עיון בתוכן המכתב מעלה, כי אין זה מכתב המדווח על ניהול מו"מ, אלא מכתב המציין את תנאי העסקה אשר, למעשה, כבר סוכמו. נכתב בו, כי "הקונה רוכשת" בחלקה 13 ממקרקעי פרדס חנה, קרקע המיועדת לבנייה רוויה של 80 יחידות דיור וכן קרקע המיועדת ל- 10 יחידות דיור צמודות קרקע במגרשים דו-משפחתיים. התמורה ליח"ד (צמודת קרקע) הועמדה על סך של 288,000 ₪ והתמורה עבור הקרקע המיועדת לבנייה רוויה הועמדה על סך של 118,000 ₪ ליח"ד. בנוסף ניתנה לס.א.ל. בהסכם זה, אופציה למשך שנה מיום חתימת ההסכם, לרכישת יתר 108 המגרשים הדו- משפחתיים, לבניית יחידות צמודות קרקע (להלן: "אופציית ס.א.ל.").
מסמיכות התאריכים הנ"ל (וכן מהמועד בו נחתם הסכם נוסף בין שמריה לס.א.ל, אשר יפורט להלן) ברור שהמו"מ עם ס.א.ל החל זמן רב לפני מכתב הצעת ס.א.ל, שהרי מו"מ לרכישת זכויות במקרקעין בסדר גודל שכזה דורש בדיקת נתונים וכיוצ"ב, בטרם מגיעים להבנות כה ברורות. גם מכך ברור, כי הקשר בין נתבעים 3-1 לס.א.ל הוא, בין היתר, זה שהביא לכך שנתבעים 3-1 לא חפצו לאפשר למקורות לממש את האופציה.
172. בדומה לאופן בו הוא נהג עם מקורות, גם עם ס.א.ל חתם שמריה על הסכמים נוספים, החורגים מאשר הוצג בפני דוד ועל פיהם מקבל שמריה מס.א.ל. תמורות משמעותית, מעבר לתמורה הרשומה בהצעת ס.א.ל, אשר איש לא גילה לדוד. ואלה ההסכמים:
ביום 06.9.2010, ארבעה ימים בלבד לאחר מכתב הצעת ס.א.ל, נחתם הסכם "יעוץ ויזום" בין שמריה לבין חברת ס.א.ל (ת/22), שתוכנו מבחינת המכר, זהה למכתב הצעת ס.א.ל, אך התמורה הקבועה בו גבוהה, באופן משמעותי (להלן: "הסכם ס.א.ל").
173. התמורה שנקבעה בהסכם ס.א.ל. ליחידת דיור צמודת קרקע, היא 470,000 ₪, כולל מע"מ והיטל השבחה, אך לא כולל פיתוח). כן נקבע, כי 288,000 ₪ מהסכום הנ"ל ישולמו לבעל המקרקעין (גוטמן) וסך של 112,000 ₪ ישולם לשמריה. עוד נקבע, כי הצדדים מעריכים שהיטל ההשבחה יהיה בסכום של כ- 70,000 ₪, וכי אם ההיטל יעלה על סכום זה, ההפרש יקוזז מהסכום המגיע לשמריה. להשלמת התמונה אומר כבר כאן, כי היטל ההשבחה הגיע, בסופו של דבר, לסך של כ- 60,000 ₪ ליחידה. הסכם זה לא גלה לתובעים.
174. כוונתם של נתבעים 3-1 להסתיר את הסכם ס.א.ל מהתובעים, אך לא מברנשטיין, השותפים לקנוניה, עולה גם מכך שבתחתית עמ' 3 להסכם נכתב, כי כל עוד לא נחתם הסכם בין החברה לס.א.ל, מתחייבת ס.א.ל "שלא לפנות לבעלים, אלא לפנות למיופה כוח הבעלים [הם ברנשטיין - ת.ש.נ.] בכל דרך ובכל עניין וכל ההתקשרות תבוצע רק דרך אלרז שמריה" ובראשית עמ' 4 נכתב, כי אם ייחתם הסכם בין החברה לבין ס.א.ל, תשלם ס.א.ל לשמריה את הסכומים בהם התחייבה בהסכם זה.
תנאי זה מצביע, בנוסף על "מידור" הבעלים - גוטמן, גם על כך שמיופי הכוח, היינו - ברנשטיין, היו "בסוד העניין" וכן על כך שברנשטיין, כמיופי כוח, רצו להרחיק עצמם מהתקשרות, על ידי כך שהיא תיעשה מול שמריה, שאינו קשור ישירות לגוטמן. אכן, דרך מתוחכמת, שכמעט הצליחה. לולא פנייתו של אסף לדוד, נראה כי גוטמן לא היו יודעים על כך לעולם, שכן הם היו מקבלים את התמורה שהוצגה בפניהם על ידי ברנשטיין, בהם נתנו אמון כה רב, ללא שהיו חושדים שהושגה תמורה הרבה יותר גבוהה, עבור המקרקעין.
175. אם לא די בכך, הרי שביום 25.09.2011 נחתם בין שמריה לבין ס.א.ל. הסכם נוסף (להלן: "הסכם ס.א.ל. השני" - נספח 24 לתצהירו של דוד), לפיו מתחייבת ס.א.ל לשלם לשמריה סך של 2,880,000 ₪ כולל מע"מ, בגין "פעולותיו על פי הסכם ס.א.ל", תוך שניתנה לשמריה אופציה לקבל (חלף התשלום הנ"ל) 5 מגרשים דו-משפחתיים, (לבניית 10 יחידות צמודות קרקע). סוכם, כי ס.א.ל תישא בכל תשלומי המס המוטלים על המוכר בגין מכירת המגרשים לשמריה, למעט היטל השבחה, היטל פיתוח ומס רכישה. כן סוכם כי, בנוסף לכך, תשלם מקורות לשמריה סך של 250,000 ₪ + מע"מ כדמי ניהול. בנוסף סוכם, כי חמשת המגרשים הדו-משפחתיים, יימכרו לשמריה, בני משפחתו, או חברה שבשליטתו (סעיפים 14 ו- 17 להסכם ס.א.ל השני).
אין כל ספק, כי "הסדר" זה, עליו סוכם בין שמריה לס.א.ל, כמו גם שאר ההסדרים שנעשו מאחורי גבם של התובעים, מעיד על שווה כסף (הם 10 המגרשים שהוקצו לשמריה או לבני משפחתו) שהיה אמור להילקח, במרמה, מהתובעים. בשום פנים ואופן אין בכך כדי להעיד כי שווי מגרש דו-משפחתי הוא 288,000 ₪ (כטענת נתבעים 4-3 בסעיף 9 לסיכומיהם) ובוודאי שלאור חוות דעתו של דגני (אליה אתייחס בהמשך), ברור שמדובר במחיר נמוך מאד .
יצוין, כי בהסכם ס.א.ל. השני נקבע, כי ככל שמלוא התחייבויות ס.א.ל כלפי שמריה, הכלולות בהסכם ס.א.ל יקוימו, מבטל הסכם ס.א.ל השני, את הסכם ס.א.ל.
176. אך גם בכך לא היה די; באותו יום (25.9.2011) נחתמה בין ס.א.ל לשמריה "תוספת שנייה" להסכם ס.א.ל השני (להלן: "התוספת" - נספח 25 לתצהירו של דוד גוטמן). בתוספת שונתה התמורה שיקבל שמריה, מס.א.ל, כך שבמקום 2,880,000 ₪ (או 5 מגרשים דו משפחתיים) + 250,000 ₪ בתוספת מע"מ הוא יקבל 4,100,000 ₪ (!) כולל מע"מ.
177. ביום 27.09.2010, יומיים בלבד לאחר שנערכו ההסכמים האחרונים, שפורטו לעיל, נחתם הסכם בין ח.ומ.ג לס.א.ל, באמצעות יוסף (להלן: "הסכם ח.ומ.ג - ס.א.ל" - נספח 22 לתצהירו של דוד). הסכם זה נערך על פי הצעת ס.א.ל והתמורה בו, ליח"ד, היא 288,000 ₪. אין בו כל זכר להסכמים הנוספים הנ"ל, או לסכומים שנקבעו בהם.
178. זה ההסכם אשר עו"ד פינקלשטיין היה מעורב בגיבושו, כמפורט בסעיפים 237-230 לתצהירו. מעדותו של עו"ד פינקלשטיין עלה, כי הוא לא התעניין בשווי של מגרשי פרדס חנה, שכן עניין זה, כמו גם מחיר מכירתם, היה מסור לברנשטיין. בדקתי את טענות ורד לסתירות בדבריו, בעניין זה (עמ' 29 לסיכומיה) אך לא מצאתי סתירות כלשהן; עו"ד פינקלשטיין העיד שהוא ידע מה מחיר המכירה (וברור שידע), אך לא ידע מה השווי, אותו הוא לא בדק. יש לזכור, כי גם לגרסת יעקב, בדיקת השווי הייתה מוטלת על ברנשטיין.