"ש. אוקי. אני מבין שאין ויכוח בין חוות הדעת לגבי הימצאותן של חריגות בנייה לגבי הגודל שלהם, לגבי אי התאמה להיתר?
ת. כן. אנחנו באותם שטחים.
ש. אין ויכוח בינך לבין זיו חגי בהקשר הזה?
ת. בהקשר של השטחים עצמם. כן".
29. אין גם חולק כי חריגות הבניה הנ"ל בוצעו ע"י הנתבעים בשנת 1989 בסמוך לאחר סיום הבניה וכניסתם להתגורר בבית (ראו: סעיף 24 לתצהיר עדות ראשית הנתבע). במהלך חקירתו הנגדית של הנתבע הוא העיד כי "השינויים" בנכס נשוא התביעה בוצעו על ידו בסמוך לאחר עונת חורף קשה ועקב נזילות (תמלול ההקלטה של דיון ההוכחות מיום 24.10.17 עמ' 32 ש' 9-14):
"ש. בסעיף 24 אתה מציין שבוצעו שינויים, אתה כותב "הנני מצהיר כי השינויים אשר בוצעו בנכס, בוצעו בשנת 1989"?
ת. אמת.
ש. מתי ב- 1989? בערך?
ת. אחרי חורף קשה שעברנו. היה חורף קשה, נזילות מכיוון הגגות, המרפסות. זה היה אחרי החורף, זאת אומרת משהו בסביבות אפריל – מאי, נגמר החורף".
השאלות העומדות לדיון
30. אלה הן השאלות:
א) האם עפ"י דין היה על הנתבעים לגלות באופן יזום לתובע, עובר לביצוע העסקה, את דבר קיומן של חריגות הבניה בנכס?
ב) אם התשובה לשאלה (א) לעיל חיובית, האם הנתבעים הפרו את חובת הגילוי בהינתן תניית הוויתור של התובע בסעיף 8 להסכם המכר?
ג) ככל שהתשובה לשאלות (א)- (ב) לעיל חיוביות, מהו הפיצוי המגיע לתובע?
האם הדין מטיל חובה על המוכר לגלות לקונה דבר קיומן של חריגות בניה בממכר?
31. ניתן להצביע על שלוש מקורות מהדין לעניין חובת הגילוי:
מקור אחד הנו סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג -1973 (להלן: "חוק החוזים"), אשר קובע כי התקשרות על בסיס הטעיה תיחשב גם: "אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג, או לפי הנסיבות, היה על הצד השני לגלותן". בעניין זה נדרש הצד עליו חלה חובת הגילוי לפעול בניגוד לאינטרס האישי שלו. קרי, לגלות נתונים שאינם נוחים עבורו, כאשר בעקבות מידע זה, עלול הצד השני להימנע מלהתקשר עמו בהסכם או להתנות את הסכמתו להתקשר עמו בהסכם בהצבת תנאים פחות נוחים לצד המגלה.
32. מקור שני לחובת הגילוי מצוי בסעיף 12 לחוק החוזים הקובע כי במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב יכולה להתבטא במחדל שעניינו אי גילוי עובדות אשר עפ"י הנסיבות היה מקום לצפות לכך, שאדם המנהל משא ומתן יגלה אותן לצד השני.