71. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בסוגיה זו, ועיינתי בנספח ט' לתצהיר התובע (העתקי הקבלות), אני מחליט לאשר לתובע סך של 30,000 ₪ בגין החזר הוצאות הסדרת הרישוי.
72. בכל הקשור להפסד הנטען בגין פגיעה בסחירות ושווי מופחת לכל מ"ר בנוי שהינו בסטייה להיתרים קיימים, קיים לטעמי הבדל מהותי בעניין זה בין נכס שדבק בו "פגם" מסוג חריגות בניה אשר אינן ניתנות להסדרה כלל מאחר וכל זכויות הבניה של הנכס נוצלו עפ"י התב"ע החלה, לבין המצב כבעניינו, שבו מדובר על נכס שבו חריגות הבניה הינן בתחומי התכסית המאושרת לפי התב"ע החלה, וניתן להכשירן בדיעבד מול הרשויות המוסמכות בהליך המתאים, כפי שנעשה בפועל. אין חולק כי אין פער בין סה"כ שטח הממכר כפי שהוצג בפני התובע לבין סה"כ שטח הממכר כפי שנמסר לחזקת התובע בפועל, אלא ביחס לחלק מהממכר שאומנם נמסר לתובע אך ללא היתר כנדרש.
73. מקובלת עלי הטענה כי הביקוש לנכס שבו חריגות בניה נמוך יותר מנכס דומה ללא חריגות בניה, אולם סחירות נמוכה יותר (פחות קונים פוטנציאליים) כשלעצמה אינה בבחינת נזק מוכח. זאת ועוד, לגרסת התובע הוא רכש את הנכס מהנתבעים בחודש יולי 2012 מתוך כוונה לחזור לארץ לצמיתות ולהתגורר בו עם משפחתו, כאשר רק במהלך שנת 2014 (לא פורט מתי) הוא החליט לגנוז את תכניותיו לשוב ארצה בשל נסיבות אישיות. אשר על כן, גם הייתה פגיעה בסחירות הנכס בשל חריגות הבניה, הרי שלא נגרם לתובע נזק במהלך התקופה הנ"ל שכן לא הייתה כל היתכנות מצדו למכור את הנכס באותה עת.
74. זאת ועוד, יש להביא במסגרת השיקולים השונים כי קיימת הסכמה בין שני המומחים מטעם הצדדים כי בין מועד רכישת הנכס למועד מכירתו, ירד הביקוש לנכסים ביישוב כפר ורדים, דבר שהביא לירידת מחירים כללית על רקע כוונה לבטל את הטבות המס ביישוב, וזאת ללא כל קשר לחריגות הבניה שהתגלו בממכר וכן למצבו התחזוקתי של הנכס בהינתן שלא היה בשימוש או בטיפול שוטף במשך מס' שנים לאור שהותם של התובע ומשפחתו בחו"ל.
75. לאור מהות חריגות הבניה בנכס והיקפן, כמו גם האפשרות להכשירן בהליך יחסית פשוט לאור הוראות התב"ע החלה, לא שוכנעתי כי חריגות הבניה הביאו לפגיעה בשווי הנכס בהיקף הנטען, מה גם ובאפשרות התובע היה לפעול להקטנת נזקיו, בסמוך לאחר גילוי אי ההתאמה, ולפעול להסדרת הרישוי שלהן באופן עצמאי, ללא קשר למחלוקת עם הנתבעים. אף לא שוכנעתי ברמה הנדרשת כי גם לאחר הסדרת הרישוי "ייצרב" הנכס בתודעת בני היישוב כנכס "פגום".
76. מנגד יש להביא בחשבון כי קונה המגלה בדיעבד חריגות בניה בנכס, צפוי לשאת לא רק בהוצאות בגין הסדרת הרישוי (אם הדבר ניתן) אלא גם לפגיעה מסוימת בסחירות ובירידת ערך הנכס בהיותו כולל חריגות בניה. שקלול הנתונים דלעיל, מוביל למסקנה כי התובע זכאי לפיצוי מידתי בלבד, המוערך על ידי, על דרך האומדנה בסך של 20,000 ₪.
מניעת אפשרות להפקת תועלת מהנכס/החזר תשלומי ארנונה
77. התובע טוען בתביעתו כי בשל חריגות הבניה נמנעה ממנו האפשרות להפיק תועלת מהנכס (מגורים או שכירות) ובכך נגרם לו נזק של 45,000 ₪ (אבדן הכנסה של 10 חודשי שכירות לפי 4,500 ₪ לחודש) וכן כי הינו כי הינו זכאי להחזר הוצאות ארנונה בגין התקופה 02/15- 12/15 בסך 8,972.50 ₪. (במסגרת התצהיר נטען כי נגרמו לתובע הוצאות ארנונה בסך 18,363 ₪ לתקופה ארוכה יותר החל מחודש 02/15 – 11/16 עקב מניעה לעשות שימוש בנכס או להשכירו עד קבלת היתר הבניה לחריגות הבניה בנכס (מפנה לנספח יא' לתצהירו).
78. בחנתי טענה זו ואני מחליט לדחות אותה על שני מרכיביה. בכל הקשור לטענה בדבר מניעה מלעשות שימוש עצמי בנכס במהלך התקופה הנ"ל, הדבר אינו מתיישב עם טענת התובע כי כבר במהלך שנת 2014 החליט לשנות את התכניות בעת רכישת הנכס לגבי שובו ארצה עם משפחתו ולהמשיך להתגורר בחו"ל, כך שהמניעה לעשות שימוש עצמי למגורים נוצרה מתוך בחירה אישית של התובע ללא קשר לחריגות הבניה.
79. בכל הקשור לטענה בדבר מניעה להשכיר את הנכס במהלך התקופה הנ"ל, לא הוצגה כל ראיה כי התובע ניסה להשכיר את הנכס לצדדי ג' ומה שיעור דמי השכירות המקובלים, כאשר מנגד עולה מחומר הראיות כי הנכס הושכר ע"י הנתבעים עם חריגות הבניה (as-is) טרם שנמכר לתובע. לגבי טענתו כי פעל בעניין זה לפי עצה משפטית שקיבל ועל מנת להימנע מסיכון להיקלע להליכים פליליים, איני סבור, לאור מהות חריגות הבניה והיותם בתוך תחומי התכסית של התב"ע המאושרת, כי נוצרה מניעה משפטית להשכרת הנכס, מה גם ובאפשרות התובע היה להשכיר את הנכס למעט אותם שטחים שבחריגה מהיתר (באמצעות סגירתם), ובכך להקטין את נזקיו. אין אינדיקציה בחומר הראיות לכך שהתובע ניסה לפנות לרשויות על מנת לבדוק את עמדתם בסוגיה זו. ברי כי אם היה הנכס מושכר לצדדי ג' בתקופה האמורה מי שהיה נושא בתשלומי הארנונה בגינו היה המשכיר. אוסיף ואציין כי במסגרת סיכומיו, זנח התובע את הטענה בדבר אבדן דמי שכירות והתמקד בטענה בדבר השבת תשלומי הארנונה.
עוגמת נפש
80. התובע טוען בתביעתו כי עקב חריגות הבניה שהתגלו בנכס, נגרמה לו עוגמת נפש המוערכת על ידו בסך של 50,000 ₪, וזאת בשל חוסר האפשרות ליהנות מהנכס שרכש בישראל, חוסר ודאות, ולחצים נפשיים כבדים בגין הליך הלגליזציה הנדרש והליך מכירת הבית במצבו הנוכחי.
81. מנגד טוענים הנתבעים (ס' 118-119 לסיכומיהם) כי עם גילוי חריגות הבניה הם הציעו לתובע כי יישאו בעלויות הסדרת הרישוי, לפנים משורת הדין, אך התובע סירב לכך מאחר והיה מעוניין בפיצוי כספי גבוה ומופרז שאינו מגיע לו. התנהלות התובע שבחר בהגשת תביעה מתישה ומיותרת על פני פתרון הבעיה במחיר זניח ובמהירות, גרמה לנתבעים עוגמת נפש, וביהמ"ש מתבקש לפסוק נגד התובע הוצאות משפט ראויות.
82. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים בסוגיה זו אני מחליט 10,000 ₪.
פיצוי מוסכם
83. התובע טוען כי היה וביהמ"ש יקבע כי הנזק שהוכח בפניו ע"י התובע נמוך מגובה הפיצוי המוסכם, אזי הינו זכאי לפיצוי המוסכם החוזי ללא הוכחת נזק (בסך 165,000 ₪), בהיות אי גילוי חריגות הבניה ע"י הנתבעים בעת ביצוע העסקה משום הפרה יסודית של הסכם המכר. עוד נטען, כי לאור גובה הנזקים המוכחים, על ביהמ"ש שלא לעשות שימוש בסמכותו להפחתת סכום הפיצוי המוסכם.
84. מנגד טוענים הנתבעים כי המבחן לסבירותה של תניית הפיצוי המוסכם הינה האם בעת כריתת ההסכם עשוי היה המפר לראות את הפיצויים המוסכמים כמשקפים, לפי קנה מידה סביר, את הנזק העלול להיגרם מאותה הפרה. נטען, כי בנסיבות העניין יש להעמיד את הפיצוי המוסכם על גובה עלות הסדרת הרישוי, וביהמ"ש מתבקש לתת משקל לכך שבזמן אמת ביקשו הנתבעים לתקן את ההפרה הנטענת, באמצעות הצעה לרכישה חוזרת של הנכס או באמצעות הסדרת ההיתר, אך התובע לא הסתפק בכך וביקש לקבל לידיו סכומים גבוהים ומופרזים.
85. עמדת הפסיקה בסוגיית פיצויים מוסכמים הינה כי ככלל יש לכבד את רצון הצדדים ולהורות על אכיפתה. הפיצוי המוסכם ייפסק לטובת הזכאי לו כל אימת שמתקיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפותו במועד כריתת ההסכם כתוצאה מסתברת של ההפרה. עם זאת לביהמ"ש סמכות להפחיתו אם מצא כי לא מתקיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק כפי שניתן היה לצפותו בעת כריתת ההסכם.
86. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים בסוגיה זו, ובהינתן מהות חריגות הבניה, היקפן, ועלות הסדרת הרישוי והאפשרות להסדירן באמצעות לגליזציה בהליך פשוט יחסית ובעלויות סבירות ביחס לעלות הנכס, אני סבור כי לא מתקיים יחס סביר בין גובה הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפותו בעת חתימת הסכם המכר כתוצאה מסתברת של ההפרה, ועל כן מן הראוי להפחית את הפיצוי המוסכם ולהעמידו על סך של 82,500 ₪.
87. מאחר והפיצוי המוסכם שקבעתי גבוה מהנזקים שפסקתי לעיל, אני קובע כי התובע זכאי לסך 82,500 ₪.
סוף דבר
88. אני מקבל את התביעה, חלקית, ומחייב את הנתבעים, הדדית, לשלם לתובע את הסך 82,500 ₪ בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 1.12.15 ועד התשלום המלא בפועל.
כ"כ ישלמו הנתבעים, הדדית, לתובע החזר אגרות משפט (יחסית לסכום שנפסק) בצרוף הפרשים כחוק החל מיום תשלומן על ידי התובע.
כ"כ ישלמו הנתבעים, הדדית, לתובע 50% משכ"ט השמאי מטם התובע בצרוף הפרשים כחוק.
בנוסף יישאו הנתבעים, הדדית, בשכ"ט עו"ד לתובע בסך 19,305 ₪.
ניתן היום, ט"ז אייר תשע"ח, 01 מאי 2018, בהעדר הצדדים.