83. הפרויקט כלל 107 מגרשים, שהיו רשומים על שם דוד. שיווק המגרשים החל בשנת 1997, שאז נמכרו שישה מגרשים. מרבית המגרשים נמכרו בין השנים 2000-1999 (82 מגרשים). בשנת 2003 נמכרו 3 מגרשים; בשנת 2004 נמכרו 4 מגרשים, בשנת 2005 נמכרו 11 מגרשים ובשנת 2010 נמכר מגרש אחד.
84. תחילה החליטו יוסף ושמריה לשווק את המגרשים באמצעות חברה בבעלותו המלאה של שמריה, היא חברת ג'וי-אל חברה לייזום בע"מ (להלן: "ג'וי-אל"). לפיכך, ביום 17.02.1997, חתם יוסף (בשם ח.ומ.ג) עם גו'י-אל, על הסכם שיווק, בלעדי, של מקרקעי כפר יונה (להלן: "הסכם ג'וי-אל" - נספח א' לתצהירו של שמריה).
בהסכם נקבע, כי ג'וי-אל תשווק את מקרקעי כפר יונה ליחידים, תמורת תשלום לבעלים בסך של 53,000 $ בתוספת מע"מ לכל יחידת דיור. כן נקבע, כי תקופת השיווק היא 6 חודשים מיום קבלת פסק דין בתיק ה"פ 30100/96 בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, לפיו דוד זכאי להירשם כבעלים של מקרקעי כפר יונה. פסק הדין ניתן ביום 14.5.1997. על פי ההסכם, על ג'וי-אל לשלם תמורת הזכות, סך של 30,000 $ עבור הוצאות משפטיות של הבעלים וכן להפקיד פיקדון בסך של 70,000 $, אשר יוחזר לגו'י-אל, אם עד תום תקופת השיווק ייחתמו חוזי מכר לגבי כל מגרשי כפר יונה.
85. דוד טוען, שהוא לא ידע כלל על הסכם ג'וי-אל (שנחתם על ידי יוסף, על פי ייפוי הכוח) וכי נודע לו על הסכם זה, רק לאחר שנחשפו מעשי המרמה. לדבריו, "דמי הפיקדון", שג'וי-אל אמורה הייתה להעביר לבעלים, כלל לא הועברו אליו. שמריה טוען שחלק מהפיקדון הועבר לדוד, אך לא הוכיח זאת. הוגשה קבלה על קיזוז חלק מהפיקדון שהפקידה ג'וי-אל, אצל יוסף, על פי ההסכם עמה (מוצג נ/18), אולם הקיזוז נעשה על ידי יוסף, ללא שהוכח שדוד ידע מכך וללא שהוכח שהכספים הועברו אליו, בפועל.
בסופו של דבר נמכרו מגרשי כפר יונה דרך שמריה, באמצעות הסכמי מכר פרטניים, בין דוד לבין כל רוכש ורוכש (נספחים 34-33 לתצהיר דוד). ההסכמים נערכו על ידי עו"ד אבוחצירה ויוסף חתם עליהם (בשם דוד), על פי שני ייפויי כוח כלליים, בלתי חוזרים, שנתן לו דוד בתאריכים 10.01.1997 ו- 30.07.1999 (מוצגים נ/3 ו- נ/4). שמריה רכש בכפר יונה מגרש אחד וורד רכשה, שם, שני מגרשים צמודים.
אופן קביעת מחיר השיווק של מגרשי כפר יונה
86. הנתבעים טוענים, כי דוד היה זה שקבע את מחירם של מגרשי כפר יונה. דוד העיד כי המחיר נקבע על פי הנתונים שברנשטיין הביאו בפניו. לדבריו, בשל האמון המלא והעיוור שגוטמן נתנו בברנשטיין, הוא סמך עליהם ולא בדק את הנתונים שהביאו.
עדותם של דוד ושל טרז לפיה הוריהם וגם הם, נתנו אמון מלא בברנשטיין אמינה עליי. יש לזכור, שיוסף ברנשטיין עבד עם הוריהם של דוד ושל טרז במשך שנים רבות מאד (מאז 1983) ובמהלך השנים, נוצרו ביניהם גם קשרים אישיים/חברתיים שהתבטאו, בין היתר, באירוחו של יוסף בבית גוטמן. לא הייתה לגוטמן כל סיבה שלא לסמוך על יוסף וכאשר יעקב הצטרף למשרדו, מטבע הדברים הם סמכו גם עליו. בנסיבות אלה סביר בעיני שגוטמן לא העלו על הדעת שברנשטיין מוליכים אותם שולל, ולא הייתה להם כל סיבה לפקפק בנתונים שברנשטיין הציגו בפניהם.
הנתבעים טוענים, שדוד הוא איש רב נכסים, משכיל וחריף, אשר מייעץ למנהלי חברות ולארגונים, כפי שהוא העיד על עצמו (עמ' 17 שו' 23-17, מוצג נ/1 ועדות טרז בעמ' 101 שו' 24-23), כך שאין לקבל את טענתו בדבר האמון שהוא נתן בברנשטיין. אינני סבורה כך. אין כל קשר בין הנושאים בהם עוסק דוד ובין עסקי מקרקעין ואין סתירה בין פעולותיו בתחומו המקצועי ובין מתן האמון בברנשטיין, שהוא אמון אישי. דוד לא חי בישראל, לא הייתה לו כל אפשרות להעריך אם הנתונים שהוצגו בפניו סבירים ואין זה פלא שהוא סמך על כל אשר נאמר לו על ידי ברנשטיין. זה טיבו של אמון מסוג זה, הנוצר במשך שנים כה רבות - שהוא מסיר כל חשש לחשד ומביא את האדם לסמוך, ממש "בעיניים עצומות", על מי שרכש את אמונו.
87. לפי עדותו של דוד, יוסף אמר למריה ויעקב אמר לו, כי שווי כל מגרש במקרקעי כפר יונה הוא כ- 53,000 $ ומאחר שהם נתנו בו אמון, הסכימו למחיר זה. אין לשמוע מדברים אלה, כי יעקב אמר זאת לדוד באותה עת בה יוסף אמר זאת למריה (כפי שנטען בסיכומי ברנשטיין).
טענת ברנשטיין לפיה המחיר נקבע על ידי דוד בעצמו איננה נכונה. נכון הוא שמריה ודוד הסכימו למחיר זה, אולם הם הסכימו לו, נוכח המצגים שהציגו בפניהם יוסף ויעקב. למעשה, גם ברנשטיין ושמריה אינם חולקים על כך שזה המחיר שהוצג על ידי ברנשטיין בפני משפחת גוטמן, כמחיר שניתן להשיג עבור המגרשים, אלא שהם טוענים כי מחיר זה הוצג על ידם על פי חוו"ד שמאיות שהיו בידיהם. נראה, בהמשך, כי חוות הדעת השמאיות (שנערכו בשפה העברית, אותה דוד אינו קורא), לא ניתנו למועדים הרלבנטיים והציגו מחירים נמוכים משווי המקרקעין.
למעשה, גם לגרסת ברנשטיין, כל הבדיקות, כולל בדיקת המחיר הראוי, נעשו על ידם בלבד. יעקב עצמו העיד, במפורש, שדוד כלל לא עשה בדיקות בנוגע למקרקעין: "גוטמן לא היה עושה בדיקות בעצמו. הוא היה מורה לנו מה לעשות ואנחנו היינו מבצעים את מה שאמר" (עמ' 243 לישיבת יום 26.6.17, שו' 15-13). דברים אלה ממחישים - מפי יעקב עצמו - עד כמה מלא ומוחלט היה האמון שגוטמן נתנו בברנשטיין.
88. בניגוד לטענת ברנשטיין, דוד לא טען בעדותו (בעמ' 30-29), שהוא כלל לא היה מעורב במכירת מקרקעי כפר יונה, אלא טען שאמו מריה הייתה זו שהחליטה. דוד הבהיר, שהוא ידע על מכירת מקרקעי כפר יונה משנת 1996, לערך וכי עו"ד אבוחצירה טיפל בכך. לדבריו, הוא עצמו לא התייעץ עם עו"ד אבוחצירה, אלא אמו מריה שהייתה אז "בשיא כוחה" (עמ' 37 שו' 25-21). לדבריו, הוא עקב אחר המכירה מרחוק ואמו דיברה עמו, אך לא ירדה לפרטים והוא עצמו חתם על מסמכים, כולל מסמכים בעברית, מתוך אמון מלא (עמ' 38 שו' 9-7). כן אמר, שהוא היה שומע, פה ושם על מכירת מגרשים וכי הכסף נכנס לחשבונות המשפחה (עמ' 38-37). אין סתירה, בוודאי לא מהותית, בין דבריו אלה (והאמור, ברוח זו, בסעיף 141 לתצהירו) ובין דברי עו"ד אבוחצירה, אשר העיד שהוא היה מעדכן את דוד בדבר מכירת המגרשים.
89. האמון הרב שמשפחת גוטמן אכן נתנה בברנשטיין, בא לידי ביטוי ברור גם בסמכויות הנרחבות שניתנו לברנשטיין בייפויי הכוח בכך שניתנה להם זכות חתימה בחשבון העסקי של החברה, בכך שברנשטיין משכו בעצמם את שכרם מכספי החברה, עליהם היו אמונים, ובכך שגוטמן הפקידו בידיהם מכירה של מקרקעין בהיקף כה רב ובשווי של מיליוני שקלים, למעשה - ללא פיקוח של ממש וללא שדרשו מהם דיווח מסודר ורציף על אופן השיווק, אופן המכירה, ההצעות השונות שהתקבלו וכדו'.
גם מינויו של יעקב כדירקטור חליף בדצמבר 2009, לצורך מכירת מקרקעי פרדס חנה, מצביע על האמון הרב שגוטמן נתנו בברנשטיין.
90. העובדה שמשנת 2000 לא חלה עוד חובת תשלום מס רכוש בישראל, איננה הופכת את טענת התובעים לדמיונית או למקוממת (כטענת ברנשטיין בסיכומיהם). התובעים חיו בצרפת ולא הכירו את חוקי המס בישראל. לשם כך הם העסיקו את ברנשטיין. כפי שכבר אמרתי, לא הייתה להם כל סיבה לבדוק את האינפורמציה שנמסרה להם על ידי ברנשטיין ואין להתפלא על כך שלא התעורר אצלם חשד שמא ברנשטיין נותנים להם ייעוץ כוזב.
91. עו"ד אבוחצירה העיד שגוטמן תמיד רצו לדעת את שווי המיסים ושהוא נשאל על ידי גוטמן בענייני מיסים והעביר להם את האינפורמציה שקיבל מברנשטיין. גם בדבריו לא הייתה לגוטמן כל סיבה לפקפק. אמנם, עו"ד אבוחצירה העיד, שהוא לא שמע על ייעוץ המס (עמ' 191 שו' 30-26) אך, כפי שעוד יפורט, להלן, לא נתתי אמון בעדותו ואין בדבריו אלה, כדי לכרסם בעדויותיהם של דוד ושל טרז.
92. דוד טען, כי הסכם ג'וי-אל נעשה ללא ידיעתו וללא הסכמתו. דוד הצהיר בתצהירו (סע' 136-135) והעיד בפניי, כי הוא לא הסמיך את יוסף לחתום על הסכם שיווק עם שמריה או עם כל אדם אחר וכי כלל לא ידע שנחתם הסכם שיווק, עד להגשתו בתביעה זו. כן טען, שהוא כלל לא הכיר את שמריה ולא ידע על מעורבותו כמתווך ולא הסכים לכך (כזכור - גם שמריה העיד שהוא לא הכיר את דוד).
המסמכים תומכים בטענת דוד, האמינה עליי; ההחלטה להתחיל לשווק את מקרקעי כפר יונה אמנם נחתמה על ידי דוד אישית אולם, מכאן ואילך נחתמו כל המסמכים על ידי יוסף: ייפוי הכוח שניתן לשמריה לצורך השיווק והסכם ג'וי-אל (נספחים א' ו- ב' לתצהירו של שמריה), נחתמו על ידי יוסף בשם ח.ומ.ג, הקבלה נ/18 הוצאה על ידי יוסף ונחתמה על ידו וקבלה/חשבונית נ/19 הוצאה על ידי עו"ד אבוחצירה ונחתמה על ידו. אין כל מסמך המעיד על כך שמשהו מכל זה הועבר לדוד או הובא לידיעתו.
93. לאור כל האמור לעיל אני קובעת, כי מחיר השיווק של מקרקעי כפר יונה נקבע, למעשה, על ידי נתבעים 3-1 וכי "אישורו" של דוד למחיר זה לא נעשה מתוך ידיעת ערכם הריאלי של המגרשים.
אופן חישוב הנזק שנגרם לתובעים ממכירת מגרשי כפר יונה
94. הצדדים הגישו חוות דעת שמאיות לגבי ערכם הריאלי של מגרשי כפר יונה, נכון למועד מכירתם ועל פי חוות דעתו של השמאי מטעם הנתבעים, קיימים הפרשי מחירים בסכום כולל של 3,604,059 ₪.
חרף זאת, מבקשים התובעים, כבקשה עיקרית, לערוך את חישוב הנזק באופן אחר - בהתבסס על דבריהם של שתי רוכשות, אשר רכשו מגרשים בכפר יונה וטענו, כי הן שילמו "בשחור" סכומים נוספים על התמורה הרשומה בחוזים שנערכו עמן. לטענתם, יש להכפיל את אשר שילמו אותן רוכשות, במספר המגרשים שנמכרו בכפר יונה ולחייב את נתבעים 3-1 בהפרש בין הסכום שיתקבל לבין התמורה הכוללת הרשומה בחוזים (היא התמורה שהועברה לתובעים, בפועל).
לא כך הוא; ראשית, כאמור - דברי שתי הרוכשות לחוקר הן עדות שמיעה (ראו סעיפים 38, 75 ו- 76 לעיל)ֹ. אולם, גם אם הרוכשות היו מגיעות להעיד והיה נקבע כי עדותן אמת, לא ניתן היה לחשב את הנזק באופן זה, שכן לא היה בכך די על מנת להוכיח שכל רוכשי המגרשים בכפר יונה שילמו אותם סכומים, מעבר לכתוב בחוזים.
לפיכך, את הנזק יש לקבוע על פי ההפרש בין התמורה שנקבעה בכל אחד מהסכמי כפר יונה לבין ערכו של כל אחד מהמגרשים, על פי שמאות.
שמאות מקרקעי כפר יונה
95. בנוגע למקרקעי כפר יונה נערכו 4 שמאויות; שתיים על ידי השמאי דותן דרעי (להלן: "דרעי"), מטעם התובעים ושתיים נערכו על ידי השמאי דן ברלינר (להלן: "ברלינר"), מטעם ברנשטיין, אליהן הצטרפו שאר הנתבעים.
שמאות דרעי
96. חוות הדעת הראשונה נערכה על ידי דרעי ביום 8.9.2014 (סומנה ח/1) וזאת - על פי הסכמי מכר של 3 יחידות דו-משפחתיות, בלבד, שכן הנתבעים לא המציאו לידי התובעים הסכמים נוספים, על אף שהם היו בידיהם (הנתבעים נתנו לכך נימוקים, שאינני רואה צורך להידרש להם, שכן לא נתתי משקל לסירוב זה).
רק לאחר שניתן צו בית משפט, לגילוי מסמכים, העבירו הנתבעים לתובעים הסכמים נוספים (גם אז - לא את כל ההסכמים). (בסופו של דבר, הומצאו 92 הסכמים, על אף שמקרקעי כפר יונה כללו 107 מגרשים). בעקבות המצאת ההסכמים הנוספים, ערך דרעי, ביום 10.12.2015, חוות דעת משלימה (סומנה ח/3), בעקבותיה תוקן כתב התביעה על ידי הפחתת סכומה.
97. בחוות דעתו ח/3, פירט דרעי פערים שנמצאו על ידו בין התמורה החוזית לבין שווי המקרקעין, כפי שהוערך על ידו בחוות הדעת ח/1, תוך שנתן דעתו גם לכך שנקבע בהסכמים, כי תשלום היטל ההשבחה יחול על הרוכשים.
שווי מגרשי כפר יונה נקבע בחוות הדעת הראשונה (ח/1), בגישת ההשוואה, למעט לגבי 8 עסקאות, בהן נבחנו עסקאות בבתי מגורים ושווי הקרקע נגזר ב"שיטת החילוץ".
98. בשל התקופה הארוכה, על פניה נמכרו המגרשים ובשל ההבדל בשטחם של המגרשים, חילק דרעי את הערכת שווים לארבע תקופות מרכזיות. לגבי כל תקופה, נקבע שווי ליחידה בודדת למגורים, בהתאם לשטח המגרש:
לתקופה משנת 1997 ועד שנת 2000 נקבע שווי בין 75,000 $ למגרש בשטח של כרבע דונם ועד ל- 100,000 $ למגרש בשטח של כ- 440 מ"ר.
לתקופה משנת 2001 ועד שנת 2003 נקבע שווי בין 80,000 $ למגרש בשטח של כרבע דונם ועד ל- 105,000 $ למגרש בשטח של כ- 440 מ"ר.
לתקופה משנת 2004 ועד שנת 2005 נקבע שווי בין 90,000 $ למגרש בשטח של כרבע דונם ועד ל- 120,000 $ למגרש בשטח של כ- 440 מ"ר.
לתקופה משנת 2005 ועד שנת 2007 נקבע שווי בין 95,000 $ למגרש בשטח של כרבע דונם ועד ל- 125,000 $ למגרש בשטח של כ- 440 מ"ר.
99. דרעי מציין בחוות הדעת ח/3, כי התמורה ברוב הסכמי המכר היא 60,000 $ לכל מגרש, ללא קשר למיקומו או לגודלו. לדבריו, מעבר לכך שהדבר אינו סביר לאור כך שמדובר בהסכמים שנערכו על פני תקופה של שנים (בין 1997 לבין 2005), במהלכה חלו שינויים, כגון פיתוח ועליות מחירים בסביבה הנדונה, ההסכמים מתייחסים למגוון רחב של טיפוסי מגרשים, הנעים משטח קרקע של 250 מ"ר ועד כדי 440 מ"ר, לכל יחידת דיור ולא ייתכן שערך מגרש בשטח של 250 מ"ר זהה לערך מגרש בשטח של 440 מ"ר.
100. אין חולק, שהיטל ההשבחה הממוצע, למועד העסקה, היה כ- 60,000 ₪. לאחר גילום היטל בסכום זה, הגיע דרעי לתוצאה לפיה הפרש המחיר בגין 62 מגרשים, הוא 3,604,059 ₪. בעקבות כך תוקן כתב התביעה, באופן שסכום התביעה, הנוגע למקרקעי כפר יונה, הופחת לסך 9,433,117 ₪ (שהוא סכום חוות הדעת ח/3, בשערוך ליום הגשת התביעה, בתוספת סכום של 1,809,091 ₪, שהוערך על ידי דרעי, כסכום מינימלי בגין 15 הסכמי מכר שהנתבעים לא העבירו לתובעים).