המסגרת הנורמטיבית
58. חוק המתנה- תשכ"ח, 1968, קובע כלהלן:
"...
מהות המתנה
1. (א) מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה.
(ב) דבר-המתנה יכול שיהיה מקרקעין, מטלטלין או זכויות.
(ג) מתנה יכול שתהיה בוויתורו של הנותן על זכות כלפי המקבל או במחילתו של הנותן על חיוב המקבל כלפיו.
מתנה לאלתר
2. מתנה נגמרת בהקניית דבר-המתנה על-ידי הנותן למקבל תוך הסכמה ביניהם שהדבר ניתן במתנה.
חזקת הסכמה
3. חזקה על מקבל המתנה שהסכים למתנה, זולת אם הודיע לנותן על דחייתה תוך זמן סביר לאחר שנודע לו עליה.
תנאים וחיובים
4. מתנה יכול שתהיה על תנאי ויכול שתחייב את המקבל לעשות מעשה בדבר-המתנה או להימנע מעשותו; נותן המתנה רשאי לדרוש מהמקבל את מילוי החיוב, ורשאי לדרוש זאת מי שהחיוב הוא לזכותו, ואם היה בדבר ענין לציבור - היועץ המשפטי לממשלה או בא כוחו.
התחייבות לתת מתנה
5. (א) התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב.
(ב) כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה, זולת אם ויתר בכתב על רשות זו.
(ג) מלבד האמור בסעיף קטן (ב), רשאי הנותן לחזור בו מהתחייבותו אם היתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן-משפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן.
דרכי ההקניה
6. בעלות בדבר-המתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו, או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבלו, ואם היה הדבר ברשות המקבל - בהודעת הנותן למקבל על המתנה; והכל כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון....".
59. סעיפים 6-8 לחוק המקרקעין קובעים כלהלן:
"...
6. עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה.
(א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.
(ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.
התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב...". (הדגשה שלי).
ככל שעסקינן בעסקת מקרקעין אשר טרם בוצעה בה הקנייה, וטרם הושלמה, היא בגדר התחייבות ליתן מתנה.
60. ההקניה מתבצעת על פי סעיף 7 א לחוק המקרקעין ברישום המתנה, ככל שהנכס עצמו רשום בפנקס המקרקעין, על שם המקבל בפנקס המקרקעין. כאשר הקניית המתנה מתבצעת כאשר הזכות הקניינית בנכס עוברת למקבל ואין הנותן יכול לחזור בו ממתנתו, וזכות המקבל בנכס הינה זכות חפצית המוגנת מפני תביעות של צד ג וכולי עלמא.