47. הצדדים לא נקבו בחוזה המכר בשטח הבנוי הכולל של הממכר אלא במספר החדרים. עם זאת, התובע, כקונה סביר רשאי היה לצפות בשלב המשא ומתן כי כל השטח הבנוי הנגלה לעיניו במהלך ביקורו בנכס, נבנה עפ"י היתר בניה כדין, וכי היה וקיימת חריגת בניה כלשהי בנכס, הרי שהנתבעים, כמוכרים סבירים ימסרו לו מידע מפורט על כך, שהרי מדובר במידע מהותי שיש לו השלכות הן על עצם הרצון לרכוש את הנכס והן על מחירו, זאת ובעיקר שעה שמדובר בקונה שהינו תושב חו"ל, אשר אין בידו את היכולת ו/או את הזמינות להתמודד עם הסדרת חריגות הבניה בנכס, על כל המשמעויות הנלוות לכך, כפי שנתונים בידי תושב מקומי.
48. הנתבעים לא רק שלא מסרו באופן יזום לתובע כל מידע בדבר חריגות הבניה שביצעו בנכס, מהותן והיקפן, אלא הצהירו באופן מפורש במבוא להסכם המכר כי לא ביצעו חריגות בניה בממכר ולמיטב ידיעתם אין חריגות בניה בממכר, דבר שאינו נכון עובדתית, ומהווה משום הטעיית התובע, באשר הנתבעים הם אלו שביצעו את תוספות הבניה ללא היתר (בסטייה מתכניות בניה מאושרות והיתרים קיימים), ואף לא דאגו להכשירן בדיעבד (הליך לגליזציה) עובר למועד ביצוע העסקה עם התובע.
49. הנתבע נשאל במהלך חקירתו הנגדית לגבי חריגות הבניה (תוספות הבניה שביצע בנכס בשנת 1989), וניסה "להמעיט" ממהות השינויים שביצע בנכס, אולם הדבר אינו מתיישב עם ממצאי חוות דעת המומחה מטעמו כי מדובר בתוספות או שינויים בבניה קיימת שאינם תואמים את תכנית ההיתר של הממכר (חייבו את הנתבע בהגשת בקשה לרשויות למתן היתר בניה מראש טרם התחלת ביצוען, פ' דיון מיום 24.10.17 עמ' 32 ש' 15-29 ועמ' 33 ש' 1-10):
"ש. בסעיף 6.2.4 לחוות דעת המומחה מטעמך, מר ניצן בניטה, הוא כותב "ביום הביקור בנכס נמצא כי בפועל קיימת בנייה שאינה תואמת את תכנית ההיתר כמפורט להלן", ומתאר שם את הבנייה, "אינה בהתאם להיתר".
ת. כאן, מכאן עד כאן.
ש. אתה מאשר לי שאלה השינויים שביצעת בשנת 89'?
ת. בוא נדייק, זה לא בנייה, זה בסך הכל חיפוי. אל"ף, חיפינו את המבנה עם רעפים. זאת אומרת, אם חלק מהגג היה 8 מטר רעפים, הפסקה 3 מטר ועוד 4 מטר רעפים, אז חיפינו את המרווח. לא בנינו.
....
ש. האם מה שהוא מתאר שם זה השינויים שבוצעו בשנת 89? זה מקובל עליך מה שהוא כתב שם?
ת. מרפסת כביסה – אמת, מרפסת צפונית- בוצע קירוי. מה ההגדרה קירוי, רק תסביר לי? קירוי זה קירות? כי זה חשוב, מה זה קירוי?
ש. אני שואל. אם אתה לא יודע תגיד שאתה לא יודע.
....
ת. אני לא יודע. מה זה קירוי? בלוקים לא בניתי. ויש לי גם תמונות. מרפסת דרומית- "בשטח בוצע קירוי שלא בהתאם". אוקי. בקומת עליית גג- "בוצעה סגירה וקירוי"? ממש לא. עלית גג הייתה תמיד.
...
ש. על פי חוות דעת מומחה שלך, הוא כותב, "קומת עלית גג בוצעה סגירה וקירוי בשטח כולל של כ- 48.90 מטר רבוע שלא בהתאם להיתר". בסדר?
ת. אין לי מושג בזה. אוקי".