פסק דין
רקע והצגת שאלות המחלוקת
1. התובעת הינה חברה יזמית אשר נוסדה לשם ביצוע פרויקט בניה בעיר חיפה. הנתבעים 1 עד 21 (להלן: "הנתבעים") הינם בעלי דירות בבניין מגורים ברחוב חביבה רייך בחיפה, הידוע גם כחלקה 8 בגוש 11196 (להלן: "הבניין").
2. ביום 17.5.2012, נחתם הסכם בין התובעת לבין הנתבעים לביצוע פרויקט בניה להרחבת יחידות הדיור בבניין וזאת כפרויקט "עיבוי בינוי" בהתאם לתכנית חפ/2187 (להלן: "ההסכם"). במסגרת הסכם זה התחייבה התובעת לשפץ את כלל דירות הנתבעים, להרחיבן בכ-30 מ"ר בנוי וכן להוסיף כ-11 מ"ר מרפסת לכל דירה, בתמורה התובעת תהיה זכאית להוסיף 22 יחידות דיור, אשר יהיו שייכות לה.
3. כמו כן התחייבה התובעת ללוח זמנים, על פיו, היה על התובעת להגיש בקשה להיתר בתוך שלושה חודשים מיום חתימת ההסכם ולהוצאת היתר בניה בתוך 12 חודשים מיום הגשת הבקשה. ההסכם העניק אופציה להארכת התקופה להוצאת היתר בניה בשישה חודשים נוספים.
4. התובעת הגישה בקשה להיתר לוועדה המקומית והחלה לנקוט פעולות להוצאת ההיתר. ביום 30.5.2013, כתבה התובעת לנתבעים כי היא מבקשת לממש את האופציה לארכה להוצאת היתר בניה.
5. ביום 3.6.2013, ענה ב"כ הנתבעים לתובעת - כי לעמדת הנתבעים הבקשה להיתר הוגשה באיחור ביחס ללוח הזמנים שננקב בהסכם וכן כי התובעת לא תספיק להוציא את היתר הבניה במועד הנקוב בהסכם. לאור טענות אלו, וכן טענות נוספות, ביטלו הנתבעים את ההסכם עם התובעת.
6. לאחר ביטול ההסכם עם התובעת (ולטענת התובעת במקביל לביטול), הנתבעים ביקשו להתקשר בהסכם חדש, הפעם לפרויקט של פינוי-בינוי (כלומר פרויקט במסגרתו נהרס הבניין כליל ונבנה חדש) עם חברת 'גרינברג את שניאור – השכרת דירות למגורים בע"מ' (להלן: "גרינברג") ואכן ביום 18.11.13, נחתם הסכם בין הנתבעים לבין גרינברג (להלן: "הסכם גרינברג").
7. לאור מהלכים אלו של הנתבעים (ביטול ההסכם וכריתת הסכם אחר עם גרינברג) התובעת הגישה המרצת פתיחה בתיק ה"פ (ת"א) 54090-10-13 ד.א. מעלה הכרמל בע"מ נ' עמיקם יערי (להלן: "המרצת הפתיחה"). במסגרת המרצת הפתיחה ביקשה התובעת להצהיר כי ההסכם שנכרת עמה מחייב וכי הנתבעים מנועים מלהתקשר בהסכם עם גרינברג.
ביום 26.3.14 דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב (כב' השופטת אבניאלי) את הבקשה לסעד זמני, בין היתר, כאשר זה קובע כי סיכויי התביעה נמוכים. התובעת הגישה בקשת רשות לערער על החלטה זו לבית המשפט העליון (רע"א 2640/14), אולם גם זו נדחתה.
עם זאת אציין כבר בפתיח, כי הן בית המשפט המחוזי והן בית המשפט העליון לא שללו את האפשרות של התובעת להגשת תביעה בגין הנזק הכספי שנגרם לה.
8. ביום 24.12.2015 הוגשה התביעה שלפני. במסגרת התביעה טוענת התובעת כי ביטול ההסכם על ידי הנתבעים נעשה שלא כדין, כאשר היא עמדה במועדים הנקובים בו. הנזק העיקרי שנטען במסגרת התביעה הינו החזר ההוצאות שהוציאה התובעת עד הודעת הביטול בגין הפרויקט (כלומר נזקי הסתמכות בלבד).
התובעת העריכה את הוצאותיה בגין הפרויקט בסך של 911,978 ₪. בנוסף תבעה התובעת פיצויי בגין אובדן מוניטין בסך של 100,000 ₪, עוגמת נפש בסך של 100,000 ₪ וכן פיצוי עונשי של 100,000 ₪.
9. לאור התיאור התמציתי לעיל, השאלות המרכזיות שבמחלוקת בתיק זה הינן שתיים: ראשית, האם ביטול ההסכם על ידי הנתבעים היה ביטול כדין או ביטול שלא כדין. שנית, ככל שהביטול נעשה שלא כדין, מהו שיעור הפיצוי המגיע לתובעת.
העדויות והראיות
10. מטעם התובעת הוגשו הראיות הבאות:
א. תצהירו של מר יוסף נוימן - מנהלה של התובעת, אשר במסגרתו מצהיר זה על השתלשלות העניינים שהובילה לביטול ההסכם והנזקים שנגרמו לתובעת.
ב. תצהיר מר עמרם מור יוסף - מנהל חשבונות של התובעת, אשר מצהיר על ההוצאות שנגרמו לתובעת בגין הפרויקט.
ג. תצהיר עו"ד פז בית הלחמי - בא כוח התובעת בתקופה הרלוונטית. במסגרת התצהיר מצהיר עו"ד בית הלחמי על ליווי הפרויקט על ידו, המשא והמתן עם הנתבעים וכן המשא והמתן עם גרינברג והנתבעים לאחר מכתב הביטול.
ד. חוות דעת רואה החשבון שאול נגר – אשר החווה דעתו בדבר מצבה הכלכלי של התובעת וההוצאות שהוציאה בגין הפרויקט.
ה. חוות דעת אדריכל אילן אפטר - אשר מחווה דעתו על לוח הזמנים להגשת הבקשה להיתר ולהוצאת ההיתר. בפרט קובע זה, כי התובעת הייתה עומדת בלוחות הזמנים הקבועים בהסכם לצורך הוצאת היתר בניה.
11. כמו כן, זומן להעיד עו"ד רון ברנט, בא כוח הנתבעים בתקופה הרלוונטית, וזאת כעד מטעם התובעת. אציין כי בית המשפט אמנם אישר את זימונו של עו"ד ברנט לעדות, אולם הגביל את עדותו, כך שזה לא יוכל להעיד על דברים שנאמרו או הועברו בינו לבין הנתבעים, דברים החוסים תחת חיסיון עורך דין-לקוח.
12. מטעם הנתבעים הוגשו הראיות הבאות:
א. תצהיר מר רפאל שקד – דייר בבניין. תצהיר אשר מתאר מנקודת המבט של הנתבעים, בעלי הזכויות בבניין, את השתלשלות העניינים שהובילה אותם לביטול ההסכם.
ב. תצהיר מר שלמה גרינברג – מנהלה של חברת גרינברג, אשר מצהיר על השתלשלות העניינים מנקודת המבט של חברת גרינברג, ובפרט מצהיר על המגעים עם התובעת וההתקשרות בהסכם הפינוי-בינוי עם הנתבעים.
ג. חוות דעת אדריכל ארידור יהודה – במסגרתה טוען אדריכל ארידור, כי הליך הוצאת היתר הבניה על ידי התובעת היה פגום וכי מנקודת הזמן בה בוטל החוזה ועד הוצאתו הצפויה של היתר בניה, נותרו כ- 12 חודשים.
13. עדי הצדדים נחקרו בחקירה נגדית במספר ישיבות שנקבעו לצורך כך.
14. הצדדים הגישו סיכומי טענות בכתב, לרבות סיכומי תשובה. אתייחס לטענות הצדדים בסיכומים במסגרת פרק הדיון וההכרעה.
דיון והכרעה
ביטול ההסכם או הפרת ההסכם? – כללי
15. אין מחלוקת כי הנתבעים ביטלו את ההסכם וזאת באמצעות מכתב בא כוחם, עו"ד רון ברנט, מיום 3.6.13 (להלן: "מכתב הביטול"). במסגרת מכתב זה העלו הנתבעים מספר נימוקים לעניין זכותם של הנתבעים לבטל את ההסכם, ואלו הם:
א. הבקשה להיתר לא הוגשה בתוך 3 חודשים מיום חתימת ההסכם;
ב. התובעת לא מילאה אחרי דרישות הרשות (הוועדה המקומית) ומאז מרץ 2013 לא עשתה מאום;
ג. המתכנן מטעם התובעת כמו גם חברת דיורין פרשו מהפרויקט;
ד. מתקיימים מגעים למכירת הפרויקט ליזמים שונים;
ה. התובעת לא תצליח להוציא את היתר הבניה עד ליום 16.8.2012 ומכאן מדובר בהפרה צפויה של ההסכם.
16. התובעת עוד בזמן אמת, במכתב בא כוחה מיום 30.6.13, כפרה בהודעת הביטול בכלל, ובהפרות המיוחסות לה בפרט, ונתנה מענה לנימוקי הביטול המפורטים לעיל.
17. מכאן המחלוקת הראשונה והמרכזית בה יש לדון הינה - האם ביטול ההסכם על ידי התובעת מיום 3.6.13 הינו ביטול כדין, או במילים אחרות - האם נימוקי הביטול שפורטו לעיל הינם נימוקים תקפים. יובהר, כי ככל שאקבע כי אין ממש בנימוקי הביטול, הרי ברור כי פועלת הביטול שבוצעה על ידי הנתבעים מהווה הפרה של ההסכם בין הצדדים.
בלשון אחרת, לצורך הכרעה בתיק זה, יש לבחון האם קיימת עילת ביטול תקפה של הנתבעים. ככל שקיימת עילת ביטול שכזו, הרי דין התביעה להידחות. אולם ככל שאין עילת ביטול תקפה, הרי עצם הביטול מהווה הפרה של ההסכם עם התובעת, וזו תהיה זכאית לתרופות בגין ההפרה.
18. עיון במכתב הביטול מגלה כי עילות הביטול של הנתבעים נחלקות לשני סוגים. הסוג הראשון, עילות שהינן הפרות שכבר נתגבשו עת נשלח מכתב הביטול. הסוג השני, עילות שהינן בגדר הפרה צפויה ועתידית של ההסכם.
כך, העילות של: איחור בהגשת הבקשה להיתר, פרישת המתכנן של הפרויקט וחברת דיורין, אי מילוי דרישות הוועדה המקומית והמגעים למכירת הפרויקט לצד ג' - הינן עילות שעניינם מעשים שכבר אירעו לטעמם של הנתבעים עת נשלח מכתב הביטול, ואלו מהווים הפרה של ההסכם לטענת הנתבעים.
לעומת זאת, העילה כי התובעת לא תצליח להוציא את היתר הבניה עד ליום 16.8.2013, הינה עילה של הפרה עתידי וצפויה של ההסכם.
אבהיר כי חלק מהעילות הנוגעות להפרה שכבר ארעה (למשל, אי מילוי דרישת הוועדה המקומית) משמשות גם כמצע ראייתי לאותה הפרה צפויה נטענת של ההסכם.
19. מכאן אבחן בשלב הראשון, האם בעת מכתב הביטול, אותן עילות נטענות אכן מגלות הפרה של ההסכם על ידי התובעת, ובשלב השני אבחן - האם קיימת הפרה צפויה של ההסכם.
נטלי ההוכחה
20. מתעוררת השאלה, על מי נטל ההוכחה להוכיח את הפרת ההסכם או את הפרתו הצפויה.
21. באופן עקרוני נטל ההוכחה בתביעה אזרחית הינו על התובע, מפאת הכלל הוותיק והראוי – המוציא מחברו, עליו הראיה. מכאן, נטל ההוכחה הינו על התובעת להוכיח כי הנתבעים הפרו את ההסכם.
אלא שבמקרה שלפני אין עוררין כי התובעת עמדה בנטל להוכיח את פעולת "ההפרה", היות והנתבעים הם אלו שביטלו את ההסכם וברור כי פעולת הביטול, כל עוד אין לה הצדקה, הינה פעולה המהווה הפרה של ההסכם. זאת ועוד, אף אם פעולת הביטול כשלעצמה אינה מהווה הפרה של ההסכם, הרי ברור כי ההתקשרות של הנתבעים עם חברת גרינברג במקום התובעת מהווה הפרה של ההסכם. לעניין זה ר' גבריאלה שלו ויהודה אדר 'דיני חוזים – התרופות – לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי' עמ' 549:
"מי שמבטל חוזה בלא שהיא זכאי לכך עלול להיחשב, עקב הודעת הביטול השגויה עצמה... כמי שהתנער מהחוזה ולכן הפר אותו..."
22. מכאן עובר נטל ההוכחה להוכיח כי פעולת ביטול הייתה כדין אל הנתבעים. כלומר, על הנתבעים הנטל להוכיח כי התובעת אכן הפרה את ההסכם, או כי קיימת הפרה צפויה של ההסכם, הפרות המקנות לה זכות ביטול של ההסכם, לעניין זה ר' רע"א 3592/01 עיזבון המנוח סימן טוב מנשה ז"ל נ. ע. אהרונוב קבלנות בניין (1988) בע"מ [פורסם במאגר נבו] (19.7.2001).
23. לפיכך, במקרה שלפני, היות שהנתבעים אינם כופרים בטענה כי ביטלו את הוראות ההסכם עם התובעת וכי התקשרו עם חברה אחרת, אולם טוענים כי פעולות אלו נעשו כדין לאור הפרה של התובעת את ההסכם, הרי על הנתבעים להוכיח כי אכן הביטול מטעמם היה כדין.
24. לתוצאה דומה בעניין נטלי ההוכחה ניתן להגיע על בסיס הכלל העקרוני, לפיו, הנטל להוכיח טענה מסוימת מוטל על הצד שהטענה מקדמת את ענייננו במשפט, ר' רע"א 296/11 מוחמד נג'אר נ' שאוקי חמדאן עליאן (פורסם במאגר נבו, 23.2.2012):
"אמירה זו משקפת לטעמי את ההלכה לפיה דיני הראיות הולכים אחר המשפט המהותי ונטל השכנוע להוכחת טענה מסוימת מוטל על הצד שהטענה מקדמת את עניינו במשפט"
כאשר בענייננו הטענה כי התובעת הפרה את ההסכם מקדמת את עניינם של הנתבעים.
25. על רקע זה אבחן, האם אכן הפרה התובעת את ההסכם, וזאת בחלוקה להפרה והפרה צפויה.
הפרת ההסכם
הבקשה להיתר לא הוגשה בתוך 3 חודשים
26. הטענה הראשונה של הנתבעים בעניין הפרת ההסכם הינה, כי התובעת הפרה את סעיף 15 להסכם, סעיף הקובע לוח זמנים להגשת הבקשה להיתר.
כאמור לעיל, ההסכם נחתם ביום 17.5.2012. במסגרת סעיף 15 להסכם הוסכם כי "היזם מתחייב להגיש לוועדה המקומית בקשה להיתר בניה בתוך 3 חודשים מחתימת הסכם זה".
עם זאת, נרשם בהסכם:
"פרק הזמן שתיערך בדיקת מנהל הפרויקט מטעם הדיירים לא ייכלל במניין התקופה להוצאת היתר בניה"
27. מכאן, בהתאם להסכם, היה על התובעת להגיש את הבקשה להיתר עד ליום 17.8.2012 ובתוספת פרק הזמן בו בדק מנהל הפרויקט מטעם הדיירים את הבקשה להיתר.
28. כפי שעולה מנספח 9 לתצהיר מר יוסי נוימן, מנהל התובעת (להלן: "נוימן"), הבקשה להיתר הוגשה ביום 5.9.12, כלומר 18 ימים לאחר המועד החוזי "הרגיל".
לאור זאת, יש לבדוק, מהו פרק זמן בו בדק מנהל הפרויקט את הבקשה להיתר, והאם פרק זמן זה עולה על 18 ימים.
29. לעניין זה הצהיר מר נוימן, כי הנתבעים התמהמהו בבדיקת הבקשה להיתר למשך תקופה בת 30 יום (למרות שבהתאם לחוזה היה להם רק 14 יום לבדיקת המסמכים) ואף לאחר שנסתיימה הבדיקה, איבד אחד הדיירים את הבקשה להיתר החתומה והתובעת נאלצה להדפיס סט נוסף ולהחתים עליו את עו"ד רון ברנט (להלן: "עו"ד ברנט") בא כוח הדיירים.
30. עיון בתצהיר מר רפאל שקד מטעם הנתבעים (להלן: "שקד") מגלה, כי זה אינו מכחיש את גרסת התובעת וממילא אינו מציג גרסה אחרת, אלא רק טוען כי הטענות במישור זה: "אינן רלוונטיות ונועדו להסיט את הדיון...".
31. עו"ד רון ברנט היה כאמור ב"כ הנתבעים במהלך המשא והמתן עם התובעת ואף במהלך המו"מ עם גרינברג. אזכיר כי הנתבעים לא זימנו את עו"ד ברנט להעיד מטעמם וזה זומן כעד מטעם התובעת, באישור בית המשפט.
עו"ד ברנט מתייחס לנושא האיחור בהגשת הבקשה להיתר בעמ' 20 לחקירתו הנגדית מיום 19.12.17 ולמעשה אינו מכחיש או סותר את גרסת נוימן בדבר הסיבות לאיחור בהגשת הבקשה להיתר.
32. יתרה מזו, אין מחלוקת כי על הבקשה חתום עו"ד ברנט כנציג הדיירים, וזה מאשר כי חתם עליה ביום 5.9.12. מכאן, אילו חשב עו"ד ברנט, כב"כ הדיירים, כי הבקשה להיתר מוגשת באיחור ללא כל הצדק מכוח ההסכם, יכול היה עוד ביום 5.9.12 לסרב לחתום על הבקשה להיתר, או לכל הפחות, להסב את תשומת לב התובעת והנתבעים כי הבקשה להיתר מוגשת באיחור ביחס למועד ההסכמי. אין מחלוקת כי לא רק שכך לא נעשה על ידו, אלא שהוא מאשר בעדותו כי בנקודת הזמן הזאת הכול היה בסדר (ר' עמ' 21 לפרוטוקול מיום 19.12.17).
יתרה מזו, בחקירתו הנגדית מאשר עו"ד ברנט כי אילו הכול היה בסדר בהמשך, אף אחד לא היה אומר כלום על איחור הנטען בהגשת הבקשה להיתר (עמ' 62 לפרוטוקול הדיון מיום 19.12.17).
33. לאור האמור לעיל, אני סבור כי לנתבעים לא הייתה זכות לבטל את החוזה בחודש יוני 2013 לאור האיחור הנטען בהגשת הבקשה להיתר. אכן, הבקשה להיתר הוגשה מעבר לתקופה בת שלושה חודשים אותה קצב ההסכם, אולם מכוח ההסכם ניתן להוסיף למועד זה את המועד בו התעכבה הבקשה אצל הנתבעים או מי מטעמם, כאשר הוכח לפני כי הבקשה התעכבה אצל הדיירים פרק זמן של כחודש, ובסופה אף אבד העותק החתום, כך שהתובעת נאלצה להחתים את ב"כ הנתבעים על עותק חדש.
34. למעלה מן הצורך אציין, כי גם מבחינה משפטית קשה לקבל את האיחור האמור כעילה לביטול ההסכם וזאת כאשר הנתבעים בזמן אמת שתקו לנוכח איחור זה וזאת כאשר היו מיוצגים, וכאשר עו"ד ברנט חתם בשם הדיירים ביום 5.9.12 על הבקשה להיתר ללא מחאה.
35. אציין כי לא נעלם מעיני, כי מההחלטה של בית המשפט המחוזי במסגרת הליך צו המניעה ניתן ללמוד כי אכן היה האיחור קל בהגשת הבקשה להיתר. אלא, שאין מדובר בקביעה חד משמעית כי אכן היה איחור שכזה ובית המשפט המחוזי אינו עורך דיון בסוגיה - האם פרק הזמן בו התעכבו התכניות אצל הנתבעים מצדיק את האיחור בהגשת הבקשה להיתר. בכל מקרה, אין קביעה ברורה של בית המשפט המחוזי כי האיחור בהגשת הבקשה להיתר מהווה הפרה של ההסכם. עוד אציין, כי מדובר בהחלטה במסגרת הליך ביניים אשר אין בה ליצור השתק פלוגתא.
התובעת לא מילאה אחרי דרישות הרשות (הוועדה המקומית) ומאז מרץ 2013 לא עשתה מאום
36. טענה נוספת במכתב הביטול מתייחסת לכך שהתובעת לא מילאה איר דרישות הוועדה המקומית ולמעשה חדלה מלפעול החל מחודש מרץ 2013.
37. איני סבור כי יש בטענה זו, אף אם יש בה ממש, משום הפרה של ההסכם. ההסכם אינו קובע רשימת פעולות שעל התובעת לעשות מול הרשויות, אלא קובע אך ורק לוח זמנים להוצאת היתר הבניה.
במילים אחרות, ההסכם מקנה שיקול דעת מלא לתובעת לניהול הליכי הרישוי ובלבד שתוציא את היתר הבניה במועדים הקבועים בהסכם.
38. בנסיבות אלו, אף אם אכן במועד כתיבת מכתב הביטול, כאמור ביום 3.6.2013, לא עשתה התובעת די פעולות לטעמם של הנתבעים ולא מילאה אחרי דרישות מסוימות של הרשות, לא ניתן לראות בכך הפרה של ההסכם, ובוודאי שלא הפרה המקנה לנתבעים זכות ביטול.
39. אבהיר ואדגיש, לטענות אלו בדבר אי מילוי דרישת הרשויות וודאי שקיימת משמעות של ממש בבחינת שאלה ההפרה הצפויה, וראוי לבחון האם אכן טענות אלו מכוננות הפרה צפויה, אבל הטענות הללו כשלעצמן אינן מהוות הפרה של ההסכם עת נשלח מכתב הביטול.
המתכנן מטעם התובעת כמו גם חברת דיורין פרשו מהפרויקט
40. טענה נוספת במכתב הביטול הינה, כי חברת דיורין שהייתה אמורה להיות הזרועה המבצעת של התובעת, פרשה מהפרויקט וכי גם המתכנן מטעם התובעת פרש.
41. בדומה לטענה הקודמת בדבר הפסקת הפעולות של התובעת, הרי גם טענות אלו, אף אם היו נכונות, הרי הם אינן מכוננות הפרה של ההסכם.
42. עיון בהסכם מגלה כי אין בהסכם כל התחייבות של התובעת כי התכנון יעשה על ידי מתכנן מסוים ואין גם כל התחייבות כי הביצוע יעשה על ידי חברת דיורין דווקא.
43. מכאן ברור כי אף אם המתכנן המקורי של הפרויקט החליט לפרוש וגם אם הביצוע היה נעשה לבסוף שלא על ידי חברת דיורין, אין בכך משום הפרה של פרט כלשהו בהסכם, וממילא אין בכך להקנות זכות ביטול לנתבעים.
44. כמובן, כי גם לטענות אלו קיימת משמעות עת אבחן ואשקול את טענת ההפרה הצפויה, אולם, כשלעצמן אין בהן משום הפרת ההסכם והן אינן מקנות עילה לנתבעים לבטל את ההסכם.
מתקיימים מגעים למכירת הפרויקט ליזמים שונים
45. טענה נוספת שהועלתה במכתב הביטול הינה כי התובעת, בעצמה או על ידי מי מטעמה, מקיימת מגעים למכירת הפרויקט ליזמים אחרים.
46. טענה זו, בדומה לשתי קודמותיה, אף היא כשלעצמה אין בה להוות הפרה של ההסכם.
47. אין כל איסור בהסכם או בדין על התובעת לנהל משא ומתן למכירת הפרויקט או חלקו. ההפך הוא הנכון, משאים ומתנים שכאלו מתנהלים פעמים רבות לגבי פרויקטים מגוונים ומהווים חלק חשוב מהתפתחות של שוק נדל"ן חופשי ומשגשג.
לפיכך, היה מותר לתובעת לבחון אפשרות למכור את הפרויקט כולו או חלקו לצד ג' כלשהו, ובעצם המשא והמתן אין כל הפרה של ההסכם. מובן, כי היה ומשא ומתן זה היה מבשיל לכדי הסכם, הרי הסכם זה היה מחייב את הסכמת הדיירים, הנתבעים כאן.
48. יתרה מזו, התובעת גם הייתה רשאית לטעמי לנהל משא ומתן עם יזמים אחרים ואף עם הנתבעים עצמם לשינוי ההסכם, היות ובשלב כלשהו נראה כי ההסכם החתום במתכונת עיבוי- בינוי (כלומר השארת הדירות הקיימות והרחבתן) כלכלי פחות מפרויקט פינוי-בינוי (כלומר, הריסת המבנים הקיימים כליל). בנסיבות אלו עצם ניהולו של משא ומתן לשינוי ההסכם אינו מהווה הפרה של ההסכם הקיים.
49. עם זאת, אציין כי עצם קיומו של משא ומתן למכירת הפרויקט או לשינויו יכול להוות ראיה כי אין לתובעת יכולת כלכלית לבצע את הפרויקט ומכאן להוות פרמטר להוכחת ההפרה הצפויה, וזו הייתה עמדתו של בית המשפט המחוזי בהליך צו המניעה. אדון בנושא זה במסגרת הדיון בהפרה הצפויה.
סיכום ביניים
50. מן האמור לעיל עולה כי בעת משלוח מכתב הביטול לא הפרה התובעת את ההסכם:
מצאתי, כאמור, כי לא היה איחור בהגשת הבקשה להיתר.
ואילו לגבי יתר מעשי ההפרה שמייחסים הנתבעים לתובעת לגבי התקופה שקדמה למכתב הביטול, כגון: ניתוק הקשר עם הוועדה המקומית, עזיבת המתכנן וחברת דיורין ואף ניהול משא ומתן למכירת הפרויקט לצד ג', הרי מעשים אלו אינם מהווים פעולות המנוגדות להסכם, ואף אם טענות אלו היו נכונות במלואן במישור העובדתי, אין הן מכוננות הפרה של ההסכם.
51. לאור האמור לעיל, אני דוחה את טענת הנתבעים כי עובר למכתב הביטול התובעת הפרה את ההסכם.