28. זיקת הנאה היא זכות במקרקעין המוגדרת בסעיף 5 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: החוק), כשעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם.
בסעיף 92 לחוק זה נקבעו הזכאים לזיקת הנאה, כדלקמן:
" 92. זיקת הנאה יכול שתהא לטובת מקרקעין (להלן - מקרקעין זכאים) או לטובת אדם פלוני, לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור"
זיקת הנאה ניתן לרכוש גם מכח שנים, כקבוע בסע' 94 לחוק :
" (א) מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה.
(ב) הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש בזכות כאמור, לרבות הודעה לציבור, שהוא מתנגד לשימוש בזכות, מפסיקה את התקופה האמורה בסעיף קטן (א)"
29. זכות קניינית זו ניתן לרכוש גם מכוחה של התיישנות מהותית (יהושע ויסמן , דיני קניין-החזקה והשימוש, תשס"ו-2005, עמ' 517 (להלן: ויסמן). זיקת ההנאה מרחיבה את זכות הבעלות במקרקעין הזכאים, ובין אם עסקינן בזיקת הנאה לטובת מקרקעין, אדם, סוג בני אדם או הציבור היא גם גורעת מזכות הבעלות במקרקעין הכפופים (ע"א 700/88 חוה אסטרחאן נ' זאב בן-חורין, מה (3) 720, פס' 18-19 (1.7.91) (להלן: עניין אסטרחאן).
בהקשר זה חשוב לציין, כי זיקת הנאה תוגדר לטובת מקרקעין כאשר השימוש משרת את מקרקעי המשתמש ללא קשר לאישיותו, זאת בשונה מזיקת הנאה המשרתת את המשתמש באופן אישי וללא קשר לזכויותיו במקרקעין (ויסמן, עמ' 522).
30. הזכות הינה קניינית והיא מתגבשת בעקבות שימוש ממושך לתקופה שלא תפחת משלושים שנים רצופות, גם אם כל התקופה או חלקה קדמה לתחולת החוק (עניין אסטרחאן, עמ' 734; ע"א 9308/06 עיריית רמת גן נ' עזבון המנוחה הגב' ורדה בורשטיין ז"ל , [פורסם בנבו] פס' 55 (22.9.11) (להלן: עניין בורשטיין). כפי הגישה הרווחת והמקובלת, בזיקת הנאה לטובת מקרקעין ניתן לצרף תקופות שימוש שעה שעסקינן בחליפים, כמו למשל יורש ורוכש (להרחבה ראו ה"פ 48918-01-15 (חי') הראל ואח' נ' קובה ואח' [פורסם בנבו] פס' 23 (6.8.17).
עוד יש להדגיש, כי בזיקת הנאה לטובת מקרקעין השימוש אינו חייב להתבצע ברציפות ע"י בעל הזכויות במקרקעין הזכאים עצמו, אלא גם באמצעות עושי דברו, כגון שוכר, אורח ועוד (ויסמן, עמ' 530).
31. לא כל שימוש בן שלושים שנה יקים זכות זו, אלא רק אם נעשה בזכות הראויה להיות זיקת הנאה. דוגמא טיפוסית לכך היא מעבר דרך אדמת השכן כקבוע בסע' 93(א)(1) לחוק.