בדיון מיום 18.9.14 העידו לפניי המצהירים מטעם התובע וכן הנתבעת. הנתבע משך את תצהירו בדיון זה [פט. בעמ' 48 שו' 4-16] ולפיכך הוא אינו מהווה ראיה לתוכנו, והנתבע לא נחקר עליו. איש מבעלי הדין לא ביקש לזמן עדים נוספים, ובכלל זאת לא נתבקשה חקירת הנתבע על-ידי בעלי-הדין האחרים, אחרי שהתברר שהוא חוזר בו מהגשת התצהיר מטעמו.
חוות דעת שמאות – מטעם התובע
5. התובע הגיש ב-30.7.14 חוות דעת מטעמו שכותרתה "שומת מקרקעין מבוססת הנחה" שנערכה על ידי השמאית נעמה בנסיה [להלן: "גב' בנסיה"] ביום 23.6.14, ובה הערכת שווי לבית מושא הליך זה [להלן: "השומה"]. השומה התבצעה לבקשת התובע ובפתיח השומה צוין כדלקמן:
"מוגשת להלן שומת מקרקעין העוסקת בבחינת שווי הזכויות במקרקעין [...] לצורך אומדן שווי שוק ממוכר מרצון לקונה מרצון בתנאי השוק השוררים כיום, כאשר הנכס פנוי מכל חוב, היטל, מחזיק, שעבוד משכנתא או זכויות צד ג' התבקשתי לבצע שמאות מבלי לערוך ביקור בתוך בנכס. התבצע ביקור חיצוני בלבד (מבט מהרחוב) ללא כניסה לתחום המגרש וללא ביקור בבית המגורים. לפיכך, שומת המקרקעין הינה מבוססת הנחה הקשורה במצב התכנוני של הנכס" [ר' בעמ' 3 לשומה].
בהתבסס על מהות הזכויות בנכס, המידע התכנוני, המידע הנוגע לרישוי ובנייה, מיקום הנכס, נתוני הנכס כמגרש וכמבנה, על מחירי השוק בעסקאות דומות באיזור זה נקבע בחוות הדעת כי "סביר לאמוד את שווי הזכויות בנכס, כשהוא פנוי ופטור מחובות, ממיסים, היטלים, שיעבודים, משכנתא, זכויות צד ג' או כל בעיה משפטית שהיא, לסך של 7,200,000 ₪" [ר' בעמ' 13 לשומה].
6. השמאית, גב' בנסיה נחקרה ביום 19.9.14. בעדותה הבהירה כי חוות הדעת מטעמה משקפת את הערכת השווי לבית האמור לפי ערכו בחודש יוני 2014, וכן כי השומה היא, לבקשת המזמין, מבוססת הנחה מתצפית חיצונית על הנכס בלבד, באמצעות מבט מהרחוב ותצלומי אוויר.
לדבריה לא נתבקשה על ידי מזמין חוות הדעת להיכנס לתוך הנכס ומשכך לא ניסתה לבקש זאת מבעליו [פט. עמ' 9-10].
גב' בנסיה הפנתה לסעיף 9.6 בחוות דעתה והסבירה כי ניתן להעריך את שווי הנכס המינימאלי במועד הרלוונטי לרכישתו, דהיינו 2012, וזאת לפי התמורה שתועדה בעבור רכישת מגרשים דומים בעסקאות אחרות אותה שנה. בהתבסס על כך קבעה כי "שווי מגרש ללא תמורת הבנוי, בהנחה שאין, שהבנוי לא מתגבש לידי שווי אלא רק שווי מגרש מחירו נכון לינואר 2012 4,775,000 ₪" [פט. עמ' 9, שו' 23-24].
במענה לשאלות בא כוחה של הנתבעת, העדה הוסיפה ופירטה כי אינה יכולה לקבוע האם היו חריגות בנייה בבית מאחר ולא ביקרה בו מבפנים, וכן כי חריגות ככל שהיו עשויות להשפיע על תוספת השווי של המבנה [פט. עמ' 11]. כן אישרה כי בהתאם לסייגים המפורטים בחוות הדעת לא נבדקו מצב המערכות התשתיתיות בפנים הבית והשפעתן על שוויו [פט. עמ' 13-14].