139. אשר לנתוני ההשוואה, השמאית מטעם התובעת הציגה עסקות השוואה לשנים 2007 (ארבע עסקות), 2009 (שלוש עסקות, לא לחישוב), 2011 (שש עסקות) ו- 2014 (שתי עסקות). בפועל דומה כי נפלו שגיאות בחישובי השמאית מטעם התובעת. סך הכל שווי מבונה למסחר ממוצע בשנת 2007 בהתאם לטבלה בעמוד 9 לחוות הדעת הנו 1,746 ₪ למ"ר. לא ברור כיצד הגיעה השמאית משווי זה לשווי של 2,200 ₪ למ"ר, ומכל מקום ההבדל אינו משקף הפחתה של 20% בשל מיקום ותוספת של 30% בשל מפלס העסק. שווי מבונה למסחר ממוצע לשנת 2009 הנו 2,945 ₪, אולם השמאית החליטה לא להתחשב בעסקות אלה. בהתאם לטבלה בעמוד 12 לחוות דעתה, שווי מבונה למסחר בשנת 2011 – 2,500 ₪ למ"ר. ואולם, שווי זה לא כולל את ההפחתה והתוספת בשל מיקום.
--- סוף עמוד 56 ---
140. השמאי מטעם הנתבעים פרט בחוות דעתו עסקות להשוואה שנערכו בשנים 2007, התעלם מנתוני 2009 שכן לא התאימו לרצף, כן התעלם מעסקות שנערכו בשנים 2012-2014 בשל מיעוטן ומאחר ואלה שנמצאו לא מתאימות לדעתו. משכך, התבססה חוות דעת השמאי מטעם הנתבעים על עסקות שנערכו בשנים 2007, 2010, 2011 ו-2015 (עסקה אחת). ממוצע שווי מ"ר מבונה על פי העסקות שהובאו (לפני תאומים) הנו 2007 – 1,857; 2009 – 2,590; 2010 – 2,549; 2011 – 2,462; 2015 – 2,463. מנתונים אלה עולה כי השווי משנת 2009 ואילך יציב.
141. לאחר ששקלתי את עסקות ההשוואה שהוצגו בשתי חוות הדעת, אני מעמידה את שווי מ"ר מבונה למסחר בשנת 2008 על 2,300 ₪ למ"ר, בניכוי הפחתה למיקום בסך 25% - 1,725 ₪. כן אני מעמידה את שווי מ"ר מבונה למסחר בשנים 2012-2014 על 3,100 ₪ בניכוי הפחתה למיקום בסך 25% - 2,325 ₪. השווי למ"ר מבונה למסחר בשנים 2009-2011 יהיה מדורג, בין הערכים שנקבעו.
142. להלן תחשיב דמי השימוש הראויים:
מועד קובע
שווי מ"ר מבונה כולל הוצאות פיתוח ולא כולל מע"מ
שטח בנוי במ"ר
(מקדם 1)
שטח חניה במ"ר
(מקדם 0.25)
שטח אקוויולנטי בנוי
שווי כולל הוצאות פיתוח בש"ח
הוצאות פיתוח בש"ח
22.10.2008
1,725
139
305
215.25
371,306
23,000
22.10.2009
1,900
139
305
215.25
408,975
23,000
22.10.2010
2,100
139
305
215.25
452,025
23,000
22.10.2011
2,200
139
305
215.25
473,550
23,000
22.10.2012
2,325
139
305
215.25
500,456
23,000
22.10.2013
2,325
139
305
215.25
500,456
23,000
22.10.2014
2,325
139
305
215.25
500,456
23,000
מועד קובע
שווי קרקע ללא הוצאות פיתוח בש"ח
מקדם דמי שימוש