פסק – דין
התביעה ובעלי הדין
1. התובע, יליד הארץ, מתגורר זה שנים רבות בדרום אפריקה. במועד הרלבנטי לתביעה רכש מאת הנתבעים בית ביישוב כפר ורדים (על מגרש בשטח 705 מ"ר, שמענו רח' שניר 115, הידוע כחלקה 111 בגוש 18707 (להלן: "הבית" או "הממכר"), מתוך כוונה להשתכן בו דרך קבע עם משפחתו עם שובו ארצה. לאחר השלמת עסקת הרכישה גילה התובע כי קיימות חריגות בנייה בדירה, דבר שלא הוזכר על ידי הנתבעים בשלב המו"מ. התובע טוען כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם, ולכן הוא מבקש לחייב את הנתבעים לשלם לו פיצויים בסך 384,000 ₪.
טענות התביעה
2. בתביעה נטען כי במהלך שנת 2012, לאחר שהות של כ- 20 שנים בדרום אפריקה, החליט התובע (ומשפחתו) לשוב ארצה לצמיתות ולגור בכפר ורדים.
3. התובע הגיע לארץ אחת לכמה חודשים על מנת לאתר בית שיתאים לצרכי משפחתו, ולצורך כך הסתייע בשירותי משרד תיווך בכפר ורדים שבו עבדה בת הנתבעים רינת באותה עת (להלן: "רינת").
4. במהלך חודש 06/12, עת הגיע התובע לביקור בארץ, הציעה רינת לתובע לבחון את רכישת בית הוריה (הנתבעים). התובע ביקר בבית ומצא אותו מתאים לצרכיו. לאחר מו"מ קצר, הסכימו הצדדים על מחירו (1,650,000 ₪). התובע ציין בפני הנתבעים כי סכום זה זמין מבחינתו במלואו ללא צורך במימון בנקאי.
5. ביום 2.7.12 נכרת בין התובע לנתבעים הסכם מכר, במסגרתו הצהירו הנתבעים, בין היתר, כי זכויותיהם בממכר נקיות מכל זכות לצד שלישי וכי לא ביצעו בממכר כל חריגות בניה ולפי מיטב ידיעתם אין חריגות בניה בממכר (ההדגשה אינה במקור – ג.נ.). בנוסף הצהירו הנתבעים בנספחי ההסכם, הצהרות בנוגע לגודלו של הבית ומצבו התכנוני לרבות תצהיר בדבר העדר חריגות בניה שנחתם והוגש לרשות מקרקעי ישראל. התובע התחייב לשלם לנתבעים סך של 100,000 ₪ עד לא יאוחר מיום 4.7.12 ואת יתרת התמורה בסך 1,550,000 ₪ ביום 9.7.12 כנגד מסירת החזקה, ומלוא התמורה אכן שולמה לנתבעים, במקביל למסירת החזקה בממכר לתובע.
6. לטענת התובע, עקב נסיבות אישיות, הוא החליט לגנוז את תכניותיו לשוב ארצה, ובמהלך שנת 2014 החליט למכור את הבית. לצורך כך, שכר שירותי תיווך ממתווכת בשם רחל רובין. בתחילת שנת 2015, נמסר על ידה לתובע כי אותרו רוכשים פוטנציאליים אשר ביקשו לערוך הליך של בדק בית הכולל עיון בהיתר הבניה ובחינת תכניות הבית. עם קבלת היתר הבניה ובדיקתו ע"י בעלי מקצוע מטעמם, התגלו חריגות בניה רבות בדירה, גילוי אשר הכשיל את ביצוע העסקה.
7. בהתאם לחוות דעת שמאית מטעם התובע (השמאי זיו חגאי), התגלו בבית חריגות הבניה הבאות: מרפסת כביסה בקומת הקרקע נסגרה וקורתה ללא היתר, מרפסת צפונית מפלס +2.56 קורתה ללא היתר, מרפסת בעליית הגג, מפלס +4.16 קורתה ללא היתר, עליית גג הוגבהה, ומתבצע שימוש בחלל עליית הגג ללא היתר. סה"כ 42.40 מ"ר חריגה בשטח עיקרי ו- 24.40 מ"ר חריגה בשטח שירות, המהווים 66.80 מ"ר מהשטח הבנוי של הבית.
8. נטען, כי במהלך המו"מ לרכישת הבית, לא יידעו הנתבעים את התובע ולו ברמז בנוגע לחריגות הבניה האמורות לעיל, למרות שידעו על קיומן בהיותם אלו שביצעו אותן ללא היתר.
9. לאחר שנודע לתובע על חריגות הבניה, הוא פנה אל נתבע 1 וזה אישר כי תוספות הבניה בוצעו על ידו, ואף טען בביטול כי מדובר בעניין שבשגרה בכל הנוגע לבתים מסוג זה בכפר ורדים.
10. בהמשך, התנהלה בין הצדדים שיחה טלפונית וכן תכתובת בנוגע לחריגות הבניה ולדרישת התובע לפיצויים בגין נזקיו מהנתבעים, וזאת באמצעות ב"כ, אולם הצדדים לא הצליחו להגיע לעמק השווה.
11. לאור האמור לעיל עתר התובע לחיוב את הנתבעים בפיצויים הבאים:
א) הוצאות הסדרת הרישוי והפחתת הסחירות – 120,000 ₪.
ב) תרומת השטחים ללא היתר ולרבות רווח יזמי (של המוכר) – 160,000 ₪.
ג) מניעת אפשרות להתגורר או להשכיר את הבית מחודש 02/15 (מועד הגילוי) ועד חודש 12/15 (מועד הגשת התביעה) – 4,500 ₪ לחודש ובסה"כ – 45,000 ₪.
ד) השבת תשלומי ארנונה לתקופה שלא ניתן היה לעשות שימוש בבית – 8,972.50 ₪.
ה) עוגמת נפש – 50,000 ₪.
סה"כ : 384,000 ₪.
12. לחלופין, וככל שלדעת ביהמ"ש הנכבד, הנזק הממוני המוכח נמוך מגובה סכום הפיצוי המוסכם (החוזי), אזי עותר התובע לחיוב הנתבעים בפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר בסך 165,000 ₪.
הגנת הנתבעים
13. הנתבעים דחו את טענות התובע ועתרו לדחיית התביעה נגדם.
14. לטענת הנתבעים הבית שנמכר לתובע נבנה על ידם בשנת 1987, כשבחודש 08/1988 הם נכנסו להתגורר בו. השינויים המינוריים אשר נערכו בבית בוצעו על ידם עוד בשנת 1989 ומאז לא בוצעו שינויים נוספים בנכס.
15. כל השינויים שבוצעו בבית, בוצעו במסגרת השטחים המותרים לבניה לפי תכנית 16384/ג ולא מעבר לשטחים אלו, וכן כי בהתאם לשומה שנערכה ע"י השמאי מטעם הוועדה המקומית לא קיימות חריגות בניה בנכס וניתן על כך אישור מטעם הוועדה המקומית, ובשל כך, לא סברו הנתבעים כי מדובר בחריגות בניה כלל וכלל.
16. בהתאם לחוות דעת השמאי ניצן בניטה מטעמם, סה"כ השטח העיקרי המותר לבניה עפ"י תכנית 16384/ג הינו 250 מ"ר כשבפועל הבית בנוי מ- 177 מ"ר עפ"י היתר ו- 42.40 מ"ר ללא היתר, ומשכך הרי שכלל השטח העיקרי הבנוי הינו במסגרת השטחים המותרים ואף נותרה יתרה לניצול של 30.60 מ"ר. כמו כן, סה"כ שטח השירות המותר לבניה לפי התכנית הנ"ל, הינו 85 מ"ר, כשבפועל הבית בנוי מ- 57 מ"ר עפ"י היתר ו- 24.40 מ"ר ללא היתר, ומשכך כלל שטח השירות הבנוי הינו במסגרת השטחים המותרים ואף נותרה יתרה לניצול של 3.60 מ"ר.
17. בכל תקופת מגוריהם בבית, מעולם לא קיבלו הנתבעים מהרשויות ו/או המועצה האזורית כפר ורדים ו/או ערכאות שיפוטיות כל התראה ו/או דרישה ו/או צו הריסה ו/או כל הודעה בדבר נקיטת הליכים בטענה של ביצוע חריגות בניה בנכס, כאשר ביצוע שינויים מינוריים כפי שביצעו הנתבעים, הינן פעולות נפוצות הקיימות ברוב הבתים ביישוב, והדרך לא השפיע כלל על מחירי הנכסים, ואף להיפך.
18. חזקה היא כי אם טענות התובע היו נכונות, הרי שהוועדה המקומית לא הייתה מוציאה תחת ידיה, את אישורה להעברת הזכויות בנכס.
19. עובר למועד החתימה על הסכם המכר, התובע מעולם לא החליף עם הנתבעים דברים בנוגע למעמדו המשפטי של הנכס, וכל ההתנהלות הייתה מול עורך הדין שייצג את שני הצדדים.
20. כל הצהרות הנתבעים בהסכם המכר היו באשר לגודל המגרש שהינו בשטח של 705 מ"ר, ולא ניתנו הצהרות מטעמם באשר לגודל השטח הבנוי.
21. משהצהיר התובע בהסכם המכר כי בדק את הבית לרבות מצבו התכנוני בוועדה המקומית, הרי שחזקה עליו כי בדק את הבית והכיר את תכונותיו. זאת ועוד, חזקה על התובע כי עת היה בעצמו במשרדי הוועדה לתכנון ובניה ו/או במשרדי המועצה המקומית ושילם את מחצית היטל ההשבחה כי בירר את זכויות הבניה ומצבו התכנוני של הנכס, ואם לא עשה כן, אין לו להלין אלא על עצמו.
22. בהינתן האמור נטען, כי עסקינן בקונה אשר התנהל במטרה מודעת לרכוש את הנכס "as-is", וכעת, כעבור 4 שנים לאחר שבוצעה עסקת המכר, דורש באופן תמוה, פיצויים בגין אי הצלחתו למכור את הנכס במחיר רווח. לאחר שנודע לתובע כי הולכות להתבטל הטבות מס, ובשל כך החלה ירידת מחירים דרסטית בכלל הנכסים ביישוב, מנסה הוא להתנער מן העסקה בטענה של כדאיות העסקה בלבד.
23. ביחס לנזקים הנטענים (המוכחשים כשלעצמם), טוענים הנתבעים כי ירידת ערך הנכס (אם ישנה), לא נבעה מהשינויים שבוצעו בנכס, אלא ממספר גורמים, ובין היתר, מצב תחזוקתי גרוע של הבית ע"י התובע ומצב שוק הדירות בכפר ורדים בשל ביטול הטבות המס ביישוב.
24. עפ"י ממצאי חוות דעת השמאי מטעם הנתבעים עלות הסדרת הרישוי עומדות לכל היותר על סך של 20,000 ₪. דרישת התובע להשבת תשלומי ארנונה ולאבדן דמי שכירות בגין התקופה שתחילתה מהמועד בו נתגלו חריגות הבניה ועד הגשת התביעה משוללת כל יסוד ומעידה על חוסר תום ליבו. ברי כי אין כל מניעה משפטית להשכיר את הנכס גם אם יש חריגות בניה כאלה ואחרות. חובת הקטנת הנזק חלה על התובע בהיותו בעל הגישה היחידי לנכס.
ראיות הצדדים
25. בתיק נשמעו ראיות הצדדים עד תום בכל חזית המחלוקת.
מטעם התביעה העידו 2 עדים: מר יעקב ארנון התובע בעצמו, והשמאי זיו חגאי אשר נחקר על חוות דעתו מיום 29.6.15 (נספח ד' לכתב התביעה).
מטעם ההגנה העידו 6 עדים: מר בני פיש, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך אשר נחקר על שומה שערך עבור הוועדה המקומית לתכנון ובניה מעלה הגליל מיום 12.7.12 (נספח א' לכתב ההגנה). עו"ד טל אטיאס, אשר ייצג את התובע ואת הנתבעים בהסכם המכר. מר אסף סוחריאנו, מתווך מקרקעין, בעלים של משרד תיווך בכפר ורדים, אשר נחקר את תצהיר עדותו הראשית מיום 4.4.17 (להלן: "אסף"). מר ניצן בניטה, שמאי מקרקעין מטעם הנתבעים אשר נחקר על חוות דעתו מיום 3.2.16. גב' רינת אפריאט, בתם של הנתבעים, במועד הרלבנטי לתביעה, עבדה כמתווכת שכירה במשרד התיווך של אסף (להלן: "רינת"). מר רפפורט יצחק, הנתבע בעצמו.
הוגשו סיכומים בכתב, והתיק הובא בפניי לצורך מתן פסק דין.
שתי הערות מקדימות
26. כבר עתה אציין כי אין חולק באשר לקיומן של חריגות בניה בממכר, מהותן והיקפן. במסגרת ההליך דנן הוגשו ע"י הצדדים שתי חוות דעת שמאיות לפיהן ישנן חריגות בניה בממכר (אותן בחרו הנתבעים לכנות "שינויים מינוריים"), המהוות תוספות בניה שנבנו ללא היתר ביחס לתכניות שני היתרי הבניה הקיימים.
27. השמאי חגאי מטעם התובע קובע בסעיף 4.3 לחוות דעתו כי קיימות חריגות בניה בנכס (אי התאמה להיתר). גם השמאי בניטה מטעם הנתבעים קובע בסעיף 6.2.4 לחוות דעתו כי בנכס כי "ביום הביקור בנכס נמצא כי בפועל קיימת בניה שאינה תואמת את תכנית ההיתר". בהתאם לאמור בשתי חוות הדעת השמאיות נמצא כי ישנן חריגות בניה בממכר בהיקף מצטבר של 66.70 מ"ר (הנתון מתייחס גם לשטח העיקרי וגם לשטח השירות), שעיקרן קירוי 3 מרפסות (בשתי קומות) וכן הגבהה, סגירה, וקירוי שני חללים של עליות הגג בצד המזרחי והמערבי של הבית.
28. במהלך חקירתו הנגדית של השמאי בניטה בביהמ"ש הוא אישר כי אין מחלוקת בינו לבין השמאי חגאי בכל הקשור להיקף השטחים שנבנו ללא היתר ע"י הנתבעים בנכס נשוא התביעה ומהותם (עמ' 42 ש' 15-19 לתמלול ההקלטה של דיון ההוכחות מיום 24.10.17):
"ש. אוקי. אני מבין שאין ויכוח בין חוות הדעת לגבי הימצאותן של חריגות בנייה לגבי הגודל שלהם, לגבי אי התאמה להיתר?
ת. כן. אנחנו באותם שטחים.
ש. אין ויכוח בינך לבין זיו חגי בהקשר הזה?
ת. בהקשר של השטחים עצמם. כן".
29. אין גם חולק כי חריגות הבניה הנ"ל בוצעו ע"י הנתבעים בשנת 1989 בסמוך לאחר סיום הבניה וכניסתם להתגורר בבית (ראו: סעיף 24 לתצהיר עדות ראשית הנתבע). במהלך חקירתו הנגדית של הנתבע הוא העיד כי "השינויים" בנכס נשוא התביעה בוצעו על ידו בסמוך לאחר עונת חורף קשה ועקב נזילות (תמלול ההקלטה של דיון ההוכחות מיום 24.10.17 עמ' 32 ש' 9-14):
"ש. בסעיף 24 אתה מציין שבוצעו שינויים, אתה כותב "הנני מצהיר כי השינויים אשר בוצעו בנכס, בוצעו בשנת 1989"?
ת. אמת.
ש. מתי ב- 1989? בערך?
ת. אחרי חורף קשה שעברנו. היה חורף קשה, נזילות מכיוון הגגות, המרפסות. זה היה אחרי החורף, זאת אומרת משהו בסביבות אפריל – מאי, נגמר החורף".
השאלות העומדות לדיון
30. אלה הן השאלות:
א) האם עפ"י דין היה על הנתבעים לגלות באופן יזום לתובע, עובר לביצוע העסקה, את דבר קיומן של חריגות הבניה בנכס?
ב) אם התשובה לשאלה (א) לעיל חיובית, האם הנתבעים הפרו את חובת הגילוי בהינתן תניית הוויתור של התובע בסעיף 8 להסכם המכר?
ג) ככל שהתשובה לשאלות (א)- (ב) לעיל חיוביות, מהו הפיצוי המגיע לתובע?
האם הדין מטיל חובה על המוכר לגלות לקונה דבר קיומן של חריגות בניה בממכר?
31. ניתן להצביע על שלוש מקורות מהדין לעניין חובת הגילוי:
מקור אחד הנו סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג -1973 (להלן: "חוק החוזים"), אשר קובע כי התקשרות על בסיס הטעיה תיחשב גם: "אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג, או לפי הנסיבות, היה על הצד השני לגלותן". בעניין זה נדרש הצד עליו חלה חובת הגילוי לפעול בניגוד לאינטרס האישי שלו. קרי, לגלות נתונים שאינם נוחים עבורו, כאשר בעקבות מידע זה, עלול הצד השני להימנע מלהתקשר עמו בהסכם או להתנות את הסכמתו להתקשר עמו בהסכם בהצבת תנאים פחות נוחים לצד המגלה.
32. מקור שני לחובת הגילוי מצוי בסעיף 12 לחוק החוזים הקובע כי במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב יכולה להתבטא במחדל שעניינו אי גילוי עובדות אשר עפ"י הנסיבות היה מקום לצפות לכך, שאדם המנהל משא ומתן יגלה אותן לצד השני.
33. חובת הגילוי וחובת תום הלב, במהלך ניהול מו"מ ובעת כריתתו של חוזה מכר התוו לא אחת בפסיקת בתי המשפט ובה נקבעו הלכות ומושכלות יסוד בכל הקשור למהות חובות אלו והיקפן.
34. השופט לוין, בע"א 794/86 החברה המרכזית לשכון ולבניין נגד פינק, פ"ד מד(1) 226 (1990), קובע כי חובת תום הלב כוללת גם את חובת הגילוי, ואי גילוין של עובדות אשר לפי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שאדם המנהל מו"מ יגלה אותן לצד השני, מהווה הפרה של חובת תום הלב. חובת תום הלב כוללת את החובה לגלות לצד השני לפני כריתת ההסכם עובדות חשובות, ובתוך כך, במקרים מסוימים, גם עובדות שהצד השני היה יכול לגלותן בכוחות עצמו, כאשר גילוי זה, מתחייב ממהות העסקה ומנסיבות המקרה.