עא 297/16 ציונה שלוסברג נ' יפה הוד

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 297/16 לפני: כבוד השופט י' דנציגר כבוד השופט י' עמית כבוד השופט א' שהם המערערים: 1. ציונה שלוסברג 2. מרדכי גלילי 3. יוסף רייזקין 4. אסתר רייזקין 5. רות רייזקין 6. אורנה ארמה 7. מרים גלילי 8. אברהם גלילי 9. רחל גרון נ ג ד המשיבות: 1. יפה הוד 2. אסתר רוזן ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו (השופט י' גייפמן) מיום 29.11.2015 בתיק ה"פ 7071-05-13 [פורסם בנבו] בשם המערערים: עו"ד אורי דניאל בשם המשיבות: עו"ד ארן לוסטיגמן

פסק-דין

השופט י' דנציגר:

לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופט י' גייפמן) בה"פ 7071-05-13 [פורסם בנבו] מיום 29.11.2015. במרכזו של הערעור עומדת השאלה מהו היקף הזכויות שצומחות למשיבות מתוקף הסכם חכירה שעליו חתמו הוריהן המנוחים.

רקע

1. המערערים הם בעלים במושע של מקרקעין הידועים כגוש 6172, חלקה 142, ברחוב ז'בוטינסקי 74 ברמת גן, ששטחם 1,782 מ"ר (להלן: המקרקעין). על המקרקעין מצויים שלושה מבנים, והם: מבנה מרכזי, ובו עשר דירות ושלוש חנויות (להלן: המבנה המרכזי); מבנה לשימור, ובו שלוש דירות ושתי חנויות; ומבנה בחצר, ובו שתי דירות (להלן: המבנה בחצר).

2. המשיבות הן בנותיהם היורשות של צבי וחיה אנצר ז"ל (להלן: ההורים המנוחים) והיורשות שלהם. ההורים המנוחים היו דיירים מוגנים בדירה בעלת שני חדרים במבנה המרכזי (להלן: הדירה). ביום 12.11.1987 חתמו ההורים המנוחים והמערערים על הסכם חכירה, במסגרתו רכשו ההורים המנוחים זכויות חכירה ל-999 שנים בדירה (להלן: הסכם החכירה). להסכם החכירה צורף מסמך תנאי החכירה שנחתם על ידי הצדדים (להלן: תנאי החכירה).

3. ביום 3.11.2011 אושרה תכנית בנייה עירונית רג/1415 (להלן: התב"ע), על בסיסה ניתן אישור להרוס את המבנה המרכזי והמבנה בחצר, ולבנות במקומם מגדל בן 24 קומות שייועד למגורים ולמסחר (להלן: המגדל).

4. בעקבות ההתפתחויות המתוארות לעיל התעוררה מחלוקת בין הצדדים בנוגע לשאלת התמורה שהמשיבות זכאיות לה עבור זכויות החכירה בדירה, עם השלמת פרויקט בניית המגדל בהתאם לתב"ע החדשה: השאלה הייתה האם התמורה תשקף גם את החלק היחסי בזכויות הבנייה שנוספו למקרקעין עם אישור התב"ע כטענת המשיבות; או שמא התמורה תהא מצומצמת יותר, ותתבטא בקבלת דירה בשטח זהה לשטח הדירה בטרם אישור התב"ע, כטענת המערערים.

5. על רקע מחלוקת זו, הגישו המערערים תובענה לאכיפת תנאי החכירה, ובפרט לאכיפת סעיף 8 לתנאי החכירה, שקובע כי במקרה שבו תאושר תכנית להריסת הבניין ובניית חדש במקומו, תבוטל חכירת הדירה והחוכרים יהיו חייבים לפנות את הדירה, "בתנאי שיקבלו בבניין שיוקם על החלקה דירה בת שני חדרים בבעלות, באותו שטח של החלק המוחכר ובמיקום לא פחות טוב, כשהזכויות ברכוש המשותף יהיו שוות לאותן הזכויות הקיימות לחוכרים בבניין זה כיום בלבד, ובאותו יחס לו היה רשום כבית משותף". המערערים סברו כי סעיף זה בתנאי החכירה תומך בעמדתם בעניין היקף הזכויות המגיע למשיבות.