פסק דין
מבוא
1. תכנית מתאר ג' החלה על העיר תל אביב מעניקה זכויות בניה לבניית חדר על גגות בתים משותפים ברחבי העיר.
2. השאלה המרכזית העומדת להכרעה בפסק דין זה הינה – האם זכויות בניה אלו שייכות לבעלי דירת הגג בלבד, או שמא שייכות לכלל דיירי הבית המשותף?
רקע
3. התובעים הינם בעלים של שש יחידות דיור בבית משותף הבנוי ברחוב ארלוזורוב 4 בתל אביב (להלן: "הבניין"), ואילו הנתבעים הינם בעלים של אחת מדירות הגג באותו הבניין, דירה הידועה גם כחלקה 201/7 בגוש 6902 (להלן: "דירת הגג").
4. אין מחלוקת בין הצדדים כי הבניין רשום כבית משותף וכי בתקנון הבית המשותף נקבע ששטח הגג מוצמד לדירת הגג. עוד אין מחלוקת כי התקנון אינו קובע הצמדה של זכויות הבניה במקרקעין למי מהדירות בבניין.
5. הנתבעים הגישו בקשה להיתר לצורך הרחבת דירתם באמצעות בניית חדר על הגג וזאת מכוח תכנית מתאר מקומית ג' (להלן: "תכנית ג"), תכנית, אשר בין היתר, מעניקה תוספת זכויות בניה לשם בניית חדר על הגג וזאת כחלק בלתי נפרד מדירת הגג.
6. הוועדה המקומית דנה בבקשת הנתבעים ואישרה אותה, כאשר לאור אישור זה הונפק היתר בניה 16-0386. במאמר מוסגר אציין כי במקביל להליך הרישוי בעניין היתר הבניה 16-0386, הגישו הנתבעים בקשה נוספת להיתר בניה במתכונת שונה במקצת, בקשה אליה התנגדו התובעים. בקשה נוספת זו נזנחה.
7. ביום 3.8.16 פנו הנתבעים באמצעות בא כוחם אל התובעים במכתב אליו צורף היתר הבניה ובמסגרתו טענו כי זכויות הבניה לתוספת על הגג שייכות להם וכי בכוונת הנתבעים לממש את היתר הבניה. התובעים השיבו למכתב זה ביום 9.8.16 וטענו כי זכויות הבניה הינן רכוש משותף של כלל הדיירים ולכן הם אינם מסכימים לבנייה.
8. לאור מחלוקת זו הוגשה על ידי התובעים התביעה שלפני במסגרתה מבקשים התובעים סעד הצהרתי - כי זכויות הבניה מכלל התכניות החלות על הבניין, לרבות תכנית ג', שייכות לכלל דיירי הבניין לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף.
ההליכים שהתקיימו
9. בד בבד עם הגשת התביעה הגישו התובעים בקשה לצו מניעה זמני האוסר על הנתבעים לממש את הבניה מכוח היתר הבניה.
בית המשפט קיים ביום 8.11.16 דיון בצו המניעה ולאחריו סיכמו הצדדים את טענותיהם בעל פה.
10. ביום 21.11.2016 ניתנה החלטת בית המשפט בצו המניעה, כאשר בית המשפט בהחלטה מנומקת נעתר לבקשה וקבע כי הנתבעים אינם יכולים לנצל את זכויות הבניה מכוח תכנית ג' עד לסיום הליכי התביעה.
11. אציין כבר עתה כי ליבת החלטת בית המשפט בצו המניעה הינה ניתוח פרשני של הוראות החוק ותכנית ג', כאשר בית המשפט סבר שניתוח זה מוביל למסקנה כי זכויות הבניה לבניית חדר על הגג מכוח תכנית ג' הינן זכויות משותפות לכלל דיירי הבית המשותף. עוד אציין, כי לאחר ששמעתי ראיות בתיק זה ולאחר סיכומי הצדדים, לא מצאתי לנכון לשנות את עמדתי בעניין, והכל כפי שינומק בפסק דין זה.
12. לאחר ההחלטה בצו המניעה הזמני ביקשו התובעים כי התיק ייקבע לסיכומים היות ולטענתם לא קיימת מחלוקת עובדתית, אולם הנתבעים ביקשו כי יתקיים הליך בירור עובדתי. בית המשפט נעתר לבקשת הנתבעים וקבע כי הצדדים יגישו את ראיותיהם בדרך של תצהירי עדות ראשית בכתב.
מטעם התובעים הוגש תצהיר של גב' רונית כגן, אחת מבעלי הדירות בבניין.
הנתבעים הגישו תצהיר עדות ראשית של הנתבע 2 וכן חוות דעת שמאי של השמאי מר רן וירניק. עוד ביקשו הנתבעים לזמן שניים מהתובעים לעדות – הגב' אליה האני הרצל והגב' סימונה אזוגי אמסלם.
13. התובעים הגישו בקשה להוצאת חוות הדעת השמאית מתיק בית המשפט וכן בקשה להורות על אי זימון חלק מהתובעים לעדות מטעם הנתבעים.
ביום 26.9.2017 ניתנה החלטת בית המשפט בבקשת הנתבעים. בית המשפט נעתר לבקשה בעניין הוצאת חוות דעת השמאי מהתיק, כאשר בית המשפט נימק את החלטתו בכך שהסעד המבוקש בתביעה הינו סעד הצהרתי מובהק ביחס לחלוקת זכויות הבניה ואין כל סעד הנוגע לשווי זכויות הבניה. מכאן קבע בית המשפט כי לחוות דעת שמאי המתייחסת לשווי הזכויות אין כל רלוונטיות למחלוקת נושא התיק.
לעניין הבקשה לזימון התובעים לעדות מטעם הנתבעים, קבע בית המשפט כי לאור כך שהתובעים שזימונם התבקש לא הגישו תצהיר עדות ראשית מטעמם, ולאור ההלכה המאפשרת העדת בעל דין על ידי בעל הדין שכנגד, ראוי להורות על זימונם.
14. ביום 2.7.18 התקיים דיון ההוכחות הראשון. במסגרת דיון זה נחקרה הגב' כגן, המצהירה מטעם התובעים. כמו כן, התיר בית המשפט לב"כ הנתבעים לחקור את מר הרצל גבריאל, שהינו האפוטרופוס של הנתבעת 5.
מטעם הנתבעים נחקר באותה ישיבה מר ישראלי יורם, הנתבע 2.
15. התובעת 6, אשר מתגוררת דרך קבע בחו"ל לא התייצבה לדיון ההוכחות (באישור בית המשפט). הנתבעים עמדו על זימונה לעדות ולפיכך נקבעה ישיבת הוכחות נוספת במהלכה נחקרה גם עדה זו.
16. הצדדים סיכמו טענותיהם בעל פה.
תמצית טענות הצדדים
17. הטענה המרכזית של התובעים פשוטה בעיקרה והיא - כי זכויות הבניה מכוח תכנית ג' הינן זכויות משותפות לכלל דיירי הבית המשותף.
התובעים מבססים את טענתם על טעמי לשון תכנית ג' וכן תכליתה. עוד הפנו התובעים להחלטה המנומקת של בית המשפט בעניין צו המניעה הזמני, החלטה שאימצה את עמדתם.
18. טענתם המרכזית של הנתבעים היא כי הזכויות מכוח תכנית ג' מוקנות ספציפית לבעלי דירת הגג וזאת לצורך בניית חדר על הגג.
19. הנתבעים טענו, כמעין טענת סף, כי יש לדחות את התביעה גם לאור אי צירוף צד רלוונטי והוא בעל דירה הגג הנוספת (דירה מס' 8), מר צדוק צמח. לטענתם, קבלת התביעה, ומתן צו הצהרתי כמבוקש, עלול לפגוע בו, ולכן כאשר זה לא צורף אין מקום להיעתר לתביעה. הנתבעים אף הפנו לפסיקה בעניין.
20. טענה נוספת של הנתבעים נוגעת למשא ומתן בין הצדדים, כאשר לטעמם משא ומתן זה הבשיל לכדי הסכם ביחס לבניית החדר על הגג.
דיון והכרעה
21. לאור טענות הצדדים כפי שהוצגו לעיל עומדות לפניי להכרעה שלוש סוגיות:
הסוגיה הראשונה והמרכזית, פרשנות תכנית ג' - האם זו מעניקה את הזכויות לבניית חדר על הגג לכלל הדיירים או רק לבעלי דירות הגג. הסוגיה השנייה, המשמעות של אי צירוף בעל דירת הגג הנוספת מר צמח להליך. הסוגיה השלישית, המשמעות של המשא והמתן שהתקיים בין הצדדים.
22. אתחיל עם הדיון בסוגיה המרכזית העומדת על הפרק והיא פרשנות תכנית ג'.
זכויות הבניה לחדר על הגג מכוח תכנית ג' – האם שייכות לנתבעים או לכלל בעלי הדירות?
הכלל
23. אין מחלוקת בין הצדדים לתיק זה כי הבניין רשום כבית משותף וכי גג הבית המשותף מוצמד לדירת הגג של הנתבעים, כאשר אין אזכור בתקנון הבית המשותף להצמדה של זכויות הבניה למי מהדירות.
ההלכה הברורה במקרה שכזה הינה כי בהעדר אמירה מפורשת בתקנון הבית המשותף בדבר הצמדה של זכויות הבניה למי מהדירות, הרי זכויות הבניה משותפות לכלל הדיירים, וזאת אף אם קיימת הצמדה של שטח הגג עצמו למי מהדירות.
לעניין זה ר' ע"א 7156/96 שואעי נ' בכרך (פורסם במאגר נבו, 9.2.1996):
"נקודת המוצא לדיון בשאלה הראשונה היא, שככלל יש להבחין בין הצמדת חלק מחלקת הרכוש המשותף לאחת מן הדירות בבית המשותף, לבין זכות בעל הדירה לבנות על השטח הצמוד. הצמדת שטח לדירתו מקנה לבעל הדירה זכות בעלות בשטח המוצמד. אך מכאן לא נובע, שלבעל הדירה קמה זכות לבנות על השטח המוצמד.
זכויות הבנייה בבית משותף שייכות (מכוח בעלותם המשותפת בקרקע) לבעלי כל הדירות בבית, וניצולן על-ידי בעל דירה מותנה בהסכמת יתר בעלי הדירות."
24. בתי המשפט, לערכאותיהם השונות, חזרו על ההלכה על פיה הצמדת שטח הגג לדירת הגג אין משמעותה הצמדת אחוזי הבניה. ר', למשל: ע"א 2427/11 מפעל חסד תורה ירושלים נ' ננסי פליישמן (פורסם במאגר נבו, 11.3.2014), ע"א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ' שרון ואח' (פורסם במאגר נבו, 27.8.2009), ע"א 5043/96 גלמן נ' הררי (פורסם במאגר נבו, 18.7.2000), ע"א 467/14 שטינברג נ' חברת לילינבלום (פורסם במאגר נבו, 9.9.2015).
למען שלמות התמונה אציין כי זכויות הבניה אינן מהוות "רכוש משותף" כמובנו בחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), אולם, כאמור, קיים בהן שיתוף של כלל הדיירים.
25. הנה כי כן, ההלכה הברורה הינה כי העובדה ששטח הגג מוצמד לדירת הנתבעים אין משמעותה כי זכויות הבניה מוצמדות אף הן לנתבעים. יתרה מזו, המשיבים עצמם מסכימים כי אילו היה מדובר בתכנית כללית המקנה זכויות בניה נוספות וכלליות לבניין, זכויות אלו היו זכויות משותפות לכלל הדיירים.
האם תכנית ג' מהווה חריג לכלל זה?
26. כאמור אין מחלוקת כי באופן עקרוני זכויות הבניה שמעניקה תכנית שייכות לכלל בעלי הדירות בבית המשותף. עם זאת, טענת הנתבעים הינה כי תכנית ג' יוצרת חריג לכלל האמור, כאשר התכנית היא זו אשר מקנה את זכויות הבניה לבעלי דירת הגג באופן ספציפי. ודוק, טענת הנתבעים אינה כי תכנית ג' מקנה זכויות הניתנות לניצול תכנוני על ידי דירת הגג בלבד, הרי על כך אין כלל מחלוקת, אלא כי תכנית ג' מעניקה מבחינה קניינית את זכויות הבניה הללו לבעלי דירת הגג באופן ספציפי, ובענייננו לנתבעים עצמם.
27. איני מקבל עמדה זו של הנתבעים.
לאחר ששקלתי בכובד ראש את טענות הנתבעים, הן אלו שהועלו במסגרת הסעד הזמני והן הטענות הנוספות של הנתבעים שהועלו במסגרת ההליך העיקרי, לא מצאתי לנכון לשנות מעמדתי ומנימוקי שניתנו במסגרת ההחלטה בסעד הזמני, ואני עדיין סבור כי הזכויות שמעניקה תכנית ג' שייכות קניינית לכלל דיירי הבית המשותף. ואנמק:
28. לטעמי ולשיטתי על אף שתכנית ג' מעניקה זכויות הניתנות לניצול מבחינה תכנונית אך ורק בקומת הגג וזאת כחלק מדירת הגג, הרי מבחינה קניינית תכנית ג' אינה עוסקת בחלוקה הקניינית של הזכויות וממילא אין היא מעניקה או מקצה זכויות אלו לבעלי דירת הגג.
29. הכרעה בשאלה דלעיל הינה למעשה הכרעה בשאלת פרשנות תכנית ג'. לעניין זה אבהיר כי בהתאם לפקודת הפרשנות [נוסח חדש] תכנית מהווה דין ופרשנותה נעשית לפי כללי פרשנות הדין. ר' עת"מ (ירושלים) 1052/04 טאובר נ. הועדה המחוזית ירושלים ואח' (פורסם באתר נבו, 6.3.2005):
"טענה זו מתעלמת מכך שתכנית בניין עיר הינה "דין" וכשכזו יש לבחון את הפרשנות הראויה לה בדרכי הפרשנות המקובלות לכל דין. הפרשנות מבוססת על לשון החוק ועל תכליתו. שני המרכיבים האלו חיוניים ובעלי חשיבות לתהליך הפרשני."
מכאן לצורך ההכרעה בשאלה הפרשנית יש לבחון את לשון התכנית ואת תכליתה על רקע עקרונות היסוד של השיטה.
30. מטרת תכנית ג' מוגדרת היטב בתכנית עצמה:
31. כלומר, מטרת ותכלית תכנית ג' הינה לאפשר בניה על גגות בנייני המגורים בעיר תל אביב. התכנית מגדירה אף כיצד תבוצע הבניה האמורה, וזאת באמצעות הרחבת דירת הגג וכחלק בלתי נפרד ממנה:
32. וכן:
33. כלומר, התכנית קובעת באופן מפורש כי ההרחבה תבוצע באמצעות חדרי יציאה לגג, אשר ירשמו כחלק בלתי נפרד מדירת הגג. נשים לב כי בסעיף 9(א)(2) המצוטט לעיל, קיימת גם הוראה קניינית מפורשת הקובעת כי במקרה של גג משותף תידרש הסכמת כלל בעלי הזכויות במקרקעין לבניה.
34. התכנית מתייחסת באופן ספציפי לזכויות הבניה (אחוזי הבניה) של החדר על הגג וקובעת:
כלומר, התכנית מוסיפה סך של 23 מ"ר לזכויות הבניה של כלל הבניין. יוטעם, מדובר על 23 מ"ר הנוספים לכלל שטחי הבניה.
35. מכאן מתחדדת השאלה הפרשנית שעומדת במרכז פסק דין זה - האם ניתן לפרש את התכנית כמעניקה את זכויות הבניה ("השטח הבנוי" כלשון התכנית) לנתבעים בלבד? כאמור, לטעמי, התשובה לכך שלילית, ואפרט:
36. ראשית אבהיר כי באופן עקרוני תכנית בניין עיר עוסקת בתכנון ולא בקניין. כלומר המטרה הראשונית והעיקרית של תכנית הינה קביעת נורמות תכנוניות ולא נורמות קנייניות. מהות חוק התכנון והבניה ככלל, והתכניות המאושרות מכוחו בפרט, הינה לקבוע ולמסד תכנון ולא קניין.
עם זאת, מובן כי הנושא הקנייני אינו זר להליך התכנוני ואכן קיימים מקרים בהם ההליך התכנוני מוביל לתוצאה קניינית. כך, למשל, נעשה במסגרת תכנית "איחוד וחלוקה" מכוח סימן ז' לפרק ג' לחוק התכנון והבניה. אולם, וזה העיקר לענייננו, קביעה קניינית במסגרת תכנית הינה החריג, כאשר הכלל הינו כי התכנית עוסקת בתכנון ולא בהקצאה קניינית, אלא אם נכתב אחרת.
לעניין היותה של תכנית איחוד וחלוקה החריג בנושא קביעה קניינית ביחס לתכניות מכוח חוק התכנון והבניה, ר' שרית דנה ושלום זינגר 'דיני התכנון והבניה' (מהדורה ראשונה, 2015), בעמ' 112:
"ההוראות בדבר האיחוד והחלוקה בחוק מיוחדות וחורגת מעיקרי ההסדרים הכלולים בו"
לפיכך, לטעמי, כאשר אין בתכנית מסוימת אמירה מפורשת לעניין קביעה קניינית, או כאשר אין בתכנית הקצאה קניינית מפורשת (כמו שיש למשל בתכנית איחוד וחלוקה), הנטייה תהיה שלא לתת לתכנית פרשנות כי הוראותיה חורגות מתחום התכנון וכקובעות הקצאת זכויות קנייניות.
37. על רקע עקרון זה, עיון בלשון תכנית ג' מגלה כי זו אינה קובעת כל קביעה קניינית לגבי שיוך זכויות הבניה וזאת להבדיל מהדרך התכנונית לנצלן.
כך, התכנית קובעת מפורשות כי הזכויות ("השטח" בלשון התכנית) יתווסף על כלל זכויות הבנייה החלות על הבניין, אולם נמנעת מלקבוע כי זכויות אלו יהיו שייכות דווקא לבעלי דירת הגג.
אציין כי בנקל ניתן היה לנסח את סעיף 3(א) בתכנית, אשר צוטט לעיל, אחרת, כאומר: "שטח זה יהיה בנוסף לשטחי הבניה העיקריים...ויוקצה לבעלי דירת הגג". אלא, וזה העיקר לענייננו, המילים "ויוקצה לבעלי דירת הגג" לא נכתבו בתכנית. לטעמי אין מדובר בהשמטה מקרית, אלא שבכוונת מכוון נמנעה התכנית מלעסוק בהקצאה הקניינית של זכויות אלו.
38. עיון בסעיף 9(א)(2) לתכנית מחזק מסקנה זו. סעיף זה בתכנית אכן מגדיר כי הזכויות יהיו ניתנות לניצול תכנוני רק כתוספת לדירת הגג וכחלק בלתי נפרד ממנה, אולם מדובר בהוראה שניתן לראותה כהוראה תכנונית ולא כהוראה קניינית. כלומר, מטרת ההוראה היא למנוע יצירת יחידת דיור נוספת ונפרדת על הגג ואין מדובר בהוראה שמטרתה להעשיר קניינית את בעלי דירת הגג על ידי הקצאה קניינית של הזכויות דווקא לדירה זו.
39. אף אם היה ספק בדבר פרשנות זו לסעיף 9(א)(2), הרי הסיפא של סעיף 9(א)(2) מחזקת לטעמי את הפרשנות כי הקביעה כי החדר על הגג יהיה חלק בלתי נפרד מדירת הגג הינה קביעה תכנונית ולא קביעה קניינית, וזאת כאשר סיפא זו דווקא עוסקת בנושא קנייני והיא דנה במקרה קנייני בו הגג אינו מוצמד קניינית לדירת הגג.
במקרה שכזה, כלומר במקרה שאין הצמדה קניינית של הגג לדירת הגג, קובעת התכנית בסיפת סעיף 9(א)(2) דנן כי בעל דירת הגג יידרש להסכמת כל בעלי הזכויות בבית המשותף לבניה המבוקשת. מכאן ניתן ללמוד כי במקרים בהם התכנית ביקשה לקבוע קביעה שאינה קביעה תכנונית טהורה היא עשתה זו במילים מפורשות, וקבעה כי רק כאשר הגג מוצמד לדירת הגג, בעל דירת הגג יהיה זכאי לבנות ללא הסכמת כל הדיירים, ואילו כאשר הגג אינו מוצמד תידרש הסכמת כלל הדיירים.
40. אמירה ברורה זו מהווה נדבך נוסף בהכרעה במחלוקת שלפניי. כאמור, תכנית ג' שותקת לגבי הקצאת זכויות הבניה שניתנות מכוחה, אולם מסדירה את נושא הבניה ביחס להיות שטח הגג עצמו צמוד או לאו. לטעמי עצם שתיקת התכנית ביחס להקצאת זכויות הבניה מלמדת כי התכנית לא התכוונה להתערב קניינית בנושא זה לכאן או לכאן, ובפרט לא ניתן לקבוע על סמך שתיקתה של התכנית כי התכנית בחרה להקצות את זכויות הבניה דווקא לבעלי דירת הגג.
אולם אף אם נדחה תזה זו, ולא נראה בשתיקת התכנית כהסדר שלילי לגבי הקצאת זכויות הבניה, הרי לכל היותר, ראוי ונכון להחיל על נושא חלוקת זכויות הבניה את אותו ההסדר שנקבע לגג עצמו. כלומר, כאשר מדובר בזכויות בניה השייכות לדירת הגג מכוח תקנון הבית המשותף (וזאת כאמור במקרים בהם נרשם בתקנון הבית המשותף באופן מפורש כי זכויות הבניה על הגג שייכות לדירת הגג) לא יהיה צורך בהסכמת כלל הדיירים לבניה, ואילו במקרה בו מדובר בזכויות משותפות (בין היתר כאשר לא נאמר כלום בתקנון לעניין זה) נדרשת הסכמת כלל הדיירים.
בכל מקרה, לטעמי, לא ניתן לקבל פרשנות כי זכויות הבניה שמעניקה התכנית יקבלו יחס קנייני שונה מאשר שטח הגג, כך שבעל דירת הגג יוכל לנצל את זכויות הבניה ללא הסמכת הדיירים וזאת על אף שהן לא שויכו לו מכוח תקנון הבית המשותף.
41. אטעים כי הפרשנות שהנתבעים מבקשים לייחס לתכנית יוצרת אבסורד, כך שבבתים בהם הגג הינו גג משותף, ומכאן תכנית ג' קובעת כי נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות לבניה, עדיין לשיטת הנתבעים זכויות הבניה מכוח תכנית ג' יהיו שייכות אך ורק לבעלי קומת הגג.
לטעמי פרשנות הנתבעים כי תכנית ג' כוננה מצב אפשרי בו שטח הגג אינו צמוד לדירת הגג והינו שטח משותף ואילו זכויות הבניה שייכות רק לבעלי דירת הגג אינה פרשנות הגיונית ואינה פרשנות רצויה. הפרשנות הראויה הינה כי יש לקבוע דין שווה לשטח הגג ולזכויות הבניה. כך שכל עוד שהשטח או הזכויות הינן משותפים מכוח תקנון הבית המשותף נדרשת הסכמת כלל הדיירים לניצול השטח ו/או הזכויות. כאמור, במקרה שלפניי שטח הגג אכן מוצמד לדירת הגג, אולם, וזה העיקר להליך זה, זכויות הבניה אינן משויכות לדירת הגג בתקנון ומכאן והינן משותפות.
42. לפיכך, לשיטתי, בהעדר קביעה מפורשת בתכנית ג' לגבי הקצאת הזכויות מכוחה לדירת הגג דווקא, לא ניתן לקבל פרשנות כי התכנית מקצה זכויות אלו, בדרך של שתיקה, לנתבעים. קל וחומר שכך הם פני הדברים כאשר התכנית קובעת הוראות מפורשות לגבי הבניה על שטח הגג המוצמד לדירת הגג לעומת בניה על גג שהינו משותף.
43. מכאן, לכל היותר, ניתן לאמץ הוראות אלו העוסקות בבנייה על שטח גג צמוד או שאינו צמוד, גם לגבי זכויות הבניה, באופן שבו במקרים בהם אין הצמדה מפורשת של זכויות הבניה לדירת הגג תידרש הסכמה של כלל דיירי הבניין לשימוש בזכויות בניה אלו.
44. הנתבעים טענו בנוסף כי לאור ההוראות התכנוניות של תכנית ג', הוראות המאפשרות ניצול של הזכויות רק לבעלי דירת הגג כחלק בלתי נפרד ממנה, יש לפרש את התכנית כמעניקה זכויות אלו לבעלי דירת הגג בלבד.
איני מקבל טענה זו. ראשית, איני סבור כי ניצול הזכויות הינו אך ורק של בעלי דירת הגג. כך, למשל, ייתכן וניתן לנצל את זכויות הבניה הללו שמעניקה התכנית לבניית יחידת דיור נוספת על הגג וזאת בהליך של הקלה מהוראות התכנית לגבי היות החדר חלק בלתי נפרד מדירת הגג וכן הקלה לתוספת יחידת דיור. הקלות אלו הינן באופן עקרוני בסמכות הוועדה המקומית. אציין כי לאור התיקונים שנערכו לאחרונה בחוק התכנון והבניה ובתקנות מכוחו, הליך אישור הקלה לתוספת יחידות דיור הפך קל יותר.
זאת ועוד, אף אם לא ניתן לעשות שימוש בזכויות אלו בדרך של הקלה, הרי בוודאי שבתכנית נקודתית בסמכות הוועדה המקומית ניתן להכשיר זאת.
כלומר, אף אם באופן מידי זכויות הבניה מכוח תכנית ג' לא ניתנות לניצול על ידי יתר הדיירים אלא רק על ידי בעלי דירת הגג, הרי בהליך תכנוני נוסף ושאינו מורכב ניתן לנצלן לטובת כלל הדיירים, ומכאן יש להן ערך כלכלי של ממש גם עבור הדיירים שאינם בעלי דירות הגג.
45. עוד אוסיף לעניין זה כי אף אם הייתי מקבל את טענת הנתבעים כי אין כל אפשרות כי בעלי הזכויות האחרים בבניין יוכלו לנצל את זכויות הבניה הללו, הרי הדבר אינו מוליך באופן מוחלט לפרשנות כי זכויות אלו הוקצו רק לדירת הגג, או כי אין להן ערך כלכלי כלל. עמד על כך בית המשפט בעניין ה"פ (ת"א) 38388-04-12 אסא גוטקין נ' טירת בנימין בע"מ (פורסם במאגר נבו, 24.4.2014):
"אכן, במצב הנוכחי גוטקין איננו יכול לממש את זכויות הבניה על הגג לפי תוכנית ג', שכן רק מי שהוא הבעלים של דירה בקומה האחרונה בבנין יכול לעשות כן, אך עדיין, פוטנציאל הניצול עודנו קיים, שכן בעל הדירה מתחת לגג עשוי לרכוש את זכויותיו של גוטקין בגג ולהיפך, ובכך ייפתח הפתח למימוש פוטנציאל הבניה של גוטקין."
והדברים ברורים.
46. בחינת מישור תכלית התכנית ופרשנות לאור עקרונות היסוד של השיטה, אינו סותר את המסקנה הפרשנית אליה הגעתי לעיל - כי הזכויות שמעניקה התכנית הינן זכויות משותפות לכלל בעלי הדירות בבניין, אלא אם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף, ואבאר:
אכן, מטרתה העיקרית של תכנית ג' הינה לאפשר בניה על הגגות בעיר תל אביב. מכאן ברור כי הפרשנות של הנתבעים מתיישבת יותר עם תכלית זאת, היות והליך קבלת הסכמת בעלי יתר הדירות בבניין הינו הליך המקשה על הבנייה והפיתוח מכוח התכנית.
אולם, אל מול תכלית זו, יש להציב עקרונות של שוויון ושל צדק חלוקתי, אשר הינם בגדר עקרונות היסוד של השיטה, ואשר ראוי להעניק להם מקום ראוי בהליך הפרשני, ר', בג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות (פורסם במאגר נבו, 29.8.2002):
"דברים אלה מלמדים כי הערך של צדק חלוקתי הינו ערך כבד משקל, אשר כל רשות מינהלית חייבת לתת לו משקל ראוי בכל החלטה שלה בדבר חלוקת משאבים ציבוריים."
ודברים אלו נכונים גם לעניין פרשנות הדין.
47. אדגיש. אין מחלוקת כי לזכויות הבניה על הגג יש שווי כלכלי, מכאן עומדות בפני הפרשן שתי אפשרויות: האפשרות הראשונה, לפרש את תכנית ג' כמעניקה זכויות אלו על מלוא ערכן הכלכלי אך ורק לבעלי הזכויות בדירות הגג. האפשרות האחרת הינה לפרש את תכנית ג' כשותקת לעניין הקצאת הזכויות הללו, ומכאן בבניינים אשר בהם אין הסכמה מפורשת בתקנון לגבי זכויות הבניה, יראו את הזכויות כזכויות בניה השייכות לכלל דיירי הבניין.
מכאן, קבלת פרשנות הנתבעים משמעותה הינה כי תכנית ג' התכוונה להעשיר באופן ממשי את בעלי דירות הגג בעיר תל אביב על חשבון יתר בעלי הדירות בעיר וזאת על אף שבתקנון הבית המשותף אין הוראה לעניין חלוקת זכויות הבניה. לעומת זאת, קבלת פרשנות הנתבעים משמעותה כי הערך הכלכלי הגלום בזכויות הבניה יתחלק בין כלל דיירי הבניין וזאת כל עוד לא נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף.
לטעמי, בהינתן כי אין הבדל מובנה בין בעלי דירות הגג לבעלי דירות בקומות אחרות, הרי פרשנות התובעים יוצרת הבחנה אסורה, עד כדי אפליה של ממש, בין בעלי דירות הגג לבין בעלי הדירות האחרים בבניין.