שמאות ברלינר
101. ברנשטיין הגישו חוות דעת שנערכה על ידי ברלינר ביום 7.8.2016 (סומנה ח/5), אליה הצטרפו שאר הנתבעים.
בישיבת יום 3.5.2107, במהלך חקירתו הנגדית של ברלינר, על ידי ב"כ התובעים, הציג ב"כ התובעים בפני ברלינר אסופת מסמכים הנוגעים לעסקאות השוואה נוספות, שלא צוינו על ידו בחוות דעתו ואף לא הובאו בחוות דעתו של דרעי. מדובר בנתונים שהוצאו על ידי ב"כ התובעים מהאינטרנט, רק סמוך לפני מועד חקירתו של ברלינר ונטען כי לא ניתן היה להוציאם קודם לכן.
בנסיבות אלה אפשרתי לברלינר לבדוק את המסמכים במשרדו, ולהגיש חוות דעת משלימה (ראו החלטתי בעמ' 212). עם זאת, חקירתו הנגדית נמשכה והסתיימה באותה ישיבה, תוך שנשמרה לתובעים זכות לבקש לחקרו, שוב, לאחר קבלת חוות דעתו המשלימה.
חוות דעת משלימה, נערכה על ידי ברלינר ביום 1.6.2017 (טרם סומנה, מסומנת כעת ח/7) ומסקנתו בה זהה למסקנה שבחוות דעתו המקורית. התובעים לא ביקשו לחקור את ברלינר על חוות דעתו המשלימה ולטענת ברנשטיין יש לתת להתנהלות זו משמעות, לחובת התובעים.
102. בחוות דעתו (ח/5) הערוכה כולה בשיטת ההשוואה, ערך ברלינר ממוצע של עסקאות לפי מ"ר ולפי שנים, בהתעלם מגודל המגרשים, וקבע כדלקמן:
לגבי עסקאות בשנת 1999 (26 עסקאות) - המגרשים נמכרו במחיר ממוצע של 697 ₪ למ"ר קרקע. בהשוואה למכרז שערך מנהל מקרקעי ישראל בקרקעות המצויות באותו אזור, הגיע ברלינר למסקנה, כי הרוכשים שרכשו את מגרשי כפר יונה שילמו "נטו" (לפני היטל השבחה שלקחו על עצמם) מחיר הדומה למחיר "ברוטו" (כולל היטל השבחה), ששילמו רוכשי מגרשי כפר יונה, כך שלדעתו מדובר במחירים סבירים.
לגבי עסקאות בשנת 2000 (13 עסקאות) - המגרשים נמכרו במחיר ממוצע של 605 ₪ למ"ר קרקע, שהוא נמוך ב- 15% מהמחירים בשנת 1999. זאת מסביר ברלינר בכך שמחירי הדירות לפי הלמ"ס ירדו בשיעור של 4.8% וכן בפרוץ האינתיפאדה בשנה זו. לדעתו, בהתחשב בכך, המחיר הממוצע ששולם, גבוה ממחיר הזכייה במכרז של המינהל.
לגבי שנים 2005-2001 (13 עסקאות) - המגרשים נמכרו במחיר ממוצע של 950 ₪ למ"ר קרקע. לדעת ברלינר, מחיר זה אינו סוטה, לדעתו, ממחירי השוק (לפי שתי עסקאות השוואה, בלבד, אותן פירט).
103. לגבי שיטת החילוץ בה נקט דרעי (בשמונה עסקאות, כאמור) טען ברלינר, כי מועדי העסקאות (מהשנים 2007-2003) אינם מתאימים לרוב העסקאות דנן (שכן 73 מתוך 86 עסקאות בוצעו בשנים 1997-2000) וכן טען, כי בשיטת החילוץ נוקטים רק כאשר אין ברירה אחרת. ברלינר לא נקט בשיטה זו, אלא עשה השוואה רק מול מגרשים ריקים, שנלקחו ממכרזי המינהל.
104. ברלינר מפרט (בעמ' 26 ל- ח/5) 7 עסקאות להשוואה, שהממוצע שלהן (כולל מע"מ) הוא 977 ₪ למ"ר קרקע, בעוד שהממוצע לפי חוות דעתו של דרעי (ח/3) הוא 1,197 ₪ למ"ר קרקע.
לדברי ברלינר, בין שומה ובין עסקאות שנעשו בפועל, יכולים להיות הפרשים לא מבוטלים, בוודאי כאשר השומה נערכת שנים רבות לאחר ביצוע העסקאות. מסקנתו היא, כי התמורה ששולמה עבור מגרשי כפר יונה סבירה בהחלט.
105. בחוות דעתו של ברלינר מפורטות 59 עסקאות במקרקעי כפר יונה, שנעשו בין השנים 1997 ל- 2005. בנוסף, כוללת חוות דעתו 27 עסקאות, שלא נכללו בחוות דעתו של דרעי (ח/3). דרעי לא כלל עסקאות אלה, מאחר שהן נחשבו בעיניו סבירות ולטענת ברלינר, אילו הוא היה כולל אותן בחישוב, מסקנתו הייתה משתנה.
106. לדברי ברלינר, ההפרש של 3,604,059 ₪ שמצא דרעי, הוא הפרש ממוצע (של כל עסקאות כפר יונה) של כ- 10.7%, והפרש זה הוא סביר. זאת - גם בהתחשב בכך שמדובר בהערכת שווי שנעשתה לאחר 19-11 שנים ממועד ביצוע העסקאות וכן בשים לב לכך שסטייה של כ- 10% מהערכת שווי יכולה להיווצר בעת משא ומתן בין קונה מרצון ומוכר מרצון, עקב שיקולים סובייקטיביים של קונה/מוכר [כפי שכתב גם דרעי בחוות דעתו (ח/3)].
107. ברלינר ציין, כי הקביעה החוזית, לפיה תשלום היטל ההשבחה יחול על הקונה, יוצרת למוכר וודאות גבוהה יותר באשר לתמורה שתישאר בכיסו וכי לוודאות זו ערך כלכלי, בשל היותם של רוכשים "שונאי סיכון".
בהסתמך על חוות דעתו של השמאי המכריע אייל יצחקי מיום 30.12.2015, לעניין השבחה בחלקות 202, 203 בגוש 8147 (ברחוב גולן בכפר יונה), קבע ברלינר, כי היטל ההשבחה הוא בסך של 32,500 $ ליחידה (היינו - 100,000 ₪), אולם קביעה זו איננה נכונה והוא חזר בו ממנה (בסעיף 10 לחוות דעתו ח/5).
ברלינר התחשב גם בכך ששלטונות המס, אשר בידיהן נמצאות כל העסקאות להשוואה, אישרו את כל עסקאות המכר, בזמן אמת וציין, כי יש לנקוט משנה זהירות בהתייחס לשומות שנערכות לאחר זמן.
דיון בשמאויות ובטענות הנוגעות להערכת השווי
108. לאחר ששקלתי את חוות הדעת, את עדויות השמאים ואת טיעוני הצדדים, אני מעדיפה את חוות דעתו של דרעי, על פני חוות דעתו של ברלינר. אפרט את נימוקיי;
109. הבדל משמעותי בין חוות דעת שני השמאים הוא האופן בו העריך כל אחד מהם את השווי; בעוד דרעי העריך את השווי לפי תקופות ולפי גודל המגרשים ולאחר מכן בחן את ההפרש בין הערכות השווי לגבי כל מודל, ובין המחירים בהם נמכרו המגרשים, בהתאם לגודלם ולתקופות השונות בהן הם נמכרו.
לעומת זאת, ברלינר ערך את חוות דעתו על פי ממוצעים, ללא שהתחשב בשטחים השונים של המגרשים.
110. הדרך בה נהג דרעי היא, לטעמי, הדרך הנכונה בה יש לערוך שמאות שכזו. העובדה שמדובר במגרשים בגדלים שונים ובמכירה לאורך תקופה ארוכה בה היו שינויים מהותיים בשטח ובסביבה, שינויים במחירי הקרקעות ובשער הדולר, איננה מאפשרת לבחון את ערכם של המקרקעין, על פי ממוצעים, שאף אינם מביאים בחשבון נתונים אלה, כפי שעשה ברלינר.
ברלינר עצמו אישר בחקירתו, כי עריכת ממוצע מנטרלת הבדלים וכי צריך להיות הבדל בשווי, לפי גודל המגרשים (עמ' 215 לישיבת יום 3.5.17), אך כאשר נדרש להסביר מדוע נקט בשיטת הממוצעים, ללא התייחסות לגודל המגרשים, השיב: "גם ההסכם בין הצדדים דיבר על יחידת דיור" (עמ' 251 שו' 31).
תשובה זו, לאו תשובה היא, שהרי הטענה הבסיסית שבפי התובעים היא, שההסכמים נעשו תוך תרמית כלפי הבעלים ומחיריהם אינם משקפים את המחיר הריאלי של המגרשים. מדובר, אפוא, בכשל מהותי אשר הוא, כשלעצמו, אינו מאפשר הסתמכות על חוות הדעת.
שימוש בממוצעים, כפי שעשה ברלינר, שעה שהנתונים כה שונים, מטשטש את הפערים ויוצר עיוות.
111. בצדק מצביעים התובעים על דוגמא לכשל בשימוש בשיטת הממוצעים, באמצעות השוואת עסקאות שנעשו במקרקעי כפר יונה, כאשר בפער זמן קטן (של ימים ספורים) נרכשו מגרשים בתמורה חוזית זהה, של 60,370 $, כל אחד, על אף הבדלים משמעותיים בגודלם של המגרשים.
ראו עסקאות שנעשו בחודש נובמבר 2000 ביחידות במגרשים דו-משפחתיים: בעסקה מס' 40, שטח המגרש הוא 272 מ"ר ואילו בעסקאות 41 ו- 42, שטח כל מגרש הוא 390 מ"ר. כך גם בעסקאות שבוצעו מיום 16.1.2001 עד ליום 20.2.2001. בתקופה קצרה זו בוצעו 5 עסקאות (מס' 47-43), כולן באותה תמורה, זאת - על אף שחלק מהמגרשים הם בשטח של 250 מ"ר וחלקם בשטח של 390 מ"ר.
112. הנתבעים טוענים, כי החלוקה לתקופות בחוות דעתו של דרעי (ח/3) נעשתה באופן מגמתי וכי אינדיקציה לכך ניתן לראות, הן בחלוקה השונה, הכתובה בעמ' 3 לחוות הדעת לעומת החלוקה הכתובה בעמ' 12 והן בכך שעסקה יחידה לשנת 2001 (המסיימת את התקופה בה נמכרו מגרשי כפר יונה) הוכנסה לתקופה העוקבת, המתחילה בשנת 2002.
לא מצאתי כל ממש בטענה זו. אמנם נראה שדרעי ערך שינוי בטיוטת חוות דעתו ולא תיקן את השינוי בפתיח, אולם לא הובא בפניי כל חישוב המראֵה כי אִילו התקופות היו מחולקות באופן שונה, התוצאה הייתה שונה מהותית, או בכלל. גם ברלינר לא טען זאת.
113. שימוש בשיטת החילוץ - לא מצאתי ממש בטענת הנתבעים לפיה שגה דרעי כאשר עשה שימוש גם בעסקאות להשוואה בשיטת החילוץ (להלן: "עסקאות חילוץ"). אין חולק, ששיטת ההשוואה עדיפה על פני שיטת החילוץ ולכן, כאשר יש די עסקאות להשוואה אין נוקטים בשיטת החילוץ. אולם, במקרה דנן, לא היו די עסקאות להשוואה, במקרקעין לא מבונים, לגבי כל השנים (ראו סעיפים 9.1 ו- 9.2 ל-ח/1 המבטאים עסקאות להשוואה, וסעיף 9.3 ל- ח/1 המבטא עסקאות חילוץ). דרעי הסביר היטב (בעמ' 47 לעדותו שו' 28-29) מדוע במקרה זה היה נכון להוסיף על עסקאות ההשוואה גם עסקאות חילוץ ואינני שותפה לטענת ברנשטיין בסיכומיהם, לפיה עדותו הייתה מתפתלת.
תקן מספר 3, של הוועדה לתקינה שמאית של מועצת שמאי המקרקעין, אליו הפנה דרעי בעדותו, הוגש (סומן ת/17 וכן ח/5א') ובסעיף 5.2 (בשולי עמ' 4) נכתב, כי גישת החילוץ תהיה בעלת תוקף בינוני בנכס שבו מרכיב הקרקע שחושב, גדול מ- 20% מהשווי הבנוי. דרעי העיד כי זה המצב במקרה דנן, בו היתרה על הקרקע גבוהה, משמעותית, מ- 20% ולכן, גישת החילוץ במקרה זה היא בעלת תוקף בינוני. הסבר זה לא נסתר. גם דברי השמאי דגני (בעמ' 224 לישיבת יום 13.6.17 שו' 20-13), שנאמרו באופן כללי לגבי שיטת החילוץ (בחוות דעת שניתנה על ידו לגבי מקרקעין בכפר סבא), אינם סותרים את דברי דרעי. דגני מסביר, שם, באופן כללי, מדוע שיטת ההשוואה עדיפה ומבהיר, כי בשיטת החילוץ עושים שימוש "כאשר אין אפשרות להשתמש בשיטת ההשוואה". הוא לא התייחס, ספציפית, לחוות דעתו של דרעי לגבי מקרקעי כפר יונה ולעסקאות החילוץ שנלקחו, שם, בנסיבות הרלבנטיות לשומת מגרשי כפר יונה ובשים לב להסבר שניתן על ידי דרעי.
זאת ועוד - השמאית לילך בן-פורת (להלן: "בן-פורת"), אשר על חוות דעתה מסתמכים הנתבעים לגבי מקרקעי פרדס חנה, עשתה שימוש בשיטת החילוץ ומה להם לנתבעים כי יטענו שחוות דעתו של דרעי פגומה בשל כך?
114. ברלינר גם לא יכול היה לסתור את הערכים שדרעי הביא בחשבון לגבי עסקאות החילוץ. בחקירתו השיב, שהוא אינו יודע מה היו הערכים בתקופות הרלבנטיות (עדותו בעמ' 213 שו' 12-2).
115. בנוסף, דרעי הסביר, כי בסופו של דבר הוא הביא, במסגרת הערכות השווי שנלקחו על ידו, ערכים נמוכים מאלה שהתקבלו על ידו בשיטת החילוץ (עמ' 49 שו' 21). תשובתו לא נסתרה ועיון במחירי העסקאות להשוואה (סעיפים 9.3+9.2+9.1 ל-ח/1) ובשווי המקרקעין, כפי שנקבע על ידי דרעי בטבלה המסכמת, בעמ' 15 ל-ח/1, בחלוקה לשנים, מעלה כי המחירים שנקבעו בטבלה המסכמת עולים בקנה אחד עם דבריו.
116. במצב דברים זה של מיעוט עסקאות להשוואה, אין לראות פסול בכך שדרעי עשה שימוש גם בעסקאות בודדות בשיטת החילוץ. מנגד, יש פסול בכך שברלינר לא הביא בחשבון עסקאות השוואה שניתן היה להביא, לגבי חלק מהשנים, מאחר שהוא בחר להסתמך רק על עסקאות של מכרזי המינהל.
בחירתו של ברלינר להסתמך אך רק על מכרזי רמ"י ולהתעלם מעסקאות השוואה "פרטיות", על אף שאין חולק שהיו עסקאות כאלה ועל אף שבחלק מהשנים כלל לא היו עסקאות על פי מכרזי רמ"י, היא בחירה בעייתית. גם נוכח כך שענייננו עוסק במכירה פרטית, מדובר בפגם משמעותי, שלא ניתן לו הסבר ראוי. הסברו של ברלינר לכך, לפיו הוא ראה "שהיה מצב של אבדן אמון כללי" (בין הצדדים) (עמ' 210 לעדותו, שו' 13) אינו יכול להתקבל. אין כל קשר בין האמון בין הצדדים לבין עריכת שמאות עצמאית ומבוססת. בנסיבות אלה אין מנוס מקביעה כי חוות דעתו איננה משקפת את מצב כלל השוק ולא ניתן לקבלה.
חֶסר זה בחוות דעתו הראשונה של ברלינר, בולט, במיוחד, נוכח העסקאות המפורטות בחוות דעתו המשלימה (ח/7), שהן עסקאות פרטיות שנעשו במחירים גבוהים בהרבה ממחירי רמ"י. בטרם אדרש לגופה של חוות דעת זו אציין, כי מהעובדה שהתובעים בחרו שלא לחקור את ברלינר על האמור בה והסתפקו בטיעונים נגדה, אין להסיק שהם מקבלים את האמור בה.
117. עיון בחוות הדעת המשלימה של ברלינר, מעלה, כי אין היא מחלישה את חוות דעתו של דרעי. אולי ההיפך הוא הנכון; היא מחלישה דווקא את חוות דעתו של ברלינר ומחזקת את חוות דעתו של דרעי.
118. אין חולק, כי המחיר הממוצע של 14 העסקאות אליהן הופנה ברלינר הוא 93,657 $, בעוד שהמקרקעין דנן נמכרו, באותה תקופה, במחירים של כ- 60,000 $ בלבד (היינו - הפרש של 64%).
בחוות דעתו הראשונה, הביא ברלינר, לגבי שנת 1998, עסקאות שמחירן הממוצע הוא 631 ₪/מ"ר ו- 495 ₪/מ"ר ולגבי שנת 1999 הוא הביא בחשבון עסקאות של רמ"י, בהן מחיר הרכישה הממוצע היה 676 ₪/מ"ר, שהם מחירים נמוכים בהרבה ממחירי 19 העסקאות הנוספות. לא מצאתי בחוות הדעת המשלימה שערך ברלינר, ניתוח של מחיר למ"ר קרקע, לגבי 19 העסקאות הנוספות, שהוצגו בפניו לגבי התקופה הרלבנטית (מתוכן 14 עסקאות בין פרטיים, בשנים 1999-1998), כפי שעשה בחוות דעתו הראשונה.
119. מחוות דעתו המשלימה של ברלינר, עולה שהוא אכן מסכים, כי ערכיהן של העסקאות הנוספות עולים, משמעותית, על הערכים בהם נמכרו המקרקעין דנן והוא אף מוסיף ומציין, כי בגוש בו נמצאו 19 עסקאות ההשוואה הנוספות, קיימות עוד 3 עסקאות, שנעשו עד שנת 1999.
גם מחירי שלוש העסקאות הנוספות אותן ציין ברלינר בחוות דעתו המשלימה (שלא הובאו בחשבון על ידי דרעי) גבוהים, משמעותית, מהשווי שהוערך על ידי ברלינר בחוות דעתו הראשונה; מחירי שלוש עסקאות אלה (שנעשו בשנת 1999, היא השנה בה בוצעו רוב העסקאות) למ"ר קרקע, הם: 968 ₪/מ"ר; 1,115 ש"ח/מ"ר; 1,100 ₪/מ"ר (היינו - ממוצע של 1,061 ₪/מ"ר), ערכים העולים גם על אלה שנקבעו על ידי דרעי בחוות דעתו (ח/5), בה נקבע שמחיר ממוצע למ"ר בשנת 1999 הוא רק 676 ₪/מ"ר. עובדה זו, לבדה, משמיטה את הקרקע תחת הערכתו של ברלינר ומחזקת את הערכתו של דרעי.
120. בחוות דעתו המשלימה ציין ברלינר, בקצרה ובאופן כללי, כי הבדלי הסכומים בין העסקאות הנוספות שנמסרו להשוואתו, לבין הערכותיו בחוות דעתו, נובעים מהבדלי מיקום, מהשלב בו היה מצוי הפיתוח בכל אחד מהגושים וככל הנראה גם מהיטלי פיתוח והשבחה.
לא מצאתי ממש בהסבר כללי זה. לחוות הדעת המשלימה צירף ברלינר מפה של הגושים בכפר יונה, בה העסקאות הנדונות סומנו על ידו בכחול והעסקאות הנוספות (שבוצעו בגוש 9501) סומנו על ידו באדום. עיון במפה אינו מראה הבדל משמעותי, במיקום, "לטובת" העסקאות הנוספות. העובדה שמדובר בגושים שונים איננה משמעותית, שכן מדובר בגושים צמודים, המצויים באותו אזור פיתוח.
לעניין ההבדל שבהתקדמות הפיתוח, טוענים התובעים, כי הפיתוח החל דווקא בגוש בו מצויות העסקאות שבמחלוקת. שלב הפיתוח כלל לא הוכח, לא לכאן ולא לכאן. ברלינר מציין שהוא עיין בתצ"א, אך לא צירף אותו לחוות דעתו המשלימה ולא הובא מומחה לפיענוח תצ"א. לפיכך, אין מנוס מקביעה כי מדובר בטענה בעלמא, ללא שהוכח שלב הפיתוח בו היו מצויים המגרשים. לפיכך, לא ניתן לקבוע כי היה בעניין זה הבדל משמעותי ביניהם, אשר משליך על שווי המגרשים.
121. ברלינר הסכים, למעשה, כי מדובר בעסקאות היכולות להוות "עסקאות השוואה", אולם חרף זאת, הוא לא ערך חישוב חדש, של השווי, הכולל את העסקאות שנלקחו על ידו בחוות דעתו המקורית וכן את כל העסקאות הנוספות הנ"ל (תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות, ככל שנדרשות), כפי שהיה עליו לעשות, והסתפק בכך שציין כי העסקאות הנוספות מצויות ברובן לאורך שדרות רבין-רחוב דו-מסלולי סלול ורחוב ויצמן. הוא אף לא ציין מהו המקדם שיש לקחת בגין כך, אם בכלל.
עוד מציין ברלינר, כי ההבדלים נובעים "ככל הנראה" מהוצאות השבחה ופיתוח, ללא שהדבר נבדק על ידו. גם כאן, מדובר בהשערה בלבד, שאין בה די.
122. האמור לעיל אינו מאפשר קבלת חוות דעתו המשלימה של ברלינר. כאמור, לכאורה - 17 העסקאות הנ"ל, מחזקות את טענת התובעים, לפיה ההסתמכות על עסקאות רמ"י בלבד איננה משקפת את מצב השוק, באותה תקופה ובאותו אזור, במכירה לפרטיים. מכל מקום, אין הן פוגמות בה.
123. ברנשטיין טוענים, כי העובדה שדרעי מצא כי מחיריהן של 27 מגרשים בכפר יונה, שנמכרו על ידי הנתבעים 3-1, היו סבירים, מצביעה על כך שלא הייתה תרמית. אינני סבורה כך; בהינתן קיומם של פערים משמעותיים בין המגרשים, בטיבם, במיקומם, בגודלם ובמועדים בהם הם נמכרו, בהחלט ייתכן שחלק מהמגרשים נמכר במחיר סביר ואין בכך כדי להעיד שלא הייתה תרמית. גם כאשר מגרשים רבים באותה חלקה נמכרים בתרמית, לא בהכרח נגרם נזק במכירת כל אחד ואחד מהם. התרמית עצמה הוּכְחה בראיות אחרות, אשר פורטו לעיל.
אכן, בעובדה שרוב רובם של המגרשים נמכר בשווי נמוך משמעותית מערכם בשוק, יש כדי לחזק את הוכחת התרמית, אך בעיקר יש בהפרשי המחיר כדי להוכיח את הנזק שנגרם לתובעים.
124. 27 המגרשים הנ"ל מצאו ביטוי שונה בחוות דעתם של ברלינר ודרעי; כעיקרון - ברלינר כלל מגרשים אלה בחישובים שבחוות דעתו ואילו דרעי לא כלל אותם, מאחר שהם נמכרו במחיר סביר, כך שלא היה הפרש לרעת התובעים.
דרעי הסביר כי ברמה העקרונית, הכללת עסקאות שבמחלוקת במסד הנתונים להשוואה, מביא לעיוות התוצאה ולאובדן היכולת לבדוק את העסקאות שבמחלוקת (עדות דרעי בעמ' 60 לישיבת יום 20.2.15, שו' 10-6).
במקרה דנן, מאחר ש 27 העסקאות שלא נכללו על ידי דרעי בחוות דעתו, כעסקאות להשוואה, הן עסקאות לגביהן מצא דרעי, שאין הפרש בינן לבין השווי שנקבע על ידו בחוות דעתו (כלומר - מחירן הוא כשווי הממוצע שנקבע על ידו), ממילא לא היה בהן כדי לשנות את הערכת השווי.
125. חישוב הממוצעים שערך ברלינר, הביא אותו למסקנה, כי ההפרש בין השווי שקבע דרעי לבין מחירי המכירות בפועל, הוא 10.7% "בלבד", שיעור שלטענת ברלינר מצוי בגדר סטייה סבירה.
לעניין זה אומַר, כי מאחר שמדובר בסטייה, לכאן או לכאן, יש להתבסס על השומה שנקבעה. בנוסף, התמונה הראייתית הכוללת, המתקבלת מהראיות שהובאו בפניי, איננה תמונה של מכירת מגרשים במחיר שהוא פחות ממחיר השוק, אלא תמונה של הונאה ותרמית, ולכן, גם הבדל של 10.7% בין מחיר השוק ובין התמורה שהוצגה בפני דוד כתמורה ראויה, הוא הבדל משמעותי.
בנוסף, במקרה דנן, נוכח האופן בו נמכרו המקרקעין ע"י נתבעים 3-1, היה צריך, אם בכלל, להתחשב רק בסטייה כלפי מעלה.
בנוסף, אם נחשב את שיעור ההפרש, שמצא דרעי, ביחס ל- 59 המגרשים הכלולים בטבלה המסכמת (כמובן - ללא שלושת המגרשים בהם לא צוינה תמורה בחוזים שהועברו לתובעים וללא העסקאות הסבירות), מדובר בהפרש בשיעור של 16% לפי החישוב הבא: הערכת השווי המלא של 59 העסקאות, על ידי דרעי, היא 5,393,000 $. לפי שער דולר ממוצע של 4.1 (לפי שיטתו של ברלינר, שגם היא מביאה, כשלעצמה, לטשטוש פערים) מדובר בסכום בשקלים של 22,111,300 ₪. ההפרש שמצא דרעי (לאחר תיקון טעות) הוא 3,540,000 ₪, המהווים (לכל הפחות) 16% מהשווי המלא, שהוא הפרש משמעותי.
126. אני דוחה את טענת ברנשטיין לפיה אדם לא ירכוש קרקע ויוסיף עליה מחיר "בשחור" כאשר שכנו אינו עושה זאת, ולכן, כך נטען, אם מביאים בחשבון גם את המגרשים שנמכרו במחיר ריאלי, השווי הכולל הוא סביר.
מדובר בטענה בעלמא שאין כל ראייה לנכונותה והיא אף איננה סבירה. הטענה מניחה שכל אדם יודע בכמה שכנו רכש את המגרש וברי כי לא כך הם פני הדברים. אנשים נוטים, דווקא, להסתיר את המחיר אשר שילמו ופעמים רבות רוכשים אינם מוציאים דיווחים ממס שבח, מה גם שקיים פער זמן בין רכישה לבין הדיווח עליה.
127. שמריה וחגאי טוענים, כי המחירים שנקבעו על ידי דרעי בחוות דעתו ח/1 הם מחירים עם פיתוח, בעוד שהמחירים שנקבעו על ידו בחוות דעתו המשלימה (ח/3) הם אותם מחירים ללא פיתוח. לא כך הדבר. שמריה וחגאי מנסים לבסס טענתם זו על האמור בסעיף 11.1 לחווה"ד ח/1, לפיו השווי הוערך על ידי דרעי, כשהזכויות נקיות מכל חוב, מיסוי משכנתא וזכויות צד ג'. לטענתם, אמירה זו מצביעה על כך שהשווי שהוערך על ידו כולל פיתוח, אולם באותה חוות דעת (ח/1) ציין דרעי, במפורש, כי השווי שהוערך על ידו כולל מע"מ אך אינו כולל פיתוח (סעיף 8.11 ל- ח/1) וכך עולה גם מהטבלה המסכמת שבחווה"ד ח/3. גם בעדותו אמר דרעי, במפורש, שהמחירים שנקבעו על ידו בעמ' 15 ל- ח/1 הם ללא היטלי השבחה ופיתוח (עמ' 49 שו' 27-25).
אמנם, דרעי לא הביא בחשבון את היטל הפיתוח ולא הפחית אותו מההפרש, כפי שעשה לגבי היטל ההשבחה, אולם אין בכך כדי לפסול את חוות דעתו, או כדי לגרוע ממנה. טיעוניהם של שמריה וחגאי בעניין זה יוצאים מנקודת הנחה לפיה כל עסקאות ההשוואה שציין דרעי בחוות דעתו הן עסקאות בהן המוכר משלם את הפיתוח, אך לא הונחה תשתית עובדתית להנחה זו. ההנחה בוודאי איננה נכונה לגבי עסקאות ההשוואה של רמ"י שהביא דרעי בחשבון בחוות דעתו (סעיף 9.1 ל- ח/1).
לעניין זה אציין, כי דגני אישר, בעדותו, שהקונה משלם בדרך כלל את היטלי הפיתוח, כאשר הוא מבקש היתר בנייה וכי אם אין פיתוח בעת הוצאת ההיתר, מי שמבקש היתר משלם את היטלי הפיתוח (עמ' 219 לישיבת יום 13.6.17 שו' 10-5). בעמ' 229 לעדותו אישר דגני, שהתשלום יכול להיות גם לפי קביעת חוק העזר העירוני וכן כי כאשר העירייה מפתחת שטח היא מוציאה חיובים. למעשה, אותו מנגנון רלבנטי גם לגבי עסקאות השוואה הנלקחות, דרך כלל, על ידי שמאים.
דרעי אכן לא ידע לומר אם המחיר של העסקאות להשוואה שבסעיף 9.2 לחוות דעתו ח/1, כולל או אינו כולל היטלי השבחה ופיתוח (עמ' 53 לעדותו), אולם הוא הסביר, כי לא תמיד ניתן לדעת זאת מדיווחי רשות המיסים ולכן, כדי להגיע להערכת שווי, אוספים השמאים עסקאות רבות ככל האפשר (עמ' 52 שו' 20-12).
128. בהקשר זה אציין, עוד, כי בניגוד לטענת שמריה וחגאי, אין לשמאי גישה לחוזים של עסקאות ההשוואה. ייפויי כוח מהתובעים אינם יכולים להושיע, שכן התובעים אינם צד לעסקאות ההשוואה. מאחר ששמאי אינו יכול, כלל, להשיג את החוזים של עסקאות ההשוואה ולראות מה בדיוק סוכם בין הצדדים, הרי כל חוות הדעת השמאיות, להערכת שווי מקרקעין, מתבססות על עסקאות השוואה, הלקוחות מהדיווחים הפתוחים לעיון הציבור, ללא שנעשות בדיקות של החוזים הספציפיים. כך מקובל וכך גם נהגו השמאים עליהם הנתבעים מבקשים להסתמך בעסקאות פרדס חנה, כפי שעולה מחוות דעתם שהוגשו לתיק. בשל כך (כפי שהוסבר על ידי השמאים), נלקחות עסקאות השוואה רבות ככל האפשר. לא נפל, אפוא, כל פסול בדרך בה ערך דרעי את השמאות.
את העסקאות שנעשו במקרקעי כפר יונה לא היה צורך לבדוק במס שבח, שכן ההסכמים עצמם, על תנאיהם, היו בידי השמאים ודרעי אף ציין שהוא יצא מנקודת הנחה מחמירה, לפיה כל העסקאות אושרו על ידי מס שבח (עדותו בעמ' 63 שו' 22-19).
129. כפי שנטען על ידי התובעים, אינדיקציה נוספת לתרמית ולכך שהמחירים, בהם נמכרו מגרשי כפר יונה, אינם ריאליים היא העובדה שהמגרשים נמכרו לאנשים פרטיים, במחירים דומים למחיר שנקבע בהסכם עם גו'י-אל, שהיה הסכם של מכירת כל המקרקעין במימוש מהיר (בתוך 6 חודשים) ובסמוך להפשרת המקרקעין. גם ברלינר הסכים שבמימוש מהיר המחיר נמוך בכ- 15%, כך שגם אם המחיר לג'וי-אל היה מחיר ריאלי (ואינני קובעת כך), במכירה לפרטיים, המחיר היה צריך להיות גבוה בכ- 15%.
130. אני דוחה גם את טענת הנתבעים לפיה העובדה שלאורך שנים (ככל הנראה על ידי מספר שמאים מטעם רשות המיסים) שלטונות המס קיבלו את העסקאות, מצביעה על כך שלא הייתה סטייה מהמחיר הריאלי של המגרשים.
דרעי התייחס לכך בעדותו והסביר, כי בשנים הראשונות, משנת 1997, המחירים היו סבירים, פחות או יותר ולכן מיסוי מקרקעין אישר אותם. להערכתו, כאשר נחתמו עוד עסקאות במקרקעי כפר יונה נוצר, למעשה, שוק, שאלה הם מחיריו ורשויות המס יישרו קו עם מחירים אלה, זאת - על אף שהשכונה התפתחה והמחירים עלו (עדותו בעמ' 48 ועמ' 62). עוד ציין דרעי, כי בעסקאות במתחם סמוך, רשויות המס לא קיבלו את המחיר החוזי המוצהר והעריכו אותו גבוה מהמחיר המוצהר, בדומה להערכה שהוא קבע.
131. לפיכך, אין בעובדה שרשות המיסים קיבלה את ההסכמים, כדי לשנות ממסקנתי; רשות המיסים בוחרת, משיקוליה שלה, את המקרים בהם היא מתערבת ואין בכך שהיא בחרה שלא להתערב (גם שעה שמדובר במספר עסקאות או בעסקאות רבות), כדי לחייב את בית המשפט, הבוחן את שווי המקרקעין על פי החומר המובא בפניו. ראו: ת"א (מרכז) 981-07-10 בינסון נ' מוילאנסקי (2.5.2012).
גם העובדה שבמיסוי מקרקעין העמידו את שווי המגרש בעסקת קפזידר על 90,000 $, לערך, כולל היטל פיתוח, איננה רלבנטית, שכן המכר לקפזידר לא נכלל בעסקאות שלגביהן מצא דרעי כי קיים הפרש מחיר הגבוה מהערכתו את שווי המגרש.
132. מצאתי ממש בטענת התובעים לפיה אין זה סביר שהמחיר שנקבע בהסכם השיווק עם ג'וי-אל, אשר היה תקף למשך 6 חודשים (היינו הסכם למימוש מהיר), יהיה ריאלי גם לגבי מכירה פרטנית, ליחידים, המתבצעת במשך שנים, ללא שייעשה כל עדכון של המחיר.
בהקשר זה יש לומר, כי השמאי דגני (אשר ערך שמאות מכריעה בנוגע למגרשי פרדס חנה) אמר, בתשובה לשאלת ב"כ התובעים לגבי שינויים במחירים במהלך 13 השנים, כי אם מדובר בקרקע שניתנת לפיתוח, אין זה סביר שהמחירים לא עלו. לדבריו: "... יש תנודות. בוודאי שבסך הכול הייתה עליית מחירים, ללא ספק. אם מדברים על העשור האחרון, בוודאי שהיו עליות" (עמ' 224 שו' 35-30). כן יש לציין את דבריו של חגאי, אשר אמר, במפורש, שהוא ידע שהוא יוכל למכור את המגרשים שרכש במחיר גבוה יותר "ולהתפרנס מכך" (ראו סעיף 269 להלן).
הנתבעים 3-1 טוענים שדוד התרשל בכך שהוא לא אמר דבר על כך שהמחיר לא השתנה במשך השנים ולכן הוא יכול לבוא בטענות רק לעצמו. יש להזכיר, בעניין זה, כי גוטמן סמכו על יוסף ועל יעקב, שהם יפעלו בנוגע למקרקעין שלהם בישראל באמונה ובתום לב וידאגו לאינטרסים שלהם. בשל כך הם לא בדקו את מחירי העסקאות, מה גם שכאמור - הם לא הכירו את שוק המקרקעין בישראל ולא התמצאו במחירים ובשינויים שחלו בהם.
133. התובעים טוענים שיש לזקוף לחובת הנתבעים 3-1 את העובדה שלא הועברו כל הסכמי המכר של מקרקעי כפר יונה. לטענתם, יש להניח, כי ההפרשים בהסכמים שלא הומצאו להם, היו גבוהים יותר וכי זו הסיבה בגינה נמנעו הנתבעים מלהמציאם. נוכח כך טוענים התובעים כי יש להוסיף לסכום הנ"ל סכום מוערך, כלשהו, בגין מגרשים אלה.
לא אוכל לקבל טענה זו. ראשית, לא הוכח שהסכמים אלה עדיין מצויים בידי הנתבעים. שנית - וזה העיקר, יש להניח שיכולים היו התובעים לפנות ללשכת רישום המקרקעין או למשרדי מיסוי מקרקעין ולקבל מהם את ההסכמים שנמסרו להם בעת הדיווחים על העסקאות ולצורך הרישום. לצורך כך, ייפויי כוח של המוכר - דוד, היה מספיק. משלא עשו כן, אין מקום להערכות כאלה או אחרות לגבי המחירים שנקבעו בהסכמים אלה.
134. סיכומו של דבר, אני מקבלת את חוות דעתו של דרעי לגבי מקרקעי כפר יונה וקובעת, כי ההפרש בין המחירים בהם נמכרו המגרשים אשר נכללו בחוות דעתו ובין ערכם האמתי, הוא: 3,604,059 ₪. בשערוך ליום הגשת התביעה מגיע סכום זה לסך של ¬7,624,026.78 ₪ (נספח 2 לחוות הדעת ח/3).
135. הנתבעים טוענים, כי טענת תרמית, בדמות "גָנָבְתְָ" לא ניתן להוכיח באמצעות חוות דעת שמאית (שיש עליה מחלוקת בין שמאים), אשר ניתנה 17 שנים לאחור, בדבר ערך אופטימלי של מחיר המקרקעין, לעומת המחיר בו הם נמכרו. אולם, לא על כך מבוססת הקביעה לפיה נתבעים 3-1 נהגו, כלפי התובעים, בתרמית ובהפרת חובות אמון, אלא על הראיות האחרות, אשר פורטו לעיל. אם כי, כמובן שהעובדה ששווי המקרקעין אכן גבוה, משמעותית, מהתמורה הקבועה בחוזי המכר, תומכת במסקנה לפיה הנתבעים אכן נהגו בתרמית.
ודוקו: אין מדובר, כלל, ברשלנות, או בכך שהנתבעים לא בדקו טוב יותר את מצב השוק, או הסתמכו על חוות דעת לא עדכניות, או לא עשו כל אשר יכולים היו לעשות על מנת לשווק ולמכור את המקרקעין בתמורה גבוהה יותר. מעשי הנתבעים לא נעשו ברשלנות אלא בכוונת מכוון, בכוונת מרמה ותוך הפרת חובות נאמנות.
עוד אבהיר, כי התרמית והגזל נעוצים לא באי העברת התמורה החוזית (המוצהרת) לחשבונו של דוד. אין חולק שהתמורה החוזית הועברה, על אף שלא הוגשו מסמכים המוכיחים זאת. התרמית והגזל נעוצים בכך שנתבעים 3-1 גזלו במרמה, מהתובעים, סכומים נוספים על התמורה הרשומה בחוזים, סכומים אשר לקחו מרוכשי מגרשי כפר יונה ושלשלו לכיסיהם, "מחוץ" לחוזים, מאחורי גבם של גוטמן וללא ידיעתם.