199. לעומתו, דרעי קבע בחוות דעתו נ/5 כי, בנסיבות ענייננו, אין מקום להפחית מהשווי הריאלי של המגרשים. לדבריו, יש להתחשב בכך שבמתחמים מסוג זה יש יתרון לגודל מאחר שהוא מושך חברות רציניות ובעלות איתנות פיננסית, המחפשות מתחמים גדולים לרכישה (עמ' 9). עוד ציין, גם מאחר שעלות הבנייה על ידי אדם פרטי גבוהה מהעלות ליזם או לקבלן וגם בשל היתרון של הוצאה מרוכזת של היתרי בנייה למתחם שנרכש על ידי יזם/קבלן, אין להוראת התב"ע בדבר בנייה מרוכזת משמעות רבה, בתנאים אלה (עמ' 10).
200. בעניין ספציפי זה אני מעדיפה את חוות דעתו של דרעי על פני חוות דעתו של דגני. גם ההסכמים הנוספים מול מקורות וס.א.ל (מהם בחר דגני להתעלם) תומכים, בעניין זה, באמור בחוות דעתו של דרעי.
גם אם, בשל האופן בו נעשו הסכמי מקורות וס.א.ל ובשל השתלשלות העניינים, כמפורט לעיל, לא ניתן לגזור מהם, ישירות, את השווי הריאלי של המגרשים, לא ניתן להתעלם, לחלוטין, מהם ומהסכומים שצוינו בהם, המעידים על כך שגודל השטח והבנייה המרוכזת אכן היוו עבורן דווקא יתרון. כאמור לעיל, התמורה שס.א.ל הייתה מוכנה לשלם על פי ההסכמים הנוספים והעובדה שהיא שילמה עבורם, בפועל, סכום נוסף של 6.5 מיליון ₪ (אחרי שכבר שילמה לשמריה 4 מיליון ₪) מצביעה על כך, שבפועל, נושא הזמינות לא הפחית את ערך המגרשים.
מנגד, כפי שהוסבר לעיל - דרעי העריך את מגרשי ס.א.ל בשווי גבוה מזה העולה מההסכמים הנוספים שנערכו עם ס.א.ל ולכן לא אוכל לקבל את חוות דעתו במלואה.
201. עוד אזכיר, כי קיבלתי את טענת התובעים לפיה, לולא ההסכם עם ס.א.ל., שנחתם בתרמית כלפיהם, הם כלל לא היו מוכרים את המקרקעין (עובדה היא כי עשרת המגרשים שהוחזרו על ידי ס.א.ל., במסגרת הפשרה, לא נמכרו על ידם עד היום). בנוסף טוענים התובעים, כי שולם על ידם מס שבח ואם ירצו לרכוש נדל"ן "במחיר נטו" יוכלו לרכוש רק חלק ממה שנאלצו למכור. גם לכל אלה יש לתת ביטוי בקביעת המחיר הריאלי של המגרשים, וההפרש בו יחויבו נתבעים 3-1.
202. לפיכך, אני מקבלת את חוות דעתו של דגני, אך בהסתייגויות דלעיל. כפי שאמרתי, יש קשר בין קביעתו של דרעי (העדיפה עליי) לפיה, בנסיבות הספציפיות שבפנינו, גודל השטח והבנייה המרוכזת היוו, עבור החברות הרוכשות, דווקא יתרון (הבא לידי ביטוי בסכומים שבהסכם ס.א.ל, אשר היה בתהליך ביצוע) ובין ההפחתה שערך דגני בגין רכיב "הזמינות", המבטא חיסרון לבנייה המרוכזת.
בהביאי בחשבון את כל האמור לעיל, סבורה אני כי יש לבטל את ההפחתה בגין זמינות שערך דגני.
התוצאה היא, שיש לבטל את ההפחתה של 10% מערך המגרשים, כפי שנקבע על ידי דגני בחוות דעתו, היינו - סך של 3,326,400 ₪, נכון למועד הקובע בחוות דעתו של דגני (27.9.2010). סכום זה מגיע, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום זה ועד ליום הגשת התביעה (11.9.2014) לסך של 3,748,205.70 ₪.
203. בשולי הדברים אומר, כי המחירים שנקבעו בהסכם הפשרה עם עמר, אינם רלבנטיים, הן מאחר שמדובר על שנת 2000 והן מאחר שמחיר האופציה היווה פשרה בתביעת עמר, לפי המלצת עו"ד אבוחצירה והיא כללה מרכיבים נוספים. עוד יש לזכור שלא הייתה מחלוקת שעמר השביח את המקרקעין וכי האופציה שניתנה לו הייתה מוגבלת והתובעים סירבו להאריך אותה, על אף תביעה שהגיש עמר בעניין זה ואשר נדחתה על ידי בית המשפט.
מעורבות ברנשטיין בתרמית כפר יונה ופרדס חנה
204. מעורבותם של יוסף ויעקב עולה, תחילה, מייעוץ המס שנתנו לגוטמן, אשר הביא את גוטמן למכור את המקרקעין, בניגוד לאמנה המשפחתית, כפי שעלה מעדויותיהם של דוד ושל טרז, האמינות עליי, ואשר נתמכו בראיות נוספות, כמפורט לעיל, תוך שקבעתי כי גם יוסף וגם יעקב נתנו ייעוץ זה.
יעקב הצהיר בתצהירו (סעיפים 28 ו- 30) כי לא הייתה לו כל מעורבות במכירת מקרקעי כפר יונה, למעט סיוע בדיווח לשלטונות המס, לאחר שההסכמים נחתמו וכך גם העיד (עמ' 249; 259; 262; 266). אינני מקבלת טענה זו.
205. גרסתו של יעקב לפיה הוא פגש את שמריה לראשונה, שמונה שנים אחרי תחילת מכירת מקרקעי כפר יונה (עדותו בעמ' 256 שו' 9-8), איננה עִקבית, איננה אמינה ואיננה סבירה ואין לי ספק שהוא הכיר אותו כבר מהעת בה נמכרו מקרקעי כפר יונה;