182. ביום 09.10.2011 שלח עו"ד בלטר בשם ח.ומ.ג, הודעת ביטול לחברת ס.א.ל, בה הוא מודיע לה כי הסכם המכר שנחתם עמה ביום 27.09.2010, הוא הסכם שנחתם תוך חריגה מסמכות ודרך הטעיה והונאה וכי הוא מבוטל, לרבות האופציה הנתונה בו (נספח 26 לתצהירו של דוד).
183. בהמשך לכך, התנהל בין ח.ומ.ג לס.א.ל משא ומתן, וביום 13.05.2012, נחתם בין ח.ומ.ג לס.א.ל (ובין אחוזת יערים עבורה רכשה ס.א.ל, בנאמנות, את המגרשים לבנייה רוויה) הסכם פשרה. (להלן: "הפשרה עם ס.א.ל" - נספח 28 לתצהירו של דוד). בהסדר הפשרה, בוטלה רכישת חמישת המגרשים הדו-משפחתיים, לגביהם ניתנה לשמריה אופציה (תוך השבת סך של 288,000 ₪ עבור כל יח"ד), בעוד שההסכם לגבי הבנייה הרוויה נותר על כנו וגם האופציה לרכישת 108 מגרשים לבנייה צמודת קרקע, נותרה על כנה.
ביום 7.5.12 נחתמה בין הצדדים תוספת להסכם הפשרה, (נספח 29 לתצהירו של דוד) לפיה ימונה שמאי מכריע להערכת שווי האופציה, תוך שניתנה לס.א.ל זכות לממש את האופציה לרכישת 108 היחידות צמודות הקרקע במגרשים הדו-משפחתיים, במחיר שייקבע על ידי השמאי המכריע (הוא דגני, אשר מונה על ידי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין). כאמור - בסופו של דבר ס.א.ל בחרה לשלם את הסכום הנוסף שקבע דגני.
שווי מגרשי ס.א.ל - המגרשים הדו-משפחתיים בעסקת ס.א.ל.
השמאויות שהוגשו
184. מאחר שמגרשי ס.א.ל - המגרשים דו- משפחתיים (עליהם חלה תב"ע ש/1070) הוערכו על ידי שמאים משני הצדדים, לצורך קביעת מחיר מימוש מגרשי האופציה, שניתנה לס.א.ל בהסכם האופציה, הסתפקו הצדדים בהגשת חוות הדעת הנ"ל לתיק זה, ללא עריכת חוות דעת חדשות.
הצדדים הסכימו, כי חוות הדעת המכריעה, שנערכה על ידי השמאי דגני, במסגרת יישוב הסכסוך עם ס.א.ל, תיחשב בתיק דנן, כחוות דעת מטעם בית המשפט, תוך מתן זכות לצדדים לחקרו (ראו החלטתי בישיבת יום 3.5.2017 עמ' 216).
185. לפיכך, לעניין הערכת שווים של מגרשי ס.א.ל מצויות בפניי חוות דעת, כדלקמן (כולן לתאריך הקובע 27.9.2010):
* חוות דעתו של השמאי המנוח מר גדעון גולדשטיין ז"ל (נספח 30 לתצהירו של דוד), אשר הוגשה על ידי גוטמן בהליך הפשרה עם ס.א.ל. חוות הדעת נערכה ביום 29.5.2012 ועל פיה שווי מגרשי ס.א.ל הוא 45,798,612 ₪, כולל מע"מ וללא פיתוח והיטל השבחה (1,720 מ"ר/קרקע).
* חוות דעת משלימה של השמאי דרעי שהוגשה אף היא על ידי גוטמן בהליך הפשרה עם ס.א.ל. חוות דעת זו נערכה ביום 24.9.2012 (נ/5) והיא תומכת בחוות דעתו של השמאי גולדשטיין ז"ל וקובעת כי ייתכן שהיה מקום אף לקבוע ערכים גבוהים יותר.
* חוות דעתו של השמאי עודד האושנר, מיום 25.3.12, אשר הוגשה על ידי ס.א.ל, במסגרת הליך הפשרה עמה (נספח ח' לתצהירו של שמריה).
השמאי האושנר קבע, כי שווי מגרש דו-משפחתי, בשטח של 400 מ"ר לבניית דו-משפחתי, כולל היטל השבחה, הוא 380,000 ₪.
* חוות דעתו של השמאי דגני (סומנה ח/6 - נספח 31 לתצהירו של דוד), אשר מונה, כאמור, כשמאי מכריע בהליך הפשרה עם ס.א.ל. חוות דעת זו נערכה ביום 5.11.2010 ובה נקבע, כי יש להוסיף על הסכום שנקבע בעסקת ס.א.ל, סך של 6.5 מיליון ₪, בגין 108 המגרשים הדו-משפחתיים.
אומר כבר כעת, כי הוספת סכום כה נכבד לשווי המגרשים כפי שהוצג בפני דוד תומכת, תמיכה של ממש, בטענות התובעים, בדבר השווי הנמוך של 288,000 ₪, אשר הציגו ברנשטיין בפני דוד ובדבר התנהלותם של נתבעים 3-1, בדרכי מרמה.
186. אין חולק, שבסופו של דבר שילמה ס.א.ל לגוטמן את השווי שנקבע על ידי השמאי דגני, היינו- 33,264,000 ₪ עבור 108 מגרשי האופציה, הדו-משפחתיים.
187. התובעים מבקשים כי אקבל את חוות דעתו של השמאי גולדשטיין ז"ל, אשר הוגשה על ידם במסגרת הליך הפשרה עם ס.א.ל, אשר קבע כי שווי המגרשים הדו-משפחתיים הוא 45,798,612 ₪ וכן את חוות דעתו של דרעי, אשר תמכה בה ואחייב את נתבעים 3-1 לשלם להם את ההפרש בין שני סכומים אלה היינו - 12,534,612 ₪ (33,264,000 ₪ - 45,798,612 ₪). בתוספת הפרשי הצמדה וריבית עד ליום הגשת התביעה מגיע סכום זה לסך של 14,194,819.50 ₪.
188. הנתבעים התבססו בסיכומיהם על חוות הדעת של השמאית בן-פורת (נספח ג' לתצהירו של שמריה, סומנה ח/4). לטענתם, על אף שחוות הדעת של בן-פורת, נערכה ביום 7.1.2009, ניתן להתאים אותה אל המועד הקובע - 27.9.2010.
אומר כאן, בקצרה, כי לא ניתן כלל להסתמך על חוות דעתה של בן-פורת, ולו בשל כך שהמועד הקובע, להערכת שמאותה, הוא שנה ושמונה חודשים לפני המועד הקובע. בנוסף, בחוות דעתה התגלו פגמים משמעותיים, שלא נפתרו בעדותה, אשר אינם מאפשרים קבלתה, כפי שיפורט ויבואר להלן.
189. כאמור, השמאי דגני קבע, כי שוויו כל מגרש ממגרשי ס.א.ל הדו-משפחתיים הוא 308,000 ₪ (ללא מע"מ, היטל השבחה ופיתוח) ולכן שווי 108 המגרשים הוא 33,264,000 ₪. כאמור - סך של 6.5 מיליון ₪ יותר ממחיר האופציה של המגרשים הדו-משפחתיים שנקבע בהסכם ח.ומג-ס.א.ל. עוד קבע דגני (בקבלו את אשר קבע דרעי בחוות דעתו) כי, בממוצע, הוצאות הפיתוח ליחידה מגיעות לסך של כ- 55,000 ₪ ליח"ד והיטל ההשבחה הוא בסך של כ- 66,000 ₪ ליח"ד.
אבהיר, כי העובדה שהתובעים קיבלו את הערכתו של דגני, במסגרת הפשרה עם ס.א.ל, אינה מונעת מהם לטעון שהערכים שנקבעו בחוות דעתו נמוכים. זאת לאחר שנוכח שקילת הסיכונים והסיכויים הסכימו להסדר פשרה, לפיו הם התחייבו מראש, כי ס.א.ל תוכל לבחור במימוש האופציה על פי חוות הדעת שתינתן על ידי דגני, כשמאי מכריע.
דיון בשמאויות
190. לאחר ששקלתי את חוות דעת הצדדים, אני מעדיפה את חוות דעתו של דגני, אשר שימש כשמאי מכריע וחוות דעתו ניטראלית ואובייקטיבית, אך זאת - בשתי הסתייגויות, אשר יפורטו בהמשך.
דגני הסביר בחוות דעתו (עמ' 24-19) מדוע חוות דעתם של שמאי שני הצדדים אינן מקובלות עליו, במלואן ורוב הסבריו מקובלים עלי. אציין, כי ברכיבים לא מעטים, קיבל השמאי דגני את עמדתו של דרעי, אם כי ברכיבים מסוימים וביניהם חלק מעסקאות השוואה, שלטעמו אינן מתאימות או שלא היה בהן צורך, נוכח קיומן של עסקאות אחרות מתאימות יותר. גם דעתו של השמאי האושנר לא התקבלה במלואה.
191. דגני אישר שהוא נתן משקל עדיף לעסקאות של מכרז המינהל וחברת אאורה, שנעשו באזור (עמ' 226 לישיבת 13.6.18, שו' 35-34). אך, בניגוד לטענת הנתבעים 4-3, הוא לא קבע שעסקת אאורה (הנזכרת בעמ' 15 לחוות דעתו), היא עסקת ההשוואה הטובה ביותר למגרשים מושא הדיון ולכן יש לקבוע את המחיר על פיה. נהפוך הוא; דגני הצביע על ההבדלים משמעותיים, הקיימים בין המגרשים הדו-משפחתיים במקרקעי פרדס חנה ובין המקרקעין בעסקת אאורה והבנייה המתוכננת בכל אחד מהפרויקטים. בעדותו הבהיר, כי עסקת אאורה אינה מתאימה לסוג העסקה הנדונה כאן, אלא היא "עסקת השוואה טובה בשביל לנסות להתאים אותה לנכס שהיינו צריכים לשום" (עדותו בעמ' 227 שו' 6-4).
בחוות דעתו הוא לא קיבל את עסקת אאורה, בלבד, כהשוואה, אלא ציין, שהוא נותן משקל גדול יותר (40%) לעסקת אאורה ולמכרזי רמ"י בשכונת יובלים ומשקל מופחת (20%) לעסקאות המכר בשכונת רמז.