16. בהתאם לחוות דעת השמאי ניצן בניטה מטעמם, סה"כ השטח העיקרי המותר לבניה עפ"י תכנית 16384/ג הינו 250 מ"ר כשבפועל הבית בנוי מ- 177 מ"ר עפ"י היתר ו- 42.40 מ"ר ללא היתר, ומשכך הרי שכלל השטח העיקרי הבנוי הינו במסגרת השטחים המותרים ואף נותרה יתרה לניצול של 30.60 מ"ר. כמו כן, סה"כ שטח השירות המותר לבניה לפי התכנית הנ"ל, הינו 85 מ"ר, כשבפועל הבית בנוי מ- 57 מ"ר עפ"י היתר ו- 24.40 מ"ר ללא היתר, ומשכך כלל שטח השירות הבנוי הינו במסגרת השטחים המותרים ואף נותרה יתרה לניצול של 3.60 מ"ר.
17. בכל תקופת מגוריהם בבית, מעולם לא קיבלו הנתבעים מהרשויות ו/או המועצה האזורית כפר ורדים ו/או ערכאות שיפוטיות כל התראה ו/או דרישה ו/או צו הריסה ו/או כל הודעה בדבר נקיטת הליכים בטענה של ביצוע חריגות בניה בנכס, כאשר ביצוע שינויים מינוריים כפי שביצעו הנתבעים, הינן פעולות נפוצות הקיימות ברוב הבתים ביישוב, והדרך לא השפיע כלל על מחירי הנכסים, ואף להיפך.
18. חזקה היא כי אם טענות התובע היו נכונות, הרי שהוועדה המקומית לא הייתה מוציאה תחת ידיה, את אישורה להעברת הזכויות בנכס.
19. עובר למועד החתימה על הסכם המכר, התובע מעולם לא החליף עם הנתבעים דברים בנוגע למעמדו המשפטי של הנכס, וכל ההתנהלות הייתה מול עורך הדין שייצג את שני הצדדים.
20. כל הצהרות הנתבעים בהסכם המכר היו באשר לגודל המגרש שהינו בשטח של 705 מ"ר, ולא ניתנו הצהרות מטעמם באשר לגודל השטח הבנוי.
21. משהצהיר התובע בהסכם המכר כי בדק את הבית לרבות מצבו התכנוני בוועדה המקומית, הרי שחזקה עליו כי בדק את הבית והכיר את תכונותיו. זאת ועוד, חזקה על התובע כי עת היה בעצמו במשרדי הוועדה לתכנון ובניה ו/או במשרדי המועצה המקומית ושילם את מחצית היטל ההשבחה כי בירר את זכויות הבניה ומצבו התכנוני של הנכס, ואם לא עשה כן, אין לו להלין אלא על עצמו.
22. בהינתן האמור נטען, כי עסקינן בקונה אשר התנהל במטרה מודעת לרכוש את הנכס "as-is", וכעת, כעבור 4 שנים לאחר שבוצעה עסקת המכר, דורש באופן תמוה, פיצויים בגין אי הצלחתו למכור את הנכס במחיר רווח. לאחר שנודע לתובע כי הולכות להתבטל הטבות מס, ובשל כך החלה ירידת מחירים דרסטית בכלל הנכסים ביישוב, מנסה הוא להתנער מן העסקה בטענה של כדאיות העסקה בלבד.
23. ביחס לנזקים הנטענים (המוכחשים כשלעצמם), טוענים הנתבעים כי ירידת ערך הנכס (אם ישנה), לא נבעה מהשינויים שבוצעו בנכס, אלא ממספר גורמים, ובין היתר, מצב תחזוקתי גרוע של הבית ע"י התובע ומצב שוק הדירות בכפר ורדים בשל ביטול הטבות המס ביישוב.