שנית, מועד עריכת השומה הינו מאוחר ב- 10 ימים ממועד חתימת הסכם המכר (2.7.12). קרי, קודם ניתנה הצהרת המוכרים במסמך משפטי מחייב כי אין חריגות בניה בממכר ורק כשבוע לאחר מכן נערכה השומה.
שלישית, השמאי בני פיש, אשר זומן כעד הגנה, אישר בחקירתו הנגדית כי לא בדק במהלך ביקורו בבית אם קיימים בנכס חריגות בניה וגם לשיטתו הוא לא היה אמור לבדוק אם יש חריגות בניה. הוא גם לא מדד את שטח הנכס ונתונים אלה נמסרו לו מהוועדה בהתאם לתכנית הגרמושקה והיתר הבניה (דיון הוכחות מיום 26.10.17 עמ' 3 ש' 1-5, 13-16).
רביעית. גם אישור הוועדה לתכנון ובניה "מעלה הגליל" להעברת הזכויות בנכס המופנה אל לשכת רישום המקרקעין (נספח ג' לתצהיר הנתבע) הינו מיום 17.7.12. קרי, כשבועיים לאחר חתימת הסכם המכר, כך שברי שהנתבעים לא יכלו להסתמך על אישור זה עת הצהירו בהסכם המכר כי אין חריגות בניה בנכס, מה גם ואין התייחסות באישור זה לעניין העדרם/קיומם של חריגות בניה בנכס אלא על אי התנגדות מצד הוועדה להעברת הזכויות בנכס על שם הקונה בשל העדר חובות של המוכר כלפיה ביחס לאותו נכס עד ליום תוקף התעודה. אומנם נפלה, כפי הנראה, טעות באישור עת צוין כי אין חובת תשלום היטל השבחה למרות שהשמאי פיש קבע בשומתו כי יש לחייב בהיטל השבחה אשר שולם בחלקים שווים ע"י הצדדים. עם זאת, לא ברור על מה מתבססת טענת הנתבעים כי אישור הוועדה להעברת הזכויות מהווה מצג שלטוני כי אין חריגות בניה בנכס. למעלה מן הדרוש אוסיף ואציין כי לא הוכח בראיה כלשהי כי הוועדה המקומית הייתה מודעת לחריגות הבניה שביצעו הנתבעים בממכר וחרף זאת הנפיקה אישור העברת זכויות המופנה של לשכת רישום המקרקעין.
54. זאת ועוד, איני מוצא ממש בטענת הנתבעים לפיה בכל משך שנות מגוריהם בנכס מעולם לא קיבלו מן הרשויות ו/או המועצה כל התראה או דרישה ו/או צו הריסה בנוגע לשינויים שביצעו בנכס. גם אם טענה זו נכונה אין בכך כדי להכשיר את חריגות הבניה ו/או כדי לפטור אותם מחובתם לגלות לתובע דבר קיומן טרם ביצוע עסקת המכר. כמו כן, אין בטענת הנתבעים כי ביצוע שינויים דומים בנכסים בכפר ורדים, הינם פעולות נפוצות הקיימות ברוב הבתים ביישוב, וכי לא ננקטו הליכים נגדם בטענות של ביצוע חריגות בניה, כדי להצדיק הפרת חובת הגילוי מצד הנתבעים כלפי התובע בכל הקשור לחריגות הבניה בממכר שבוצעו על ידם לא היתר בניה כדין.
55. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי הצהרת התובע בסעיף 8 להסכם המכר בדבר בדיקת הנכס מחייבת אותו, וכי חזקה עליו כי עת הגיע למשרדי המועצה המקומית, הוא בירר לגבי זכויות הבניה ו/או מצבו התכנוני של הנכס, ואם לא עשה כן אין לו להלין אלא על עצמו (ס' 40 ו- 42 לתצהיר הנתבע). טענה זו הנני דוחה משלושה נימוקים עיקריים: האחד, הצהרת הקונה (תניית הוויתור החוזית) לא באה לפטור את המוכר מהצהרותיו החוזיות כלפי הקונה בכל הקשור לממכר, ובין השאר, מחובתו לגלות לו עובדות מהותיות, אלא הצהרות הקונה הינן בכפוף להצהרות המוכר. שנית, כפי שצוין בפס"ד בעניין עיני נגד שיפריס, אין מקום לדרוש מקונה נכס לברר בכוחות עצמו אודות היתרי בניה בבחינת "יזהר הקונה" .דרישה מעין זו, עלולה לכפות עליו מסע מייגע בסבך הביורוקרטיה העירונית או הממשלתית, וזאת כאשר העובדות כהווייתן ידועות למוכר. שלישית, כאשר מתקיימים התנאים בס' 16 לחוק המכר (כבמקרה דנן), זכאי הקונה להסתמך על אי ההתאמה, על אף האמור בכל הסכם.
56. במסגרת תצהירי המתווכים אסף ורינת (סע' 10 ו-12 בהתאמה), העלו הנתבעים טענה חדשה שלא נזכרה בכתב הגנתם (ואף לא בתצהיריהם שלהם...), לפיה עת הגיעו לפגישה שהתקיימה בביתם עם התובע הם הצטיידו מראש בתכניות הבניה של הבית על מנת לאפשר לתובע לעיין בהם אך התובע לא היה מעוניין בכך, טענה שהוכחשה מכל וכל ע"י התובע במהלך חקירתו הנגדית בביהמ"ש ("לא היה ולא נברא", פ' מיום 15.6.17).
57. איני סבור כי טענה זו, גם אם הייתה מוכחת, יכולה לסייע לנתבעים, שכן בהתאם לסעיף 16 לחוק המכר ולפסיקה שהובאה לעיל כאמור, חובת הגילוי של המוכר לעניין אי התאמה בממכר חלה גם לגבי פרטים אותם יכול היה הקונה לברר בעצמו, גם אם המוכר סבר שמדובר באי התאמה שולית או בלתי חשובה, גם אם המוכר התכוון להטעות או מתוך רשלנות ואף בשגגה. אין בטענה כי השינויים שביצעו הנתבעים בממכר בשנת 1989 מצויים בתחומי התכסית המאושרת בהתאם לתכנית 16384/ג כדי לשנות מסקנתי זו.
58. לטעמי, ביצוע תוספות בניה בהיקף של כ- 66 מ"ר בממכר (שטח עיקרי + שטח שירות) ללא שיש בידי המוכר היתר בניה כדין (לא בעת ביצוע העבודות ולא בעת ביצוע עסקת המכר, לכל המאוחר), הינו מידע חיוני ורלבנטי לכל קונה פוטנציאלי המצוי במשא ומתן לקראת ביצוע עסקת מכר נכס, ועל כן מחובת הנתבעים שהיו מודעים בפועל (ולכל הפחות בכוח) למצב עובדתי זה, ליידע את הקונה באופן אקטיבי (גם אם לא שאל על כך) ואף לבקש מעורך הדין המייצג לציין זאת באופן מפורש בהסכם המכר, על מנת למנוע מחלוקות בעתיד.
59. אי גילוי כל המידע הרלבנטי לתובע ע"י הנתבעים בנוגע למהות תוספות הבניה שבוצעו על ידם בשנת 1989 בממכר לרבות אי יידועו כי לא נתבקש על ידם בגינן כל היתר בניה מהרשויות כנדרש, עולה כדי אי התאמה בממכר כמשמעותה בסעיף 11 לחוק המכר ומשום הפרת חיובי המוכר כלפי הקונה בהתאם לסעיף 16 לחוק המכר. זאת לאור הפער (כ- 66 מ"ר) בין הממכר כפי שהוצג בפני התובע במהלך הביקור בנכס עובר למשא ומתן (כל השטח הבנוי של הנכס נבנה לפי היתר) לבין מצב הדברים לאמיתו של דבר.
60. זאת ועוד, בעלי הדין בעצמם הסכימו במסגרת החתימה על הסכם המכר כי הצהרות המוכרים והקונים במבוא להסכם ובהוראות הסעיפים שפורטו בסעיף 40 להסכם המכר יחשבו כסעיפים יסודיים והעיקריים של ההסכם, והפרת מי מהן, תיחשב כהפרה יסודית של ההסכם. הינה כי כן, ובנסיבות האמורות, יש לראות את הצהרת המוכרים (הנתבעים) בדבר העדר חריגות בניה בממכר, כהצהרה בלתי נכונה, ומשהצהרה זו מהווה חלק מהתחייבות המוכרים כלפי הקונה במסגרת הסכם המכר, יש לראות בכך משום הפרת הסכם המכר מצד הנתבעים.
דיון בסוגיית הפיצוי
61. התובע טוען בתביעתו כאמור כי כתוצאה מהפרתו היסודית של הסכם המכר ע"י הנתבעים נגרמו לו נזקים שונים בסכום מצטבר של 384,000 ₪. אדון להלן ברכיבי הנזק הנטענים כסדרן.
הוצאות הסדרת רישוי, פגיעה בסחירות, ושווי מופחת
62. הנזק הראשון, לטענת התובע, הינו ההפרש בין שווי השוק של הממכר במצבו כפי שהוצהר ע"י הנתבעים בהסכם המכר לבין שווי השוק של הממכר כפי מצבו בפועל (בהינתן חריגות הבנייה).
63. לצורך הוכחת נזק זה, מפנה התובע לממצאי חוות דעת השמאי חגאי מטעמו, לפיה השוואה בין שווי הנכס כאשר הינו מגלם חריגות בניה לעומת שווי הנכס בהנחה וכל הבניה הינה לפי היתר, תוך התייחסות לשני מועדים (מועד החתימה על הסכם המכר ומועד הביקור בנכס), מעלה כי נגרם לתובע הפסד של 280,000 ₪ (1630,000 ₪ - 1,350,000 ₪ = 280,000 ₪), תחשיב המביא בחשבון את הוצאות הסדרת הרישוי (2%= 30,000 ₪), את הפגיעה בסחירות הנכס (6%= 90,000 ש"ח), ואת הפער בין שווי בנוי למ"ר עם היתר לעומת שווי מופחת למ"ר בנוי ללא היתר ביחס להיקף החריגה (160,000 ₪). יצוין כי אם מבצעים את התחשיב הנ"ל על פי התמורה ששילם התובע בפועל לנתבעים אזי הנזק הנטען מסתכם בסך 300,000 ₪ (1,650,000 ₪ - 1,350,000 ₪= 300,000 ₪).
64. הנתבעים הגישו חוות דעת שמאית נגדית ערוכה בידי השמאי ניצן בניטה. המועד הקובע להערכה הינו מועד ביקורו של השמאי בנכס (19.1.16). עיון בחוות דעת השמאי בניטה מעלה כי ערך השוואה בין שווי הנכס, במצבו הנדון, בהתייחס למצב התחזוקתי הירוד לבין שווי הנכס כמשופץ וראוי למגורים, והעריך כי ישנו פער של 150,00 ₪ בין שוויו במצבו התחזוקתי ביום הביקור (1,500,000 ₪) לבין מצבו כמשופץ וראוי למגורים (1,650,000 ₪). חשוב לציין כי אין כל התייחסות בחוות דעת השמאי בניטה לממצאי השמאי חגאי בכל הקשור לשווי הנכס עובר למועד ביצוע העסקה (בהינתן חריגות הבניה) לעומת שוויו אילו כל הבניה בנכס הייתה מתבצעת לפי היתר.
65. השמאי חגאי נחקר במהלך חקירתו הנגדית באשר לשיקולים שהנחו אותו בחוות דעתו לגבי הממצא לפיו נגרמו לתובע הפסד בגין הוצאות הסדרת הרישוי, פגיעה בסחירות, והערכת שווי תוספות הבניה לממכר ללא היתר (פ' עמ' 21 ש' 24-31, עמ' 22 ש' 1-5, ש' 10-16, ש' 22-32, עמ' 23 ש' 3-10, ועמ' 24 ש' 1-5):
"ת. בנכס הזה התגלו חריגות בנייה. בעסקת המכר המקורית הוצהר על ידי המוכר שאין חריגות בניה. היות והתובעים (צ.ל התובע ג'.נ) בכתב התביעה טוען שיש חריגות בניה והתובע הוטעה על ידי הנתבע לכאורה כיוון שהוצהר בחוזה המכר המקורי שאין חריגות בניה. פירטתי 66 מ' חריגות בניה זה בגודל של דירה 3 חודשים (צ.ל חדרים ג'.נ). זה משמעותי. נשאלה השאלה איך הוא מתרגם את חריגות הבניה ואז נתבקשתי להעריך למועד עסקת המכר מה הייתה הפגיעה כי כנראה כך נכון לעשות וכך עשיתי. כלומר בחנתי את אופי חריגות הבניה, כמה זה תורם לירידת הערך והראיתי את שני המצבים. בנכס שיש בו חריגות בניה זה פוגע בסחירות של הנכס היות והיום אנשים כדי לקנות נכס מקרקעין צריכים מימון מהבנקים. על מנת לקחת מימון מהבנקים הם נדרשים בין השאר להביא גם שמאי שעושה שמאות לצרכי בטוחה. היום הבנקים לא משעבדים נכס שלא בהיתר. לכן זה משמעותי.
ש. בעסקה שלנו אין משכנתא.
ת. זה לא רלבנטי. השמאי הוא לא פועל מבחינה סובייקטיבית. שמאות היא אובייקטיבית. אנו מסתכלים על מחיר השוק. מאחר ורב האנשים לוקחים משכנתא יש לזה משמעות.
.....
ש. איך התיאוריה שלך מצדיקה את זה שהוא מכר במיליון ארבע מאות פחות ממחיר השוק שהוא קנה עם חריגות הבניה.
ת. אני דווקא סבור שמכירה במיליון ארבע מאות תומכת בחוות דעתי ושוללת את חוות דעתו של בניטה. השוק כמו שאדוני יודע או שמע בכפר ורדים בירידה היות שהחל משנת 2015 מדברים על ביטול הפחתת המס. הממשלה הורתה על ביטול הטבת המס בכפר ורדים בגלל מצבו הסוציואקונומי של הישוב. זה מצמצם את הביקושים לכפר ורדים ומשפיע השפעה שלילת על רמת המכירה.
....
ש. הרי הבית בסופו של יום נמכר על ידי התובע עם היתר בניה כדין. היתר הבניה הוצא על שטחי שירות ולא על שטח עיקרי. אבל לגופו של עניין נמכר עם היתר בניה כדין. הערכתך שהנזק שנגרם לתובע עקב אי ההיתר היא 2% לגיטימציה של הנכס ועוד 6% הפחתה בגין הערך.
ת. לא הבנת נכון. הערכתי את הנכס בשני מצבים. כמו שאני מציין היות ואם אני מעריך את הנכס כולל חריגות הבניה, השוק למטר חריגת בניה נותן שווי או אפס או מאד נמוך ביחס לשווי מטר שהוא בהיתר בניה. כלומר בהכרח חוץ מההפחתה שציינת שזה 2% הסדרה ו- 6% פגיעה בסחירות יש פער שווי שנגרם מפערי השטח. פערי השווי של השטח הבנוי שזה התוספת. לכן ההפחתה היא בעצם יש לה שלושה אלמנטים. אלמנט אחד שזה הפערים בשווי השטח הבנוי כי שטח בנוי בהיתר גבוה יותר משטח בנוי ללא היתר. אני מדבר על השטחים שבחריגה ויש את הוצאות ההסדרה והפגיעה בסחירות הנכס. הנכס נוצר בתודעה כנכס בעייתי ואנשים נרתעו ממנו כי ידעו שלא יהיה להם מימון מקסימאלי של משכנתא.
....
ש. בפועל סיכמנו שהייתה ירידת מחירים בכפר ורדים ללא קשר לסחירות של הנכס.
ת. חד משמעית.
ש. עצם העובדה שהתובע טוען שהוא מכר את הנכס במיליון וארבע מאות לעומת המחיר שהוא קנה אותו במיליון שש מאות חמישים היא לאו דווקא עקב העניין של היתר הבניה מכיוון שהיום יש היתר בניה. נכון?
ת. לא בדיוק. מדובר בתקופות שונות. אי אפשר להשוות בין התקופות 2012 לינואר 2017. הנכס הזה פגום. גם היום בינואר 2017 גם לאחר הסדרת ההיתר הוא פגום כי בתודעה בכפר ורדים הוא ישוב קטן אנשים יודעים שהנכס בעייתי.
....
ת. כן. אני הערכתי את הנכס לשני מועדים כפי שמצוין בחוות דעתי טרם ההסדרה וטרם המכירה. ההגדרה פגום זה נכון לאותם מועדים וברור שאחרי שמסדירים את הרישוי הנכס הופך להיות יותר סחיר אבל עדיין הוא נצרב בתודעה שהוא בעייתי.
ש. עשית סקר לבדוק את התודעה של האנשים?
ת. לא נדרשתי".
66. עיינתי בשתי חוות הדעת ובפרוטוקולי החקירות הנגדיות של המומחים מטעם הצדדים, ולהלן אפרט את הכרעותיי.
67. התובע זכאי למלוא הוצאות הסדרת הרישוי של חריגות הבניה שכן בהתאם לתנאי הסכם המכר הוא היה זכאי לקבל מהנתבעים את החזקה בממכר ללא כל חריגות בניה כפי שהצהירו בפניו עובר למועד ביצוע העסקה.
68. להערכת השמאי חגאי (ס"ק 8.2 לחוות הדעת) עלות הסדרת הרישוי של חריגות הבניה בנכס הינה בגובה 30,000 ₪ (2%). מנגד להערכת השמאי בניטה סה"כ העלויות הצפויות לרישוי (לגליזציה) בנכס מסתכמות בסך של 20,000 ₪ (כולל מע"מ), כאשר לדעתו לא צפוי לחול היטל השבחה בהתייחס להליך הלגליזציה שיבוצע (עמ' 14 לחוות הדעת).
69. כעולה מסעיפים 34-36 לתצהיר עדות ראשית התובע, במהלך חודש 11/2015 הוא החל בטיפול בהוצאת היתר בניה (לגליזציה למצב קיים), אשר הסתיים ביום 15.11.16 במתן היתר בניה (לגליזציה לתוספות בניה שנבנו בסטייה מהיתר), כשסך הוצאותיו בגין הטיפול לבעלי מקצוע, אגרות, הסתכם בסך 43,538 ₪. התובע צירף לתצהירו קבלות שונות התומכות בטענתו לעניין גובה ההוצאות הנטענות.
70. עיון בסיכומי הצדדים מעלה כי קיימת מחלוקת בין הצדדים לגבי חלק מההוצאות הנטענות והקשר שלהם לטיפול בהליך הלגליזציה של חריגות הבניה (ראו: ס' 78-92 לסיכומי הנתבעים וס' 6-8 לסיכומי התשובה של התובע), כשבעניין זה מודים הנתבעים בהוצאות בסך 9,029 ₪ בלבד.