שאלת השיהוי
54. כאמור, חלק לא מבוטל מטענות הצדדים הוקדש לנושא השיהוי. בפנינו עתירה התוקפת עסקה ש"נולדה" לפני כ-15 שנים, אולם ההליכים וההחלטות בעניינה נפרשו על פני שנים ארוכות ולמעשה עדיין לא הסתיימו. האם בנסיבות אלה מוצדק לדחות את העתירה על הסף מחמת שיהוי, או שמא יש לדון בטענות העותרת לגופן?
55. לצורך מתן מענה לשאלה האמורה עלינו להידרש, בהתאם ליסודות שהונחו בהלכה הפסוקה, לשלושה יסודות – יסוד השיהוי ה"סובייקטיבי", שעניינו בשאלה האם העותר "ישן על זכויותיו" באופן המצביע על כך שהוא זנח את הזכות הנטענת או ויתר על בירור טענותיו בערכאות; יסוד השיהוי ה"אובייקטיבי", שעניינו בשאלה האם האיחור בהגשת העתירה גרם לשינוי מצב הרשות או צדדים שלישיים לרעה, באופן העלול לפגוע באינטרסים ראויים שלהם; והיסוד השלישי – מידת הפגיעה בשלטון החוק. יסוד זה מורה כי כאשר הפגיעה בשלטון החוק היא חמורה במיוחד לא תידחה העתירה מחמת שיהוי, אף אם מתקיימים שיהוי סובייקטיבי ואובייקטיבי (ראו: בג"ץ 3514/07 מבטחים מוסד לביטוח סוציאלי של העובדים בע"מ נ' פיורסט, [פורסם בנבו] פסקה 26 (13.5.2012); בג"ץ 4885/13 רמת דוד - חינוך מיוחד נ' משרד החינוך, [פורסם בנבו] פסקה 12 (4.5.2014); עע"ם 867/11 עיריית תל אביב-יפו נ' אי.בי.סי ניהול ואחזקה בע"מ, [פורסם בנבו] פסקאות 30-23 לפסק דינו של השופט ע' פוגלמן (28.12.2014) (להלן: עניין אי.בי.סי); בג"ץ 4386/16 מדיו נ' נציבות בתי הסוהר, [פורסם בנבו] פסקה פ"ו (13.6.2017) (להלן: עניין מדיו); דפנה ברק-ארז משפט מינהלי כרך ד – משפט מינהלי דיוני 367-360 (2017) (להלן: ברק-ארז, משפט מינהלי דיוני)).
56. בענייננו התעוררה השאלה מאיזה מועד ראוי לבחון את שאלת השיהוי. ההסכם המשולש אמנם נחתם בשנת 2003, אולם אין עוררין כי מאז עבר תהפוכות רבות, ובכלל זה ההודעה על ביטול ההסכם מטעמה של השער לישראל וחידושו רק בשנת 2007. שר האוצר אישר את החלטה 1125 – שבמסגרתה אישרה מועצת מקרקעי ישראל את מתווה העסקה – רק בשנת 2009, והודעה מטעם השער לישראל על נכונותה להמשיך ולהתקדם בתהליך ניתנה רק בשנת 2010. ההליכים התכנוניים המבוססים על העסקה החלו רק בשנת 2013, והחלטות שונות של רמ"י בקשר להסכם ניתנו במועדים שונים – האחרונה בהן בשנת 2016, השנה שבה הוגשה העתירה. ממילא, העסקה טרם אושרה באופן סופי שכן כפי שהודגש אף על-ידי רמ"י עצמה עוד קיימות "תחנות בדרך", ובכלל זה התחנה המשמעותית של ועדת הפטור (עובדה אשר מעוררת בעייתיות כשלעצמה ונידרש אליה בהמשך הדברים). דומה אפוא כי יש לבחון את טענת השיהוי לכל המוקדם מנקודת המוצא של שנת 2007, ואף מאוחר מכך, בהתחשב באירועים שחלו בהמשך.