עדות קוגן בעמ' 374, 402).
221. איני מתעלם מכך שככלל, כינון אינה דרך המלך לפיצוי בנזיקין, שם חל הכלל לפיו הפיצוי מיועד להשיב את המצב לקדמותו (ר' ע"א 327/80 נעים נ' ברדה פ"ד לו (3) 762, 772 (1982)). השבה כזו נעשית בדרך של תשלום בפועל עבור ערך הנכס שאבד בשל מעשה העוולה (זאת בשונה ממקרה בו הנכס ניזוק חלקית ולא אבד כליל – שאז מפצים את הניזוק בסכום השווה להוצאותיו בפועל, גם אם כתוצאה מהתיקון מצבו של הנכס מושבח (ר' בת.א. (חי') 159/04 סולל בונה נ' מדינת ישראל – משרד הבריאות, פסקה 23 (11.6.2006) (להלן: עניין סולל בונה), ע"א 292/80, 273/80 משה מדינה נ' שלמה כהן, פ"ד לז (2) 29, 45 (1983)). מכאן, שלמעט מקרים שבהם נקבע בדין או בהסכם פיצוי המבוסס על ערכי כינון, יהיה הפיצוי בנזיקין מבוסס על שווי הנכס ערב הקריסה או האובדן.
222. חריג לכלל ולפיו הפיצוי נעשה בערכי שווי הנכס ולא בעלות הכינון הוא כאשר התשלום הכספי - לפי שווי השוק - אינו מגשים באופן הולם את המטרה של השבת המצב לקדמותו. אפשרות זו קיימת במקרים בהם ערכם הסובייקטיבי של המקרקעין, עבור הניזוק, גבוה מערך השוק (ע"א 676/72 משה ולאה קפטה נ' דוד וסימה לסקובסקי, פ"ד כז (2) 249, 250 (1973)). הבחנה נוספת מבוססת על השימושים שנעשים בנכס: "לא הרי ערכו של נכס לניזוק הסוחר באותו נכס (כגון דירות להשכרה) כהרי ערכו של נכס לניזוק "פרטי" (כגון בית המשמש לגופים שניזוקו)" (ר' ע"א 9474/03 יורם גדיש תשתיות ובנייה (1992) בע"מ נ' בהג'את מוסא, פסקה 21 (21.11.2006) עניין סולל בונה, פסקה 24). אמנם, אין להוציא מכלל אפשרות מקרים שבהם מדובר בחנות או עסק הקונים לעצמם מוניטין במקום שבו הם נמצאים, כך שלא יהיה די בתשלום בפועל של ערך הנכס.
223. במקרה שלפנינו מצאתי כי פיצוי על בסיס ערכי שיפוי אינו הולם את מטרת הפיצוי, שכן התובעים אכן הקימו את המפעל מחדש, ונאלצו לבנות אותו לאחר השריפה. במצב דברים זה, כפי שפרטתי לעיל, פיצוי על בסיס ערך השיפוי אינו מביא להשבת המצב לקדמותו, ועל-כן לא מצאתי לנכון להפחית מהערכת הנזק כפי שהציע מר מרכוס. בנוסף מצאתי כי יש מקום להוסיף להערכה של עלות הבנייה גם תוספת של 10% עבור העליות הנלוות אשר לא הובאו בחשבון באופן מספק בהערכה זו (תכנון, פיקוח, רישוי, אגרות, הוצאות בלתי מתוכננות).