8. ייאמר כבר עתה, כי העסקה לא הובאה לאישורה של מועצת מקרקעי ישראל (להלן גם: המועצה) עד לשלב מאוחר למדי. ההחלטה הרלוונטית של מועצת מקרקעי ישראל, החלטה מס' 1125, התקבלה רק בשנת 2007 ואושרה על ידי שר האוצר בשנת 2009 (להלן: החלטה 1125). לעומת זאת, העסקה נדונה בשלבים שונים בהנהלת רמ"י, שקיבלה בעניין מספר החלטות – החלטה מס' 6940 בשנת 2000, החלטה מס' 1579 בשנת 2006, החלטה מס' 3980 בשנת 2016 והחלטה מס' 4258 בשנת 2017.
9. עקרונות העסקה אושרו לראשונה על ידי הנהלת רמ"י ביום 22.11.2000, במסגרת החלטה מס' 6940. על פי האמור בהחלטה זו, השמאי הממשלתי העריך, באומדן ראשוני, את שווי מתחם הדולפינריום בכ-25-20 מיליון שקלים, ואת שווי מתחם העירייה "ללא קיזוז עלות פינויים מן השטח, בגבולות 250 מיליון שקלים". בצד זאת, נקבע כי בעת עריכת העסקה תיערך שומה חדשה, לפי נתוני התכנית המאושרת העתידית. כן צוין בהחלטה כי העסקה כפופה לאישורן של הנהלת רמ"י וועדת הפטור של רמ"י, בשל העובדה שמתחם העירייה מיועד להחכרה לחברת השער לישראל ללא מכרז.
10. בהמשך לכך, נערך משא ומתן בין הצדדים לקראת חתימה ובשנת 2003 נכרת ההסכם המשולש. לצורך הדיון נביא את עיקרי פרטיו:
(א) ייעודו של מתחם הדולפינריום ישונה לשטח ציבורי פתוח ויוחכר לדורות לעירייה בדמי חכירה סמליים.
(ב) ייעודו של מתחם העירייה ישונה לבנייה למלונאות, מסחר ומגורים. המתחם יוחזר ללא תמורה לבעלותה של רמ"י. השער לישראל תקבל בו זכויות חכירה לדורות כשהן מהוונות בשיעור של 91%.
(ג) לצורך העסקה תקודם תב"ע חדשה, שתכלול תכנית לאיחוד וחלוקה. קידום התכנית ייעשה על ידי העירייה ועל חשבונה.
(ד) השמאי הממשלתי יעריך את שוויין של הזכויות השייכות לשער לישראל על-פי חוזה החכירה הקיים במתחם הדולפינריום כשהוא פנוי וריק מכל מחזיק לפי התב"ע הקיימת, וכן את שווי זכויות החכירה שהשער לישראל עתידה לקבל מכוח הוראות החוזה החדש במתחם העירייה לפי התב"ע החדשה כשהוא פנוי וריק מכל מחזיק. עם אישור התכנית על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב-יפו (להלן: הוועדה המחוזית) ושר הפנים ייערך עדכון של השומה.
(ה) עריכת השומות נועדה לשמש בסיס לחיובה של השער לישראל בתשלום של היטל השבחה (לרשות המקומית) ודמי היתר (לרמ"י). חיובים אלה מחושבים על סמך הפער בין שתי השומות (50% ממנו – היטל השבחה; 31% ממנו – דמי היתר). לעומת זאת, ההסכם לא התייחס באופן מפורש לאפשרות שיתגלה בשומות כי בין המתחמים קיימים פערי שווי משמעותיים.