המשא ומתן בין הצדדים
72. טענה נוספת של הנתבעים נוגעת למשא ומתן אשר התנהל בין הצדדים ביחס לבניה על גג דירת הנתבעים.
73. בשלב הראשון ראוי לשים את הטענה בהקשר הראוי שלה. הסעד המבוקש בתביעה זו הינו סעד הצהרתי בלבד, סעד העוסק אך ורק בהצהרה על חלוקת זכויות הבניה בבית המשותף. לא התבקש כל סעד כספי במסגרת התביעה ולמעשה לא התבקש צו מניעה קבועה כנגד הבניה (ר' סעיף 18.א. לכתב התביעה).
מכאן, יש לבחון את רלוונטיות המשא ומתן והסכמות הצדדים הנטענות ביחס לסעד המבוקש, ולא ביחס לטענות כספיות בין הצדדים.
74. ברור מטענות שני הצדדים כי אין למשא ומתן רלוונטיות לנושא הבעלות בזכויות הבניה, וזאת כאשר לעמדת שני הצדדים לא התנהל משא ומתן על "מכירת" זכויות הבניה לנתבעים וממילא לא הושגה הסכמה שכזו.
אדגיש לעניין זה כי הנתבעים טוענים כי זכויות הבניה מכוח תכנית ג' היו שייכות להם, ומכאן ברור כי אלו לא ניהלו משא ומתן לרכוש זכויות אשר הם טוענים כי הינן שלהם, וממילא לא השיגו הסכמה על רכישת זכויות אלו.
אציין כי הנתבעים בהגינותם אף לא טוענים בסיכומים מטעמם כי רכשו את זכויות הבניה מידי התובעים במסגרת המשא ומתן.
75. בנסיבות אלו, ניתן היה לדחות כבר בשלב זה את טענות הנתבעים בדבר משא ומתן והסכמות בין הצדדים, כאשר למעשה אין מחלוקת כי במסגרת המשא ומתן כלל לא נדונה מכירת או העברת זכויות הבניה מכוח תכנית ג' לידי הנתבעים, וכאשר הסעד המבוקש הינו הצהרה ביחס לחלוקת זכויות הבניה.
בכל זאת, טוענים הנתבעים, כי יש משמעות לניהול משא ומתן ולהסכמות שהושגו לטענתם וזאת במישור תום הלב, כאשר לטענת הנתבעים ניהול משא ומתן יכול לייצר מניעות להגשת התביעה וזאת לאור דיני תום הלב.
איני מקבל טענה זו של הנתבעים, ואנמק:
76. הצדדים אינם חולקים כי נוהל משא ומתן בין הצדדים וכי אף היו הסכמות עקרוניות וזאת ביחס למתן אפשרות לנתבעים לבצע את הבניה על הגג בעבור תמורה מסוימת. אלא, שאין מחלוקת כי הסכמות אלו לא הבשילו לכדי חוזה מחייב.
אבהיר, הנתבעים עצמם אינם טוענים כי הושגה הסכמה ביחס לאישור בניה על הגג כנגד תמורה מסוימת, אלא רק טוענים כי התובעים נהגו בחוסר תום לב במסגרת המשא ומתן ודרשו דרישות "סחטניות" על מנת לאשר את הבניה המבוקשת.
77. לעניין טענה זו של הנתבעים אבהיר, כי אף אם הייתי סבור כי התנהלות הנתבעים במסגרת ניהול המשא ומתן הייתה "סחטנית" וב- "חוסר תום לב" (ואיני סבור כך) הרי עדיין אין בכך להוות נימוק לדחיית התביעה. כפי שהבהרתי לעיל, התביעה עוסקת בהצהרה עקרונית לגבי חלוקת זכויות הבניה בין דיירי הבית המשותף, ואיני סבור כי התנהגות של דיירי הבית ביחס לבניה של אחד מהדיירים, אף אם זו הייתה התנהגות בחוסר תום לב, יש בה להשפיע על חלוקת זכויות הבניה מכוח התכנית.
במילים אחרות, איני סבור כי התנהגות חסרת תום לב, ואף "סחטנית", של דייר או דיירים בבית המשותף יכולה לשנות את חלוקת זכויות הבניה בין דיירי הבית המשותף ואינה יכולה להפקיע מידי דיירים אלו את הזכויות שלהם.
אכן ייתכן כי להתנהגות שכזו קיימת משמעות במסגרת תביעה כספית בין הצדדים, אולם, כאמור, אין בה בכדי להפקיע זכויות בניה קיימות של בעלי דירות בבית המשותף.
78. בכל מקרה, איני סבור כי התנהגות התובעים במקרה זה עולה כדי חוסר תום לב או כדי התנהגות "סחטנית". כפי שציינתי לעיל, התובעים סבורים כי זכויות הבניה מכוח תכנית ג' הינן של כלל דיירי הבניין (וכאמור כך גם אני קובע בפסק דין זה) ומכאן, לטעמי, היו אלו רשאים לבקש תמורה בעבור הסכמתם כי הנתבעים יבנו חדר על גג הבית המשותף תוך שימוש בזכויות אלו.
79. כפי שעולה מתצהיר הנתבע 2 עצמו, במסגרת ניהול המשא ומתן עם הדיירים, הוא אכן הציע תמורה מסוימת עבור הסכמת הדיירים לבניה ותמורה זאת אף אושרה על ידי מספר דיירים. יתרה מזו, הנתבע 2 מצהיר כי הסכמה עקרונית זו מצאה ביטויה בפרוטוקול אספת הדיירים שצורפה כנספח ה'1 לתצהיר הנתבע 2, כאשר התובעים אינם מכחישים זאת.
אולם, עיון בנספח ה'1 זה מגלה כי אין מדובר ב- "הסכם" בין הדיירים לבין הנתבע 2, היות וברור ממנו כי התמורה בדמות ביצוע מטלות שהציע הנתבע 2 טעונה בירור על ידי הנתבע 2 והוא לא התחייב לביצוע אותן מטלות בטרם יתקיים אותו בירור נוסף.
אדגיש, הנתבע 2, בהגינותו, לא מצהיר בתצהירו כי אכן הסכים לבצע את כלל המטלות שהוצעו שיבצע בנספח ה'1, אלא רק כי הנספח קובע כי יברר ביחס לעלות מטלות אלו.
לאחר אסיפה זו, ולפי האמור בתצהיר הנתבע 2 עצמו, סרבו הדיירים או מי מהם לחתום על הסכמה (ר' ס' 13 לתצהיר הנתבע 2), כאשר לאחר מכן ביקשו כי שמאי ייכנס לדירת הנתבע 2 להעריך את שווי הזכויות (ר' סעיף 14 לתצהיר הנתבע 2).
80. לטעמי ולשיטתי אף אם אקבל את גרסת הנתבע 2 בתצהירו במלואה, לא עולה ממנה כל חוסר תום לב של הדיירים התובעים ובוודאי שלא השתק המונע את הגשת תביעה זו, ואבאר:
אכן הדיירים ניהלו משא ומתן לאישור הבניה של הנתבעים וזאת כנגד תמורה מסוימת. ברור כי הסכם שכזה באופן עקרוני אינו מהווה "סחטנות" או חוסר תום לב של מי מהצדדים.
לאחר מכן במסגרת אסיפת הדיירים כפי שמשתקף מנספח ה'1 לתצהיר הנתבע 2, הוצעו תמורות מסוימות של הנתבעים תמורת אישור הבניה, אולם במסגרת הישיבה לא הושגה הסכמה לגבי התמורות הללו, ושני הצדדים הלכו לעשות "שיעורי בית". ודוק. במסגרת פרוטוקול ה'1, הנתבע 2 אינו נותן הסכמה למימון המטלות שהוצעו, אלא נרשם באופן ברור "יורם (הנתבע 2 –ג.ה.) יברר..." לגבי העלויות.
מכאן, כאשר הצדדים הלכו לעשות "שיעורי בית" וכאשר לא הושגה הסכמה לאחר מכן, לא רק שהדיירים לא פעלו שלא בתום לב כאשר ביקשו ששמאי יעריך את שווי הזכויות עליהן הם אמורים לוותר, אלא שמדובר בפעולה הגיונית, סבירה ונדרשת בנסיבות העניין.
יש לזכור כי מדובר בבית משותף ולמעשה במעין "כספי ציבור", לכן כאשר הדיירים מתקשרים בהסכם שכזה, ראוי ונכון שתונח לפניהם חוות דעת שמאי לגבי שווי הזכויות. לא מצאתי כל אלמנט של "סחטנות" בכך שהתובעים ביקשו לנהל את המשא ומתן עם הנתבע 2 על סמך חוות דעת שמאי מטעמם ולא על סמך השערות כלליות.
עוד אציין כי הנתבע 2 עצמו לא הסכים באסיפת הדיירים לקחת על עצמו את ביצוע כלל המטלות שהועלו וביקש לברר, בין היתר, את עלותן, כדוגמת עלות התקנת השירותים במקלט.
מכאן נשאלת השאלה, מדוע סבור הנתבע 2 כי ראוי היה שיבצע בירור של עלות המטלות האמורות לחול עליו ואילו כאשר הדיירים ביקשו להעריך את שווי הזכויות עליהן הם היו צפויים לוותר, מהווה הדבר "סחטנות" וחוסר תום לב? אני סבור כי לאור הפרוטוקול ה'1 הן התובעים והן הנתבעים היו רשאים לבצע הערכה של שווי הזכויות אל מול עלות המטלות, ואין בכך כל חוסר תום לב של מי מהצדדים.
81. הנתבעים טענו בסיכומים כי על התובעים היה לזמן את יו"ר ועד הבית באותה העת הגב' ורדה שקאפ וכי אי זימונה פועל לרעת התובעים. איני מקבל עמדה זו של הנתבעים. כאמור, לטעמי, על בסיס המצע העובדתי כפי שמציג אותו הנתבע 2 בעצמו לא היה כל חוסר תום לב של התובעים במשא ומתן ולא היה צורך בזימון עדים נוספים ביחס לאלו שזומנו והעידו.
82. טענה נוספת של הנתבעים בהקשר זה הינה לעניין ההסכמה שניתנה בעבר על ידי התובעים או מי מהם לבעל דירה מס' 8 לבניה על הגג. ראשית אציין כי לעמדת הנתבעים עצמם מדובר על הסכמה שניתנה בתמורה, כך שיש בעניין זה תמיכה לטענת התובעים כי מדובר בזכויות משותפות ולא בזכויות של בעלי דירת הגג בלבד. לעניין היקף התמורה שנתן בעל דירה מס' 8, הרי אף אם בשעתו עשו הדיירים טעות והסכימו על תמורה נמוכה בגין הזכויות (ואין לפניי ראיות בנושא זה), הרי הדיירים בהחלט רשאים לתקן טעות זו ולנהל כעת, אל מול דירת הגג הנוספת, משא ומתן על סמך חוות דעת שמאי ולקבל ערך מלא עבור הזכויות שלהם.
83. לאור האמור לעיל, כאשר אין מחלוקת כי לא נכרת הסכם למכירת או העברת הזכויות לנתבעים, הרי אין במשא ומתן שנוהל ובדרישת התובעים לקבל תמורה המבוססת על חוות דעת שמאי משום חוסר תום לב היוצר השתק להגשת תביעה זו.
למען הסר ספק אבהיר כי אין בפסק דין זה בכדי להוות קביעה כלשהי לגבי השווי הראוי של הזכויות הללו, כאשר נושא זה אינו נכלל בגדר המחלוקות הנדרשות להכרעה בתיק.
סיכום
84. לאור האמור והמפורט לעיל, אני קובע כי דין התביעה להתקבל.
85. אשר על כן, ניתן בזאת צו הצהרתי כי התובעים, במשותף עם יתר בעלי הדירות בבית המשותף, הינם בעלי הזכויות בכל זכויות הבניה הקיימות ו/או העתידיות של הבניין, ובפרט בזכויות הבניה מכוח תכנית ג', וזאת בהתאם לחלקו של כל בעל דירה ברכוש המשותף.
86. לעניין הוצאות, הרי הוצאות המשפט אמורות להשתלם לצד הזוכה במשפט, כך שעל צד שטענותיו נדחו לשלם לצד שטענותיו התקבלו את הוצאות המשפט שהוצאו על ידו.
עוד נקבע בהלכה הפסוקה כי נקודת המוצא לפסיקת ההוצאות לצד הזוכה הינה כיסוי ריאלי של ההוצאות שהוצאו לצורך המשפט, ר' פסק הדין המנחה בעניין ע"א 2617/00 מחצבות כנרת (שותפות מוגבלת) נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נצרת עילית (פורסם במאגר נבו, 30.6.2005). עם זאת, יש לבחון כי ההוצאות שהוצאו הינן סבירות לניהול ההליך ובפרט להביא בחשבון את הסעדים שהתבקשו בתביעה לעומת הסעדים שבית המשפט אישר בפועל.
87. אשר על כן, כאשר התביעה התקבלה במלואה, ולאור טענת התובעים ביחס לתשלום שכר טרחה לבאי כוחם, אני פוסק כי הנתבעים יישאו בשכר טרחת מייצגי התובעים בסך של 30,000 ₪ (כולל מע"מ), וזאת לאחר שהבאתי בחשבון את ההוצאות שנפסקו כנגד הנתבעים בסעד הזמני.
לעניין הוצאות המשפט [כלומר – אגרות, נסיעות, תצלומים וכיוצא בזה], יישאו הנתבעים בסכום גלובלי בסך של 4,000 ₪.
88. שכר הטרחה והוצאות המשפט ישולמו בתוך 30 יום מהיום.
ניתן היום, י"ז טבת תשע"ט, 25 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.
גלעד הס