59. מכל מקום, דומה שבנסיבות העניין הכף נוטה לעבר דחייתה של טענת השיהוי בשל שיקולים הנוגעים לשלטון החוק. כאמור, גם בהנחה שהתנהלותו של העותר לוקה בשיהוי, על בית המשפט להביא בחשבון לא רק את האינטרסים של הצדדים הנוגעים להתדיינות אלא גם את האינטרס הציבורי במובנו הרחב, מהיבט חומרתה של ההפרה שהעתירה נסבה עליה (ראו: ברק-ארז, משפט מינהלי דיוני, בעמ' 365). השאלה אם בסופו של דבר תידחה עתירה בטענת שיהוי תוכרע על יסוד איזון בין שלושת יסודות השיהוי, וייחוס משקל יחסי לכל אחד מהם בנסיבות המקרה (ראו: עע"ם 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע, [פורסם בנבו] פסקה 87 (7.12.2006)). בענייננו, העתירה מעוררת טענות כבדות משקל בכל הנוגע לשמירה על משאב ציבורי יקר מפז – קרקע מרכזית, על חוף ימה של תל אביב-יפו – וכן לשמירה על הקופה הציבורית (ראו: שם, בפסקאות 97 ו-101). מצאנו אפוא כי על אף שקיים בנסיבות העניין שיהוי אובייקטיבי, ולנוכח טיבם ועוצמתם של הפגמים הנטענים כמו גם עוצמתו החלשה של השיהוי הסובייקטיבי, יש מקום להיזקק לטענות העותרת לגופן (ראו: בג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25, 81 (2002) (להלן: עניין שיח חדש); ע"א 6900/11 מאיש נ' מע"צ – החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 18 (23.3.2014); עניין מדיו, פסקה פ"ח). לכך ניגש כעת.
סבירות ההחלטות שהתקבלו ושקילות התמורות
60. כמתואר לעיל, העותרת העלתה בעתירה שורה ארוכה של טענות כנגד ההסכם המשולש והחלטותיה של רמ"י לגביו. אנו סבורים כי הטענה שראוי להתמקד בה – ואף העותרת הסכימה כי היא ניצבת בלב ליבה של העתירה – היא שאלת שקילות התמורות בעסקה. כאמור, העותרת טוענת כי השער לישראל מקבלת בגדר העסקה הטבה כלכלית לא סבירה, כאשר רמ"י והעירייה ויתרו למעשה על האפשרות למקסם את הרווח שניתן היה להפיק מהעסקה לטובת הקופה הציבורית. הטעם להתמקדות בעניין זה הוא כפול. מעבר לפן הפורמאלי שעניינו בחירתה של העותרת למקד בכך את טענותיה, בחינת שקילותן של התמורות מבטאת גישה מתונה של ביקורת שיפוטית. אין בה התערבות בבחירה העקרונית של הרשות לגבי קידום העסקה, אלא רק בבחינת השאלה האם הרשות ביצעה את המשימה שנטלה על עצמה תוך שמירה על האינטרס הציבורי. זאת כדי למנוע מצב של מכירת הבכורה (במקרה זה, הקרקע) בעבור "נזיד עדשים" (בהקשר זה, ראו והשוו גם: בג"ץ 2758/01 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' עיריית ירושלים, פ"ד נח(4) 289, 305-301 (2004)).