פסק דין
תביעה שבגדרה התובעים עתרו למתן פס"ד הצהרתי בעניין זיקת הנאה.
רקע כללי וכתבי הטענות
1. בעשור הרביעי של המאה הקודמת נבנו שני בניינים מאבן בסמוך לרח' הלל בחיפה. הראשון ממזרח שכתובתו הלל 50, וידוע כגוש 10810 חלקה 157 (להלן: בניין 50); והשני מהצד המערבי שהינו הלל 52, והידוע כגוש 10810 חלקה 158 (להלן: בניין 52). מאוחר יותר ובאותה השורה נבנו שני בניינים נוספים מזרחית להלל 50, הבניין שכתובתו הלל 48א ומזרחית לו הלל 48.
יצוין כי החזיתות של ארבעת הבניינים (כניסות קדמיות) פונות לכיוון רח' הלל בחיפה. הבניינים הינם סמוכים, ונבנו על מגרשים צמודים בשורה ממזרח למערב במקביל לרח' הלל.
הבניין שנמצא בצד המזרחי מספרו 48; ממערב בניין 52 וביניהם שני בניינים נוספים בניין 48א ולידו בניין 50.
2. כאמור בניינים אלה נבנו על מגרשים צמודים צפונית לרח' הלל. מזרחית ובמקביל למגרש עליו נבנה בניין 48 נמתח שביל מדרגות, המכונה במדרגות כורש, ואשר מוביל בירידה (מדרום לצפון) מרח' הלל לרח' מסדה.
3. הבניינים נבנו במפלס נמוך מרח' הלל, כך שהגישה לבניין 52 (האחרון ממערב) הינה אפשרית באמצעות ירידה מרח' הלל במדרגות המובילות לרחבה קדמית קטנה הנמצאת בחזית ומשותפת לבניינים 52 ו-50 (להלן: הרחבה), ואשר הינה לערך בגובה תקרת קומת הקרקע (המרתף) של בניינים אלה.
מרחבה זו יש מדרגות (או ליתר דיוק חדר מדרגות) המובילות לקומות העליוניות של בניין 52, ואין כל גישה לקומת הקרקע בבניין זה. לאור זאת בפני דיירי קומת הקרקע בבניין 52 קיימות בפועל שתי גישות חלופיות:
הראשונה, לאחר הירידה במדרגות מרח' הלל לרחבה, להמשיך באותה הרחבה לכיוון בניין 50 הסמוך, אותו להקיף ממזרח ואז לרדת במדרגות חיצוניות המובילות לקרקע שמסביב לבניין 50. תחילה עוברים על שביל מבטון ממזרח לבניין 50, ולאחר מכן הולכים על שביל נוסף, אף הוא יצוק מבטון, מצפונית לאותו הבניין עד שמגיעים לקומת הקרקע בבניין 52, שהכניסה אליה הינה עורפית מצפון.
השנייה, ירידה מרח' הלל באמצעות מדרגות כורש, או עליה קלה (קטע קצר) במדרגות אלו מרח' מסדה עד שמגיעים לחצר האחורית (צפונית) בבניין 48. פונים לכיוון מערב והולכים על שביל מבטון שמחבר את מדרגות כורש עד לקרקע המקיפה את בניין 52. שביל זה עובר במגרשי הבניינים בצד הצפוני (עורפי), החל מ- 48, עבור ב- 48א, המשך ב-50 ועד ל-52.
4. יצוין, כי כפי טענות התובעים, עליהן אעמוד ביתר הרחבה בהמשך הדברים, דרכי הגישה אותן תיארתי לעיל (להלן : השבילים או המעברים) גם שירתו את יתר דיירי בניין 52 וגם דיירי בניין 50 בדרכם לרח' מסדה. הם נהגו עפ"י הנטען, לרדת מהרחבה באמצעות המדרגות מזרחית לבניין 50, ואז להמשיך בשביל שתואר לעיל עד למדרגות כורש, ומהן לרח' מסדה; זאת במקום עליה לרח' הלל, הליכה עד לתחילת מדרגות כורש וירידה עד סוף מדרגות אלו.
5. הנתבע רכש לפני כשנתיים, ליתר דיוק ביום 31.12.15, דירה במפלס הקרקע בבניין 50 ׁ(להלן: דירת הנתבע) . בהתאם לרשום בפנקס הבתים המשותפים, לדירה זו מוצמדת הקרקע שמקיפה את הבניין בשטח כ- 199 מ"ר (להלן: הקרקע). בקרקע עוברים השבילים, זה המוביל מסוף המדרגות (מרחבת בניין מס' 50 עד לקרקע) וגם השביל החוצה את כל המגרשים, בצד העורפי צפוני, ממדרגות כורש ועד בניין מס' 52.
6. התובעים מס' 1 ו-2 (להלן: פיליפ ורחל) , הם בני זוג והבעלים של דירת הקרקע בבניין מס' 52 אותה רכשו בשנת 2009 מחברת הכשרת היישוב (להלן: דירת פיליפ ורחל); התובעים מס' 3 ו-4 הבעלים של דירה הנמצאת בקומה הראשונה בבניין 52. התובעות מס' 5 ו-6 הינן בעלות זכויות הבעלות והמבקש מס' 7 דייר מוגן, בדירות בבניין 50.
7. הנתבע החל משפץ את דירתו וגם בבניית גדרות המקיפות את הקרקע, או אז התובעים ואחרים פנו לנתבע בטענה כי בכך הוא חוסם שבילים ומשנה את המצב הקיים מזה עשרות בשנים. הצדדים לא הצליחו להגיע לעמק השווה, ובעקבות כך התובעים הגישו את התביעה ובצידה בקשה למתן צו מניעה זמני.
8. בתביעה התובעים טענו, כי שימוש רב שנים שנעשה בשבילי הגישה, מקים זיקת הנאה מכוח שנים לטובת דירת פיליפ ורחל. לתובעים אלה הוצג במועד רכישת דירתם מצג על ידי חברת הכשרת הישוב, על פיו לדירה שתי דרכי גישה שתיארתי לעיל, בהן נעשה שימוש מאז בניית הבניין.
נטען, כי כל התובעים עשו שימוש מסיבי ויומיומי במעברים. עוד הדגישו, כי בשנת 1994 בוצעה הצמדה של הקרקע בגודל 199 מ"ר לדירת הנתבע, שם עוברים שבילי הבטון המהווים דרכי הגישה. מסמכי הבית המשותף ועיריית חיפה מעידים כי מלבד דרכי הגישה שתוארו לעיל, אין ולא הייתה גישה אחרת לדירתם של פיליפ ורחל וזאת למשך תקופה העולה על 80 שנה.
9. התובעים הוסיפו וטענו, כי נעשה בשבילי הגישה שימוש מצטבר מעל ל-30 שנה ואין בשינוי זהות הבעלים של הקרקע כדי להפסיק את תקופת ההתיישנות. שני הבניינים (מס' 50 ו-52) מוגדרים כמבנים לשימור ולא ברור אם יינתן אישור לבניית גרם מדרגות שיוביל לדירת פיליפ ורחל. באשר לידיעת בעלי הקרקע (שעפ"י הנטען הינה החלקה הכפופה) הודגש כי הבעלים הקודמים בקרקע לא הביעו התנגדות והשלימו עם המצב הקיים ואף הנתבע עצמו היה מודע לשימוש שנעשה בדרכי הגישה בטרם רכש את הדירה והקרקע המוצמדת.
10. מכל האמור, נטען כי אין לדירתם של פיליפ ורחל דרכי גישה אחרות. באשר לתובעים 3 -5, הרי ביטול השבילים יחסום את גישתם לקרקע המקיפה את בניין 52, שהינה חלק מהרכוש המשותף ובה נמצאות חלק מהתשתיות, כגון בלוני גז ועוד. באשר ליתר התובעים מתן פס"ד הצהרתי דרוש כדי להותיר בפניהם את אפשרות הגישה לרח' מסדה באמצעות השבילים.
11. עוד טענו התובעים בתביעתם, זאת לחילופין, כי השימוש שנעשה במשך עשרות שנים, חלוקת הקרקע וכלל הנסיבות מקנים למבקשים רשות בלתי הדירה.
[במאמר מוסגר אציין, כי בהמשך הדרך לרבות בסיכומים התובעים נסוגו מטענתם זו אותה זנחו]
12. בתצהיר הנתבע התומך בכתב הגנתו נטען , כי לא הוכח שימוש נוגד; כן טען, כי לא הוכח שימוש רציף במעברים במשך 30 שנה; אינטרס התובעים לא מצדיק פגיעה בזכות הקניין שלו לאור קיומן של חלופות לשבילי הגישה כגון בניית מדרגות לדירתם של פיליפ ורחל; ליתר התובעים קיימת גישה לדירותיהם מרח' הלל. הנתבע אף הדגיש, כי הותרת השבילים כרוכה במעבר במגרשים עליהם בנויים בניינים 48 ו- 48א', והכרה בזיקת ההנאה תוביל לפגיעה בבעלי אותם חלקות מבלי שהם צד להליך.
13. הנתבע הוסיף וטען, כי טרם הרכישה הוא ביצע את הבדיקות הנחוצות בפנקס המקרקעין ולא מצא כל רישום אודות הזכות הנטענת; גם אילו תוכח זיקת הנאה הרי שיש להורות על ביטולה בשל שינוי נסיבות. כן נטען, כי הבעלים הקודם של דירת הנתבע השכיר את הדירה לדייר מוגן ועל כן המעבר בקרקע לא הפריע לו.
14. ניסיתי לא אחת להביא את הצדדים להבנות ואף ביקרתי במקום לפני מתן החלטתי בבקשה למתן צו מניעה זמני, אך ללא הועיל. כל צד התבצר בעמדתו. משכך, ניתנה החלטתי מיום 26.3.17 שבגדרה ניתן צו מניעה האוסר על הנתבע מלחסום את השבילים הקיימים עד לרוחב שיאפשר מעבר רגלי סביר ונח של התובעים ואחרים מטעמם, וזאת עד למתן פס"ד סופי.
15. עוד יש להזכיר, כי בסוף החלטתי בבקשה למתן צו מניעה הפניתי תשומת לב התובעים כדלקמן:
"משום מה המבקשים גם מתעלמים מהעובדה שהשביל המוביל למדרגות כורש ומשם לרח' מסדה עובר גם במגרשים של הבניינים 48א ו-48. אמנם עד כה מי מהבעלים של הקרקע המקיפה בניינים אלה לא הביע התנגדות להמשכו של המצב הקיים, אלא שראוי במקרה זה כי המבקשים ישאפו לפתרון כולל ולא רק חלקי עם המשיב. לאמור, גם למקרה ובקשתם תתקבל בסופו של ההליך, עדיין הדבר לא יביא לפתרון סופי ולהותרת השבילים הקיימים על כנם."
למרות האמור, התובעים עמדו על תביעתם כפי שהוגשה ולא ראו לצרף צדדים נוספים להליך.
העדים וסיכומי הצדדים
16. התובעים העידו מטעמם 6 עדים; רחל, היא התובעת מס' 2, ועוד ארבעה עדים שהתגוררו בתקופות שונות בבניינים 50 ו-52. כן הוגשה מטעם התובעים חו"ד של האדריכל שמואל גרואר (להלן: האדריכל), אשר בחו"ד עמד על ההיסטוריה של בניינים אלה (50 ו-52), מסר כי הם בניינים לשימור וגם הרחיב באשר לקשיים שלגישתו קיימים בבניית מדרגות המובילות מהרחבה לדירת פיליפ ורחל.
17. מנגד הנתבע העיד בעצמו וגם הוזמנה מטעמו הגב' עדי רויטנברג המשמשת כראש תחום השימור בעיריית חיפה, שהעידה באשר להיתכנות בניית מדרגות המובילות לדירתם של פיליפ ורחל.
18. התובעים הדגישו בסיכומיהם, כי טענתם היחידה הינה לזיקת הנאה מכח שנים, והכוונה לזכות מעבר בשבילים. לפי התובעים, הוכח כי דיירי הבניינים 50 ו-52 עשו שימוש רציף במעברים במשך יותר משבעים שנה. עובדות אלו הוכחו באמצעות מספר עדים שהתגוררו בתקופות שונות, עוד משנות החמישים של המאה הקודמת ועד לאחרונה, ואשר כולם מסרו כי נעשה שימוש קבוע ורציף במעברים אלה.
19. התובעים גם טענו, כי השימוש שנעשה היה גלוי לעין כל ונוגד לאינטרס של הבעלים שקדמו לנתבע; הגם, כך נטען, הוכח כי מעולם לא נאסר על מי מהדיירים בשני הבניינים מלהשתמש במעברים עד אשר הנתבע רכש הזכויות בדירתו אליה כאמור הוצמדה הקרקע.
20. לגישת התובעים, גם אם הבעלים הקודם לדירת הנתבע אינו ישראלי והתגורר הוא ויורשיו דרך קבע בחו"ל, הרי די בידיעת הדיירים המוגנים שהתגוררו מקודם בדירת הנתבע. אף יתרה מכך, התובעים הזכירו כי ניתן להסתפק בידיעה קונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין הכפופים, כך שגם בהיעדר ידיעה בפועל זיקת ההנאה עשויה להשתכלל. עוד טענו התובעים, כי המחיר בו רכש הנתבע את הדירה, שהינו נמוך בהרבה ממחיר השוק, מלמד כי מחיר זה גלם בחובו את קיומה של זיקת ההנאה.
21. התובעים בדעה, כי זיקת ההנאה במקרה זה הינה לטובת מקרקעין, הדירות בבניינים 50 ו-52; כן נטען כי במקרה זה מתקיים גם יסוד הצורך שכן לדירת פיליפ ורחל אין כל גישה זמינה כעת, ואילו שלילת זכות זו מיתר התובעים הינה מכבידה ותיאלץ אותם ללכת בדרכים חלופיות הכרוכות בעליה וירידה במספר רב של מדרגות וגם הליכה למרחקים.
22. התובעים גם התייחסו לבקשתו החלופית של הנתבע לביטול זיקת ההנאה והדגישו, כי אין כל שינוי בנסיבות שיצדיק זאת, הגם שלא הוכח כי הדבר דרוש לפיתוח הקרקע או שביטולה יצמיח תועלת העולה על ההפסד.
23. בסוף סיכומיהם התובעים גם טענו, כי אין כל ערובה לכך שניתן לבנות מדרגות שיובילו לדירתם של פיליפ ורחל, הגם שבניית מדרגות אלו כרוכה בפגיעה באיכות החיים של תובעים אלה ובערך דירתם. התובעים עתרו למתן פס"ד המכיר בקיומה של זיקת ההנאה וגם חזרו והעלו את הצעתם להסטת המעבר לשולי הקרקע דבר שעשוי לצמצם את הפגיעה במשיב.
לפני שאסקור את סיכומי הנתבע ראיתי לציין, כי התובעים הגישו סיכומי תשובה ביום 6.11.18. בסיכומים אלה עיינתי על אף שהוגשו ללא רשות.
24. בסיכומיו הנתבע טען, כי התובעים לא הוכיחו קיומו של שימוש נוגד, שכן כל עדי התביעה מסרו כי מאז ומתמיד המעברים היו פתוחים, והבעלים הקודם של הקרקע או מי מטעמו, מעולם לא הביע התנגדות. עוד הדגישו, כי התובעים גם נכשלו בהוכחת יסוד נוסף, והכוונה לרצף השימוש הנטען למשך 30 שנה.
25. הנתבע בדעה, כי משום שבפני התובעים קיימות חלופות אחרות נוחות ויעילות, אזי אין אינטרס ראוי המצדיק את הפגיעה בזכותו הקניינית. באשר לדירתם של פיליפ ורחל , כפי שהוכח, אין כל מניעה חוקית או תכנונית לבנות מדרגות, ואילו באשר ליתר התובעים, הרי בפניהם דרכים אחרות ונוחות בדרכם לרח' מסדה וגם לרח' הלל.
26. עוד הוסיף הנתבע וטען, כי נוכח מציאות זו, המגמה שקיבלה ביטוי בפסיקה לפיה יש לצמצם את הפגיעה בזכות הבעלות; העלויות המצומצמות של בניית המדרגות שלא משתוות לנזקו של הנתבע בקבלת התביעה; הפגיעה בזכויות בעלי המגרשים הסמוכים למקרה והתביעה תתקבל ואשר דעתם לא נשמעה; שינוי הנסיבות מאז רכישת הנתבע לקרקע אותה הוא החליט לנצל - אין להכיר בזיקת ההנאה הנטענת, ואם כן, יש להוסיף ולהורות על ביטולה.
27. בסיכומיו הנתבע גם הזכיר, כי באשר ליתר התובעים, למעט פיליפ ורחל, הרי הם זנחו את תביעתם משלא התייצבו לדיונים, לא העידו ואף לא גילו כל מעורבות או עניין בהליך ובתוצאתו.
זיקת הנאה מכח שנים - המתווה הנורמטיבי
28. זיקת הנאה היא זכות במקרקעין המוגדרת בסעיף 5 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: החוק), כשעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם.
בסעיף 92 לחוק זה נקבעו הזכאים לזיקת הנאה, כדלקמן:
" 92. זיקת הנאה יכול שתהא לטובת מקרקעין (להלן - מקרקעין זכאים) או לטובת אדם פלוני, לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור"
זיקת הנאה ניתן לרכוש גם מכח שנים, כקבוע בסע' 94 לחוק :
" (א) מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה.
(ב) הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש בזכות כאמור, לרבות הודעה לציבור, שהוא מתנגד לשימוש בזכות, מפסיקה את התקופה האמורה בסעיף קטן (א)"
29. זכות קניינית זו ניתן לרכוש גם מכוחה של התיישנות מהותית (יהושע ויסמן , דיני קניין-החזקה והשימוש, תשס"ו-2005, עמ' 517 (להלן: ויסמן). זיקת ההנאה מרחיבה את זכות הבעלות במקרקעין הזכאים, ובין אם עסקינן בזיקת הנאה לטובת מקרקעין, אדם, סוג בני אדם או הציבור היא גם גורעת מזכות הבעלות במקרקעין הכפופים (ע"א 700/88 חוה אסטרחאן נ' זאב בן-חורין, מה (3) 720, פס' 18-19 (1.7.91) (להלן: עניין אסטרחאן).
בהקשר זה חשוב לציין, כי זיקת הנאה תוגדר לטובת מקרקעין כאשר השימוש משרת את מקרקעי המשתמש ללא קשר לאישיותו, זאת בשונה מזיקת הנאה המשרתת את המשתמש באופן אישי וללא קשר לזכויותיו במקרקעין (ויסמן, עמ' 522).