מנגד - בחינת הסכומים אשר בחוות הדעת מטעם התובעים (חוות דעתו של גולדשטיין ז"ל וחווה"ד המשלימה של דרעי) מעלה, כי שווי יחידת דיור, ללא מע"מ היטל השבחה ופיתוח ותשלום דמי תיווך בשיעור 2% (להלן: "שווי נטו"), הוא שווי גבוה משווי נטו המתקבל בחישוב הערך נטו של יח"ד על פי הסכמי מקורות וס.א.ל. (כולל ההסכמים הנוספים, הנסתרים).
ההסתייגויות מחוות דעתו של דגני
192. כאמור - בשני עניינים (שיש קשר ביניהם) אני מסתייגת מחוות דעתו של דגני, ואלה הם:
האחד - התעלמותו, הנחרצת של דגני, מההסכמים הנוספים עם מקורות ועם ס.א.ל.
השני - שיעור הפחתה של 10% בגין זמינות, מהשווי הריאלי של המגרשים הדו-משפחתיים, שבוצעה על ידו, בשל ההוראה בתכנית ש/1070, לפיה הבנייה במגרשים הדו-משפחתיים תהיה מרוכזת ולא תתאפשר בנייה עצמית.
193. התעלמות דגני מההסכמים הנוספים של ס.א.ל ושל מקורות - דגני נמנע מלייחס משקל כלשהו להסכמים הנוספים עם מקורות ועם ס.א.ל, בקבעו, כי מדובר ב"ניסיונות עסקיים" של כל אחד מהצדדים "לשפר את מצבו" ולמכור לכל המרבה במחיר וכי ההסכמים לא הבשילו לכלל עסקה מוגמרת. עוד סבר דגני, כי ההסכמים "חסרים", ברובם, וכי רב הנסתר בהם על הגלוי. (ראו: עמ' 9 לחוות דעתו ח/6).
חרף זאת, בחקירתו בפניי, לא ידע דגני להסביר מדוע הוא לא נתן כל משקל להסכם היזמות, החתום, בו רשומה תמורה בסך של 500,000 ₪. בתשובה לשאלתו של עו"ד רון (בא כוחם של ברנשטיין), בעניין זה, השיב דגני שהוא איננו זוכר (עדותו בעמ' 225 שו' 32-28).
194. אני חולקת על קביעתו של דגני, בחוות דעתו, בנוגע להסכמי מקורות וס.א.ל. דגני ביסס את דעתו רק על קריאת ההסכמים בעוד שבפניי נשמעו ראיות, על בסיסן קבעתי (כפי המפורט לעיל) כי ההסכמים שגובשו עם מקורות ועם ס.א.ל, הם הסכמים אותנטיים, אשר לשתי החברות הנ"ל הייתה כוונה מלאה לקיימם. גם אם עסקת מקורות לא הושלמה, הרי כפי שהראיתי לעיל, היה זה בשל מניפולציות שנעשו על ידי ברנשטיין ושמריה, בעוד שמקורות חפצה במימוש האופציה. זאת ועוד - סירובם של נתבעים 3-1 לאפשר למקורות מימוש האופציה נשען אך ורק על ההזדמנות הטובה יותר, עבורם, שגובשה בעסקת ס.א.ל. ואין כל ספק שנתבעים 3-1 היו מעוניינים בקיום עסקת ס.א.ל.
גם ס.א.ל חפצה בקיום ההסכמים ועובדה היא, שהיא שילמה לשמריה "על החשבון", סך של 4 מיליון ₪. כפי שהודה שמריה בעצמו, בעדותו (בעמ' 281 שו' 32-29), הוא קיבל מס.א.ל "על מה שנמכר", סך של ארבעה מיליון ₪ - שני מיליון ₪, כולל מע"מ על הבנייה הרוויה ועוד שני מיליון ₪ + מע"מ, על המגרשים הדו-משפחתיים. כל זאת - במקום 12 מיליון ₪, שהוא היה אמור לקבל מס.א.ל ולא קיבל, לאחר שהתובעים גילו את אשר נעשה.
זאת ועוד - העובדה שס.א.ל ביקשה לקיים את העסקה תוך הוספת הסך של 6.5 מיליון ₪, שנקבע על ידי דגני, (לאחר, שהיא כבר שילמה לשמריה, לפחות, סך של 4 מיליון ₪, מהם 2 מיליון ₪ עבור המגרשים הדו-משפחתיים), מצביעה על הערך הכלכלי של העסקה עבורה, גם במחיר זה.
ההסכמים הנוספים, הנסתרים, מעידים על כך שס.א.ל ידעה, בזמן אמת, שהשווי של המקרקעין גבוה, באופן משמעותי, מסך של 288,000 ₪ ליח"ד, שהוצג בפני דוד כמחיר הראוי, ושהעסקה שבאה לידי ביטוי בהסכמים הנוספים (אשר לא גולו לדוד), ההיא עסקה כדאית.
לפיכך, בהחלט אפשר לקבל מהסכומים העולים מההסכמים הנוספים עם ס.א.ל, לפחות אינדיקציה למחיר שקונה מרצון היה מוכן לשלם למוכר מרצון, בגין המגרשים הדו-משפחתיים.
אילו דגני היה מביא בחשבון גם את ההסכמים הנוספים עם וס.א.ל, הערכתו את שווי המגרשים הדו-משפחתיים, הייתה גבוהה יותר.
195. אני דוחה את טענות ברנשטיין לפיהן, בקביעת המחיר של 288,000 ₪ ליחידת דיור (אשר לאחר חוות דעתו של דגני כבר ברור לחלוטין, שהוא איננו ריאלי), הם הסתמכו על כתבות בעיתונות, כפי שטען יעקב בסעיף 71 לתצהירו. נספח כו' לתצהירו, אליו הפנה יעקב, כולל כתבות על רכישת מגרשים לבנייה רווייה (ולא צמודת-קרקע) כך גם בכתבה מיום 11.8.2010 על עסקת אאורה, הנזכרת בשומת השמאי דגני, כעסקה להשוואה, בה נזכרת עסקה קודמת של אאורה, לרכישת מגרשים לבנייה רוויה באותה שכונה (שגם הפרסום שלה, מיום 10.5.2010, נמצא בין מסמכי נספח כו').
הובהר לעיל, כי עסקת אאורה היא עסקה שונה, שאיננה במגרשים דו-משפחתיים, אלא היא עסקת רכישה על ידי חברה, שרכשה קרקע בשטח של 12 דונם, המיועדת להקמת קוטג'ים טוריים, דו-קומתיים. ברור, אפוא, על פניו שמהפרסום בדה-מרקר על עסקה זו, לא יכול היה יעקב ללמוד על מחירם הנכון של המגרשים צמודי הקרקע, שנמכרו לס.א.ל. בנוסף, בכתבה זו (שפורסמה ביום 11.8.2010), נכתב כי: "שכונת נווה פרדסים בפרדס חנה נחשבת לשכונה מתפתחת ביישוב הכפרי. בחצי שנה האחרונה רכשו מספר חברות יזמות ובנייה, ביניהן שיכון ובינוי וצבי צרפתי, קרקעות לבניית פרויקטים חדשים למגורים בהיקף כולל של מאות יחידות דיור." כן נכתב, כי: "הנגישות לכביש 6 ולרכבת והמרחקים שהתקצרו מגוש דן, הפכו את פרדס חנה למבוקשת בקרב זוגות צעירים ומשפרי דיור המחפשים לרכוש דירה במחירים סבירים ובאיכות חיים כפרית".
דווקא מהאמור בשני הפרסומים אודות הרכישות של חברת אאורה באזור, היה ברור, שמדובר באזור מתפתח ושהמחירים בו יעלו בעתיד הקרוב ביותר, באופן משמעותי. עובדות אלה הסתירו נתבעים 3-1 מהתובעים, תוך שהם עשו בהן שימוש על מנת להשיא את התמורה בהסכמי מקורות וס.א.ל, תוך כוונה לשלשל את ההפרש לכיסיהם.
196. אוסיף ואדגיש, כי גם העובדה שלפחות שלוש קבוצות עמן היו נתבעים 3-1 במשא ומתן למכירת המקרקעין (מקורות, קליין וס.א.ל) "הציעו" בדיוק אותו סכום (288,000 ₪) אומרת דרשני ותומכת, משמעותית, בטענות התובעים. שהרי, צפוי כי מציעים, המתחרות ביניהן על אותה עסקה, יציעו מחירים שונים וכי תיערך ביניהם התמחרות, על מנת למקסם את התמורה עבור הבעלים. לכן, העובדה שמדובר (כביכול) בדיוק באותו מחיר "מוצע", תומכת בטענת התובעים לתרמית, לה שותפים גם ברנשטיין.
אעיר, כי מההסכמים הנוספים עולה, כי אכן בוצעה התמחרות, אולם היא בוצעה "מאחורי הקלעים" ותוצאותיה באו לידי ביטוי רק בהסכמים הנוספים, הנסתרים, בעוד שבהסכמים הגלויים, נותרה תמורה אחידה - בגובה הסכום שהוצג לדוד.
197. ההפחתה בגין זמינות -אין חולק, שעל פי התב"ע אין כל חובה למכור את כל המגרשים כמקשה אחת ואין כל מניעה למכרם בחלקים (אם כי מכירה ליחידים אכן איננה ריאלית, בשל הצורך בבנייה מרוכזת). גם אין כל ממש בטענת נתבעים 3-4 לפיה העובדה שמדובר בבנייה מרוכזת מיתרת את בחינת אפשרויות המכירה למקורות ולקבוצת קליין ומאיינת את ההסכמים עם מקורות. ממילא, מושתקים הנתבעים מלטעון טענה זו, שהרי הם עצמם היו אלה שהיו אמונים על שיווק המקרקעין ועל מכירתם והם אלה שניהלו מו"מ עם החברות הנ"ל וגיבשו את ההסכמים עם מקורות וס.א.ל.
198. בשל ההגבלה שבתכנית, הגיע דגני למסקנה, כי אין הצדקה למכור את הקרקע בחלקים, אלא עליה להימכר כמקשה אחת. בניגוד לנטען בסיכומי התובעים, הוא לא קבע שהתכנית מחייבת למכור כמקשה אחת, אלא ציין כי זו מסקנתו נוכח ההוראה בדבר בנייה מרוכזת. לפיכך ובשל ההוראה הנ"ל, הערכתו את מגרשי ס.א.ל הותאמה לרכישה קבלנית מרוכזת על ידי הפחתת 10% מהערכתו את השווי הריאלי של המגרשים.