48. מכאן, לעניין פרשנות התכנית מונחים לפניי אינטרסים מנוגדים המצריכים איזון. מצד אחד, קביעה כי התכנית מקצה את הזכויות לבעלי דירות הגג בלבד תקצר את הזמן הנדרש להוצאת היתר בניה על הגג ובכך תגשים את מטרת התכנית- לאפשר בניה על הגגות. מצד שני, פרשנות שכזו משמעה חלוקה שאינה צודקת של משאב זכויות הבניה, כך שהוא יוצר העדפה ברורה של בעלי דירות גג על פני יתר בעלי הדירות.
49. לטעמי, תוצאת האיזון נוטה באופן מובהק לטובת הצדק החלוקתי ושמירה על עיקרון השוויון, ואסביר: ראשית אבהיר לעניין זה כי קבלת פרשנות התובעים אין משמעותה העדר אפשרות לנצל את זכויות הבניה שהעניקה תכנית ג', אלא שפרשנות זו רק מחייבת קבלת הסכמה קניינית או חוזית לניצול האמור, כלומר מדובר בעיכוב בלבד במימוש הזכויות ולא באיונן.
בכל מקרה, בהתייחס לעיכוב שעלול להיגרם במימוש הבניה לאור קבלת פרשנות התובעים (שהינה כאמור צודקת חלוקתית ושומרת על השוויון), אין לטעמי בעיכוב זה בכדי להצדיק העדפה כלכלית כה ברורה של בעלי דירות מסוג אחד (דירות הגג) על בעלי דירות מסוג אחר (יתר הדירות).
50. יתרה מזו, לתוצאה זו המעדיפה את הצורך בקבלת הסכמת יתר הדיירים על פני יישום מהיר של הבנייה ניתן כאמור למצוא עיגון לשוני בתכנית ג' עצמה, אשר קבעה כי במקרה של גג משותף יהיה צורך בהסכמת כלל הדיירים לבנייה. הינה כי כן התכנית עצמה העדיפה את שיקולי הצדק החלוקתי בנושא זה, על העיכוב העלול להיגרם מהחובה לקבלת הסכמת כלל הדיירים.
השפעת הפסיקה בעניין היטל ההשבחה על הפרשנות הראויה
51. הנתבעים טענו כי לאור מדיניות הוועדה המקומית בגביית היטל השבחה, וכן פסיקה בנושא גביית היטל השבחה, יש להעדיף את הפרשנות שלהם לתכנית ג'. טענתם של הנתבעים בהקשר זה היא כי במצבים בהם נמכרת דירה בקומה נמוכה בבית משותף, כאשר הגג צמוד לבעלי דירת הגג, לא גובה הוועדה המקומית היטל השבחה בגין תכנית המתירה בניה על הגג מבעלי הדירה בקומה הנמוכה. לעומת זאת, מבעלי דירת הגג גובה הוועדה המקומית היטל השבחה המלא בעת מכר הדירה. מכאן מבקשים הנתבעים ללמוד כי לדעת העוסקים בהיטל ההשבחה, זכויות הבניה המאפשרות בניית חדר על הגג שייכות לבעלי דירות הגג בלבד.
איני מקבל טענה זו, ואנמק:
52. ראשית, ובאופן עקרוני, אציין כי שיקולי המדיניות בגביית היטל השבחה שונים מהשיקולים בסכסוך אזרחי ולא ניתן להקיש באופן ישיר מהתנהלות הוועדה המקומית בעניין גביית היטל השבחה לצורך פרשנות תכנית בעניין סכסוך אזרחי בין שני בעלי דירות.
53. בכל מקרה גם לגופם של דברים, הדין בנושא הטלת היטל השבחה בגין תכנית ג' אינו כה ברור כפי שטוענים הנתבעים, ולמעשה הדעות לעניין חיוב בעלי דירות בבית המשותף בהיטל השבחה בגין תכנית ג' חלוקות, כאשר ואין הכרעה ברורה בנושא.
בכל מקרה, וזה העיקר, ההכרעה המקובלת כיום בנושא זה, תומכת דווקא בעמדת התובעים, ואבאר:
54. בעבר הגישה הנהוגה הייתה כי יש לחייב את בעלי הדירות בקומות הנמוכות בגין חלקם היחסי בהיטל ההשבחה הנובע מאפשרות לבניית חדר על הגג. ר', לדוגמא, ערר (ת"א) 85091/10 דוידוב בנימין וגלית נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (פורסם במאגר נבו, 24.4.2012), אשר במסגרתו הכירה ועדת הערר בכך כי תכנית המעניקה זכויות בניה לחדר על הגג (באותו המקרה דובר על העיר חולון ועל תכנית דומה במהותה לתכנית ג' כאן) מעניקה את הזכויות לכלל דיירי הבניין, כך שניתן לחייב כל דירה ודירה בבית המשותף בהיטל השבחה בגין זכויות אלו, וזאת למעשה פרשנות התואמת את פרשנות התובעים במקרה שלפניי.
55. בשלב מאוחר השתנתה הגישה של ועדות הערר לסוגייה, ונקבע כי היטל השבחה בגין תכנית גגות, כדוגמת תכנית ג' שלפניי, ייגבה היטל ההשבחה אך ורק מבעלי הדירות בקומת הגג.
לכאורה גישה זו מאמצת את פרשנות הנתבעים בעניין הקצאת זכויות הבניה. אולם, וזה העיקר למקרה שלפניי, גם כאשר קבעה ועדת הערר קביעה זו היא נמנעה באופן מפורש לקבוע כי הזכויות מכוח תכנית "גגות" מוקנות קניינית לבעלי דירת הגג ולא לכלל הדיירים והתבססה על נימוק תכנוני ולא קנייני. ר', למשל, ערר (תל אביב-יפו) 85090/11 ברגר רחל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (פורסם בנבו, 29.05.2014):
"בענין זה, מאמצים אנו את האמור בפסק הדין, כי יש להבחין בין זכויות קנייניות לבין זכויות תכנוניות, היינו: החיוב בהיטל השבחה יעשה לא על פי הזכויות ה"קנייניות" של הנהנה ההשבחה, לא על פי חלקו ה"קנייני", אלא על פי חלקו ה"תכנוני" במקרקעין. כך למשל, אם תימכר דירה בקומה העליונה, ויימצא כי המוכר הינו החייב בהיטל השבחה על פי חוק בגין אישור תכניות אלו, חיובו בהיטל השבחה יגזר, לא על פי חלקו היחסי ברכוש המשותף אלא, על פי ההשבחה של המקרקעין, וכפי שנפסק בפסק הדין, מלוא היטל ההשבחה, 50%, יוטל עליו." (הדגשה שלי - ג.ה.).
כלומר, ועדת הערר נמנעה באופן מפורש מלקבוע כי הזכות הקניינית בזכויות הבניה שמעניקה התכנית הינה שייכת לדירת הגג. מכאן, הטענה של הנתבעים כי בעניין היטל השבחה אומצה העמדה הפרשנית של הנתבעים, אינה נכונה.
56. דברים מפורשים עוד יותר בעניין ההבדל בין השבחה תכנונית להשבחה קניינית נפסקו על ידי ועדת הערר בתל אביב לעניין תכנית ג' עצמה, כאשר ועדת הערר אימצה בהחלטה מנומקת את חוות דעת השמאי המכריע, אשר קבע כי לצורך חיוב בהיטל השבחה של בעלי דירת הגג יש להביא בחשבון את התשלום שעל בעל דירת הגג לשלם ליתר בעלי הדירות, ר' ערר (ת"א) 85042/15 רמה חל שנקלר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב (פורסם במאגר נבו, 8.7.2018):
"לצורך הבנייה בעליית הגג, בהתאם לסעיף 10(ב)(4) לתכנית, נדרשת הסכמת כל בעלי הזכויות במקרקעין.
יש להביא בחשבון דחיה להשגת הסכמת השכנים ותשלום בגין הזכויות."
כלומר, ועדת הערר קובעת באופן מפורש כי בעת חישוב היטל ההשבחה החל על בעל דירת הגג בגין תכנית ג' בתל אביב, יש להביא בחשבון תשלום של בעל דירת הגג ליתר בעלי הדירות. מכאן, ברור כי ועדת הערר לעניין היטל השבחה דוחה את פרשנות הנתבעים ומקבלת את פרשנות התובעים - כי הזכויות מכוח תכנית ג' הינן זכויות משותפות - וזאת כאשר היא מביאה בחשבון תשלום נדרש של בעלי דירת הגג ליתר הדיירים בגין רכישת הזכויות. אציין כי היה ופרשנות הנתבעים הייתה נכונה והזכויות אכן הוקצו להם בלבד, הרי הם לא היו אמורים לשלם בגין הזכויות ליתר הדיירים.
57. עוד עולה מקביעה זו של ועדת הערר כי לא ייגרם כל "עוול" במישור היטל ההשבחה לנתבעים כתוצאה מהקביעה כי זכויות הבניה מכוח תכנית ג' אינן מוקצות להם ועליהם לרכוש אותן מכלל הדיירים, היות והיה וירכשו זכויות אלו מיתר הדיירים אזי בעת קביעת היטל ההשבחה יובא בחשבון תשלום זה.
58. אציין כי ההחלטה של ועדת הערר הינה מהעת האחרונה ממש (יולי 2018) כך שהיא מביאה בחשבון את פסקי הדין בעניין רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו, 15.7.14) בר"מ 505/15 אופל קרדן השקעות בע"מ נ 'הוועדה המקומית לתכנון ובניה, אשקלון (פורסם בנבו, 20.04.2016), אשר עסקו במטריה דומה.
59. לפיכך, בפסיקות ועדת הערר בעניין היטל השבחה לא רק שאין בכדי לסייע לנתבעים, אלה שאלו תומכות בפרשנות התובעים.
סיכום ביניים
60. לאור האמור והמנומק לעיל, אני מקבל את עמדת התובעים, כי תכנית ג' לא העניקה זכויות בניה ספציפיות לנתבעים. מכאן, ובהעדר קביעה מפורשות אחרת בתקנון הבית המשותף, הזכויות מכוח תכנית ג' הינן זכויות בניה השייכות לכלל בעלי הדירות.
אי צירוף מר צמח - בעל דירה מס' 8
61. הנתבעים טענו כי התובעים לא צרפו את בעלי דירה מס' 8, דירת הגג הנוספת, לגביה נטען כי בוצעה בה הרחבה דומה והדבר מצדיק את דחיית התביעה.
עוד הפנו הנתבעים בהקשר זה לפסק הדין בעניין ע"א 6919/15 שאול ברגרזון נ' אשפלסט תעשיות פלסטיק בע"מ (פורסם במאגר נבו, 17.7.2017) (להלן: "עניין ברגרזון"), אשר לטעמם מאפשר דחיית תביעה אזרחית בגין אי צירוף כל הצדדים הרלוונטיים.
62. אני סבור כי אי צירוף מר צמח אין בו להביא לדחיית התביעה, ואבאר:
כללי:
63. ראשית, אציין כי יש להבחין בין הליך מנהלי, אשר מתנהל בין האזרח לרשות שלטונית, במסגרתו קיימת חובה לצרף כל צד שעלול להיפגע מההליך, לבין תביעה אזרחית המתנהלת בין שני פרטים. כאשר לגבי הליך אזרחי, באופן עקרוני, התובע הוא זה הבוחר את הצד אשר כנגדו מבוקש הסעד, ואין לתובע כל חובה שבדין לצרף פרטים אחרים להליך.
מכאן, ההלכה שנפסקה בעניין הינה כי בעוד כאשר מדובר בהליך בנושא מנהלי קיימת חובה לצרף כל צד העלול להיפגע, הרי כאשר מדובר בתביעה אזרחית המבחן הינו אחר, והחובה לצרף צד תחול רק במקרה בו לא ניתן להיעתר לסעד המבוקש בתביעה בהיעדרו של אותו הצד.
עמד על כך בית המשפט המחוזי בעניין אשר עובדותיו דומות במקצת למקרה שלפניי וזאת בה"פ (ת"א) 27241-01-11 פנחס פאר נ' אלפרד כהן (פורסם במאגר נבו, 25.5.2014):
"בכתב התשובה, כמו גם בסיכומי טענותיו, טען ב"כ המשיבים כי "הלכה ידועה היא, מימים ימימה, כי אי צירוף צד רלבנטי לתובענה, שעניינה מתן סעד הצהרתי, דינו אחד – דחיית התובענה על הסף".
בכל הכבוד, האמירה דלעיל של ב"כ המשיבים אינה "הלכה" כלל ועיקר והיא אינה מעוגנת לא בדין ולא בפסיקה.
אי צירוף צד לתובענה, שבהעדרו של אותו צד, לא ניתן להיעתר לסעד המבוקש בתובענה, יכול ויביא לסילוקה של התובענה באיבה.
ברם, מקום שניתן להעניק לתובע את הסעד המבוקש בתביעתו, בלא צירופו של "צד מעוניין" או "צד בעל אינטרס בתוצאות המשפט" – אין באי צירופו כדי להקים עילה למחיקת התובענה או דחייתה על הסף." (הדגשה שלי - ג.ה.).
כלומר, אי צירוף צד במשפט אזרחי, על אף שהוא צד רלבנטי, אינו מהווה כשלעצמו עילה לסילוק התביעה, ורק כאשר בהעדרו של הצד לא ניתן להיעתר לסעד המבוקש בתביעה, יהיה בכך להביא לסילוק התביעה.
לקביעה דומה של הערכאה הדיונית, ר': ת"א (חי') 34364-01-15 רמת טבעון-נוף עכו בע"מ נ' עירית עכו (פורסם במאגר נבו, 4.4.16) ות"א (נצ') 9176-06-14 עיריית מגדל העמק נ' ע.ע.אבו ראס חברה לעבודות בניין ופיתוח בע"מ (פורסם במאגר נבו, 20.4.2015).
64. אציין כי גם פסק הדין בעניין ברגרזון, עליו כאמור הסתמכו הנתבעים, אינו קובע כי בהליך אזרחי אי צירוף נתבע שעלול להיפגע מוביל אוטומטית לדחיית התביעה, אלא כי אי צירוף כאמור "עשוי" להביא לדחיית התביעה, ואצטט:
"כידוע, אי צירוף צד שעלול להיפגע, עשוי כשלעצמו להוות עילה לדחיית בקשה על הסף, וכך ראוי היה לטעמי לעשות גם במקרה דנן." (הדגשה שלי - ג.ה.).
אציין כי בעניין ברגרזון דנא דובר על צד שלא רק שעלול היה להיפגע מההליך, אלא במקרה בו בית המשפט כבר העיר בעבר שראוי לצרפו: "אין זו הפעם הראשונה שהמשיבה נוקטת הליכים הנוגעים לפז מבלי לצרף אותה כצד לדיון".
65. על רקע הלכות אלו יש לבחון את המשמעות של אי צירוף בעל דירה מס' 8 להליך זה.
מן הכלל אל הפרט:
66. לאור ההלכות המפורטות לעיל לא מצאתי כי יש מקום לדחות את התביעה רק על רקע אי צירוף בעל דירה מס' 8, ואנמק:
67. ראשית, כלל לא הוכח כי בעל דירה מס' 8 עלול להיפגע מהסעד המבוקש, סעד המורה על חלוקה שווה של זכויות הבניה מכוח התכניות החלות על המקרקעין לרבות תכנית ג'. הנתבעים לא הציגו את מצבת הזכויות של בעל דירה מס' 8 כיום, ואין בראיות הנתבעים הוכחה כלשהי לכך כי בעל דירה מס' 8 עלול להיפגע ממתן הסעד המבוקש בתובענה.
68. שנית, אף אם אניח כי בעל דירה מס' 8 עלול להיפגע באופן תיאורטי מהסעד המבוקש, כך שלאחר קבלת הסעד, חלקו בזכויות הבניה יהיה קטן מהזכויות שהוא סבור כי קיימות לו כיום, הרי עדיין אין מקום לאיין את ההליך כולו לאור פגיעה אפשרית זו ודי בקביעה כי תוצאות הליך זה מחייבות רק את הצדדים לו ואין הן מחייבות את בעל דירה מס' 8, ואבהיר:
אין עוררין כי לב המחלוקת בתיק זה הינה בין התובעים לבין הנתבעים, כאשר הנתבעים הם הטוענים לבעלות משותפת בזכויות הבניה מכוח תכנית ג' והתובעים טוענים לחלוקה שווה של זכויות אלו, לפיכך הצדדים המרכזיים למחלוקת מצויים לפניי.
מכאן, בהנחה שמתן הסעד עלול להשפיע גם על בעל דירה מס' 8, הרי שקיימות שתי דרכים לפתור את הסוגיה: הדרך הראשונה, להיענות לבקשת הנתבעים ולסלק את התביעה, ואילו הדרך השנייה, לקבוע (את מה שממילא קובע הדין) כי תוצאות ההליך שלפניי אינן מחייבות את בעל דירה מס' 8.
אני סבור כי הדרך הראויה הן מהותית והן דיונית הינה הדרך השנייה, ואבאר: מבחינה מהותית, דרך זו מבטיחה כי המחלוקת בין היריבים המרכזיים, אלו אשר ניהלו הליך מלא בבית המשפט, תבוא לידי הכרעה כאן ועכשיו, וזאת תוך הבהרה כי זכויות בעל דירה מס' 8 לא יפגעו גם באופן תיאורטי, כך שההכרעה בהליך זה אינה מהווה מעשה בית דין כלפיו.
מבחינה דיונית, אכן בדרך זו קיים חשש כי בעתיד יהיה צורך לנהל הליך דומה כנגד בעל דירה מס' 8, אולם מדובר בחשש ערטילאי בלבד, כאשר כאמור לא הוכח כלל כי בעל דירה מס' 8 יפגע מהסעד המבוקש, ואם אכן יפגע כי אכן זה לא יסכים עם תוצאות פסק הדין.
לעומת זאת הדרך של מחיקת התביעה לאור אי צירוף צד כדרישת הנתבעים (וברור כי אין מקום לדחות את התביעה רק בשל אי צירוף הצד ולכל היותר מדובר על מחיקה) תגרור בהכרח כמעט הליך שלם נוסף, אליו יצורף גם הנתבע 8, ומכאן ייגרם עוול דיוני לצדדים, או חלקם, ולציבור.
69. שיקול נוסף שיש להביא בהקשר זה הינו שיקול תום הלב. הנתבעים העלו את הטענה בדבר הפגיעה האפשרית בבעל דירה מס' 8 שלא צורף להליך עוד בכתב התשובה מטעמם, כאשר התובעים הבהירו את עמדתם במסגרת הליכי הסעד הזמני כי הם לא סבורים שיש לצרפו להליך והם לא מתכוונים לעשות זאת.
בנסיבות אלו, כאשר התובעים הבהירו את עמדתם בנושא אי הצירוף, הרי אילו זכויות בעל דירה מס' 8 היו חשובות לנתבעים, הם אלו שיכולים היו לבקש את צירופו מכוח תקנה 24 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984. אולם אלו הנתבעים טרחו לעשות זאת, ובכך נפגם תום ליבם בהקשר של טענה זו.
70. למען הסר ספק אוסיף ואבהיר בהקשר זה, כי אף אם בעל דירה מס' 8 עלול להיפגע ממתן הסעד (כאשר כאמור ובכל מקרה תוצאות ההליך אינן מחייבות אותו), הרי ברור כי לנתבעים עצמם לא נגרם כל עוול מהותי או דיוני כתוצאה מאי צירוף בעל דירה מס' 8, ובכל מקרה אילו סברו אחרת יכולים היו לבקש לצרפו.
71. לאור האמור לעיל, אני קובע כי אין מקום לדחיית או מחיקת התביעה בשל אי צירוף בעל דירה מס' 8. עם זאת, אני שב ומבהיר כי תוצאות ההליך אינן מחייבות את בעל דירה מס' 8.