32. בשולי הדברים אציין כי בפסיקה התעוררה השאלה האם הסכמה החוזית בעניין זכויות בנייה צריכה להתפרש לגבי זכויות קיימות בלבד, או גם בנוגע לזכויות בנייה עתידיות, למשל כאלה שנוצרו בעקבות שינוי התב"ע. כפי שנקבע בבית משפט זה, הסכמה בנוגע לזכויות עתידיות יכולה להיות מפורשת או משתמעת, והכל בהתאם לאומד דעתם של הצדדים [ראו: פרשת עמליה פרנק, פסקה 45]. במקרה הנדון, סוגיה זו נדחקה לשולי הדברים בטיעוני הצדדים, והיא לא עמדה בלב הדיון לפנינו. אשר על כן, לא אעמיק בשאלה זו מעבר לנדרש, אך אציין – למעלה מן הצורך – כי אני מוצא שקביעתי במקרה הנקודתי הנוכחי תקפה הן לזכויות הבנייה נכון למועד חתימת הסכם החכירה, והן לזכויות הבנייה שנוספו לאחר אישור התב"ע.
33. לסיכום, אמליץ לחבריי לקבל את הערעור ולקבוע כי הסכם החכירה ותנאי החכירה לא היקנו להורים המנוחים, וממילא למשיבות, זכויות בנייה יחסיות בחלקה.
34. עוד אמליץ לחבריי לקבוע כי המשיבות תישאנה בהוצאות משפט ושכר טרחה לטובת המערערים בהליך זה, בסכום כולל של 30,000 ש"ח, סכום זהה לסכום בו חויבו המערערים בערכאה הדיונית.
35. למקרא חוות דעתו של חברי השופט י' עמית, אבקש לחדד פעם נוספת כי אכן נקודת המוצא הינה שזכות חכירה לתקופה ארוכה "שקולה" במובנים רבים לזכות בעלות, הן מבחינת טיב הזכויות, והן מבחינת הזכויות הנגזרות, לרבות זכויות בנייה. יחד עם זאת, ייתכנו מקרים שבהם התוצאה תהיה אחרת לנוכח הסכמות חוזיות ספציפיות בין הצדדים – וכך לדידי במקרה הנדון.
ש ו פ ט
השופט י' עמית:
עיינתי בחוות דעתו של חברי, השופט י' דנציגר, ודעתי שונה.
1. הורי המשיבות היו דיירים מוגנים שביקשו "לשדרג" את מעמדם ולרכוש את זכויות הבעלות בדירה. ברם, מאחר שהמבנה לא היה רשום כבית משותף ולא ניתן להעביר בעלות בחלק מסויים של המקרקעין בשל סעיף 13 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, השתמשו הצדדים בטכניקה מוכרת וידועה ורשמו לזכות הורי המשיבות זכות חכירה לתקופה של 999 שנה.
2. כוונת הצדדים הייתה להמיר את זכויות הדיירות המוגנת בזכות הבעלות, על כל הכרוך בכך, והדברים עולים לטעמי גם מסעיף 8 לתנאי החכירה אשר צוטט על ידי חברי (פסקה 27 לפסק דינו). אכן, המערערים-המוכרים ביקשו להבהיר כי הזכויות שנרכשו מצומצמות לדירה ולא לחצר או לגג או לחלקים אחרים במבנים, וכן ביקשו להבטיח כי אם ייבנה בנין חדש, הורי המשיבות לא "יסחטו" בתמורה להסכמתם דירה גדולה יותר ממה שרכשו. אך באותה נשימה מודגש בסעיף 8 הנ"ל כי "הזכויות ברכוש המשותף יהיו שוות לאותם הזכויות הקיימות לחוכרים בבנין זה כיום ובאותו יחס לו היה רשום כבית משותף כאמור בסעיף 7". כפי שלכל בעל דירה בבניין יש חלק ברכוש המשותף, אשר בהיעדר הוראה אחרת, מקנה לו כיום חלק יחסי בזכויות הבניה שנתווספו, כך מעמדם של המשיבות אינו שונה ממעמדו של כל בעל דירה אחר בבניין.