63. למעשה, כאשר הדברים נבחנים כיום ניתן להצביע על מספר כשלים של ממש בתהליך גיבושה של העסקה. נסתפק בהדגשת המרכזיים שבהם. ראשית, על פני הדברים דומה כי שקילות התמורות לא נבחנה באופן ממשי בשלב שקדם לכריתת ההסכם. שנית, דומה ש"הנחת העבודה" הייתה שפינוי השטח חייב להיעשות באמצעות תשלום, ולא תוך אכיפת התחייבויות קיימות של המחזיקים בקרקע. בהקשר זה ראוי לחזור ולהזכיר את עניין שיח חדש, שבו נקבע כי בעת הענקת פיצוי למחזיקים בקרקע חקלאית בשל שינוי ייעוד הקרקע אין מקום לחרוג מן הפיצוי שנקבע בעניין זה בחוזי החכירה, שכן חריגה כאמור עלולה לגרום לאפליה וכן לפגיעה בעקרון הצדק החלוקתי (ראו: שם, בעמ' 72-71). שלישית, בהסכם המשולש עצמו לא נקבע "חלון השתחררות" שנועד לאפשר עדכון של מערך התמורות אם יתברר בדיעבד כי קיימת בעיה מן ההיבט של שקילות התמורות. רביעית, ולא פחות חשוב, עסקה מהותית זו הובאה לאישורה של מועצת מקרקעי ישראל רק בשלב מאוחר ביותר של גיבושה – כארבע שנים לאחר שנחתם ההסכם המשולש. האמת ניתנת להיאמר, כי המענה ששמענו בעניינים אלה לא היה משביע רצון. כך למשל, רמ"י טענה כי אין מקום לטענה שהיה עליה לגבות דמי חכירה מהוונים בסך 91% מערך הקרקע (במקום 31% מההפרש בין שווי המתחמים), מאחר שהדבר אינו עולה בקנה אחד עם הוראות חוק התכנון והבניה בכל הנוגע לתכנית של איחוד וחלוקה. בכל הכבוד, דומה כי תשובתה זו של רמ"י אך מחזקת את טענותיה של העותרת: אם עצם הבחירה בתכנית איחוד וחלוקה היא זו שמנעה מרמ"י למצות את הפוטנציאל הכלכלי של העסקה – אזי דומה שהיה מקום לשקול ברצינות בחירה בחלופה אחרת.
64. בצד זאת, המועד המאוחר שבו הגיע הנושא לדיון בפנינו מחייב זהירות רבה בבחינתם של התהליכים, שלא כולם ניתנים עוד לשינוי. כפי שהסברנו, איננו סבורים כי בפנינו שיהוי החוסם את עצם האפשרות לערוך דיון בעתירה, אך במישור המהותי חלוף הזמן משפיע על היכולת לבחון במבט לאחור את החלופות כפי שהיו במועד שבו התקבלו ההחלטות, וכן מצמצם את היכולת לשנות את מהלך הדברים מעיקרא. לאמיתו של דבר, אנו ניצבים כעת כמעט אל מול "מעשה עשוי" (ראו: בג"ץ 4289/00 הדי נ' ראש ממשלת ישראל, [פורסם בנבו] פסקאות 45 ו-62 לפסק דינה של השופטת א' פרוקצ'יה (10.12.2009)). על אף שישנם עוד צעדים להשלים, הצדדים עברו כברת דרך – הן במישור המשא ומתן ביניהם והן במישור קידום ההליכים התכנוניים – על מנת להוציא את העסקה לפועל במתווה הנוכחי. לא למותר להזכיר בהקשר זה כי הלכה למעשה כבר נהרס המבנה במתחם הדולפינריום – צעד נוסף בדרך למימוש התחדשותו הצפויה. לנוכח כל האמור, שומה עלינו להביא בחשבון גם את העובדה שביטול העסקה בעת הזו יטיל עלויות נוספות ולא מבוטלות על הקופה הציבורית.