70. מעבר לכך, בחזרתה של השער לישראל מההשגה על השומה יש כדי לאפשר בעת הזו, לאחר לא מעט "גרירת רגליים" בעניין קידום העסקה – את הבאתה לכדי סיום על מנת שהציבור יוכל ליהנות מפירותיה, שאותם העלו רמ"י והעירייה על נס. בעת הזו השלב הקריטי ביותר שעומד בפני הצדדים הוא הבאתה של העסקה בפני ועדת הפטור של רמ"י. בהקשר זה נבקש להוסיף ולהדגיש מספר מילים.
71. בעיקרו של דבר, הבאתה של עסקה לאישורה של ועדת פטור צריכה להיעשות בשלב מוקדם בהרבה. זאת ביתר שאת, כאשר מדובר על עסקה בהיקף משמעותי אשר מתפרשת לאורך זמן רב וכוללת הליכים נרחבים בתחומים שונים, כמו הליכי התכנון והבניה שננקטו בעניין זה. דרישה זו נגזרת מחובתה של הרשות לערוך מכרז, או בהתקיים התנאים הנדרשים, לקבל פטור ממכרז. כאשר ועדת הפטור מוצבת כשלב אחרון בשלבי העסקה, יכולתה להחליט שלא להעניק את הפטור מצטמצמת מאחר שהיקף המשאבים שהושקע, ושיופסד במקרה שהפטור לא יאושר, נרחב ביותר. כאשר הפנייה לוועדת הפטור נעשית לאחר שני עשורים של התקדמות בעסקה וקידום של הליכים תכנוניים בהתאם לה, ניתן לראות בכך ניסיון ליטול ממנה את כוחה ולהפוך אותה למעין "חותמת גומי", פרקטיקה אשר לא ניתן לקבל. בסיכומו של דבר, בנסיבות העניין אנו סבורים כי לנוכח הודעתה של השער לישראל באשר להסכמתה לחזור מן ההשגה שהגישה אין עוד הצדקה להמשיך ולעכב עניין זה, ועל כן יש מקום לכך שהעסקה תובא להחלטתה של ועדת הפטור במהירות ראויה, שמצאנו לנכון להעמיד בנסיבות העניין על ארבעה חודשים מיום מתן פסק דיננו. למותר לציין כי איננו נוקטים כל עמדה לגופה של ההחלטה שתקבל ועדת הפטור.
לפני סיום: על תנאיו של חוזה החכירה
72. בשולי הדברים – אך לא בשולי חשיבותם – נבקש להוסיף כמה מילים בכל הנוגע לסוגיית ההפרות הנטענות של חוזה החכירה שעליו חתומה השער לישראל במתחם הדולפינריום. משדחינו את טענות העותרת באשר לעצם הבחירה במתווה העסקה הנוכחי, ממילא איננו קובעים מסמרות בשאלה האם היה מקום לבחור בחלופה של ביטול חוזה החכירה ופינויה של השער לישראל מהמתחם, באופן שהיה מייתר את הצורך בהגעה לעסקה של "חילופי שטחים". עם זאת, ראוי לציין כי יש טעם בטענות שהעלתה העותרת בהקשר זה. במשך שנים ארוכות עומד מתחם הדולפינריום נטוש ושומם. השער לישראל מחזיקה בזכויות בו, ומסתמכת על כך שבשלב כלשהו היא תרוויח מהחזרתו לרמ"י. מערך התמריצים הוא לקוי ומוביל בסופו של דבר לפגיעה באינטרס הציבורי של פיתוח המתחם. ונדגיש: עניין זה קיבל ביטוי לא רק בטענות העותרת אלא גם בטענות שהעלתה השער לישראל עצמה. מצד אחד, השער לישראל טענה כי היא לא הפרה את חוזה החכירה, ובאותה נשימה היא טענה שמאחר שהמתחם עומד ריק ושומם משך שנים ארוכות, היא מפסידה כסף. דומה כי לא רק השער לישראל יצאה "מופסדת", כטענתה, אלא גם האינטרס הציבורי.