24. עפ"י ממצאי חוות דעת השמאי מטעם הנתבעים עלות הסדרת הרישוי עומדות לכל היותר על סך של 20,000 ₪. דרישת התובע להשבת תשלומי ארנונה ולאבדן דמי שכירות בגין התקופה שתחילתה מהמועד בו נתגלו חריגות הבניה ועד הגשת התביעה משוללת כל יסוד ומעידה על חוסר תום ליבו. ברי כי אין כל מניעה משפטית להשכיר את הנכס גם אם יש חריגות בניה כאלה ואחרות. חובת הקטנת הנזק חלה על התובע בהיותו בעל הגישה היחידי לנכס.
ראיות הצדדים
25. בתיק נשמעו ראיות הצדדים עד תום בכל חזית המחלוקת.
מטעם התביעה העידו 2 עדים: מר יעקב ארנון התובע בעצמו, והשמאי זיו חגאי אשר נחקר על חוות דעתו מיום 29.6.15 (נספח ד' לכתב התביעה).
מטעם ההגנה העידו 6 עדים: מר בני פיש, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך אשר נחקר על שומה שערך עבור הוועדה המקומית לתכנון ובניה מעלה הגליל מיום 12.7.12 (נספח א' לכתב ההגנה). עו"ד טל אטיאס, אשר ייצג את התובע ואת הנתבעים בהסכם המכר. מר אסף סוחריאנו, מתווך מקרקעין, בעלים של משרד תיווך בכפר ורדים, אשר נחקר את תצהיר עדותו הראשית מיום 4.4.17 (להלן: "אסף"). מר ניצן בניטה, שמאי מקרקעין מטעם הנתבעים אשר נחקר על חוות דעתו מיום 3.2.16. גב' רינת אפריאט, בתם של הנתבעים, במועד הרלבנטי לתביעה, עבדה כמתווכת שכירה במשרד התיווך של אסף (להלן: "רינת"). מר רפפורט יצחק, הנתבע בעצמו.
הוגשו סיכומים בכתב, והתיק הובא בפניי לצורך מתן פסק דין.
שתי הערות מקדימות
26. כבר עתה אציין כי אין חולק באשר לקיומן של חריגות בניה בממכר, מהותן והיקפן. במסגרת ההליך דנן הוגשו ע"י הצדדים שתי חוות דעת שמאיות לפיהן ישנן חריגות בניה בממכר (אותן בחרו הנתבעים לכנות "שינויים מינוריים"), המהוות תוספות בניה שנבנו ללא היתר ביחס לתכניות שני היתרי הבניה הקיימים.
27. השמאי חגאי מטעם התובע קובע בסעיף 4.3 לחוות דעתו כי קיימות חריגות בניה בנכס (אי התאמה להיתר). גם השמאי בניטה מטעם הנתבעים קובע בסעיף 6.2.4 לחוות דעתו כי בנכס כי "ביום הביקור בנכס נמצא כי בפועל קיימת בניה שאינה תואמת את תכנית ההיתר". בהתאם לאמור בשתי חוות הדעת השמאיות נמצא כי ישנן חריגות בניה בממכר בהיקף מצטבר של 66.70 מ"ר (הנתון מתייחס גם לשטח העיקרי וגם לשטח השירות), שעיקרן קירוי 3 מרפסות (בשתי קומות) וכן הגבהה, סגירה, וקירוי שני חללים של עליות הגג בצד המזרחי והמערבי של הבית.
28. במהלך חקירתו הנגדית של השמאי בניטה בביהמ"ש הוא אישר כי אין מחלוקת בינו לבין השמאי חגאי בכל הקשור להיקף השטחים שנבנו ללא היתר ע"י הנתבעים בנכס נשוא התביעה ומהותם (עמ' 42 ש' 15-19 לתמלול ההקלטה של דיון ההוכחות מיום 24.10.17):