III. עיקר השאלות שבמחלוקת
37. השאלות העיקריות הדורשות הכרעה בתביעה דנן הינן אלה:
א. האם הנתבעת שימשה כנאמנה עבור הרוכשים המקוריים, והאם נוצרה נאמנות בין הנתבעת לבין סבו של התובע ובין הנתבעת לבין יורשי הסב?
ב. ככל שהתשובה לשאלה הקודמת הינה חיובית יש לבחון האם התביעה דנן התיישנה. לשם כך נדרש לברר מהו המועד בו כפרה הנתבעת בנאמנותה הנטענת ע"י התובע, וכן מהו המועד בו נודע לתובע על הפרת חובת הנאמנות אשר הוא מייחס לנתבעת?
ג. האם יש לדחות תביעה זו מחמת השיהוי שדבק בהגשתה? כן נדרש לבחון האם הסב, האב או התובע ויתרו על זכויותיהם במקרקעין, והאם הנאמנות הנטענת בין הסב, האב או התובע לבין הנתבעת אכן פקעה?
ד. האם יש להחיל בתביעה דנן את "דוקטרינת הביצוע בקירוב", ובהתאם לכך - האם יש לקבוע כי התובע אכן זכאי להירשם כבעלים של החלקה החלופית?
ה. האם התובע זכאי להירשם כבעלים של 1 (חלק אחד) מתוך 347 חלקים בכלל שטחי המקרקעין הרשומים על שמה של הנתבעת, לרבות ב"שטחים הציבוריים"?
ו. האם יש לחייב את התובע להשתתף בחלקו היחסי בהוצאות הנתבעת בקשר לחלקה החלופית כפי שפורטו במסגרת תצהיריה וסיכומיה?
IV. דיון והכרעה
א. האם הנתבעת שימשה כנאמנה עבור הרוכשים המקוריים והאם נוצרו יחסי נאמנות בין הנתבעת לבין סבו של התובע ויורשיו?
38. סעיף 2 בחוק הנאמנות, תשל"ט-1979 (להלן: "חוק הנאמנות") קובע כי:
"נאמנות נוצרת על פי חוק, על פי חוזה עם נאמן או על פי כתב הקדש".
39. במקרה הנוכחי, אין חולק כי לא הוצג בפני בית המשפט הסכם כתוב כלשהו המעיד על יצירת יחסי נאמנות בין הרוכשים המקוריים של המקרקעין לבין הנתבעת. נשאלת אפוא השאלה: האם ניתן ללמוד מהנסיבות שהתבררו כי בין הנתבעת לבין הרוכשים המקוריים של המקרקעין נוצרו יחסי נאמנות גם ללא הסכם כתוב הכולל את תנאי הנאמנות, לרבות מהותה, משכה והתנאים להפסקתה?
40. מושכלות יסוד הן כי כאשר בין צדדים נכרת הסכם להעברת זכויות במקרקעין לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), אך העסקה לא הושלמה ברישום, אוחז הרוכש בזכות קניין שביושר (ר' ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199 (1999) (להלן: "עניין אהרונוב"); ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49, 57 (2003) (להלן: "עניין תורג'מן"); ע"א 7217/02 רבי נ' הלוי, פ"ד נח(5) 529, 532 (2004) (להלן: "עניין רבי"); ע"א 7231/10 תלמוד תורה בית יהודה קרית אתא ע"ש יהודה גפן זצ"ל נ' עיריית קריית אתא (פורסם בנבו, 17.10.2012) (להלן: "עניין תלמוד תורה")). דהיינו - לרוכש הזכות במקרקעין מוקנית זכות שביושר, שאיננה זכות אובליגטורית בלבד, אלא זכות "מעין קניינית" בקשר למקרקעין שרכש (ר' עניין אהרונוב, בעמ' 252; עניין תורג'מן, בעמ' 58-59).