41. הינה כי כן, עפ"י הלכת ביהמ"ש העליון בעניין עיני נגד שיפריס, תחול האחריות של המוכר על כל אי התאמה הקיימת בנכס, בן אם ידע עליה ובין אם היה עליו לדעת על קיומה, ולא גילה אודותיה לרוכש. אחריות הקונה תישלל רק מקום בו הוא ידע ידיעה בפועל אודות אי ההתאמה.
האם מילאו הנתבעים את חובת הגילוי כלפי התובע בכל הקשור לחריגות הבניה?
42. התובע העיד בחקירתו הנגדית בביהמ"ש כי ביקר בנכס ומצא אותו מתאים לצרכיו מבחינת מס' החדרים, הקומות, החיפוי החיצוני והגינה, וכו' (פ' מיום 15.6.17 ש' 12-14). הוא לא שאל את הנתבעים האם ישנן חריגות בניה בנכס (הנתבע מאשר זאת בס' 35 לתצהירו) וכן לא שאל את עורך הדין טל אטיאס שייצג אותו בעסקת המכר בנוגע לסוגיה זו. בהמשך העיד התובע כי היה חשוב לו שאין חריגות בניה בנכס אך הוא לא מצא לנכון לשאול את הנתבעים כי "...ראיתי אנשים מבוגרים מן היישוב שלא ראיתי סיבה שלא לסמוך על דבריהם" (פ' מיום 15.6.17 עמ' 15 ש' 32, עמ' 33 ש' 1-7).
43. במהלך חקירתו החוזרת של התובע הוא הבהיר לעניין הצהרתו בהסכם המכר (ס' 8) לפיה בדק את הנכס על כל מרכיביו טרם ביצוע העסקה כי מדובר בהצהרה "בעייתית" שכן בפועל הוא לא ניגש לוועדה לתכנון ובניה ולא ביצע שום בדיקה מקדמית של הנכס והסתמך בעניין זה על עורך הדין שייצג אותו (פ' מיום 15.6.17 ש' 9-14).
44. מחומר הראיות הקיים בתיק ביהמ"ש עולה כי הצדדים ניהלו משא ומתן קצר טרם רכישת הנכס ע"י התובע. חוזה המכר נחתם בין הצדדים ביום 2.7.12 כאשר בתוך כמה ימים ממועד חתימתו שילם התובע נתבעים את מלוא התמורה החוזית ושב למשפחתו בחו"ל. אין כל פירוט בהסכם המכר לגבי מיהות השינויים שביצעו הנתבעים בממכר ו/או לביצוען בסטייה מהיתרי הבניה הקיימים, ואף אין טענה כי מידע זה נמסר לתובע בע"פ במסגרת המו"מ לקראת כריתת הסכם המכר.
45. מעיון במבוא להסכם המכר ("והואיל" הרביעי) עולה כי הנתבעים הצהירו בפני התובע "כי לא ביצעו כל חריגות בניה ולמיטב ידיעתם אין חריגות בניה בממכר". דא עקא, כאמור, שבמועד חתימת הסכם המכר היו בממכר תוספות בניה בלתי חוקיות בהיקף של כ- 66 מ"ר (ראו: ס' 145 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה -1965 לפיו "הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו בשנית כולו או מקצתו, הוספה לבניין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה", טעונות היתר מאת רשות הרישוי המקומית).
46. לטעמי, הצהרה זו של המוכרים סותרת את הנתון שאינו שנוי במחלוקת לפיו הנתבעים הם אלה שבנו את הבית ואלו שביצעו בשנת 1989 את תוספות הבניה בביתם ללא שהיה בידם היתר בניה כדין, כך שהיו מודעים בפועל (ולא רק בכוח) כי הצהרה זו אינה משקפת את היקף הבניה בפועל של הנכס הנמכר ביחס למצב התכנוני כפי שאושר ע"י הרשויות המוסמכות.